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住宅商贸一体化项目建设方案
第一章 项目背景
XXX居于XXX东北一隅，占地550亩，现有村民145户，608口人，是历史文化名城XX市的重要门户和城市边缘区。
近年来，XX趁区委区政府深化改革，扩大开放的东风，抢抓机遇，乘势而上，取得了三农建设和城市化建设的双丰收。区域内建成特色农业和第三产业项目26个，年增加GDP6000多万元；吸纳和解决外来务工人员就业2300多人，为XX创造财富11500万元；2011年人均纯收入达到20000元，成为XX农村改革致富奔小康的排头兵。此过程中为市、区城市建设做出巨大贡献，仅XX的城市道路建设一项，就无偿提供土地XX平方米X，价值8691万元。
但由于历史原因，居民住房的“滞后城市化”现象十分明显，“房屋是危房，道路作市场，祖孙三代居于一室”的居住环境没有得到根本改变。具体表现在：
一是现有村落空间架构拼接特征明显，既有分散、混杂，依地形随意而建的历史旧聚落，又有上世纪末建成的大小一致，户户相连的格网状布局，呈现出新旧共存异质拼接的居住特性。
二是房屋结构严重滞后，时至今日拥有土木结构住房的村民还有XX户，占全组总户数的63.5%，抵御自然及地质灾害的能力十分有限。
三是居住环境与村民生产生活的需求严重脱节，村内交通无法满足村民开车出行的需要，防火通道不符合要求；聚居方式分散，土地利用存在浪费现象；村落空间有限，不利于村民相互交往；公共设施缺乏，防火、垃圾处理和社区医疗等公共服务硬件不足，与村民日益增长的物质文化需求格格不入。
四是土地控制及庄基审批滞后，致使48户村民祖孙三代仍同居一室，占总户数的33%，给村民的生活带来极大的不便。
以上种种，对村民的生活生产带来相当大的影响，村民为此怨言颇多，曾多次反复要求村组及街道办，尽快解决本组村民住房问题，改善居住环境条件，呼声十分强烈。一定程度上成为当地的社会和谐的不安定因素。
为彻底解决上述问题，XX拟采取异地重建的方式，投资兴建一个集中有序，设施完善，环境宜人的融商贸、居住于一体的富有浓郁现代化气息的住宅商贸区，以改善XX村民的住房条件，提高村民生活质量，加快推进城市边缘区环境整治和城市化进程，促进经济繁荣和社会和谐。
第二章 项目名称和选址
一、项目名称：XX住宅商贸一体化项目。
二、地理位置：项目选址地为XX与XX十字东北角不规则边角地带，北临XX村民承包地，东接XX耕地，西邻XX北段，南临XX东段。项目选址地周围没有污染性强的厂矿企业及洪涝及地质灾害等安全问题，
三、项目占地面积：占地面积约XX平方米）。
四、项目承建单位：XX。
第三章 项目建设条件
项目位于XX与XX东段交汇处，地理位置非常优越。项目所在地高速公路、市政道路四通八达，电力、自来水及供热、煤气管网设施齐全，通讯、学校、银行、医院等管理服务机构一应俱全，配套设施齐备，服务项目完善。完全满足项目所需。
第四章 项目建设规划方案
一、项目建设内容：
项目建设全部为小产权住宅、商贸建筑物。主要以高层公寓为主，配备道路、绿地、生活设施等基础配套设施。其中临XX北段和XX东段建设小产权临街商铺，区域内为12幢小产权高层住宅。布局设计贯彻以人为本的原则，实现商业贸易、房产开发、居民安置的三大功能，导入专业化的园林规划，窗口风格建筑设计，人性化的户型设计。项目建成后，必将XX东北角塑造成为一个繁荣、开放、文明、秀美的城市名片。
二、项目总体规划方案
1、规划建设用地面积：XX平方米。
2、总建筑面积：XX平方米。其中：住宅建筑面积XX平方米（约占开发面积的87.3％）；商业铺面建筑面积：XX平方米（约占开发面积的12.7％）。
3、置换建设方案：以XX 亩土地置换XX㎡高层住宅和XX㎡临街商铺，剩余XX㎡高层住宅全部归投资者经营受益。
4、建筑高度：控制在50米以内。
5、居住总户数：约XX户。
6、容积率：暂定2.5
7、绿化率：绿化面积XX平方米，绿化率35％。
8、建筑密度：约25%。
三、项目实施进度计划
项目建设周期预计为3 年半，即从2012年2月到XX年X月为建设期，分三期建设。实施进度为：
2012年9月之前完成前期准备工作。主要包括：规划设计、搬迁、施工图设计、七通一平、工程招投标等。
2012年10月至2015年7月为工程建设及竣工验收期（见下表）。
四、项目分期实施规划方案
XX住宅商贸一体化项目实施方案
项 目
单位
一期
二期
三期
合 计
开发土地面积
亩

