郑州帝湖花园住宅小区的是是非非.doc

赢者的诅咒--地王现状调查之帝湖花园

帝湖花园是郑州布瑞克房地产开发有限公司开发的小区，在短短几年时间内，这个规划住户1．2万户、总居住人口5万人、号称河南省最大的水景度假社区项目，以回家就是度假的开始营销主题,创造了郑州楼市的销售神话.
然而，2008年2月25日下午２时，被郑州市政府定性为“严重违法建筑”的“帝湖花园东王府”２号楼、５号楼瞬间被爆破。河南媒体对布瑞克公司提出质疑：对外宣称占地3310亩的郑州帝湖花园项目，实际上只有330亩具有合法土地使用权；被开发商圈地囤积的700亩耕田已荒芜多年；两栋在建的高层住宅楼没有建筑规划许可证，并且占用了金水河河道，郑州市行政执法局已经认定项目违规，多次执法制止仍然无效。

1．“郑州最大面积的违法建筑”还在违法

时至2009年,帝湖花园的有关宣传资料显示：“7月21日，郑州布瑞克房地产开发有限公司在帝湖社区联合服务中心举行媒体见面会，对帝湖花园项目的发展进行了系统阐述……”“7月8日，帝湖花园东王府开盘，当日成功售出二百余套，社区内的老业主和媒体人员共同见证了这一热销盛况。近期，东王府和小户型公寓后海每日的销售量都在递增，所剩房源已不多。”
郑州布瑞克房地产开发有限公司董事长卢天明表示，“多年来，帝湖花园的环境、配套等各方面设施一直在不断升级。时至今日，六年多过去了，湖水愈加清澈，岸边景观带的建设人性化突出，我们用事实证明了自己有建设好这一大地块的能力。”
近日，在帝湖花园东王府工地，33层、六栋高楼已经基本完工。位于“帝湖”湖面上的售楼中心人来人往。售楼部的小姐介绍说：“目前帝湖东王府的3号、4号、7号三栋楼已经售完，正在出售的是1号、6号、8号楼。1号楼位置比较好，每平方均价为5000元；6号和8号楼均价为每平方4600元左右。一部分也已经售出。并且可以办理按揭贷款业务。”
针对帝湖东王府的有关手续，郑州市规划局、建设局有关人士表示，“帝湖东王府的问题很敏感，手续应该正在办理中，市政府五处怎么安排我们不清楚。”郑州市政府五处一位女士说：“关于帝湖花园东王府的手续我们也不清楚，市规划局最清楚。郑州市国土资源局地基处×处长说：“手续还没有到我们处。”
郑州市行政执法局监察支队×××曾介绍说，这8幢楼占地30多亩，在没有取得建设和规划许可证的情况下，就上了6支施工队伍上千人进行建设，执法人员多次制止未果，仍然在施工。
一位网友来信这样写道：“2008年2月25日，郑州市“帝湖花园东王府”2号楼、5号楼涉嫌未经规划许可擅自开工建设等多项违法事实（违建面积共达3.2万平方米），在市政府市长的亲自督战下，对该楼盘的两栋占压金水河道的两栋违法建筑进行了爆破拆除，此时这一该市历史上最大面积的违法建筑终于灰飞烟灭，郑州市采取果断措施纠正违法建设的举动，一时间备受公众赞赏。但是，值得人们思考的是，此事远远没有结束，就在该楼盘的两栋楼被炸的不到半年时间，该楼盘的另外六栋楼又继续开始违法建设施工，截止目前，帝湖花园东王府有3栋楼已经接近竣工。可违法占地的依然是违法占地，没有规划许可的依然是没有规划许可，非法施工的依然是非法施工，非法销售的依然是非法销售。我们不禁要问：郑州市政府的大力查处为何戛然而止，政府的公权力在强势商人面前为何如此弱不禁风。

