国内外CBD案例研究成果及借鉴.pptx

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,#,房地产,E,网,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,#,单击此处编辑母版文本样式,房地产,E,网,1,CBD,的定义、形态和特征,第,2,页,/,共,72,页,2,CBD,的定义,CBD,英文全称为,Central Business District,即中央商务区,最早产生于上世纪,20,年代的美国,现代大都市的,CBD,是经济生活国际化的产物；,是适应生产力进步的结果；,同时也应是一个城市现代化的象征与标志。,关键词：,中央商务区,商务中心区,中央商业区,第,3,页,/,共,72,页,3,CBD,的形态,CBD,的形态,CBD,的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；,CBD,的建筑功能：大量商务办公,/,酒店,/,公寓等设施，市政,交通、通讯条件完备；,CBD,的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施,及一定量的传统商业零售类职能设施；,CBD,的产业形态：经济运做管理中心,金融中心,生产服务中心,关键词：,现代建筑群,商务设施职能,管理与服务中心,第,4,页,/,共,72,页,4,CBD,的形态,CBD,对城市的作用,管理、金融、服务的创新使其成为,经济发展的核心和经济变革的发源地。,关键词：,经济核心,第,5,页,/,共,72,页,5,CBD,的特征,城市,CBD,的八大基本特征,拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；,拥有商务空间的最高聚集度；,具有最高的交通可达性（,CBD,无一例外处于城市干道系统,的核心）；,拥有最高的地价；,与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；,具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；,借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；,趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信,息、科技领域重合的趋势显著。,第,6,页,/,共,72,页,6,CBD,意象,曼哈顿,CBD,法国拉德方斯,第,7,页,/,共,72,页,7,CBD,的,7,大规律与模型,房地产,E,网,第,8,页,/,共,72,页,8,CBD,规律与模型,规律,1,：地价与租金峰值关系,峰值地价点与租金,峰值的关系,峰值地价点,的周围地带往往成为,CBD,的核心，,同时也是城市最高租金汇集地。,区位经济法,以,CBD,为中心，时间距离为尺度来衡量其他各个区位与,CBD,的距离，来确定城市区位的优劣。,1,1,2,2,3,3,4,4,专业零售、娱乐物业,商务办公物业,旅馆、批发业、,临时居住物业,居家物业及其它物业,1,1,2,2,3,3,4,4,1,1,2,2,3,3,4,4,CBD,内峰值地价与,物业承租能力模型,第,9,页,/,共,72,页,9,CBD,规律与模型,规律,2,：,城市功能聚集中心,CBD,的三种功能聚集中心,管理和控制职能积聚,金融市场运作功能积聚,专业化生产服务职能积聚,第,10,页,/,共,72,页,10,CBD,规律与模型,规律,3,：,CBD,开发成型时间,城市,新宿,拉德方斯,启动,1960,年,1965,年,成熟,30,年,30,年,合理开发时间：,城市,北京,上海,深圳,广州,启动,1993,年,1990,年,1990,年,1993,年,历时,12,年,14,年,14,年,12,年,结论：,成型的,CBD,建设时间在,10,年以上。