长租公寓专题分享.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,长租公寓专题分享,1,01,02,03,市场现状与趋势,国外长租公寓模式,国内长租公寓模式,开发商模式,品牌运营商模式,高端服务式公寓模式,2,2,市场现状,3,3,3,中央层面,：,长租公寓政策支持,具体来看，,2015,年，国务院和住建部先后出台了两个指导性文件，,1,月份,关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见,要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租；计划用,3,年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。,11,月出台的,关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见,则指出要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将公寓出租定性为生活性服务业。,2016,年,5,月，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。,2016,年,6,月，国务院办公厅发布关于,加快培育和发展住房租赁市场的若干意见,从“培育市场供给主题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、“支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。,而进入,2017,年，,7,月,20,日，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同发布,关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知,，是多部委首次联合出台租赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。,4,3,地方层面,：,支持长租公寓政策地图,省份,时间,商改住,(REITs),试点,税收优惠,金融支持,四川,2016.01,（限制条件）,支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。,甘肃,2016.08,兰州开展,支持符合条件的住房租赁企业发行债、不动产证券化产品，探索开展房屋租金受益权质押贷款。,河北,2016.09,支持符合条件的住房租赁企业发行短期融资券、中期票据、非定甸债务融资工具以及不动产证券化产品等。,辽宁,2016.09,支持符合条件的住房租赁企业在银行间市场发行非金融企业偾务融资工具，在证券交易发行资产支持证券,山西,2016.11,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,安徽,2016.11,无,否,无,无,江西,2016.11,否,探索开展住房租金受益权质押贷款业务。,宁夏,2016.11,支持符合条件的住房租赁企业上市融资，发行偾券、不动产证券化产品,吉林,2016.11,搭建投融资及租赁业务经营平台。,福建,2016.11,探索开展住房租赁收益权质押业务和资产证券化产品。,湖南,2016.12,否,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，有条件的城市可对住房租赁企业融资实施财政贴息补助。,河南,2016.12,郑州、,洛阳开展,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，探索开展房屋租金收益权质押贷款业务。,内蒙古,2017.01,无,支持金融机构为企业开展,“,以租代售,”,资产融资包的债权证券化业务和不动产证券化产品；鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场,贵州,2017.01,支持符合发行偾券条件的住房租赁企业发行偾券持支持符合发行条件的住房租赁企业发行不动产证券化产品,广西,2017.01,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,广东,2017.01,支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。,云南,2017.02,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。