福田区拆除重建类城市更新单元实施办法.doc

深圳市福田区拆除重建类城市更新单元
实施办法

第一章 总则
第一条 为加快推进我区城市更新工作，明确各职能部门工作分工，规范和明确工作流程，提高工作效率，结合《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（以下简称《申报指引》）等相关规定以及我区工作实际，制定本实施办法，用以指导我区拆除重建类项目城市更新工作。
第二条 福田区城市更新工作领导小组（以下简称区城市更新领导小组）负责领导福田辖区城市更新工作，对全区城市更新工作涉及的重大事项进行决策。区城市更新领导小组下设办公室，办公室设在区城中村（旧村）改造办公室，区城市更新领导小组办公室负责具体组织、协调、监督福田辖区城市更新工作，辖区街道办事处按本办法规定负责征集及核实业主意愿，负责辖区城市更新工作所引发的信访、投诉，做好辖区社会管理工作。区相关职能部门，根据本办法规定履行城市更新工作相关职责。
第三条 城市更新工作应坚持依法依程序，快速有效，产业升级，结构优化为第一原则。

第二章 更新单元计划申报程序
第四条 更新单元计划申报分为三类：
（一）区政府相关部门作为申报主体的，应按《实施细则》的要求直接将申报材料报送市规划国土部门进行审查。
（二）旧住宅区改造类项目分以下两种情形：
1、在《实施细则》出台之前计划已报区城中村（旧村）改造办公室且符合《实施细则》相关要求的，本办法将其作为历史遗留问题，由区城中村（旧村）改造办公室汇总审查后报区城市更新领导小组审议。
2、在《实施细则》出台之后，旧住宅区需拆除重建的，由区政府组织实施：
（1）区政府认为确需拆除重建的旧住宅区项目，由区城中村（旧村）改造办公室提出改造意向，经区城市更新领导小组同意后，由区城中村（旧村）改造办公室牵头，街道办事处具体负责组织征集及核实业主意愿，由区城中村（旧村）改造办公室完善资料，请示区政府后申报。
（2）项目所在街道办事处可根据辖区业主意愿，提出项目改造意向，经区城市更新领导小组同意后，街道办事处负责组织征集及核实业主意愿，由区城中村（旧村）改造办公室完善资料，请示区政府后申报。
（三）除本条第（一）、第（二）项以外的更新单元计划申报，如工业区、城中村改造等项目，申报主体应向区城中村（旧村）改造办公室提交申报材料，按照《申报指引》和《实施细则》的要求准备申报材料，申报材料一式三份并附电子文件。
城中村改造项目按《实施细则》的规定进行申报，如涉及产业升级等重大项目，应根据实际情况灵活处理。
第五条 区委区政府认为确需推进的重大城市更新项目，由区委区政府根据相关规定专项研究决定。
第六条 申报主体必须对申报材料的真实性、合法性负责，并承担由此引起的法律责任。
第七条 区城中村（旧村）改造办公室收到申报材料后，根据《申报指引》和《实施细则》的要求对申报材料进行初审，申报材料不符合相关要求的，5个工作日内书面答复申请人并说明理由。
申报资料符合要求的，区城中村（旧村）改造办公室根据项目情况需要将相关申报材料转以下单位征求意见，各单位分别就各自职责内容，5个工作日内提出书面意见回复区城中村（旧村）改造办公室：
区发展和改革局负责对申报更新单元现有土地用途、建筑物使用功能或者资源能源利用是否明显不符合我区社会经济发展要求，是否属国家、省、市限制发展的高耗能产业，或者是否存在土地利用效益低下以及其他严重影响城市近期建设规划实施的情形提出意见。
区经济促进局负责根据申报更新单元产业发展现状、产业用房使用功能和区域整体规划，结合企业需求和产业发展方向，对更新单元改造提出意见。
区住房和建设局负责对申报更新单元内现状建筑物是否存在根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房的房屋集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患的情形；更新单元范围内近5年实施综合整治的情况提供意见；改造后含住宅的更新单元，还应就保障性住房配建责任提出意见。
区环境保护和水务局负责对申报更新单元内现状建筑物是否存在环境污染严重，不适宜生产、生活的情形；申报更新单元内现状建筑物是否存在经常性水浸等其他重大安全隐患的情形提出意见。
区城市管理局负责对更新单元范围内近5年实施综合整治的情况提出意见。
区公安分局消防大队负责对申报更新单元内现状建筑物是否存在消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患的情形提出意见。
区规划土地监察局负责对申报更新单元内是否存在违法建筑以及该建筑是否已按相关规定登记台账、接受处理等提出意见。
更新单元所在街道办事处负责对进行城市更新的必要性；更新单元范围和拟拆除范围的合理性；更新单元社会治安现状管理情况，是否存在信访投诉量大、内部矛盾大等不利于维稳的因素等提出意见。
区城中村（旧村）改造办公室应就更新单元范围内土地、建筑物权属及片区法定图则、上层次规划等情况征求市规划国土部门派驻机构意见。
区城中村（旧村）改造办公室可根据实际情况进一步征求其它相关职能部门意见。
第八条 区城中村（旧村）改造办公室在职能范围内对更新单元的审查，包括如下内容：
（一）所在片区规划功能定位是否发生重大调整，现有土地用途、土地利用是否与规划功能不符，影响城市规划实施；
（二）申报更新单元是否存在城市基础设施、公共服务设施严重不足的问题，按照《实施细则》等规定是否落实独立占地用地面积大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目；
（三）更新单元内现状建设情况进行核查；
（四）更新单元规划符合性审查；
（五）更新单元改造时序合理性审查。
第九条 区城中村（旧村）改造办公室应根据相关单位提供的相关材料，按照《申报指引》和《实施细则》的要求，对地块编号、房屋编号、权利主体、更新意愿等内容进行核查，对更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定。对改造意愿达成情况进行为期7天的公示，公示材料应包括更新单元改造意愿公告、更新意愿汇总表、更新单元范围图、建筑信息图，公示地点包括项目现场、辖区街道办、福田政府在线或区城中村（旧村）改造办公室部门网站、深圳特区报或深圳商报。
区城中村（旧村）改造办公室应做好公示期间的咨询解释工作。公示完毕，区城中村（旧村）改造办公室应对公示意见进行书面汇总整理。
第十条 区城中村（旧村）改造办公室根据各职能部门意见和改造意愿达成情况，按照《申报指引》和《实施细则》的要求对申报更新单元材料进行审核，形成汇报方案提请区城市更新领导小组审定。
经区城市更新领导小组审定不同意申报的更新单元，区城中村（旧村）改造办公室应当2个工作日内书面答复申请人并说明理由。经区城市更新领导小组审定同意申报的更新单元，由区城中村（旧村）改造办公室在2个工作日内形成书面意见报送市规划国土部门派出机构进行审查。