,第,11,页,/,共,72,页,11,CBD,规律与模型,规律,4,：,CBD,开发规模,分类,级别,主要城市例举,CBD,规模,（建筑面积）,人均占有量,第一类,世界级,纽约、巴黎、,伦敦、东京等,15002500,万,M2,约,1.23.5,人,/,平米,第,二,类,全球,区域级,多伦多、悉尼、上海、北京等,500,万,M2,约,0.41.6,人,/,平米,第,三,类,国家级,深圳、广州、天津等,300,万,M2,约,0.4,人,/,平米,第,四,类,地区级,合肥、长沙、,大连等,150250,万,M2,约,0.3,人,/,平米,结论：,城市级别决定,CBD,规模。,不同级别,CBD,的合理规模：,第,12,页,/,共,72,页,12,CBD,规律与模型,规律,5,：,CBD,开发强度（容积率）,单中心城市,CBD,规模及容积率,比较表：,单一中心,CBD,用地面积,KM,2,建筑面积 万,M,2,容积率,巴黎拉德方斯,1.6,250,1.6,芝加哥中心,1.8,600,3.3,休斯顿中心,1.5,420,2.8,悉尼金融区,1,250,2.5,新加坡,CBD,1.5,350,2.3,上海陆家嘴,CBD,1.7,400,2.6,北京建外,CBD,1.5,600,4.0,大连新市中心区,2.2,400,1.8,深圳中心区,CBD,0.8,300,3.7,广州珠江新城,CBD,1,500,5.0,结论：,单中心城市,CBD,开发三大规律,总用地规模多在,2,平方公里以下；,总,建筑面积多在,500,万平方米以下；,开发强度指标容积率多在,2.5,左右。,本地块经过验证，规划指标基本吻合此三大规律。,第,13,页,/,共,72,页,13,规律,6,：,CBD,开发与老城区的距离,新中心区,核心,新,宿,上,海,广,州,深,圳,距老城区距离,5,公里,5,公里,6,公里,4,公里,规划人口,30,万,20,万,18,万,26,万,CBD,规律与模型,结论：,成功,CBD,与老城区的距离为,46,公里。,第,14,页,/,共,72,页,14,规律,7,：,成熟,CBD,的功能结构,E,区,公共管理及,办公机构区,C,区,商务,办公区,D,区,餐饮娱乐、,及临时,居住区,F,区,居家,住宅区,B,区,次级,零售区,A,区,高档,零售区,混,合,区,周边区域,功能延续,动态发展,功能延续区,CBD,规律与模型,第,15,页,/,共,72,页,15,E,区,C,区,D,区,F,区,B,区,A,区,A,区,高档零售区。,位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。,B,区,次级零售区。,与,A,区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于,A,区一侧或围绕,A,区不连续分布。,C,区,商务办公区。,为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。,D,区,餐饮,娱乐,及临时居住区。,与,A,区、,C,区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是,CBD,中最具活力的区位。,E,区,公共管理及办公机构区。,一般位于,CBD,一侧，因其非商业性而缺乏活力。,F,区,居家住宅区。,居家型居住社区，一般位于,CBD,边缘环境较好的位置。,CBD,规律与模型,第,16,页,/,共,72,页,16,CBD,物业功能配比,第,17,页,/,共,72,页,17,CBD,的物业功能配比,CBD,主体功能的分类：,居住空间,新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设置；,办公空间,金融,/,商务,/,商业贸易,/,公寓式办公,/,酒店式公寓；,商务活动,从产业发展角度出发，包括：酒店会议中心、展,览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；,商业零售,从满足住宅、商务办公功能设置：,商业零售（平价超市、主题商场、大百货、仓储,购物中心等）、餐饮、酒吧娱乐等,第,18,页,/,共,72,页,18,CBD,功能配比案例,1,：新宿,新宿：,30,年规划建设,-,金融业,-9,条地铁线路,-,超高层建筑群,新宿,国际成熟的,CBD,第,19,页,/,共,72,页,19,CBD,功能配比案例,1,：,新宿,集中商务办公区,边缘,办公区,住宅区,娱乐及临时居住区,集中,商业区,办公、临时居住混合区,功能延续,周边住宅区,功能延续,周边住宅区,住宅办公商业,5 