,湖北,2017.03,武汉开展,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,青海,2017.04,无,差别化信贷政策,天津,2017.06,无,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,5,3,长租公寓政策支持,具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延续了本届政府“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆,12,个城市作为试点。我们认为流动人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的住房自有率，租赁市场总体规模较低。,6,租购同权、租售,并举,6月16日,济南,对市内五区(历下、市中、槐荫、天桥、历城)以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险,满2年，本人及配偶、未成年子女,，,可在居住地申请落户,。,6月27日,扬州,外来人员租住国有经济组织产权住房、政府提供的保障性住房，或者租住已在房管部门办理租赁登记备案的租赁房屋，只要拥有稳定就业并不间断缴纳城镇职工社,会保险满5年，,本人及其配偶、未成年子女即可申请迁入市区,。,7月5日,郑州,在县(市)、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所(含租赁)的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿,在当地申请登记常住户口,。,在城镇以社区为单位，设立社区公共户口。对在本辖区实际居住但无本人合法房屋产权的人员，统一在社区公共户口落户。,7月17日,广州,“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，,保障租购同权,。两类人租房有机会入读义务教育阶段公办学校。一类是有户籍或政策性照顾借读生，没,有自购房产；一类是符合市或区积分入学政策条件的，没有户籍的随迁人员子女按照积分高低统筹安排入学。”,7月26日,浙江,浙江省公安厅印发浙江省居住出租房屋消防安全要求，明确了长租公寓行业的消防要求。,7月28日,山东省,培育和发展住房租赁市场。建立健全购租并举的住房制度，,租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务,，落实提取住房公积金支付房租政策，鼓励新,市民通过租房解决居住需求。,7月28日,无锡,9月起取消购房落户政策，凡在该市房产管理部门备案的合法租赁住宅，同时具备参加社保满五年的,，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户,。,8月3日北京,8月3日，北京住建委发布北京市共有产权住房管理暂行办法和北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则，办法规定，各区人民政府根据共有住房需,求等情况合理安排,共有产权住房用地,。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。,8月3日,成都,8月3日，成都市城乡房产管理局、市经信委、市人社局有关领导举办“成都产业新政50条”系列发布会的第六场发布会，在会上正式公布“成都市促进产业发展,的住房保障政策措施”，其中规定,，租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买,，购房后5年内不得出售。,8月14日,北京,北京市住建委称，共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关,规定办理落户、入学,等事宜。,扶持租赁企业,7月7日,上海,上海市住房发展“十三五”规划出台，预计2020年新增供应租赁住房70万套，,通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模,。,7月20日,广州、深圳、南京、,杭州、厦门等12个,城市,住建部等九部门联合印发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场,，支持相关国有企业转,型为住房租赁企业。,增加租赁用地,8月7日,上海,张江科学城建设规划经公众意见征求后，已由上海市政府正式批复，根据规划，科学城内部将通过增加住宅满足就业人口居住需求，新增住宅建筑面积约920,万平方米，其中,890万用于租赁住宅,。