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越秀地产第三方评估业务介绍,深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司,2014,年,11,月,22,日,第一章 第三方评估简介,第二章 住宅项目评估体系介绍,第三章 商业项目评估体系介绍,目录,第一章 第三方评估简介,1.1,概述,第三方评估，是通过第三方评估咨询顾问企业，利用独立、客观、公正的评估体系，对有关客户单位的工程项目进行实地检查并反馈成果。,评估内容包括工程实体质量实测实量、工程风险评估、专项评估等。,通过第三方评估，可以让相关决策者清晰掌握旗下项目总体质量及风险状态，辅助项目管理者明确改进和提升的方向。,同时，通过评估体系在项目过程管理上的运用，达到降低工程风险、提高工程质量、提升客户满意度的目的，推动项目管理从向“精细化”转移。,工程评估的提升思路,形成企业质量文化,交付品质评估,专项验收评估,过程质量评估,形成企业质量文化，以文化影响,参建管理团队及工人个体,逆向把控交付品质,提高观感质量,组织针对性验收,降低客户风险,1.2,工程评估的提升思路,一、评估范围,主体结构施工到,0.000,以上,（公建项目施工到地下室底板以上）,且具备检测条件（结构拆模）至竣工验收施工阶段的所有在建项目。不具备检测条件（结构未拆模）或冬季暂停施工的项目，不参与产品实测实量合格率评估。但应根据项目具体情况，进行质量风险评估。毛坯房、精装房等任何交付形式均在评估范围以内（其中样板房楼层以下除外）。,在项目评估时由项目部书面提交,项目进度采集表,，由项目评估小组负责人根据现场进度随机抽选项目评估测区。项目部应对所提交的项目进度的真实性负责，项目评估小组负责人应对项目进度进行现场核实，如发现现场实际进度与进度表不符的，评估小组可以有权调整测区并上报集团招投标中心，集团招投标中心将对项目进度的真实性进行抽查，对现场进度与实际不符的情况将视情况采取补测、罚分、通报批评等处理措施。,原则上以总包（精装）为单位进行检查。,适用对象包括：住宅项目公建项目。,1.3,项目评估工作,二、评估周期,每季度组织一次项目评估，由集团招投标中心统一编制项目评估工作计划，各项目的具体评估时间将遵循事前保密、提前通知的原则。,1.3,项目评估工作,三、评估人员安排,由集团聘请第三方评估公司进行项目评估，区域,城市子公司要全程参与本区域项目评估的配合、协调和现场见证，集团招投标中心将视情况需要进行项目评估的现场监督工作,（,1,）评估组数,6,组，评估组人员不少于,3,人，公建不少于,4,人；,（,2,）,评估组明确一个小组负责人，具有丰富项目施工管理现场经验，并经甲方认可；小组其他人员则可由乙方酌情调整，但需甲方认可。,四、评估工作流程,评估流程包括,评估准备,、,评估前会议,、,现场评估,、,评估后会议,等。每个参评项目在一个工作日内完成现场评估工作，第三方评估公司应在,15,日内完成公司所有项目的现场评估。,流程示意图,抽检部位机选,评估准备,评估后会议,评估前会议,现场评估,1.3,项目评估工作,五、子公司、项目配合工作,（,1,）子公司,项目应按集团统一要求配合第三方评估工作的开展。,1.3,项目评估工作,六、评估报告,（,1,）,项目评估简报,：每个参评项目现场评估作业完成后，均需要由项目负责人对项目评估数据进行签字认可，项目现场评估结束后,3,天内，第三方评估公司编制完成项目,标段评估报告，发送到集团招投标中心，由招投标中心发送给参评项目部,。,（,2,）,项目评估报告及季度评估总报,：在全集团所有参评项目评估结束后,7,天内，第三方评估公司编制正式的项目评估报告及季度评估总报，发送到集团招投标中心。项目评估报告中应阐述评估项目所发现的质量、安全管理问题以及整改的建议。