奥特莱斯商业建筑设计总结.doc

奥特莱斯系商业建筑设计总结
谢文博 上海三益建筑设计有限公司

前言：文本主要就笔者所完成的三个奥特莱斯商业项目的经验得失，对奥特莱斯体系商业建筑进行归纳总结。相关项目介绍及本人在项目中的角色和作用见工程档案。

工程档案：1.武汉百联奥特莱斯商业广场项目（2011年12月建成营业），项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开发区，川龙大道以西，湖滨路以北。一期西地块南区规划用地面积136033.2平米，道路代征用地2616.17平米，净用地面积为133417.03平米。地上总建筑面积约为92304.7平米，容积率为0.69。由17栋低层商业建筑组成。本人作为该项目的方案专业负责人，参与了从项目的规划、单体平立面、到施工图配合及现场材料选型等相关工作。
2. 温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（完成规划设计），项目位于温州市龙湾区的空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南。总用地面积为119911.82平米。其中一期崇高奥特莱斯购物广场区规划用地面积79951.82平米，地上总建筑面积约为119600平米，容积率为1.50。拟建多栋多低层商业建筑以及1栋11层酒店和2栋7层仓管物流楼；二期崇高总部物流办公园区规划用地面积39960平米，地上总建筑面积约为59940平米，容积率为1.50。本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概念、及立面设计。
3. 宁波百联奥特莱斯项目（概念方案设计）项目位于宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区，用地面积300亩，建筑面积14万平方米，容积率0.7，本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概念、及立面设计。

项目总结：
一．区位与选址：
首先，奥特莱斯（OUTLETS），来源于国外的一种商业建筑模式，主要经营各种服装精品的厂价直销，价格便宜，人气旺盛。在一定程度上形成目的性消费，因而可以远离寸土寸金的核心商业区；其次，奥特莱斯所倡导的是休闲购物通常与度假、游乐相结合，故常选址于风景优美或大型娱乐设施周边；再次奥特莱斯通常位于交通与物流便捷之处，结合机场、高铁、及高速是不错的选择。

奥特莱斯选址三要素
决定因素
选址
价格便宜、目的消费
远离核心商业区
休闲购物、与度假、游乐相结合
风景优美或大型娱乐设施周边
交通与物流便捷
机场、高铁、及高速周边
表1
相关项目选址：
项目
区位
武汉百联奥特莱斯
武汉后湖风景区北临后湖
温州崇高奥特莱斯
温州市龙湾区的空港经济区
宁波百联奥特莱斯
宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区
天津佛罗伦萨
紧邻京沪高铁
上海青浦奥特莱斯
紧邻沪青平高速公路
杭州下沙奥特莱斯
紧邻杭州绕城高速
日本御殿场奥特莱斯
富士山山脚，临近箱根风景区
表2
武汉百联奥特莱斯商业广场项目（图1），项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开发区，川龙大道以西，湖滨路以北。

温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（图2），项目位于温州市龙湾区的空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南。

宁波百联奥特莱斯项目（图3），项目位于宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区。距离宁波市中心约10公里，距机场约14公里，紧邻高速公路交通方便。

、
二．总图布局
奥特莱斯商业建筑的总图布局受用地形状的制约，因项目不同而不同，但由于奥特莱斯商业建筑的性质及商业流线要求，每个项目又会有其相同的共性。首先，奥特莱斯属于低密度建筑通常层数不高占地较大，为了便于建筑群之间的商业运营与合理的动线距离，势必会采用分区模式。其次，环形商业流线是奥特莱斯的不二选择，所以奥特莱斯均为环形布局。再次，强调主次入口与空间节点的处理，所有的奥特莱斯会有明显的主次入口，以及联系各分区的中心广场节点。
最后，大量的停车面积是奥特莱斯最大的特点。

总图布局共性：
总图布局共性
一 组团分区
二 环形布局
三 强调主次入口与空间节点
四 大量停车
表3
武汉百联奥特莱斯商业广场项目（图4）总图布局：
1功能布局
采用一轴两环多节点的布局模式。一条斜向的主轴将人流从路口引入，同时划分出两个三角形的环形商业街区。在东南与西北形成两个大的入口广场，同时通过中心的“阳光谷”来联系上下两组团，在组团内部则会形成多个小的商业节点广场。而在建筑外围则是大面积的停车场。
2道路规划
地块在川龙大道靠地块北侧位置设置一车行出入口，中部与南部各一个人行出入口；地块沿湖滨大道设置有3个车行出入口。地块主体建筑与停车场间设置有车行环道，设置有1055个车位。
3 景观系统
在地块南区采用东西向的景观绿带与南北向的阳光谷构成十字状景观轴串联多个景观节点，并在各节点设置雕塑、水景等丰富的景观元素。

温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（图5）总图布局：
1 功能分区
项目分为一期崇高奥特莱斯购物广场区和二期崇高总部物流办公园区，一期崇高奥特莱斯购物广场区以2-5层的商业建筑组成，形成一条主轴两个组团的布局模式，建筑周边以及前广场为停车区域。二期崇高总部物流办公园区的8栋6层和3栋9层的办公楼以古典的十字对称模式布局，构图稳重严谨。
2道路规划
一期崇高奥特莱斯购物广场区在湖滨大道靠南设置一车行出入口，南面规划道路设置两车行出入口，北面及东面各设置一车行出入口，地块主体建筑与停车场间设置有车行环道，停车系统采用地面停车结合地下车库，设置有860个车位，其中地上660辆，地下200辆。
3 景观系统
崇高奥特莱斯购物广场区采用南北向的景观绿带与东西向的景观带构成十字状景观轴串联多个景观节点，并在各节点设置雕塑、水景等丰富的景观元素。