,8月11日,上海,上海市政协常委屠海鸣在关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议提案中表示，上海应尽快研究制定商业用,房改建为租赁住房的具体操作办法。上海住建委回复中称“类住宅”整治中未销售项目可,考虑转为租赁住房,。,分类,时间,地区,政策内容,政策红利：,国家、地方政策向租赁市场、租赁企业倾斜，支持租购同权、租购并举,7,2016.11.16,北京,住宅100%自持,83549,36017,30.21%,万科,2016.11.16,北京,住宅100%自持,85584,36220,34.09%,万科住总,2016.11.16,北京,住宅100%自持,51971,27167,48.19%,中铁房地产集团北方有限公司,2017.04.26,杭州,商业100%自持,20656,9418,70.01%,招商地产,2017.04.28,广州白云区,住宅50%自持,63928,29382,-,万科,2017.04.28,广州白云区,住宅55%自持,41600,19862,-,万科,2017.06.09,佛山,住宅100%自持,55000,15300,-,万科,2017.07.10,天津宝坻区,自持住房建造面积,1.29万平方米,21000,6097,-,中交地产,2017.07.18,2017.07.24,北京丰台区西,铁营村,上海浦东新区,张江南区,自持商品住宅54%,100%自持，租赁住,房,65600,65007,62510,5569,50%,-,世茂/金茂/国瑞联合体,上海张江(集团)有限公司,2017.07.24,2017.07.26,上海嘉定区嘉,定新城,上海青浦区徐,泾镇,100%自持，租赁住,房,商业物业自持80%,28513,33807,5950,8075,-,0.97%,上海嘉定新城发展有限公司,正荣/杉杉控股/宏臻农业科技/世纪,新晨/蚪三实业,2017.07.26,上海闵行区浦,江镇,自持商办物业100%,10300,16000,0%,中骏置业,2017.08.14,杭州转塘,40%住宅,53264,18203,70%,杭州世腾,2017.08.14,杭州之江,43%住宅,40884,19695,70%,德信,时间,位置,自持情况,面积,楼板价,元/,溢价率,竞得企业,土地市场：,土地出让自持比例加大，推动长租公寓发展,上海于7月24日拍出的两块全,自持用地是上海租赁市场的,一个重大转折点，,这两块地,明确的表明用于租赁住房，,按“只租不售”的模式进行,管理,，预计为实现上海“十,三五”规划中的2020年新增,租赁住房供应70万套，后续,在近郊区域这类全自持的纯,租赁土地供应会继续出现，,这为上海长租公寓的发展提,供了充足的土地供应。,5,8,市场份额：,租房是满足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口总量达1.8亿，全国住房租,赁市场规模已超万亿,67.30%,23.80%,8.60%,廉租房和公租房,租住私房,在现居住地购房,其他（宿舍、工地工,棚、生产经营场所）,2013年末全国流动人口居住方式,超过2/3源于租住私房,0.30%,租房人口预测方法一：,2015年底全国流动人口2.47亿，租房人口约1.66亿，加上常住人,口，比如高校毕业生等租房群体，假设有50%租房，则约有0.17,亿人口，总计达1.83亿。,方法二：,第六次人口普查获取285个地级市家庭户租房总人数月1.26亿人，,集体户约0.89亿人，参考全国流动人口租房比例60%，则这部分,租房人口约053亿，合计1.79亿。,本地户籍人口租房,需求主要来自落户,的大学毕业生,2015年末全国流,动人口：2.47亿人,城市本地户籍人口,租房市场测算：,流动人口租房市场,测算：,全国近5年普,通高校毕业,生数合计：,0.33亿人,非农人口占,比：15%，,即0.37亿人,农业人口占,比：85%，,即2.10亿人,长租公寓主要面向市场：,非本地生源且落户,于就读城市的租房,占比：50%，即,0.17亿人,非农人口中租房占,比：52.3%，即,0.19亿人,农业人口中租房占,比：69.8%，即,1.47亿人,落户大学生,人均租房指,出900元/月,非农人口人,均租房支出,900元/月,农业人口人均租房支出,400元/月,非农人口,租房市场,规模约,1800亿/年,非农人口,租房是场,规模约,2100亿/年,农业人口,租房市场,总规模约,7000亿/年,=,=,=,租房市场总,规模近,11000亿/年,全国住宅租赁市场规模测算：,6,9,政策红利,1.