52,房地产,E,网,第,20,页,/,共,72,页,20,CBD,功能配比案例,1,：新宿,5,：,5,：,2,代表国际成熟,CBD,发展的正确趋势与方向。,第,21,页,/,共,72,页,21,CBD,功能配比案例,2,：上海,上海,国内较成功的,CBD,上海市,CBD,范围,上海：,南京路、外滩与陆家嘴金融中心区,-,CBD,网络发展,集中商业区,-,集中商务区,-,住宅聚集区,第,22,页,/,共,72,页,22,休闲,观光区,集中,商业区,集中商务,办公区,住宅聚居区,功能延续,周边办公区,功能延续,周边住宅区,CBD,功能配比案例,2,：上海,住宅办公商业,5 72,第,23,页,/,共,72,页,23,CBD,功能配比案例,2,：上海,通过比较可以看出：,1,、上海,CBD,是以金融贸易为核心的,CBD,，办公所占比例非常高；,2,、商业比例稍显不足，尤其是陆家嘴金融中心区内商业娱乐功能,更显缺乏。,第,24,页,/,共,72,页,24,CBD,功能配比案例,3,：深圳,深圳,国内成功的,CBD,深圳：,九宫格,-,中心西区,-14,座高层写字楼,-,四角布置居住区,第,25,页,/,共,72,页,25,CBD,功能配比案例,3,：深圳,住宅办公商业,762,居住区,居住区,少年宫,图书馆,市民中心,高交会馆,商务办公,商,务,办,公,商,务,办,公,居,住,区,居,住,区,第,26,页,/,共,72,页,26,CBD,功能配比案例,3,：深圳,通过比较可以看出：,1,、深圳,CBD,办公与居住物业所占比例较高；,2,、从长远发展的眼光来看，商业比例相对较低，中心区商业,配套功能不足。,第,27,页,/,共,72,页,27,物业功能配比小结,新中心区核心,新 宿,上 海,深 圳,用地面积,270,公顷,220,公顷 其中浦东,170,公顷,413,公顷 其中,CBD 0.8,公顷,总规划规模,600,万平方米,浦东,400,万,平方米,300,万,平方米,住宅：办公：商业,5,：,5,：,2,5,：,7,：,2,7,：,6,：,2,根据相关研究结果：,结论,1,：,新宿作为国际成熟的,CBD,，与本地块无可比性，不做,参考；,结论,2,：,上海作为国内较成功的、以金融行业为主的,CBD,，,商务办公发达，与本,地块,无可比性，不做参考。,第,28,页,/,共,72,页,28,物业功能配比小结,结论,3,：与深圳,CBD,具有可比性,体量和指标相似：,深圳,CBD,占地,0.8,公顷，建筑面积,300,万平方米，与本地块指标,相似（本地块占地,0.66,公顷，建筑面积,250,万平方米），具有,参考价值。,启动方式相似：,深圳,CBD,以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随,其后的方式进行,CBD,的成功启动与本地块的现状相似，具有参考,价值。,第,29,页,/,共,72,页,29,物业功能配比小结,结论,4,：,写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。