惯用偷面积11大技巧.doc

1、低台凸窗和落地凸窗

　　在窗户上做文章应该说是开发商最早、也是用得最多的招法。未来的中小户型新品中，此种设计方法仍会大规模普及运用。其主要技巧是把带窗外墙向外推移，形成凸窗，并把窗台放到最低，尽可能做成大玻璃窗。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分不超过2.2米，便可偷到有效面积。

　　在之前的产品设计中，为了实现窗户的层高不超过2.2米，通常开发商会设计一个较低的平台，这称为低台凸窗，这也是最早的“偷”面积之术。现在又有了进一步的发展，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.5米甚至和楼层同高。这样的招法在深圳、广州的产品设计中很常见，随着地产公司的扩张，如今在各地的一些新盘中，也已成为惯用套路。

业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。属合理之“偷”。

2、管道井变客厅

主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。

业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。

3、赠送大露台

主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。

　　在建筑术语上，“阳台”是指有顶盖的不封闭阳台，“露台”指没有顶盖的不封闭阳台。而目前市场上所讲的大露台，一般多为错层阳台，或两层挑高阳台。无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。

　　在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。通常送露台都是顶楼，如果每层都送则需要退台——即二楼的面积少于一楼的面积，三楼的面积少于二楼，少于的部分用于露台建设。但目前这种设计也不多见，即使有也是在高档楼盘，如TOWNHOUSE、别墅等。

　　不过，目前在一些地区公布的新的面积测量条文中，已开始涉及露台面积，如深圳的《房屋建筑面积测绘技术规程》修订版就要求有柱露台(即有框架的露台)，如面积大于12平方米，要计算全部面积，但对面积小于12平方米的露台，则没有说明是允许“偷面积”，还是要计算50%面积。按照以往的惯例，今后的大露台只要控制面积在12平方米以下，则可继续做。这个新范规，还是给企业的“偷”面积留下空子和余地。目前市场上绝大多数的大露台，都没有达到12平方米。事实上10平方米左右的空间也已足够可以做出一个房间。

业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，此类是属模糊性概念之“偷”。

4、立面造型空间变卧室

主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。

业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。

5、超大入户花园和大阳台变卧室

主要技巧：发展商在报建方案中设计为阳台，然后再搭建一个受力梁，待建成相关部门验收后，开发商再组织相应的人力物力进场利用这个梁和阳台，搭建楼板“偷”出一间卧室。

　　由于入户花园和阳台一般只计一半的建筑面积，通过设计大面积的入户花园和阳台，也是“偷面积”的一个常见招术。目前广州和深圳的一些大盘，其阳台或入户花园都在10平米左右，显然这样的设计不但能“偷”到很大面积，稍加改造后甚至还能多出一个房间出来。

　　而对购房者而言，有一个大面积的入户花园和大阳台，无疑增加房屋的居住舒适度。但由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，入户花园和阳台的面积过大，也会造成室内空间的变小。因而如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，也一直是开发商产品设计时的重点攻克目标。

业内点评：与“立面造型空间变卧室”的偷法一样，性质自然也一样属于非法之“偷”。

6，隐藏式衣橱

　　在设计思路上，隐藏式衣橱同上文提及的低台凸窗、落地凸窗有着异曲同工之处，都是通过外墙外移并将其做成凸窗的方式来实现，只不过这里的凸窗变成了“衣橱”。同凸窗一样，隐藏式衣橱的高度一般也都在2.2米以下，不用计入建筑面积。
目前，开发商也对这种“偷面积”方式进行了改进，在广深两地的不少楼盘中，很多开发商在屋内做一道可拆卸的假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米做衣橱，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。

7.赠半地下室、地下室

　　在一些高档楼盘中，一楼住户除了一个私家花园之外，还会赠送一套半地下室或地下室，通过一个楼梯将其同一楼客厅或卧室相连，使楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。而在未来的中小户型新产品中，这类设计理念也有可能得到借鉴。由于居住空间增大了，消费者也要多出钱。
目前不少地方如深圳的面积测量条文已规定，半地下室的室外地面以上部分的高度不大于1.5米的半地下层，其层数不计入地面以上层数，面积亦不计入地面以上面积中；室外地面以上部分的高度大于1.5米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中。但一般而言，“正负零之下建筑不计入建筑面积”也即地下室不计入建筑面积，但层高一般限制在2.2米以内。

8、共享梯厅

　　现今市场上共享梯厅的做法主要是一些在高档楼盘中常见的“一梯两户”。此类设计对电梯的性能要求较高，电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把新房的入户门向外移，由于相应减少了过道等分摊的公共面积，从而使业主可以多出部分面积。据业内人士介绍，未来中小户型的设计中，在电梯、过道上做文章也会得到广泛应用。

9.挑高房

　　通过挑高房屋的层高，增加竖向利用空间，这种做法目前已经广泛应用在投资公寓和一些小户型产品中，一般被称为小复式、小夹层、挑高房等户型，也是一种艺术。其做法一般是把层高设计到4.8米、4.9米甚至更高，然后在上层做一个层高低于2.2米的小阁楼，从而使空间得到充分利用。由于一层变两层，30平米的建面一般可实现40-50的居住空间。

10.空中连廊

　　由于在产品规划申报中，每个项目都有总限高要求，将房屋层高做大的同时，也意味着整个项目的建筑面积会减少。所以开发商为了投资回报，挑高房的单价一般也较高。在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间，也可以作为空中院馆，两家共用，多出一个休闲空间。通过“空中连廊”使得两单元连接起来，并为各自争得一处可利用的休闲空间，但两单元业主的生活私密性有可能受到影响。

11.空调机安放处变生活阳台

　　在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。将空调机安放处改造为一个小阳台，虽然只能争取到一两平米的小空间，但对购房者而言也是一个小实惠。
这个与隐蔽式衣橱的设计理念类似，两者的不同在于，稍加改造后前者可为住户多出一部分室外活动空间，而后者则可多出一部分室内居住空间