租购同权、租售并举类政策：,涉,及济南、扬州、郑州、广州、无锡、,北京、成都等城市，同时包括浙江,和山东省。,2.扶持租赁企业政策：,九部委联合,释放租赁红利，首批试点广州、南,京、深圳等12个城市，另上海也发,布了相关政策。,3.增加租赁用地：,上海率先实施土,拍两块租赁用地。,土地限制,从去年年底北京开始推出竞拍自持,比例开始到今年上海率先推出两块,全租赁用地，土地出让的限制推动,长租公寓发展。,目前全自持住宅或商业的涉及城市,有北京、杭州、佛山、上海，建面,已达40万方,，未来自持比例增加将,进一步加剧，房企也将目光转向租,赁市场。,市场容量大,租赁人口大，市场超万亿,租房是满足“新城市人”居住需求,的主要手段，租房人口总量达1.8,亿，全国住房租赁市场规模已超万,亿。,房源供给总量不足,在租赁需求不断增长的一线城市，,租赁房屋供给严重不足。,举例：以北京为例，北京总人口约2250万，租,赁人口占比约30%，按照户均3人测算，租赁房,屋大约需要225万套。但目前北京租赁房屋数量,仅为150万套左右，供给仅占需求的2/3供需,缺口巨大。,行业现状：,行业整体活跃，长租公寓是目前房企最活跃的创新方式,7,10,高端市场（含中高端、12000,元/月以上）,占比10%-20%,与国外品牌竞争,中端市场（3500-10000元/月）,占比20%-30%,目前竞争较小,中低端市场（3500元/月以下）,占比50%-70%,目前竞争较大,客群分析：,不同的公寓企业的目标客群也不同，目前中低端竞争最为激烈，但市场空间巨大，,而中高端进军企业虽然不多，但公寓续租率非常高,对比三类市场,目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈；,中高端金领和蓝领市场进军的企业不多，但,中高端的金领公寓续租率非常高，中低端的白,领公寓仅有8-9个月的租房周期；,在规模和品牌未形成前，获客单位成本高，,因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。,8,11,主力客群：,目前主力租房人群为白领和90后，对租房需求提升，使得品牌公寓更受其青睐,0%,3%,12%,7%,1%,0%,25%,20%,15%,10%,5%,45%,40%,35%,30%,15岁以下,15-19岁,20-24岁,25-29岁,租房年龄分布,42%,35%,30-34岁,35-49岁,50岁以上,数据来源：赶集网租房市场报告,目前租房市场租房者八成是85后，超45%为90后。,新一代的白领和90后都更倾向于小资生活。,另一方面，90后相对没有购房压力，呈现出更多对财,富增值或者对更好的生活体验的需求，因此他们也是,未来长租公寓的主力消费人群。,90后个性,偏爱社交、喜欢新鲜事物,注重生活品质和个人享受,追求个性,“懒人”、依赖生活服务,对互联网依赖性较强,土地观念淡化、婚恋观淡化,租房态度,希望社区年轻化，青睐品牌化公寓,对小区环境要求较高,需要公共空间和社交氛围,对配套服务要求较高,乐于尝试租房金融产品,对室友类型要求较高,90后租房态度青睐品牌公寓,9,12,流动人口及占比,流动人口及占比,中国农民工人口数量和比重,中国外出农民工居住情况,中国外出农民工租房人数,中国高校毕业生人数,（万人）,数据来源：统计局,13,未来趋势,10,14,未来市场规模：受益住房自有率的下降和租金开支占比提升，长期空间达5万亿。,51.9,43.4,63.6,63.5,64.1,66.5,67,72.9,73.5,76.4,83.5,75,40,20,0,100,80,60,经济越发达住房自有率越低,住房自有率（%）,46%,31%,31%,35%,19%,0%,10%,40%,30%,20%,50%,美国一线城市,美国二线城市,美国三线城市,中国居民租金开支仍有提升空间,租金开支/收入,数据来源：各国家统计局,美国平均,中国,数据来源：各国家统计局,住房自有率：经济越发达的国家住房自有率越低。我们国家目前的住,房自有率行业内各种抽样调查的数据大约在75%。从国际经验来推,测长期趋势，,整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间,。,租金开支比：2016年我国的比重为19%，而从美国的经验看，全国,平均为35%，我国租赁人群在,租金上的开支都有10个点以上的提升,空间,。,在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计2027年我国租赁,市场将达到5万亿。