第三章 更新单元规划编制及审查程序
第十一条 更新单元计划经市政府批准后，申报主体在编制更新单元规划之前需完成更新单元范围内土地及建筑物信息的核查、汇总工作。
（一）非旧住宅区项目，区城中村（旧村）改造办公室应提前介入更新单元规划编制工作。
（二）旧住宅区项目和由政府组织实施的城市更新项目，由区城中村（旧村）改造办公室组织开展更新单元规划编制和申报。
更新单元规划编制完成后，由计划申报主体报市规划国土部门派出机构审批（旧住宅区项目单元规划编制完成后，需由区城市更新领导小组审议后方可报市规划国土部门派出机构审批）。
第十二条 区城中村（旧村）改造办公室牵头以联席会议的方式提前介入更新单元规划编制协调工作。
在更新单元计划批准后，申报主体编制单元规划过程中，区城中村（旧村）改造办公室应牵头相关单位对更新单元的规划、产业发展总体方向，分期实施安排，政府创新型产业用房配建，保障性住房配建，公共配套、服务管理用房配建等内容进行协调。在申报主体正式向市规划国土部门派出机构申报单元规划以前，各相关职能单位须将意见书面反馈给区城中村（旧村）改造办公室。
第十三条 区城中村（旧村）改造办公室收到市规划国土部门派出机构正式的征求意见函时，应按以下流程操作：
（一）区城中村（旧村）改造办公室在收到市规划国土部门派出机构转来征求意见的单元规划后，1个工作日内转区发展和改革局、经济促进局、住房和建设局、政府物业管理中心、民政局、街道办事处等单位征求意见；区城中村（旧村）改造办公室在2个工作日内完成单元规划的初审。
（二）区城中村（旧村）改造办公室初审后2个工作日内牵头召开单元规划审查联席会议，会议上各参会单位须向区城中村（旧村）改造办公室反馈书面意见。
1、区发展和改革局主要从资源、能源利用是否符合我区社会经济发展要求，土地利用效益是否合理等方面提出审查意见。
2、区经济促进局主要从产业发展定位、规划定位与项目衔接、区域功能合理分工、公共服务平台配置、政府创新型产业用房配建及产权移交等方面提出审查意见。
3、区住房和建设局主要从保障性住房配建、产权移交责任等方面提出审查意见。
4、区政府物业管理中心根据中心城区未来发展需求，综合考虑区位条件、功能定位、布局现状和市场开发等情况，负责对申报更新单元的社区配套物业及政府产业发展预留用房在规划方案、物业类型、面积大小、空间位置、产权归属等方面提出审查意见。
5、区民政局、街道办事处等单位主要从市政基础设施、社区公共配套、政府公共服务管理用房配建、产权移交责任等方面提出审查意见。
6、区城中村（旧村）改造办公室主要从改造总体规划及方向、分期实施安排等方面提出审查意见，并负责汇总整理其他各单位的意见。
（三）联席会议后2个工作日内，由区城中村（旧村）改造办公室整理各参会单位的意见后，将审查意见报区城市更新领导小组。
（四）经区城市更新领导小组批准后， 2个工作日内由区城中村（旧村）改造办公室将最终意见报市规划国土部门派出机构。