,取深圳、南通,2003,年,GDP,情况作为经济发展水平的,依据进行分析测算：,深圳,GDP,：,3000,亿元,南通,GDP,：,1000,亿元 比例,3,：,1,深圳,03,年写字楼消化量：,20,万平方米,南通,03,年写字楼消化量：,6,万平方米,比例,约,3,：,1,写字楼消化量与,GDP,情况存在等比关系,第,30,页,/,共,72,页,30,物业功能配比小结,故可近似认为：,南通,CBD,物业比例关系与深圳相似,住宅：办公：商业,=7,：,6,：,2,第,31,页,/,共,72,页,31,CBD,的启动模式,第,32,页,/,共,72,页,32,CBD,的启动模式,从以下几个方面研究：,空间次序,功能次序,交通配合,第,33,页,/,共,72,页,33,CBD,的启动模式,深圳,CBD,平面,南区与北区,景观绿轴,景观干道,2,条地铁线,居住区,居住区,少年宫,图书馆,市民中心,高交会馆,商务办公,商,务,办,公,商,务,办,公,居,住,区,居,住,区,第,34,页,/,共,72,页,34,CBD,的启动模式,基本规模,用地规模：总用地面积,4.13,平方公里,建筑容量：总建筑面积为,750,平方米,人口规模：规划就业人口,26,万，居住人口,7.7,万,1993,年,1995,年,1996,年,1997,年,1998,年,1999,2001,深圳,CBD,建设次序,进入成熟期,商业项目开发,办公项目开发,居住项目开发,土地开发,基础设施建设,开始启动,投资启动,中心区主干道基本完成,投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中；,中心区基础市政设施“七通一平”基本完成；,成功拍卖出让一块居住用地；,中心区城市公园建成；,和黄、中海、深业、居住项目开工；,六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工；,中心区进入高速发展期；,高交会馆正式起用；,新中心区地位已经确立；,居住项目竣工投入使用；,江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成；,第,35,页,/,共,72,页,35,CBD,的启动模式,深圳,CBD,启动模式,成功,的案例,开发的空间次序：,由,CBD,外缘建成区向内核建设,开发的,功能次序：,住宅,-,高交会馆,-,城建公园,/,江苏大厦,-,市民中心,/,国商,-,写字楼,/,酒店,/,市政六大工程,/,中心区住宅,/,会展,交通配合：,公交系统、地铁,第,36,页,/,共,72,页,36,CBD,的启动模式,深圳,CBD,启动模式,成功,的案例,借鉴,1,：,启动物业：住宅,+,产业化公建（高交会馆）,政府主导的会展经济将高交会馆打造为,产业化公建，通过大量的展会人流，拉,动市场需求，带动其他产业。,本项目因体育会展中心建设中，与深圳中,心区的启动有相似之处。,第,37,页,/,共,72,页,37,CBD,的启动模式,深圳,CBD,启动模式,成功,的案例,借鉴,2,：,商业物业启动时机不当。,商业物业形态：,大型购物公园,设计失误：,外部封闭，将街铺变为内街；,位置失当：,位于,CBD,中心处，无商业氛围；,启动时机失当：,在开发中前期启动，无消费人流。,第,38,页,/,共,72,页,38,CBD,的启动模式,广州,CBD,平面,东区与西区,景观绿轴,高尚住宅区,商务区未完全形成,第,39,页,/,共,72,页,39,CBD,的启动模式,基本规模,用地规模：总用地面积,6.6,平方公里,建筑容量：总建筑面积为,780,平方米,人口规模：规划人口容量,18,万人,投资启动,进行大规模基础设施建设,土地开发已成规模；,居住项目开始建设,进行缓慢的居住项目开发；,办公项目开始建设,新的建设高潮开始，建设量巨增；,商业项目开始建设；,珠江新城进入成熟开发阶段；,市政基础设施，公共服务设施大部分建成投入使用；,居住区的品质得到广泛认可；,1993,年,1994,年,1995,年,1996,1997,年,1998,年,1999,2001,广州,CBD,建设次序,进入成熟期,商业项目开发,办公项目开发,居住项目开发,土地开发,基础设施建设,开始启动,第,40,页,/,共,72,页,40,CBD,的启动模式,广州,CBD,启动模式,开发的,空间次序：,由地块核心向四周发展,开发的,功能次序：,拍卖土地,/,写字楼,-,珠江公园,/,学校,-,住宅区,/,行政配套,交通配合：,初期无市政交通介入,第,41,页,/,共,72,页,41,CBD,的启动模式,广州,CBD,启动模式,借鉴,1,：,空间次序失当：,从,CBD,核心开始启动，交通未能及时进入；,导致与周边建成区的关联度微弱；,借鉴,2,：,功能选择失当：,选择写字楼作为启动物业，周边并未形成商务氛围；,第,42,页,/,共,72,页,42,CBD,的启动模式,广州,CBD,启动模式,借鉴,3,：,土地出让失当：,1,、先期将土地划分成地块出让，由于划分单元较小,（用地小于,1,万平方米），导致开发商进入门槛低，,迟迟未进行开发。