,10210,22695,49781,30000,20000,10000,0,60000,50000,40000,2017,2022,租金GMV预测（亿元）,2027,数据来源：规模估算，GMV：总成交额,11,15,长租公寓市场逐步走向品牌化、集中化，城市分化成为趋势，资本运作将提速，融资成本降低,目前中国长租公寓品牌超过500家,：消费大升级背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房,业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。,多方涌入，加速推动行业发展,：2012年，大量“互联网+资本”平台进入长租公寓领域，如You+公寓、优客逸家等；地产服务商和开发商,也快速加入竞争格局，中介如链家等、优势在于广大的房源和客源基础，开发商如万科、金地等，优势在于资金及装修改造成本。,行业仍处于抢占市场份额阶段，集中度偏低,：目前主流长租公寓品牌中，规模最大的是自如品牌，拥有20万间自如友家和7栋自如寓，其,余规模较大品牌规模在2-3万间，行业规模集中度偏低，仍处于薄利抢占市场份额阶段。,城市分化即将出现，未来聚焦一线和核心二线城市,：在2016年，房价快速上涨而居民收入增速平稳的背景下，刚需购买力受抑制，租房居,住周期被进一步拉长；以房价收入比、25-35岁人口数量绝对值和2015年末25-35岁人口未购房比例计算，上海、北京、深圳、广州、天,津、武汉、南京、杭州、厦门、济南这10个城市为租房潜力市场，以此判断购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线城市将成,为租房潜力市场。,资本运作提速，融资成本降低,：近两年，长租公寓受到资本市场追捧，多个优质公寓品牌已获得了B轮、甚至C轮融资，规模企业的融资成,本也从2014年的18-20%下降到1215%。,12,16,01,02,03,市场现状与趋势,国外长租公寓模式,国内长租公寓模式,开发商模式,品牌运营商模式,高端服务式公寓模式,13,17,国外长租公寓市场：,长租市场容纳众多参与者，日本市场集中度较美国高出许多,美国品牌公寓市场占比情况,美日两个品牌公寓集中度情况,美国,日本,存量可租赁套数（亿）,TOP2占比,0.43,1.4%,0.23,6.4%,TOP10占比,TOP50占比,3.3%,7.5%,16.6%,30.0%,数据来源：美国公寓协会、Zenkoku,Newspaper，日本TOP50为推算数,根据美国全国公寓协会的数据，2017年美国前50家品牌公寓管理公司合计管理了320.5万间房屋，占整个存量租赁市场房源的比重,为7.5%，占公寓租赁房源的比重为12%。长租公寓这个市场整体的分散度很高，可以容纳众多的市场玩家。,在另一个以托管模式为主的日本市场，由于托管的模式更容易提升房源管理的数量，并且日本整体的人口和资源更为集中在东京一个,大都市，我们可以看到市场集中度比美国有较大的提高。Top10的公司合计管理了385万套品牌公寓，占存量租赁房源的16.6%。,预计中国未来整体品牌公寓的市场占有率将会介于美国和日本之间，分布在10-15%的范围内。,国家,2017,年排名,公司,2016年管理数量,（万间）,日本,1,Daito,group,97.8,2,3,4,5,Sekisui,House,Leopalace21,Daiwa,Living,Starts,Group,56.6,56.2,46.3,43.7,美国,1,Greystar,Real,Estate,Partners,LLC,41.5,2,3,4,5,Lincoln,Property,Company,Pinnacle,Property,Management,Services,LLC,FPI,Management,Inc,WinnCompanies,18.4,17.2,10.3,10.0,数据来源：美国公寓协会、Zenkoku,Newspaper,14,18,美国EQR,概况：截至2016年，美国长租公寓运营商EQR在全美10个洲拥有302处物业、77458套公寓，市值规模接近,230亿美元，定位于收购、开发和管理高品质公寓。