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1、 淮安水渡口新区项目市调报告 南京金色彼岸房地产策划营销代理有限公司 2008年3月31日 第一章、项目投资背景 5 第一节、城市概况及特征 5 1、 地理位置 5 2、历史沿革 6 3、人口与行政辖区 6 4、自然概况 6 5、 城市交通 7 6、行政区划 7 7、城市特点 7 8、名城保护与发展规划 8 9、人口密度 8 第二节、城市总体经
2、济和区域经济运行特征 9 1、经济总量 9 2、经济结构 12 3、经济活跃情况 16 4、财政情况 17 5、居民生活 18 第三节、人口及城市化进程 20 1、人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快 20 2、城市化进程有所放缓，淮安开始进入高速发展期，但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢 21 第四节、城市整体发展规划 22 1、城市性质 22 2、城市规模 22 3、城市建设用地规模 22 4、城市发展格局 22 5、2010年城市人口与城区规划建议规划表 23 6、城市发展方向 23 第二章、淮安房地产市场研究 26 第一节、淮安房地产市
3、场发展情况 26 1、 2007年淮安固定资产投资呈快速增长趋势，房地产业发展较快，开发投资增长迅速 26 2、 商品房历年供求关系 28 3、 淮安各区域板块物业分类 30 4、 住宅、底商都发展现状及未来趋势预测 32 第二节、淮安住宅及底商市场分析 33 1、 淮安各板块07年供给销售情况 33 2、 各板块住宅、底商价格走势分析 39 3、 淮安商品房面积分布 40 第三章、区域市场研究 42 第一节、各板块住宅市场研究 42 1、 各板块概况 42 2、区域市场典型项目 43 3、竞争个案研究（典型住宅、底商） 56 4、 竞争项目市场总结 71 第二节
4、淮安市区商业市场整体情况研究 72 1、总体概况 72 2、市场格局 72 3、商业金融业规划与目标 73 4、针对性商业环境分析 73 5、分析总结 93 第三节、淮安土地市场情况 94 1、07年土地市场供应情况 94 2、2008年淮安挂牌出让计划 94 3、2007年开工、竣工、销售及2008年淮安开发计划 95 4、2008年商业及住宅用地的开发计划 95 第四节 淮安未来供需情况 96 1、人口规模 96 2、供应量的推导 96 3、实际需求面积的推导 96 4、结论 96 第四章 客户调研分析 97 第一节 调研背景 97 调研过程 97
5、 第二节 住宅潜在购房者需求分析 98 1、调查对象的基本情况 98 2、对住宅的潜在购房者需求分析 99 3、住宅潜在购房者需求分析总结 110 第三节 商铺潜在购房者分析 111 1、调查对象的基本情况 111 3、商铺潜在购房者总结分析 118 第四节 商铺经营者分析 119 1、调查对象的基本情况 119 2、对潜在商铺经营者的需求分析 122 3、商铺经营者调研分析总结 127 第五章、项目前期定位 128 第一节、项目分析 128 1、项目地块概况 128 2、项目地块周边未来发展规划及对本案的影响 129 3、项目周边交通情况及对本案的影响 1
6、30 4、竞争项目对本案影响及对策 130 第二节、项目SWOT分析 131 1、住宅物业SWOT分析及开发策略 131 2、底商物业SWOT分析及开发策略 135 第三节、项目定位 139 1、客群定位 139 2、产品定位 141 3、住宅市场定位 146 4、价格体系定位 149 第一章、项目投资背景 第一节、城市概况及特征 1、 地理位置 淮安市地处江苏省北部中心地域。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150公里，面积10072 平方公里。目前市区建成区面积89平方公里。淮安是江苏南北
7、交通交汇中心，公路、铁路、水路航运四通八达，京沪高速、同三高速、宁徐高速及新长铁路交汇于淮安。京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河等纵横交错，是江淮平原重要商埠和历史文化名城。目前，淮安正按照“南北交汇中心和未来苏北重要的重大的经济中心”的战略定位高速发展。 评析： l 与其他兄弟城市相比，淮安处在苏北地区的中心腹地； l 距离中心城市距离较远； 2、历史沿革 上古属淮夷，春秋属吴，吴亡属越，战国时属楚。秦代始置淮阴县，汉武帝元狩六年(前117)分置射阳县。三国时属魏，曾为广陵郡治。东晋义熙七年(411)，分广陵郡于此置山阳郡，同时建山阳县。 隋始称楚州，唐天宝年间曾一度改称淮阴郡