,2,、土地出让时未分级，导致土地价值未能最大化；,行政控制的一成不变的地价，未能合理市场化。,房地产,E,网,第,43,页,/,共,72,页,43,CBD,的启动模式,上海,CBD,平面,东区为主，西区为辅,市政绿地,顶级写字楼,高尚居住区,地铁线,休闲,观光区,集中,商业区,集中商务,办公区,住宅聚居区,功能延续,周边办公区,功能延续,周边住宅区,第,44,页,/,共,72,页,44,CBD,的启动模式,上海,CBD,启动模式,成功的案例,开发的,空间次序：,以主干道路为中轴线向两侧发展,开发的,功能次序：,东方明珠,/,浦东机场,-,金茂大厦,/,正大广场,-,国际会议中心,/,住宅,交通配合：,地铁,第,45,页,/,共,72,页,45,CBD,的启动模式,上海,CBD,启动模式,成功的案例,借鉴,1,：,启动物业的开发次序：,以主干道路为中轴线向两侧发展，与道路、交通的关,联度较大；,借鉴,2,：,商业开发时机选择失当：,正大广场在中前期开发，缺乏消费人流支撑；,借鉴,3,：,东方明珠作为启动物业：,东方明珠的昭示性和地标性带来大量观光人流；,第,46,页,/,共,72,页,46,CBD,启动模式小结,综上所述，,CBD,的启动模式如下：,第一种 行政机构,+,产业化公建,案例研究,深圳：政府机构迁址规划、高交会馆的展会经济；,东莞：行政机构的先期建设，公建新区形象打造；,政府主导的经济活动带旺新区，创造商务需求；,公建的明确规划和完工迅速提升新区的形象和价值；,行政机构在新区的启动带来大批人流。,第,47,页,/,共,72,页,47,CBD,启动模式小结,综上所述，,CBD,的启动模式如下：,第二种 行政,机构,+,住宅,案例研究,合肥：政府机构迁址新区、中档住宅营造销售量；,常州：行政机构的先期建设，新区形象提升区域品,牌。,政府政府行为拉动市民信心；,住宅人气增加新区活力。,行政机构在新区的启动带来大批人流。,第,48,页,/,共,72,页,48,CBD,启动模式对我们的启示,启示,1,：,政府的强力主导和率先进入；,启示,2,：,产业化公建可率先启动；,启示,3,：,住宅需先期启动；,启示,4,：,从建成区向内扩展；,启示,5,：,市政交通需先期进入；,启示,6,：,写字楼、酒店等宜在后期启动；,启示,7,：,特别注意商业进入的时机（中后期,）；,第,49,页,/,共,72,页,49,CBD,建设启示,第,50,页,/,共,72,页,50,CBD,建设启示,纽约市曼哈顿两个,CBD,发展经验与教训,1,、逃出鬼城，冲进不夜城,华尔街地区：,每晚,6,点之后成为,“,鬼城,”,洛克菲勒中心：,白天人潮如织，晚上歌舞升平,2,、,CBD,的活力之源,CBD,的物业多功能性，城市生活的多功能性,第,51,页,/,共,72,页,51,经验表明：,对于,CBD,外围而言，“居住”是城市新区的,活力源泉，国外最新研究表明：一个城市新,区居住规模超过,40%,，这个区域才能成为富,有人气和活力的城市中心。,CBD,建设启示,第,52,页,/,共,72,页,52,CBD,案例研究,第,53,页,/,共,72,页,53,CBD,案例研究,案例,1,：,巴黎拉德方斯,区位：巴黎西北部，城市主轴线西端,背景：,1965,年,用地,/,建筑面积：,1.6,平方公里,/250,万平方米,规划就业：,12,万人,/1200,个公司,目前规模：办公：,250,万平方米,住宅：,156,万平方米,欧洲最大商业中心：,10.5,万平方米,欧洲最大公交换乘中心,25,万平方米公园,/,露天博物馆,/67,万平方米步行系统,第,54,页,/,共,72,页,54,CBD,案例研究,案例,1,：,巴黎拉德方斯,拉德方斯广场,拉德方斯鸟瞰图,第,55,页,/,共,72,页,55,CBD,案例研究,案例,1,：,巴黎拉德方斯,法国,50%,的大企业在此设立总部,每年,200,万旅游人士,以拉德方斯巨门为标志物,可借鉴之处：,1,、交通设施完善,/,公共建筑优美；,2,、“拉德方斯巨门”的标志性。