,1993-2001年,大规模融资扩张,2000年,规模达到顶峰,2002-2007年,战略调整,2008年至今,继续战略精简,1993年69处物业、2.2万套公寓；通过增发股票、债券等大规模进,行并购，迅速扩大房租拥有量；1998年以13.9万套公寓的规模成,为最大的公寓拥有者,1104处物业、23万套公寓，规模扩大了10倍，布局美国十个洲，,覆盖白领、蓝领、学生以及老人等多样化消费群体,累计卖出超过100亿美元的二线城市资产，出售的公寓数量达到15,万套；同时购进90亿美元的一线城市资产，公寓数量达6.2万套,2008年卖掉54处物业，获得9亿美元；以1.45亿美元新增两处物,业；2009-2010年迈入16处物业及6幅土地；2011年完成21处物,业、6200套公寓收购；2013年核心区域收购月22000套公寓,EQR逐渐转向核心业务区,EQR从早期的规模扩张发展到现在注重自持资产质量，,借鉴,对于我国长租公寓的其实在于,行业发展初期,，,企业可,以通过快速扩张和跑马圈地占据更多市场份额,，当行,业进入成熟期后，区域布局和客群细分则更有助于长,远发展。,15,19,美国EQR,美国EQR完全自持的占全部资产的93%，公司通过物业的摊销降低成本及物业的处置，提升盈利能力。,6%1%,EQR资产结构,自己持有,93%,部分持有,租赁,16.90%,13.20%,3.30%,29.20%,2.50%,0%,20%,15%,10%,5%,35%,30%,25%,物业及维护,房产税及保险,物业管理,折旧,人员成本,EQR公司营业成本拆分,100%,80%,60%,40%,20%,0%,120%,100%,17.30%,营业利润,17.70%,利息费用,35.40%,息税前营业利润,64.60%,营业支出,营业收入,ERQ公司2016年利润拆分,960%,500%,0%,1500%,1000%,0%,2012,0%,2013,50%,2014,60%,2015,2016,房产交易收益/租赁营业利润,房产交易收益/租赁营业利润,数据来源：企业年报,根据EQR的年报，其在物,业成本上的开支较小，因,此它的盈利能力比传统,“二房东”的租赁模式要,强。EQR实现平均IRR,21.9%，同时物业处置也极,大地提升了公司利润。,16,20,EQR,自如,魔方,商业模式,盈利模式,纯粹的租赁生意,“持有+运营”资产管理模式,资产增值收益+租金,多板块业务协同,长租+短租+共享经济住宿平台,租金差+服务费；,交易佣金+金融服务费,公寓生意,“公寓+”下的增值服务生态平台,租金差；平台加盟费；,增值服务收入,商业模式和盈利模式：,EQR强调公寓租赁的租赁属性，采取“资产增值+租金收益”盈利模式,商业模式,EQR商业模式的核心在于低价收购公寓、优化资产组合,，从而获得做大的资产增值收益，同时通过运营提升租金收益及续租,率。可见EQR属于资产管理模式，采取“收购-持有-运营”的策略。,盈利模式,EQR主要采取“资产增值+租金收益”模式,。一部分是资产增值，主要依赖于其自身持有房源发展情况良好，同时在市场上,寻找低价收购的机会，通过资产置换提升资产质量。另一部分为租金收益。,中美长租公寓商业模式与盈利模式对比,17,21,美国与中国公寓行业对比：,美国公寓运营商侧重资本运作，大量自持物业，租金回报率是中国,的3-4倍,美国,中国,操作手段,发展阶段,平均物业质量,融资成本,租金回报率,互联网改善,物业分布,金融类操作手段,，侧重资本运作，兼并收购，大量,直接持有物业，也可自建公寓和运营,高级阶段，,利用REITS等金融手段,，品牌型公寓已,经发展到持有几十万套高品质房源,较高,金融工具丰富，REITS退出渠道通畅,8-12%,美国最大的公寓REITS公司，65%租约由网上完成，,大大减少了带看次数,物业较为集中，多为集中式分布,房地产运营操作手段,，利用包租方式来控制房源，,简接持有。谈判收购时话语权不强，还牵涉到与实,际业主利益合同的关系,初级阶段，,凭借租赁的现金流包租模式,较低,金融杠杆有限，资金成本高,2-4%,中国公寓行业的出房渠道扔靠中介公司，但目前品,牌公寓企业网络端成交比例正在提升,公寓类市场太分散，标准化难度较大，管理难度大,18,22,日本模式：,土地私有制是日本土地制度的基本特征，这使得日本出租市场主要以私人住房出租,为主,6%,10%,5%,2013年日本租房市场构成,社会保障性住房,归属于政府的出租房,私人出租房,归属于UR或企业的出租房,171,465,484,545,590,630,678,724,775,300,200,100,0,400,900,800,700,600,500,2008.3,2009.3,2010.3,2011.3,2012.3,2013.3,2014.3,2015.3,2016.3,日本大东建托租金收入（亿日元）,产管理公司的多元化企业。,数据来源：企业年报,79%,日本大东建托作为房屋出租企业的代表，于2006年结合自,身发展优势提出“承租+代租”的产业模式成为集建筑与资,19,23,签订长期租约,定期租赁报告,租金交付,签署建筑合同,土地所有者,签订租赁合同,租金收款,租客招商以及其他服务,租客,大东建托：,“承建+代租”模式,大东建托的“承建+代租”模式使得自己架起了租客与土地所有者之间的桥梁。