8、南宋绍定元年(1228)改称淮安郡、淮安县，不久复升为淮安州。元为淮安路，明清为淮安府。自三国魏始，山阳县一直为州、郡、路、府治所。 民国3年(1914)撤淮安府，改山阳县为淮安县。1945年城区建立淮城市，属两淮市，1949年后仍属淮安县。1987年12月，经国务院批准撤销淮安县建淮安市。淮安长期是郡，州，路，府的治所，成为江淮流域一个经久不衰的政治，文化中心。 3、人口与行政辖区 2003年全市户籍总人口519.92万人，其中非农业人口141.20万，淮安市区人口80万。居民多为汉族，还有回、苗、彝、满等19个少数民族。 4、自然概况 境内地形较平坦，地势由西北向东南略呈倾斜
9、海拔3～8米。京杭大运河纵贯南北，苏北灌溉总渠横穿东西，全市分成三大自然区域，即运西片、运东的渠北片和渠南片。 境内河流纵横，水面近2万公顷，主要有市河、涧河、溪河等，多呈东西走向，西承淮河和大运河之水，东泄射阳湖汇入黄海。 淮安属北亚热带向暖温带过渡地区，气候深受海洋影响，具有四季分明、温暖湿润、季风显著的特点。日照充足，全年达2281小时。年平均气温14.1℃，极端最高气温37.6℃，最低气温－20.4℃，年平均降雨量945.3毫米。 5、 城市交通 对外交通：初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络 道路交通：淮安是江苏南北交通交汇中心。北京到上海的京沪高速公路
10、淮安到连云港的淮连高速公路、南京到徐州的宁宿徐高速公路贯穿淮安境内，使淮安到北京、上海、车距分别只需约8.5小时和3.5小时 2.5小时；南京到淮安的宁淮高速公路目前已通车，南京到淮安的车距仅需不到2小时，宿淮、淮盐公路均已通车；江苏新沂到浙江长兴的新长铁路客货运已全线通车； 水路交通：京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道纵横交错； 铁路交通：“十五”以来，淮安市建成新长铁路淮安段、新淮铁路南延段2条铁路正线；“十一五”期间，淮安市规划开工建设淮扬、淮宿、淮连、淮蚌和宁淮铁路，逐步构建淮安作为苏北地区铁路枢纽的地位。 6、行政区划 淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清
11、浦、淮阴、经济开发区、楚州5区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。此外，江苏省淮安经济开发区计划单列，计单独列统。至2004年末，全市有116个乡镇，其中24个乡、92个镇；另有13个街道办事处。 评析： 城市下辖区域广阔，作为区域中心城市，淮安市地处辖区几何中心位置，这为整个城市的优势资源向淮安市区集聚提供了可能。 7、城市特点 淮安自古为南北交通咽喉、军事重镇、历代郡县州府的治所，名人荟萃，文物古迹丰富，古城风貌独特，1986年被国务院列为国家历史文化名城。 古城结构独特，晋以前筑有老城，宋在老城外北部增筑新城，明又筑联城，将新老二城联成一体。是我国唯一的由三座城相连的古城。 城区有
12、萧湖、勺湖、万柳池(月湖)等湖泊，占城市面积的20%。一条文渠贯串三城，湖泊和居民街巷，形成一个完整的城市水系。镇淮楼雄踞老城中心，以此对称展开的棋盘式的32条街，76条巷，40余座桥，基本保持明清风貌。淮安历来为鱼米之乡，是淮盐管理和转输之地，地下盐矿藏量达2500亿吨。 8、名城保护与发展规划 淮安市1992年制定了《淮安市城市总体规划》，现有政府措施以此总体规划为核心原则。规划要求保护老城的格局与风貌，保护新城、老城、联城独特的城市构造。具体保护范围是“一点、二线、三条自然风光带和四个片”。 “一点”即周恩来纪念馆和故居；“二线”即镇淮楼～漕运总督部院遗址～明清府衙所连的旧城中轴线
13、和城西北文通塔～城中镇淮楼～城东南龙光阁～城北周恩来纪念馆四点构成的空中视通线；“三带”即三联古城轮廓带、文渠沿河居民带和古运河风景带；“四片”即河下古镇、运南闸群、三湖胜景和城中景观。 在老城区内不再安排工厂建设，控制建筑物的高度、体量和密度，建筑风格要与古城风貌相协调。治理文渠水系，保持水乡气息。淮安市城市建设总体目标是：发展成为以轻工业为特色的现代化小城市。 9、人口密度 市域面积广阔，人口密度相对较小 资料来源于淮安统计局 第二节、城市总体经济和区域经济运行特征 1、经济总量
14、1.1国民生产总值呈快速增长态势 1.1.1 2007年全市实现地区生产总值765.23亿元，比上年增长15.2％。这说明淮安经济发展速度较快，根据国际经验，其房地产市场进入飞速发展阶段。 宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 10-15% 房地产业发展状况 萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展 （资料来源于淮安统计局） 1.1.2 2007年全市人均GDP