宁波百联奥特莱斯项目（图6）总图布局：
1功能布局
项目分为一二两期，西面为一期的奥特莱斯商业广场。商业广场利用基地内的河道景观把奥特莱斯分成南北两区，设计吸取威尼斯的城市印象，通过弯曲的水系景观打造原汁原味的意大利情景式商业空间。而在建筑外围则是大面积的停车场。
2道路规划
地块的车行主入口位于西面道路的中部，桥的南面。在南面及东面道路分别设置了车行次入口。地块建筑外围车行环路环通，停车系统采用地面停车，设置有2000个车位。
3 景观系统
基地内的河道景观成为把控全局的纽带，弯弯曲曲的河道景观形成东西主轴与南北向的景观轴十字交叉形成多个景观节点。

三 单体设计
奥特莱斯商业建筑比其它公共建筑相对要简单，但也有其特殊的要求和原则，大体上可以从层数、层高、开间、进深、外廊、后勤通道与疏散楼梯来总结。
1.层数
奥特莱斯属于低容积率建筑群，考虑到楼层商业价值的递减原理，所以一般层数不宜过高，通常以一层或二层为主，局部可做到三层。
2.层高
作为店铺型商业通常需要考虑到货架净高要求、设备管道高度、结构梁高度。层高要求：一层结构层高不小于5米，净高不小于3.5米，二层层高不小于4.5米，净高不小于3.2米。
3.柱网
由于奥特莱斯商业一般采用全地上停车无地下车库，考虑到店铺的面宽要求，通常采用8.4米或8米得柱网。
4. 开间进深
标准商铺常用面宽一般采用8.4米、8米，刚好为一标准柱跨；
标准商铺常用进深一般采用15米、16.8米，由于规范中关于安全疏散的要求，进深不超过15米可只向一面开门，超过15米则需两面疏散（图7）；

5.走道尺寸
奥特莱斯一般都采用连廊商业的模式，外廊的宽度一般为3米—4米，局部可放大增加座椅等休息空间。（图8）

6.后勤通道与疏散楼梯
后勤走道能既能服务于餐饮及店铺的后勤，又能用于疏散。奥特莱斯的疏散走道通常做到净宽1.5米-1.8米。疏散楼梯既要满足疏散距离，又需要满足疏散宽度，而疏散楼梯的个数可由总疏散宽度除以单个楼梯宽度得出。计算公式：

建筑面积(㎡)
修正系数
修正系数
换算系数
百人指标
每层营业厅疏散人数（人)
每层营业厅疏散总宽度(m

S
K1
K2
a
B
P=a*S1（K1*K2*S）
W=B*P/100
一层

50%
0.85
0.85
0.65

二层

50%
0.85
0.85
0.65

三层

50%
0.85
0.77
0.75

表4

武汉百联奥特莱斯一层平面图（图9）

温州崇高奥特莱斯一层平面图（图10）

宁波百联奥特莱斯一层平面图（图11）

四 立面设计

奥特莱斯立面设计可以从立面风格、材料、广告招贴等几个方面来总结。
奥特莱斯立面设计一般不拘风格比较自由，有现代的、新古典的、地中海的、美式的等等，一是为了达到烘托商业氛围积累人气的作用，二是奥特莱斯产品多元化的文化内涵注定了其多元化的立面风格元素。在武汉奥特莱斯项目采用的是美式风格(图12，图13)。而温州奥特莱斯(图14)与宁波百联奥特莱斯(图15)则采用了意大利风情立面。

上图为武汉奥特莱斯效果图（图12） 下图为武汉奥特莱斯实景图（图13）

上图为温州崇高奥特莱斯入口效果图（图14）

上图为宁波百联奥特莱斯水街效果图（图15）

奥特莱斯的定位和购物中心有所不同，相对比较低端，所以在材料的应用上更倾向于涂料为主，辅以石材及玻璃，色彩鲜艳的涂料非常契合奥特莱斯商业特质(图16)。石材与玻璃幕墙通常只使用在入口及广场节点部位(图17)。

广告招贴一直是商家比较关注的部分，也是奥特莱斯商业广场的主要收益来源之一。奥特莱斯对于广告的设置要求分级：
奥特莱斯广告招贴要求
广告分级
位置
尺寸（mm）
数量(个)
备注
户外公共广告位
建筑山墙及外围沿街面
6000X8000(竖)；3000X4000（竖）7000X5000（横）;
60-100
采用灯箱或射灯照明
入口广场LOGO墙
入口广场展示墙
600X600(单个)
36、48
灯箱
标志塔塔身广告
标志塔
1800X2400(横)
多个
灯箱
柱体广告及路灯广告
柱体及路灯

多个

户外店标小型广告
外廊、户间墙
1200X1800(竖)
多个

商铺店招
店铺门头
3600X1200(横)

根据立面造型尺寸略有不同
表5

结语及展望：本文通过对三个奥特莱斯的实际工程项目的设计经验得失，以及前期对一些成功案例的借鉴，对奥特莱斯系列商业建筑设计进行简单的归纳总结，既是对自我工作的一个总结，同时也希望能形成奥特莱斯商业的系统化产品设计，为今后的工作添砖加瓦。
2012年6月
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