以较低价完成房屋的改建、装修以及其他设,施安装。此后大东建设与土地所有者签署代租协议，通过定期给土地所有者支付现金的方式来获得房屋出租权。在整个“承,租代租”闭环中，大东建托将供给端和需求端相结合，也使得自身租金收入持续增长。,大东建托,20,24,大东建托：,托管式需要产业链上下游强整合才能获取规模利润,31.8%,8.9%,31.4%,19.1%,18.0%,3.6%,15.4%,9.8%,0.0%,25.0%,20.0%,15.0%,10.0%,5.0%,30.0%,35.0%,建造业务,大东建托各业务利润率情况,租赁业务,毛利率,其他业务,营业利润率,42%,55%,大东建托业务收入占比,3%,建造业务,租赁业务,其他业务,75%,20%,5%,大东建托各业务利润占比,建造业务,租赁业务,其他业务,总共,数据来源：企业年报,托管型的租赁业务作为一种争取客户的渠道，在返租利,率上做到最大限度让利客户以获取资产管理权。从操作,上看实际上前十年租赁业务仍然是返租模式，十年之后,才是托管模式，因此尽管托管租赁业务贡献了55%的业,务收入，但毛利净利都比较低。,租赁业务越来越成为一,个平台和入口业务，起到带动产业链发展和协同盈利的,作用，而非单独作为利润中心存在。,21,25,从文化生活看国内外市场的区别,欧美人观念不同，很多服务式公寓一住可能是10年以上，并不会受到结婚、生子等因素影响。就美国而言，它的城市交通,非常发达，对物业的位置反而就不像国内那么高。,国外,国内公寓在选择物业时，地理位置是一个非常重要的因素。,为了让物业能有更高的租金回报，公寓商不得不在地铁周围选址。,这样会导致优质物业争夺非常激烈,，使得国家视角下，市场扩张速度受影响。,国内,租房可以说是大多数人生活的一部分，牵扯到很多文化角度的问题,。因此从租客角度看市场，即使90后逐渐进入社会，对租,住的概念有所更新，但国内外租房的观点还是不太一样。,22,26,从资产形式看中国与美、日市场的区别,对比美国，中国目前算是包租模式，为重资产，有很大的不确定性。而美国是自持，属于重资产，因此即便城市的租金起伏,明显，也不会导致很高的违约比例。,美国,日本采用完全托管的模式，属于轻资产，保证租金再收10%的佣金，完全基于系统能力和交易能力，这种模式在中国很难做到普遍的推广。,日本,鉴于中国市场的现状来看，目前运营上的组织能力、系统能力，交易能力等，国内的长租公寓运营商都有所欠缺。因此，未,来长租公寓,需要介于“重”与“轻”之间，通过资本来持有重资产，通过轻资产运营来加强专业化资产管理能力,。,23,27,从美国和日本两种比较成功的商业模式可以看到，长租公寓领域要成就可持续的盈利模式要通,过大量的自持物业或者上下游产业链,资本做自持,通过物业的增值获益,（核心：资本运作能力和对周期的深度理解能力）,产业链将租赁业务作为入口,通过产业链业务获取超额利润,（核心：平台管理和协同能力）,长租公寓的可持续盈利模式包括资本自持及通过产业链业务，产业链主要包括建筑、租赁、金融及服务。长租公寓行业进入,不难，但要做大并且持续盈利、以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。未来的中国市场大部分运营商会先从产业链入手，,随后发展成大规模资本的自持。,24,28,01,02,03,市场现状与趋势,国外长租公寓模式,国内长租公寓模式,开发商模式,品牌运营商模式,高端服务式公寓模式,25,29,房地产开发商,以集中式为主,资金优势、集中式获取房源优,势、装修改造成本优势,万科-泊寓、龙湖冠寓、旭辉-领,寓、金地-草莓社区、招商蛇口-,壹栈、壹间、壹棠，佳兆业-寓,享空间等,品牌运营商,地产服务商,集中式和分散式均有,分散式获取房源优势、获取客,源优势、客户定位更加精准,世联行-红璞公寓，链家-自如，,我爱我家-相寓等,其他领域,以分散式为主,运营灵活，模式新颖,You+公寓、优客逸家、青客公,寓、魔方公寓、蘑菇公寓等,品牌酒店,（高端服务式公寓）,以集中式为主,品质、产品、高端服务,雅诗阁、辉盛阁、优帕克等,长租公寓品牌分类：,运营主体,模式,竞争优势,主要品牌,26,30,01,02,03,市场现状与趋势,国外长租公寓模式,国内长租公寓模式,开发商模式,品牌运营商模式,高端服务式公寓模式,27,31,万科,泊寓,涉及上海、广州、东,莞等18个城市,约200家,50000间,2017年10万间,2018年45万间,旭辉,旭派、领寓、,柚米国际社区,重庆上海,6家,年内实现20000,间,5年20万间,龙湖,冠寓,12月在重庆起步,5家,截至3月，500,间,3年内300栋集中式公寓,金地,草莓社区、荣,尚荟,深圳、杭州、武汉、,苏州