15、15425元（按常住人口计算），同比增长17.2%。按照国际研究城市房地产发展的标准房地产进入快速发展期. 发展期 启动期 快速发展期 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP（美元） 800-1000 1000-4000 4000-8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展，单纯数量型 快速发展，以数量为主，数量和质量并重 平稳发展以质量为主数量和质量并重 缓慢发展综合发展型 （资料来源于淮安统计局） 2、经济结构 2.1产业结构演变趋势
16、来看，经济结构进一步优化，一产比重在逐渐降低，二产、三产比重增加趋势明显。 2007年全市第一产业增加值123.78亿元，增长5.0％；第二产业增加值305.23亿元，增长19.2％；第三产业增加值222.05亿元，增长15.5％。三次产业结构由2005年的21.0:45.5:33.5变为17.0：48.1：34.8。工业壮大为城市发展奠定坚实基础，第三产业的发展为城市经济不断注入活力。 （资料来源于淮安统计局） 2.2 固定资产投资额快速增长，近两年来全市固定资产投资增幅大增。 2007年全市完成500万元以上项目固定资产投资610亿元，比2006年增长7
17、9.71%。 （资料来源于淮安统计局） 2.3淮安市社会消费品零售总额的总量较低，反映出城市商业经济的不发达及居民消费意识的保守；从市区和全市的社会消费品总额的比较来看，市区的居民消费总额上不具备传统区域中心消费的优势，增幅平稳。 （资料来源于淮安统计局） 2.4城市外向型经济发展速度减缓，在制约其经济发展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险，但出口能力差，对于拉动国民经济所起作用比较微弱. （资料来源于淮安统计局） 3、经济活跃情况 存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和
18、总量，资本供给充足，而资本需求则相对不够旺盛，经济不活跃。 （资料来源于淮安统计局） 4、财政情况 财政收支严重失衡，财政连年赤字，无法为城市发展提供强有力的保障。 （资料来源于淮安统计局） 5、居民生活 5.1城市居民人均可支配收入与消费支出比值呈现趋小化趋势，比较两者增长率，消费性支出的增长出现略微下滑。 可支配收入的稳定增长为消费奠定了良好的基础，城市居民消费实力不断增强，但人均消费性支出增长率下滑表明城市居民整体消费意识较为保守。
19、 （资料来源于淮安统计局） 5.2在城市经济发展的大背景下，淮安人民收入状况以及生活状况都在稳步提高；但消费支出与可支配收入比例持续下滑，城市整体消费水平增长与收入水平并未形成正比。 （资料来源于淮安统计局） 第三节、人口及城市化进程 1、人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快 ■2007年末全市户籍总人口538.36万人，比上年增加6.36万人，增长9.0‰；城市化水平为39.1%（按常住人口计算），比20
20、06年提高0.7个百分点。 （资料来源于淮安统计局） 2、城市化进程有所放缓，淮安开始进入高速发展期，但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢 不同发展阶段城市化特征 发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化 高速发展期 调整发展期 稳定发展期 城市化率 30% 30%—50% 50%—75% 75%以上 城市发展特征 工农业生产水平
21、较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。 工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。 工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。 城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。 第四节、城市整体发展规划 1、城市性质 国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。 2、城市规模 中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。 3、城
22、市建设用地规模 2010年建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45％；规划远期（2020年）城市建设用地约140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平为55%；远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。 4、城市发展格局 总体上形成 “一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城” 城市发展格局。 ■□一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。 ■□两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。 ■□三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。 ■□四水穿城：指贯