,第,56,页,/,共,72,页,56,CBD,案例研究,案例,2,：,纽约曼哈顿,区位：曼哈顿岛上的老城,/,中城,/,格林威治街,/,第五大道,背景：纽约的中心区,用地,/,规划人口：,57.91,平方公里,/150,万人,进驻企业：银行,/,保险,/,证券交易,/,政府机构等,公建设施：百老汇,/,中央公园,/,大都会歌剧院等,每年接纳,150,万名游客,25,万平方米公园,/,露天博物馆,/67,万平方米步行系统,可借鉴之处：,1,、,CBD,中写字楼和公寓各占,50%,，使,CBD,有机发展；,2,、地铁、其他交通的入口与办公机构、酒店相连。,第,57,页,/,共,72,页,57,CBD,案例研究,案例,2,：,纽约曼哈顿,第,58,页,/,共,72,页,58,CBD,案例研究,案例,3,：,东京新宿,可借鉴之处：,政府机构的迁入，促进各行业涌入,CBD,。,区位：东京都中心区以西，距离银座,6,公里；,背景：,1993,年，首都形象,用地,/,建筑面积：,4,平方公里,/40,座超高层建筑组成建筑群,进驻企业：金融,/,保险,/,信息咨询,/,零售批发,/,服务业等,第,59,页,/,共,72,页,59,新宿,CBD,形象,东京新都厅,Land,大厦,新宿公园塔大厦,第,60,页,/,共,72,页,60,新宿,CBD,形象,建筑之间的步行立体系统,新宿鸟瞰,房地产,E,网,第,61,页,/,共,72,页,61,附件：,CBD,案例研究,案例,4,：,北京,可借鉴之处：,对于由旧有区域发展而来的,CBD,，与周边资源的借势,非常重要。,区位：北京东二环至东三环，建国门至朝阳门之间,背景：,1960,年，新区,用地,/,建筑面积：,16.4,万平方米,/200,万平方米,进驻企业：政府,/,金融,/,保险,/,不动产,/,零售批发,/,服务业等,第,62,页,/,共,72,页,62,附件：,CBD,案例研究,案例,4,：,北京,第,63,页,/,共,72,页,63,CBD,案例研究,案例,5,：,上海,区位：浦东陆家嘴与南京东路外滩；,背景：上海的国际化,用地,/,建筑面积：,1.7,平方公里,/400,万平方米,进驻企业：金融,/,保险,/,信息咨询,/,商业,/,房地产等,内部环路交通与城市东西轴的有序结合,与东方明珠,/,滨江栖息带的空间融合,可借鉴之处：,1,、先进的交通设施与交通组织；,2,、政府主导对基础设施的建设；,3,、科技园、机场、会议中心等的建设提升新区价值。,第,64,页,/,共,72,页,64,CBD,的启动模式,上海,CBD,第,65,页,/,共,72,页,65,陆家嘴形象：,中银大厦,申银大厦,金茂大厦,汇丰大厦,新上海国际大厦,中保大厦,证券大厦,陆家嘴,CBD,形象,第,66,页,/,共,72,页,66,上海南京路步行街,第,67,页,/,共,72,页,67,以仁恒、世茂、汤臣等邻江地产为核心的滨江高档聚居区已经形成，总建筑面积达到,150,万平米。,世茂滨江花园,上海高档住宅聚集区,第,68,页,/,共,72,页,68,CBD,案例研究,案例,6,：,深圳,区位：深圳地理中心；,背景：新城市中心,用地,/,建筑面积：,2.33,平方公里,/450,万平方米,北区为行政文化区，南区为中央商务区,进驻企业：金融,/,保险,/,信息咨询,/,法律,/,会计,/,网络,/,管理等,公共建筑：六大市政工程,可借鉴之处：,1,、写字楼在硬件设施上的前瞻性；,2,、政府主导对基础设施的建设；,3,、写字楼、商业、住宅有序建设。,第,69,页,/,共,72,页,69,深圳,CBD,形象,第,70,页,/,共,72,页,70,深圳,CBD,形象,第,71,页,/,共,72,页,71,THE END,第,72,页,/,共,72,页,