,6家,草莓社区：未对,外公布,2020年内30000间,招商,壹栈、壹间、,壹棠,深圳,4家,12000间,未公开,上坤,极客,上海,2家,预估900间,未公开,德信,随寓,杭州,1家,预估300间,扩展区域杭州到长三角，体量目,标未公布,远洋,邦舍boonself,北京、上海、深圳、,广州、杭州、成都等,一线及核心二线城市,布局,1家,200间,预计拓展项目20余个,佳兆业,寓享空间,将布局全国所有一线,及主要二线城市,-,-,3年10万间,保利,N+公寓,重庆、西安、大连、,长沙,4家,未公开,-,石榴集团,熊猫公寓,北京,2家,目前364间,未公开,朗诗,朗诗寓,南京、上海、杭州等8,个城市,4家,-,未公开,碧桂园,2017年5月碧桂园上海区域成立长租公寓管理部,中骏,与美国瑞星资本打造中高端长租公寓,绿地,2017年4月绿地宣布计划全面铺开长租公寓运营型产品，商办物业改长租公寓,东原、蓝光有意战略进入长租公寓领域,保利,与优客逸家合作星座主题公寓,保利开发，优客逸家管理，创新品牌,“UOKO”,绿城,与优客逸家、一呆合作,共同注资，物业托管优客逸家,景瑞,与寓见合作上海景瑞way遇道项,目,1、寓见与客户自愿进行签约，承担,运营,2、开发商承担硬装及可变家居成本,3、寓见提供柜体、书桌等家具,4、提供客户的年回报率约4%,阳光城,与寓见合作上海阳光城MODO项,目,复地,与未来域合作,开发商进行开发，未来域托管,金茂,与未来域合作,时代,与YOU+合作,开发商开发，YOU+托管,YOU+进入前策阶段，提供开发依据并管,理,远洋,寓居远洋公馆,运营商托管,越秀、协信,上海中建东孚,雅诗阁,服务式公寓入驻项目,28,开发商模式：,目前，万科、龙湖和旭辉三家房企战略性进入长租公寓行业，已经形成一定的规模和,品牌，其他房企多为点状分布,房企,品牌,涉及城市,现有门店,体量,战略目标,房企自主开发公寓品牌列表：,房企,合作品牌,合作方式,合作式运营公寓品牌列表：,32,开发商介入背景：,政策的利好、盘活存量资产及多元化的战略转型使得开发商纷纷踏入长租公寓,行业,政策的利好,2016年，国家对住房租赁企业,的态度由“鼓励”变为“支持”，,实行,租售并举,发展租赁市场,2017年全国多地,限购限贷,政策,实施，进一步推动租赁市场的发,展,从去年开始的“限房价、竞地,价”到今年的到,竞拍自持面积或,保障房面积,，这意味着开发商未,来将大部分靠租赁盈利。,市场容量巨大,当前一二线城市房价普遍高企，,更多年轻人选择品牌长租公寓，,租房人口总量达1.8亿，这块市场,未来,容量将达到万亿市值,。,当下长租公寓行业虽然群雄纷,争，但,还没有领军人物,，市场空,间仍然巨大。,存量资产盘活,如今已经到来的存量房时代，租,赁市场份额巨大，加大对资产运,营力度将是未来房地产行业重要,盈利渠道之一，因此，,盘活存量,资产,对目前的开发商来说任务重,中之重。,多元化战略转型,在细分客户群体的基础上，开,发商希望将产品进行,各个年龄段,的战略性全覆盖,。,白银时代下，房企谋求转型与,创新,，例如万科的“八爪鱼”战,略、上海万科的“热带雨林”战,略，都是全业态覆盖。,29,33,土地政策迫使房企自持：,房价不断上涨，新增面积少，尤其是在一线城市或者强二线城市的热,门土地，在土地出让时要求自持是必然趋势,上海15%自持,2016年5月上海出台土地招投标政,策要求，开发商新开项目必须持有,15%,的房源进行经营。,北京100%自持,2016年11月，北京市住建委就,本市“限房价、竞地价”项目自,持商品住房租赁管理有关问题的通,知公开征求意见，提出自持商品,住房应全部用于对外租赁，不得销,售，持有年限拟为70年。,热点二线城市竞报自持,杭州、南京、佛山、宁波在某些地,块出让的出让条例里，一般是设最,高限价，超过最高限价后竞报自持,比例或配建养老公寓、保障房比例,等，城市范围有扩大的趋势。,过去开发商最不愿意介入就是运营业务，因为周期长、毛利低。这意味着传统的高周转、高杠杆、快速去化,的开发模式必须进行调整，才能在将来土拍时占得一席之地。,30,34,开发商介入模式：,目前房企介入长租公寓市场有四种模式，自持转做公寓、从乙方租赁物业、,买地自建和通过与政府旗下的人才公寓、廉租公寓等运营合作,自持转做公寓,轻重并举,买地自建,与政府旗下的人才公寓、廉租公寓等,运营合作,举例：龙湖冠寓,举例：万科泊寓,举例：招商壹公寓,举例：旭辉与华东师范大学合作,开发商,介入模式,31,35,IRR,约15%,利润,约4-5%,建面装修成本,60000-65000元/间,（平层、含硬装、家,电、公区、开发）,IRR,约15-20%,利润,约5-10%,典型企业盈利对比：,基本IRR要求15%，单