23、穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。 5、2010年城市人口与城区规划建议规划表 2010年城市人口与城区规划建议规划表 年 份 中心城区（含楚州区） 主城区 楚州城区 城市人口规模 （万人） 建成区用地规模（千平方米） 城市人口规模（万人） 建成区用地规模（千平方米） 城市人口规模 （万人） 建成区用地规模 （千平方米） 2002 78 75 59.5 58 18.5 17 2003 80 77 61 59.5 19 17.5 2004 82 79 62.5 61 19.5 18 2005 8
24、5 82 65 63 20 19 2010 100 100 75 75 25 25 2020 120 114 90 90 30 34 （资料来源于淮安规划局） 6、城市发展方向 城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。 受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。 主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水渡口中心
25、区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区；中远期主要向南发展。 楚州区向东北发展，重点发展旅游业及配套的服务业，形成传统与现代、人文与自然交相辉映的历史文化名城特色。淮阴区向东扩展，建成医疗、教育和仓储、货运中心。 『城市背景研究小结』 l 作为江苏省苏北地区的中心腹地，区域交通条件不够完善，以陆地交通为主，目前随着各项建设的推进，淮安城市进一步发展的条件已经具备； l 随着城市“东进南延”的发展趋势，淮安将重点发展城东南片区，一个崭新的“三淮一体”的都市发展框架逐渐形成。 l 产业结构正在不断优化中，近年来第三产业不断发展，为城市经济发展注入活力， 同
26、时第二产业的壮大为城市发展奠定坚实基础。 l 固定资产保持持续增加，而增幅下降，城市经济发展趋向理性； l 城市居民收入增加，生活水平不断提高。近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期； l 城市化进程将扩大城市面积，同时带动大量流动人口涌入市区，城市住房需求将会进一步扩大； 第二章、淮安房地产市场研究 第一节、淮安房地产市场发展情况 1、 2007年淮安固定资产投资呈快速增长趋势，房地产业发展较快，开发投资增长迅速 资料来源于淮安房产局 宏观经济增长 小于4%
27、4-5% 5-8% 大于8% 10-15% 房地产业发展状况 萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展 宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 10-15% 房地产业发展状况 萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展 宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 10-15% 房地产业发展状况 萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展 宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 10-15% 房地产业发展状况 萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展
28、飞速发展 ■□从历年淮安房地产投资额来看，商品房开发投资趋较快增长态势，07年投资额高达113.89亿元； ■□淮安全市GDP近年来维持平稳的增长趋势，相对于GDP平稳增长来说，05年房地产开发投资增幅受政策影响较大，06\07年又呈快速增长态势，但就整体房地产市场而言，其起点较低，在国民经济中所占比例也较低，对国民经济的推动作用也未完全挖掘。 ■□按房地产市场指标与国民经济协调关系指标体系，房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比重的正常范围在22%—28%。淮安房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重目前处于正常水平，说明淮安房地产在对其国