季度评估总包应全面分析所有项目,标段质量数据、项目运作状态与质量安全管理效果，对各项目,标段的质量安全管理得分进行排名。,七、诚实守信管理,（,1,）为确保第三方评估机构的公正、独立性，禁止各项目部采取一切诱导、干扰第三方评估机构进行公正、独立的项目评估，一经发现弄虚作假、有违公正的现象，将采取补测、重测、罚分等处罚措施。,（,2,）加强对第三方评估人员的职业操守的监管，如对举报查实将进行严格查处、直至取消合同。,（,3,）测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。,（,4,）瑞捷咨询将坚守回避原则，不再与一线公司合作（集团另行要求除外）。,1.3,项目评估工作,1.3,项目评估工作,八、出现以下情况，将按下述表格对评估结果（标段综合得分）进行扣减分处理：,1.4,第三方评估重要性,1,、成为业主考核施工单位的一把尺子，成为市场趋势，游戏规则；,2,、直接在合同有专项条款约定，在业主集团成绩排名靠前或靠后的奖励与处罚；,3,、排名直接影响在业主集团范围能否投标；关乎企业生存。,本项目经历,3,次第三方评估，成绩在集团排名处于中等位置，不是非常理想。后期涉及检查内容更多，,想取得更好的排名，难度很大。,第二章 住宅项目评估体系介绍,住宅项目评估体系组成,2.1,住宅项目评估体系组成,2.1,住宅项目评估体系组成,住宅项目评估,以国家规范作为实测实量判断依据,质量风险评分,实测实量,对施工质量进行风险评估，判断该项目是否存在相应风险，并依据评分表格评定出具体的分值,安全文明施工,专项评分,依据,建筑施工安全检查标准,(JGJ59-2011),编制安全文明检查表,60%,30%,10%,60%,40%,有实测情况,无实测情况,（,1,）标段综合得分,=,实测实量,*60%*100%+,安全文明,*10%*100%+,质量风险得分,*30%*100%,（,具备实测条件的标段,）。,（,2,）标段综合得分,=,安全文明,*40%*100%+,质量风险得分,*60%*100%,（,不具备实测条件的标段）。,组长检查，检查住宅楼栋不少于,2,栋，,必检屋面、露台、地下室,2,名组员检查，各大项不少于,2,层,比重最大，得分关键,1,）实测实量编制依据,（,国家、地方规范、行业标准、企业标准、客户关注,）,2,）实测实量体系内容概括：,尺寸控制、观感质量,2.2,实测实量体系,不一定是最新标准规范,检查原则,为保证公正、公平，采用随机抽选的方式，对标段内不同施工阶段随机选取实测测区，并遵守以下要求：,随机原则,：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，结合当前各标段施工进度，通过电脑软件随机抽选。,可追溯原则,：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。,完整原则,：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。,效率原则,：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。,真实原则,：测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。,测区抽选数量,：,结构阶段每标段抽取,2,层，砌筑、装饰阶段每标段抽取,2,层，公共部位每标段抽取两层。实测时依据记录表要求全部满测，如果测区内测点不足时，在其他测区内进行补测，测满为止。