第四章 更新单元项目实施主体确定程序

第十四条 更新单元规划经批准后，区政府组织更新单元范围内项目实施。
第十五条 所有改造项目在完成计划立项、规划审批等程序后，都必须进入实施主体确认程序，方可推进后续工作。更新单元内需确认实施主体的项目，由项目拆除范围内的权利主体，按《实施细则》规定的要求，向区城中村（旧村）改造办公室申请实施主体资格确认。
（一）非旧住宅区改造项目参照《实施细则》的相关规定申请确认实施主体资格。
由于城中村存在诸多的历史遗留问题，在申请确认实施主体资格时应根据实际情况酌情处理。
（二）旧住宅区改造项目分以下两种情形：
1、在《实施细则》出台之前已列入更新单元计划需确认实施主体的旧住宅区改造项目或者申报资料已报至区城中村（旧村）改造办公室且符合《实施细则》要求的旧住宅区项目，作为历史遗留问题予以处理：
由计划申报主体按照《实施细则》的相关规定提供资料，确认项目实施主体。
2、在《实施细则》出台之后需确认实施主体的旧住宅区改造项目：
区政府应当在更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择实施单位。
第十六条 项目实施主体确认前，须完成更新单元规划审批工作。同时，搬迁范围内土地和建筑物存在查封情况的，应完成解封手续；搬迁范围内土地和建筑物存在抵押情况的，应征得抵押权人的意见
第十七条 城市更新项目确定项目实施主体，应当按照以下程序进行：
（一）申请人向区城中村（旧村）改造办公室提出实施主体资格确定申请，按照《实施细则》的要求提交申请材料。区城中村（旧村）改造办公室收到申请后，10个工作日内完成对相关申请材料的核查。
（二）经核查申请人不符合实施主体确认条件的，区城中村（旧村）改造办公室应当书面答复并说明理由；符合确认条件的，区城中村（旧村）改造办公室就申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体的形成情况进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。区城中村（旧村）改造办公室在公示期结束后3个工作日内完成公示意见的处理。对公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，上报区政府常务会审议；有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当给予申请人书面答复并说明理由。
（三）经区政府常务会审议确认申请人为项目实施主体的，由区城中村（旧村）改造办公室在5个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，向申请人核发实施主体确认文件，并抄送市规划国土部门。

第五章 更新单元项目实施与监管
第十八条 项目监管应与单元规划紧密结合，重点落实区政府的创新型产业用房、保障性住房、社区配套等公共服务管理用房的配建、移交等责任。
区城中村（旧村）改造办公室应当与实施主体签订更新单元范围内项目实施监管协议，应加强监管协议的限制性条款、保障措施（如处罚、进入非诚信系统、取消实施主体资格、禁止参与辖区其他城市更新项目等），以便改造单位积极有效推进项目实施。
监管协议报区城市更新领导小组审议后，由区城中村（旧村）改造办公室与项目实施主体签订。
第十九条 项目申请预售及规划验收前，主管部门应当就项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况征求区城市更新职能部门的意见。如监管协议完成情况良好、搬迁补偿安置已落实，区城中村（旧村）改造办公室出具书面意见；否则，区城中村（旧村）改造办公室就监管协议未履行或搬迁补偿安置未落实的具体情况作出说明，且督促实施主体改进。
第二十条 监管协议履行情况，依以下程序核实：
（一）实施主体提交以下资料（均需加盖实施主体单位公章）：
1、实施主体出具的监管协议履行情况的说明文件（附必要的照片，相关报建、施工的证明文件等）；
2、实施主体申请人身份文件，含营业执照、组织代码证、法定代表人证明书、法定代表人证明文件、委托书等；
3、市政配套设施移交部门的意见；
4、其他相关文件资料。
（二）区城中村（旧村）改造办公室收到资料后10个工作日内完成核查。
（三）监管协议履行完成情况经核实，且请示区城市更新领导小组后，由区城中村（旧村）改造办公室在5个工作日内向市规划国土部门出具《监管协议履行情况意见书》。
第二十一条 项目搬迁范围内建筑物回迁安置责任等履行情况，依以下程序核实：
（一）实施主体提交如下资料（均需加盖实施主体单位公章）：
1、实施主体申请人身份文件，含营业执照、组织代码证、法定代表人证明书、法定代表人证明文件、委托书等；
2、搬迁档案备案文件；
3、房屋回迁接受安置协议书；
4、付清临时安置补助费证明；
5、回迁安置总表；
6、其他相关文件资料。
（二）区城中村（旧村）改造办公室收到资料后10个工作日内完成核查。
（三）搬迁补偿安置方案履行完成情况经核实，且请示区城市更新领导小组后，由区城中村（旧村）改造办公室在5个工作日内向市规划国土部门出具《搬迁补偿安置履行情况意见书》。

第六章 附则
第二十二条 各街道办事处负责城市更新相关问题的咨询与投诉，确保受城市更新项目影响的居民能够通过合法渠道表达城市更新过程中的意见，并做好相关信访维稳工作。
第二十三条 本实施办法由区城中村（旧村）改造办公室负责解释。
第二十四条 本实施办法自发布之日起施行。

附件：
1、《更新单元计划申报流程图》
2、《更新单元规划审查流程图》
3、《实施主体确认流程图》

更新单元计划申报流程图

更新单元规划审查流程图

实施主体确认流程图

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