29、民经济的拉动作用逐渐变重，另一方面也说明淮安房地产市场获得足够的重视。 商品房 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 施工面积（万㎡） 241．37 284．98 309．80 599．73 549.22 同比增幅（％） 7．87 18．07 8．71 93．59 -8.4 竣工面积（万㎡） 149．70 166．71 190．39 229．64 292.37 同比增幅（％） 10．88 11．36 14．20 20．62 27.31 销售面积（万㎡） 108．55 106．63 174．16
30、 198．89 274.56 同比增幅（％） 10．83 -1.77 63．33 14．20 38.05 2、 商品房历年供求关系 资料来源于淮安房产局 资料来源于淮安房产局 受“新政”的影响下,淮安房地产市场影响不大， 06年房地产市场回暖，总体商品房销售速度落后于商品房竣工面积，供略大于求 ■□商品房施工面积增幅速度较快； ■□2003-2006年，商品房竣工面积平稳增长、07年略有减少； ■□2007年商品房销售面积增幅波动较大，受大势影响波动明显； ■□历年商品房销售面积与竣工面积比值计算结果除2003、2004年皆在0.6-0
31、8之间，商品房供大于求现象明显； ■□05年到07年供需比逐渐趋于平缓。 3、 淮安各区域板块物业分类 淮安房地产遍布全市，但主要集中在清浦区、清河区、经济开发区三个区，市区范围为清浦区、清河区、经济开发区、淮阴区、楚州区。这里我们将要重点研究的是清河区板块、清浦区板块以及开发区板块。 3.1物业类型分类 a.清河区：辖区面积50平方公里，总人口30万，为淮安市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化、交通的中心，该区因是淮安市中心，各种市政配套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。如
32、加州城、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点，地段配套的重要点在此可见一般，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。 b.清浦区：淮安的核心区域之一，总面结296平方公里，人口31万。是全市工业企业最集中区域，规划面积40平方公里的新城区落户清浦城南片区，将成为淮安未来的城市中心。该区几乎可以说是淮安学校的聚居地，如新淮中、浦东实验小学、清浦中学等，人文气氛较浓厚，孩子就学极为方便。如新淮中花园、瑞福莱花园、嘉润苑等均是以学校作为一个重要的卖点来吸引客户，因此本区可说是一个人文大区，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。 c.开发区：该区是淮安市的新兴区，虽然市政配套尚不完善，
33、但是钵池山公园的规划建设使本区成为一个生态居住区，而众多新建小区也将此来吸引客户，如香格里拉、比佛利花园、紫荆苑、东方曼哈顿等，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层； d.淮阴区：全区辖21个镇，85万人口，是一大批大中专院校的集中地，但离淮安市主城区距离较远，因此本区域楼盘价格较低，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。 e.楚州区: 原县级淮安市，辖27个乡镇，120万人口，目前在售楼盘较少，只有12个，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。 3.2物业档次分类 高档物业：主要集中在清河区、清浦区、开发区 中端物业：主要集中在淮阴区 低端物业：主要集中在
34、楚州区及各个县区 3.3近期住宅、底商市场都主要特征 就淮安整个市场而已，住宅市场去化较为理想，供求关系区域平衡，淮安各楼盘底商，除了市中心项目去化良好外，其余均不是很理想。 4、 住宅、底商都发展现状及未来趋势预测 不少购房者将90～120平方米的中户型作为首选。还有总价的原因，一般来说，首次置业者多为购买中户型人士，而二次置业者多购买大户型，调查显示，三房两厅是需求最大的户型，所占比例为44.8%。除三房两厅外，两房两厅、两房一厅也各有20%和12%的市场需求。如果把三者作为中户型来统计的话，则其所占比例高达近80%，目前此类房源市场消化良好； 淮安底商市场一直处于不