2.帝湖花园东王府抗了那些“法”？

“帝湖花园东王府”项目除了部分楼盘占压河道，影响城市泄洪外，还有多项违法事实，包括：未经规划许可擅自开工建设；擅自改变土地用途；未取得施工许可证擅自施工；未依法进行招标；未进行工程质量监督；强占公共资源等。 透视“帝湖花园”一期工程建设中的违法抗法行为，有很多疑问。其一，从帝湖花园宣传材料看：“帝湖花园”总体规划用地3110亩，并拥有300多亩的超大湖面，总居住人口6万，规划开发周期近10年。作为河南省现有最大的住宅项目，其开发商郑州布瑞克房地产开发有限公司，有没有“300多亩超大湖面”的所有权或使用权？
按照郑州市政府2002年的规划，布瑞克公司在金海水库周边区域开发时，应保证水面不少于300亩，在东西两侧进行居住开发，用以补偿其开发金海水库公园和公共绿地的费用，同时，布瑞克公司需出资征地建成不少于1200亩的公园。2002年，这家公司取得了这一区域789亩多的土地证，其中住宅面积为328亩左右，其他为道路、水面和高压线路走廊等。
郑州市国土资源局检查发现，“东王府”项目不仅侵占河道，还占压高压走廊18亩、湖面25亩，仅一期已建成的楼盘就侵占高压走廊50多亩，私自改变土地用途面积14亩多。
郑州市国土资源局中原分局经过专业测量后又发现，“帝湖花园”项目实际一期占地超过了898亩，超出批准的土地证面积108亩，这上百亩的违法占地都是集体土地。而政府规划的319亩水面，至今只建设了120多亩。其二，对于“帝湖花园”违规建设行为，相关部门屡次下发“责令改正通知书”，而且动用特警扣押了部分施工工具、执法车辆堵住了施工场地入口，但开发商就是有恃无恐，公然蔑视公权、抗拒执法，违章建筑屡禁不止，难道仅仅就是爱把“生米做成熟饭”的投机心理驱使吗？
据了解，帝湖花园开发商郑州布瑞克房地产开发有限公司宣称，总规划面积３１１０亩地，其实只有３３０．０５５亩完全合法，其他土地的使用权目前尚不属开发商，开发商宣传的小区最大亮点“帝湖”，也不属于帝湖花园，而是属于郑州市民的公共资源。而就在相关部门发现其违规违法建设并要求其停止建设，一些媒体进行曝光的同时，布瑞克公司一方面仍然在媒体上大规模进行售房宣传。

3.村民反应:

村民们指着路边一大片被围起来的荒地说，这里原是后河卢村的耕地，几年前布瑞克公司董事长卢天明和村委会签订了协议，把1300亩土地“拿走”。
一位村民说我们当时地里种的麦子马上就要成熟，开发商却派人把麦子推了，后来就将这些地圈住占上，但只开发了一半，剩下的地就在那儿荒着，不让我们种。”
荒废的耕地上，堆积了大堆大堆的生活垃圾，野草丛生。一位村民称，卢天明占住这片土地，多年不开发，后来这里地价飞涨，一亩地卖到将近100万元。于是，卢天明将地又转卖给其他人，“他赚钱赚大发了。但农民没有土地，靠什么吃饭？”
关于在后河卢村“囤积”的700多亩土地，卢天明说，他是在后河卢村出生长大的，对自己的村子有深厚的感情。上世纪90年代末，他做生意赚了些钱，当时后河卢村还是一个贫困破烂的落后农村，村委会的人找到他，请他对这个小村庄进行开发。
　　“2001年我与村委会签订合作开发协议。当时在这里投资是有风险的，我给的价格在当时也算高的。至于付款方式，都是按照协议的约定支付，没有一点拖欠。不信你可以问一下后河卢村的村委主任。”（记者随后向后河卢村村委会主任卢百旺求证，卢天明的说法得到证实。）
　　卢天明说：“你说有村民举报我，我觉得很奇怪。这个项目，我是冒着风险投资开发。如今，村民过上了富足的好日子，都对我感激不尽。”
　　当被问及：“公司与村里签订的用地合作协议是否具有法律效力？村委会是否有权转让土地使用权？”卢天明说，关于这块尚未开发的700亩土地的使用权，他正在向市国土资源局申请，目前还没有结果。
　　除了自己开发，卢天明还将其中的部分土地转卖，其中包括北京阜外心血管医院河南分院，“当时为了争取这家医院建立河南分院，我费了不少心思，这完全是为了河南的公益事业。我是赔钱卖了那块地。”
　　当被问及多少钱卖给医院，布瑞克公司是否持有股份时，卢天明微笑着表示，“这涉及到商业秘密，不好对媒体讲”。
　 对于两栋高楼占用河道，没有取得建设规划许可证，卢天明承认确有其事，但他似乎也有一肚子苦水要倒：“事实上，帝湖花园每一栋楼房都按照程序进行了申报，这两栋楼也不例外。2006年8月，这两栋楼的审批前公示已经在规划局的网站上进行了公布，就在这时候，规划局进行换届选举，中层领导全部更换，而对我公司项目负责申报的设计院的有关人员在外地开会没有及时回来去办理证件。后来规划局说我的项目如果想开工，必须拿到一个水利局的批示，证明我的楼房占用的金水河河道没有问题，而水利局的人告诉我，这个金海水库已经经过批准作废，金海水库以及下游的金水河的管理权已经由市水利局移交到了市政管理处，因此没有给我开具证明。就这样，市规划局则以我没有水利局的批文为由，对东王府的两栋楼建设一直不予审批。”
　　卢天明指着厚厚的一堆文件告诉记者，东王府项目于2006年下半年进行招标，公司为此花费巨大，如果不能按时开工，就要支付相关购房单位的双倍赔偿金。
问：“虽然布瑞克公司有很多苦衷，但什么理由都不能改变帝湖东王府的两栋楼无证施工的事实。你现在对政府部门的查处是什么态度？”卢天明双手一摊：“我有什么办法？政府让我停那我就停工吧。不过，工程不是说停就停的，必须走到‘节点’时才能停。”