建筑面积
㎡

其中：住宅
㎡

商铺
㎡

建设进度计划

资金需求计划

第五章 资金筹措及经济指标
一、资金筹措
　　项目建设所需XX万元，建设资金通过招商引资解决。按照谁投资、谁受益的原则，XX以XX亩土地置换XX㎡高层住宅和XX㎡临街商铺，剩余XX㎡高层住宅全部归投资者经营受益。
二、经济指标
住宅商贸一体化项目经济指标
项 目
经济指标（万元）
项目投资

其中：前期费用

建安工程费用

管理费用

项目收入（置换村民住宅后总收入）

税金

利润

销售利润率

投资利润率

投资利税率

表中：按新农村建设项目免除企业所得税计算
第六章 环境保护
该项目为房地产开发建设工程，对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和省市的环境保护法规。
环境保护措施如下：
1、污水：生活污水经化粪池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放严格执行国家和省市的有关规定和标准。
2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。
4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计停车库时保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。
第七章 经济社会效益
本项目建成后，经济社会效益巨大：
　　一是全体村民得到安置。项目一期工程建设的XX㎡住宅中，有XX㎡为XXXX145户村民所有。本组全体村民大约在2013年底就能搬进人均30㎡的高起点、高品位、高质量，拥有良好周边环境和优质完善配套服务的新居，彻底解决本组村民住房问题，提高村民的生活质量。村民原有宅基地约XX亩，拟在本项目完成后另行择机开发。
二是项目占地损益得到可靠补偿。本项目共占用土地XX亩，XXXX名村民人均失地0.146亩。但项目一期工程建设的XX㎡临街商铺为本组全体村民共有，预计每年可增加XX万元租金收入，人均达到XX元，有效实现了土地增值，彻底解除了村民失地造成的生活困难，使村民生活水准在原有基础上有所提高。
三是缓解城市住房紧张矛盾，促进村民就业：项目建成后，除满足本组村民住房需求外，还可吸纳XX及周边县区有小产权住房需求的930多户居民或农民入住本住宅小区，缓解区内住房紧张矛盾。而小区的物业管理则可安置约20名村民就业，增加村民收益。
四是产业效益显著。项目建设方通过销售剩余住宅，预计可完成销售收入38888万元，缴纳税金2177万元，创造利润6092万元。不仅可以实现较为可观的经济收益，而且能够搞活当地房地产市场，带动当地建筑、建材、运输、绿化等产业发展，促进社会的和谐与稳定。
五是环境效益巨大。城市的内在价值很大程度取决于环境。本项目建设开发过程，将注重建筑设计与环境相协调，美化与绿化相配套，通过绿化、美化、亮化XX边缘区环境，提升XX自身城市价值，形成环境优美、人际和谐的文明城区、精品城区。
第八章 结论
本项目通过土地置换住宅商铺，最大限度地实现了土地增值，既符合国家提高人们生活质量、改善居住条件的思路，符合省、市关于进一步加快城市化进程的精神，又符合我区城市发展的实际情况，经济效益显著，社会效益巨大。既带动产业发展，促进经济结构调整，又增加村民收入，同时也改善了环境，推动了XXXX美化、优化建设的进程。
　　综上所述，项目的建设是必要的，是抓住无限商机的明智之举。
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