35、稳不火都类型，主要原因为面积过大，总价过高，小区入住率较低，生意经营较为惨淡，再加上淮安投资实力较弱，且淮安的租金较低，因此大多数都经营者选择租，而放弃购房。 随着经济的发展，城市居民收入增加，城市化进程将扩大城市面积，同时带动大量流动人口涌入市区，城市住房需求将会进一步扩大；小区入住率都提高，势必对小区生活配套要求都增加，这也将带动底商市场的发展。 第二节、淮安住宅及底商市场分析 1、 淮安各板块07年供给销售情况 资料来源于淮安房产局 清河区、清浦区、淮阴区在淮安销售量占重要的地位，这与政府发展规划方向相吻合。 2007年1-12月底淮安
36、各板块住宅市场情况 注：资料来自淮安市房管局内部资料 2008年1-2月住宅市场情况 注：资料来自淮安市房管局内部资料 2007年淮安购房者对象比例表 注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料） 2007年淮安市区房地产市场中，在购买房屋的人群中，淮安本地居民所占的比例为92%，非本市居民所占比例为8%。 2007年淮安事情1-12月份房地产市场消费结构 注 ：
37、 资料来自淮安市房产管理局（内部资料） 2007年市区商品住宅预售许可面积197。32万平方米，成交面积166。42万平方米。供销比例1.19：1。 清河区，商品住宅供销比为1.34：1，同比上升15%；商业用房供销比为1.37：1，同比下降51%；办公用房供销比为0.39：1，同比下降85%。 清浦区，商品住宅供销比为0.91：1，同比下降1%；商业用房供销比为1.87：1，同比下降34%；办公用房供销比为0.4：1，同比下降81%。
38、开发区，商品住宅供销比为1.05：1，同比下降11%；商业用房供销比为1.28：1，同比上升18%；办公用房供销比为6：1，2006年开发区办公用房预售面积为0。 淮阴区，商品住宅供销比为1.14：1，商业用房供销比为2.4：1，办公用房供销比为0.31：1。 楚州区，商品住宅供销比为1.43：1，商业用房供销比为1.47：1，办公用房预售和销售面积都为0。 注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料） 注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料） 注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料） 2、 各板块住宅、底商价格走势分析 淮阴区 清河区
39、清浦区 经济开发区 楚州区 多层 均价(元/M2) 3161 3833 3600 2980 2890 小高层 均价(元/M2) 3363 4114 3850 3250 3126 高层 均价(元/M2) 3821 4328 4214 3316 / 底商 均价（元/M2) 5986 8978 8257 5673 5468 注：资料来自淮安市房产管
40、理局（内部资料） 注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料） 受宏观调控的影响，2007年淮安市场房价出现升中有降的局面，但总体上还是上涨的。与年初相比，上涨了17.7％。因其位置和经济繁荣的差异，不同行政区其价格有一定的差距。 3、 淮安商品房面积分布 2007年1-12月份淮安市区预售商品住宅面积段分类 注：资料来自淮安市
41、房管局内部资料 2007年新预售许可商品住宅平均每套房屋面积表 注：资料来自淮安市房管局内部资料 从图上可以看出，2007年房屋的单套面积总体来说是在120平方米左右徘徊，每套新建住宅平均面积的变化相对较小，10月份单套住宅平均面积达到130平方米，是由于淮海第一城的大面积户型所占比重较大。 注：资料来自淮安市房管局内部资料 中户型成为近期主
42、流户型是大势所趋，是购房者综合自己的经济实力、家庭人口构成等情况下的必然选择。 据调查，不少购房者将90～120平方米的中户型作为首选。还有总价的原因，一般来说，首次置业者多为购买中户型人士，而二次置业者多购买大户型。 据调查显示，三房两厅是需求最大的户型，所占比例为44.8%。除三房两厅外，两房两厅、两房一厅也各有20%和12%的市场需求。如果把三者作为中户型来统计的话，则其所占比例高达近80%。 第三章、区域市场研究 第一节、各板块住宅市场研究 1、 各板块概况 a.清河区：辖区面积50平方公里，总人口30万，为淮安市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化、交通的中心，该区
43、因是淮安市中心，各种市政配套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。如加州城、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点，地段配套的重要点在此可见一般，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。 b.清浦区：淮安的核心区域之一，总面结296平方公里，人口31万。是全市工业企业最集中区域，规划面积40平方公里的新城区落户清浦城南片区，将成为淮安未来的城市中心。该区几乎可以说是淮安学校的聚居地，如新淮中、浦东实验小学、清浦中学等，人文气氛较浓厚，孩子就学极为方便。如新淮中花园、瑞福莱花园、嘉润苑等均是以学校作为一个重要的卖点来