,2.2.1,实测实量体系检查原则及图解,随机原则,可追溯原则,完整原则,效率原则,真实原则,2.2.1,实测实量体系检查原则及图解,一、混凝土结构工程：,1.1,截面尺寸,选取原则：,1,栋,2,楼层,2*10,20,个实测区,图例演示砼结构工程实测内容,截面尺寸偏差,【,合格标准,】,截面尺寸偏差,5,，,8mm,【,测量工具,】,5M,钢卷尺,【,图形演示,】,2.2.1,实测实量体系检查原则及图解,【,合格标准,】0,，,8mm,1.3,垂直度（砼结构）,1.2,表面平整度（砼结构）,【,图例演示,】,【,测量工具,】2,米靠尺、楔形塞尺,【,图例演示,】,【,合格标准,】0,，,8mm,【,测量工具,】2,米靠尺、楔 形塞尺,2.2.1,实测实量体系检查原则及图解,1.4,顶板水平度极差（砼结构）,【,图例演示,】,【,合格标准,】0,，,15mm,【,测量工具,】,激光扫平仪、塔尺,2.2.1,实测实量体系检查原则及图解,1.5,楼板厚度偏差（砼结构）,【,图例演示,】,【,合格标准,】,5,，,8mm,【,测量工具,】,钢尺,2.2.1,实测实量体系检查原则及图解,选取原则：,1,栋,2-4,套房,10,个实测区,【,合格标准,】0,，,8mm,【,测量工具,】,2,米靠尺、楔形塞尺,2.1,表面平整度（砌筑工程）,图例演示砌体工程实测内容,【,图形演示,】,2.2.1,实测实量体系检查原则及图解,二、砌体工程,2.2,垂直度（砌筑工程）,【,图例演示,】,【,合格标准,】0,，,5mm,【,测量工具,】2,米靠尺,2.2.1,实测实量体系检查原则及图解,2.4,外门窗洞口尺寸偏差（砌筑工程）,【,图例演示,】,【,合格标准,】,10,，,10mm,【,测量工具,】5,米钢卷尺或激光测距仪,2.2.1,实测实量体系检查原则及图解,（,1,）质量风险编制依据,（国家、地方规范、行业标准、企业标准、客户关注）,2.3,质量风险量化指标,6,大方面,扣分严重,扣分严重,1,、,扣分标准,所列举的质量缺陷都按在该检查区出现的频率扣分：,A,：属于个性问题，在检查区内,个别存在,；,B,：属于重点关注性问题，在检查区内,部分存在,；,C,：属于系统性质量问题，在检查区内,普遍发生,。,2,、本表,扣分标准,中所说的“施工方案”，是指已通过审批的施工方案。,3,、标段风险评价应得分为该检查项所有参与检查的“检查大项”分值之和；标段风险评价扣分为该检查项所有参与检查的“检查大项”扣分之和；,标段风险评价得分率,=,（参与的检查项总分,-,参与的检查区扣分）,/,检查项总分*,100%,。,4,、红线扣分项说明：,凡每出现一项带项扣分为,B,级的，对质量风险评估总分加扣,1,分（按百分制）；,凡每出现一项带项扣分为,C,级的，对质量风险评估总分加扣,3,分（按百分制）。,测区选择：质量风险测区原则上高层建筑不少于,栋、洋房不少于,栋、别墅不少于,栋；,地下室、屋面、露台、外墙为必选部位,。,2.3.1,质量风险量化指标评分说明,主要质量风险案例（渗漏）及建议做法,2.3.2,质量风险案例分析,2.4,安全文明施工专项评分,6,大方面,扣分最多,占比最大（,50%,），,安全帽、大便发现一处直接从总分扣除,第三章 商业项目评估体系介绍,3.1,商业项目评估体系,商业项目评估,以国家规范作为实测实量判断依据,质量风险评分,实测实量,对施工质量进行风险评估，判断该项目是否存在相应风险，并依据评分表格评定出具体的扣分值,安全文明施工,专项评分,依据,建筑施工安全检查标准,(JGJ59-2011),编制安全文明检查表,60%,风险扣分值,40%,风险扣分值,100%,有实测情况,无实测情况,（,1,）,分项综合得分,=,实测实量得分,*60%+,安全文明评分,*40%,标段质量实体综合得分,=,分项综合得分,-,质量风险扣分,（,具备实测条件的标段,）,（,2,）,分项综合得分,=,安全文明评分,*100%,标段质量实体综合得分,=,分项综合得分,-,质量风险扣分,（,具备实测条件的标段,）,3.2,商业项目实测实量总体框架,3.3,商业项目质量风险评价体系,瑞捷咨询，做中国最优秀的第三方评估咨询顾问。,感谢聆听！,