4.今日帝湖

4.1帝湖近期售价

帝湖花园(西王府)近30天房屋销售均价为4563.87元/㎡。（2009年09月30日讯）
房管局数据显示，近30天帝湖花园销售均价为4410.29元/m2。（2009年10月30日讯）
房管局数据显示，最近30天帝湖后海销售均价为4180.98元/㎡。（2009年12月14日讯）
帝湖花园(西王府)近30天房屋销售均价为4563.87元/㎡。（2009年09月30日讯）

4.2业主对帝湖的认可度

经调查,业主还是很喜欢帝湖花园的:
“偶喜欢他们的湖，要是俺自家的那就好了”
“好想 好想 好想 好想 好想好想买帝湖的房，请问可以便宜吗？现在的房价是多少”
“东王府动工了，希望不要在停工”
“呵呵，好消息啊！”

4.3大多业主对帝湖涉及的违规不太了解:

“停停开开，到底是怎么个意思？”
“据了解，东王府以前被炸了2栋楼使帝湖花园元气大伤，基本不做宣传了；现在预售证问题没解决，总感觉东王府命运坎坷，不像正规开发商开发的楼盘啊！”

4.4关于帝湖的房产预售证:

2009-10-28房管局称，帝湖花园东王府项目已经取得国有土地使用证，但由于该项目申报预售许可的其他手续尚未完善，房管局目前未对该项目颁发商品房预售许可证。

4.5帝湖的物业管理:

令人不解的是,很好的帝湖楼盘为什么物业服务那么差,很多业主反应问题得不到及时的解决,强烈要求更换物业公司。

5.总结：
布瑞克老总卢天明很推崇一本书——《老子的帮助》，“老子倡导无为而治，很多人认为他是故弄玄虚，说一些谁也不懂的话。其实老子很简单，那就是人不该去做很多自不量力的事情。他教人追求内心的平和。”
反观卢总这几年在开发帝湖的作为，貌似自不量力，但事实证明没事，那么他一定是有后台的，至于这个后台到底有多大，我就不得而知了。
帝湖是个不错的楼盘，但由于涉嫌违规，可能给业主带来损失，也考验了相关政府部门的执政能力，值得研究。

赢者的诅咒
地王现状调查之帝湖花园

班级：工程管理072
学号：200700644221
姓名：刘文清