44、吸引客户，因此本区可说是一个人文大区，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。 c.开发区：该区是淮安市的新兴区，虽然市政配套尚不完善，但是钵池山公园的规划建设使本区成为一个生态居住区，而众多新建小区也将此来吸引客户，如香格里拉、比佛利花园、紫荆苑、东方曼哈顿等，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层； d.淮阴区：全区辖21个镇，85万人口，是一大批大中专院校的集中地，但离淮安市主城区距离较远，因此本区域楼盘价格较低，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。 e.楚州区: 原县级淮安市，辖27个乡镇，120万人口，目前在售楼盘较少，只有12个，其物业类型主要以普通多层为主、少量
45、的小高层。 2、区域市场典型项目 A、清河区 竞争楼盘调研情况 项目名称 地址 物业类型 建筑类型 占地 总建 容积率 中天花园 建康西路158号 住宅,商业 小高层,高层 90712 180000 1.8 中鑫·上城 健康东路 住宅,商业 高层 12877 68000 4.8 盛和名都 健康东路27号 住宅,商业 多层,高层 36468 69116 1.89 康城明珠花园 健康东路34号 住宅 多层,高层 79399 17万 2.2 中天虹桥花园 淮海北路149号 住宅,商业 高层 88
46、93 55271 5.4 永和家园 淮海西路268号 住宅 多层 50000 92000 1．8 上海花园 青年路8号 住宅，商业 多层 22100 38691.7 1.75 金鼎 御庭 淮海西路127号 住宅 多层 小高层 10000 90000 9.0 淮海第一城 淮海路126号 住宅 多层 高层 193140 420000 2.2 永和家园 淮海西路268号 住宅 多层 50000 92000 1．8 清河嘉园 北京东路199号 住宅 多层 高层 49693 90000 1.8
47、 产品构成 项目名称 产品构成 中天花园 先阶段推出住宅595720㎡²,小高层,高层,面积94-189㎡²,主推113-162 m三室二厅 中鑫·上城 住宅54500 ㎡,商业13500㎡，高层,主推50-80 m²的酒店式公寓，底部1-5层为商业用房 盛和名都 住宅595720㎡,商业9543.2㎡，多层,高层,面积为120-135㎡的三室二厅和90-100㎡的二室一厅构成 康城明珠 住宅155000㎡,商业7300㎡，多层,高层,面积为89-94的2房2厅,123-135㎡的三室二厅和143 ㎡的四室2厅构成 中天虹桥花园 住宅41855㎡,商
48、业6367㎡，²高层,A座26层户型面积106-139㎡的三室二厅，B座酒店式公寓,办公类,面积53-95㎡，底部1-2层为商业用房 永和家园 住宅42000㎡，多层, 面积为80-93㎡²的二室二厅和100-135㎡的三室二厅 上海花园 住宅30300m2,商业2000m2，多层,面积为90的2房2厅,95-135㎡²的三室二厅和140m²的四室2厅构成 金鼎 御庭 住宅45000m2，多层,小高层, 面积为90 m²的二室二厅和135m²的三室二厅 淮海第一城 住宅105000m2，主力户型90-140m2的二室二厅和三室二厅构成 清河嘉园 住宅7万多㎡,商业8千多㎡，
49、多层为主,户型为90-100㎡的二室二厅和102-127㎡三室二厅构成 交通状况 项目名称 交通状况 中天花园 交通便利,位于城中主干道,多条公交车经过(4.22.31.36等路) 中鑫·上城 交通便利,位于城中主干道,多条公交车经过(2.11.36等路) 盛和名都 交通便利,位于城中主干道,多条公交车经过(2.11等路) 康城明珠花园 交通便利,位于城中主干道,多条公交车经过(2.11.36等路) 中天虹桥花园 交通便利,位于城中主干道淮海路北(11.12等路) 永和家园 交通便利,位于城中主干道,多条公交车经过(
50、3、5、18路) 上海花园 交通便利 ,多条公交车经过(12，15，32路) 金鼎 御庭 交通便利,位于城中主干道,多条公交车经过(3，5，18，32路) 淮海第一城 交通便利,位于城中主干道,多条公交车经(2，3，8，31，33，35路) 清河嘉园 交通便利, 多条公交车经过(12，15路) 销售状况 项目名称 均价（元/ ㎡ ） 开盘日期 销售状况 中天花园 住宅3906 2007年3月(一期) 80% 中鑫·上城 住宅515
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