顺义马坡项目整体定位与功能研究.pptx

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,#,汇报议程,第一部分：研究前提,第二部分：整体定位,第三部分：功能物业研究,第四部分：功能分区及开发策略,世联工作范围,功能物业的规模和用地布局,相关功能物业的市场研究,相关功能物业的定位细化,区域整体定位与开发理念,以东至滨河路、南至白马路、西至顺安路，北至花园北路的,2400,亩起步区为核心，以总面积,10,平方公里的马坡组团为范围,世联工作内容,世联工作平台之一：顺义新城总体规划,新城功能定位,“,北京东部发展的重要节点，北京重点发展的新城之一。引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。”,新城发展目标,“,主要承担体育文化和行政办公，城镇人口规模控制在13万人。,”,现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居城市,对马坡的定位,世联工作平台之二：马坡组团控制性规划,功能定位,以奥运为主题，滨水风貌为特色的北京东北部体育健身、休闲度假、旅游服务核心区；北京市新兴的特色卫星城市组团，北京市区人口扩散的重要接纳地之一；顺义区以文体娱乐、商务办公、国际交往为主要功能的新中心；城镇地区具有健康人居环境的中高档居住地。,规划目标,滨水,国际,活力,新城,世联工作平台之二：马坡组团控制性规划,滨水度假区,奥运休闲度假及可规模化开发的高档低密度居住区；,绿茵别墅区,以奥运马术比赛场为中心的高档别墅区，整合现状别墅用地，开发高档低密度住宅；,花园市镇区,旧村改造、村民拆迁安置区和可规模化开发的中档住宅区用地,特色居住区,结合新城整体开发时序，逐步激活与城市相配套的公共、商业及服务功能，灵活安排混合用地及其规模。,滨水度假区,绿茵别墅区,花园市镇区,特色居住区,世联工作平台之二：马坡组团控制性规划,用地类型,规划指标,（,m,2,）,比例,一类居住用地,428102,32%,二类居住用地,356948,26%,一类居住,/,公共,设施混合用地,239279,18%,文化娱乐用地,198630,15%,商业金融用地,123657,9%,行政办公用地,6909,1%,项目目前所面临的问题一,鲁能,希望,2400,亩尽快进入政府土地供应计划从而启动项目开发,障碍,与国展、国门商务区、汽车基地等顺义其他热点区域相比，马坡组团缺乏强大的产业基础和明确的发展动力，不在政府确定的新城近期建设重点之列,解决,在项目整体定位和发展理念的层面上对马坡组团进行明确定义，同时明确其之于顺义新城的重要性,顺义新城近期发展引导图,“,顺义新城近期,以中心区和空港区为建设重点,。发挥空港优势，积极发展以国际会展、商务、物流为主的临空产业，巩固提升现代制造业的层次和水平，进一步巩固区域产业引擎的地位；大力整合现有城市建成区，积极发展高水平的城市综合服务功能，提高公共设施水平，优化完善新城总体功能布局,”,顺义新城总体规划,项目目前所面临的问题二,已经批复的规划中居住用地所占比例超过,50%,，商业金融用地所占比例不足,10%,；从现实市场状况出发，以居住和休闲娱乐启动比较具备可操性，商务功能现行的难度较大。,在已经引入的少数金融机构总部的基础上希望强化商务商业功能，并主张商务先行,在功能分区的层面上，具体探讨规划相关的每种功能的市场可行性，并结合国外同类型区域先进案例，探讨不同功能的开发时序规律,规划,/,市场现实,政府主张,/,设想,解决问题途径,汇报议程,第一部分：研究前提,第二部分：整体定位,第三部分：功能物业研究,第四部分：功能分区及开发策略,制定整体定位的思路,发现方向,验证机会,把握机遇,本体分析,后奥运,经济分析,案例研究,项目,整体,定位,我们的工作目标,以创新的发展模式，将马坡组团打造成以休闲为特色，以商务办公为核心，集商务、休闲、商业、居住为一体的功能复合的新中心。,我们对世界各地类似地区的案例进行了广泛的研究，并着重参考了其中一个标杆性案例,初步考虑案例,Irvine,美国,Buena Park,美国,多摩,日本,Columbia,美国,La Dfense,，法国,Long Beach,美国,Ruhr,德国,Reston,美国,Randstad,荷兰,Fairfield,美国,Nassau,美国,Canberra,，澳大利亚,Schaumburg,美国,Perimeter,美国,重点分析了其中三个,Irvine,美国,Long Beach,美国,Reston,美国,标杆性案例,Irvine,美国,临近主要大城市,拥有河,/,海,/,高尔夫等资源,重要的商务办公区,明确的区域定位、发展规划,欧文位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。占地,88,平方公里，现有人口,17.5,万，就业岗位,16.8,万。,欧文南面濒临大平洋，拥有著名的,Laguna,海滨、,Long Beach,海滨，这里阳光充沛，以加州的阳光闻名世界。,7,条主要高速公路（州际,5,、,405,、收费高速,55,、73,、,133,、,241,、,261,）把欧文与橘郡内的其他城市相连接,欧文是作为美国最安全、规划完善、便于开展商务商业活动的最佳区域，吸引了大量的居民和企业进入，已经成为橘郡的重要高科技产业中心,欧文,(Irvine,）概况,在经历了以农业经济为主的起步阶段，欧文充分利用自然资源，并不断建设和完善各类配套设施，最终形成以高科技为主导、经济结构多元、功能复合的后现代,CBD,起步阶段,发展阶段,成熟阶段,阶段,1,：,1960,年以前 阶段,2,：,1960s-1980s,阶段,3,：,1980s-,至今,农业经济为主，盛产橘子、胡桃，鳄梨，利马豆，和绵羊,快速城市化阶段，接纳中产阶级郊区化人口以级分担城市功能,后现代,CBD,的形成，城市经济实现以高科技为核心的多元化发展阶段,欧文农场因其广阔的巴伦西亚橘子林和丰富的物产而闻名,住宅建设陆续开始，规模不断扩大,引入加利福尼亚大学分校，建成,“,大学社区,”,。规划总用地,1500,英亩，居民,5,万人，高素质人口开始进入置业；,四大核心区域形成,欧文商贸区,(Irvine Business Complex),欧文商务花园（,Irvine spectrum business park),欧文科技中心（,Irvine technology center),大学研究中心（,university research center),阶段特征,发展结果,发展举措,建设欧文农场,优美的自然环境,科学宜人的城市规划,完备的休闲娱乐和居住配套设施,社区环境的保护,完善的教育机构的建立,办公设施以及产业政策推出,后现代,CBD,的产业,欧文被誉为,“,加州的科技海岸,”,，吸引了包括生物医学、电脑硬件和软件、汽车设计等高科技公司的进入,公司名称,塔可钟（,Taco Bell Corp.,）,福特汽车（,Ford Motor Company,）集团,埃乐峻（,Allergan Inc.,）,马自达，美国公司（,Mazda Motor of America Inc.,）,丰田材料处理，美国公司（,Toyota Material Handling,USA Inc.,）,圣约翰（,St.John,）,起亚汽车，美国公司（,Kia Motors America Inc.,）,戴姆乐 克莱斯乐（,Daimler Chrysler Corporation,）,布劳德康姆（,Broadcom Corporation,）,密地机械（,Meade Instruments Corporation,）,康阿戈拉食品零售（,ConAgra Foods Retail Products Co.,）,爱德华（,Edwards Lifesciences Corporation,）,极可意涡流浴缸（,Jacuzzi Whirlpool Bath,）,第一选择抵押贷款（,Option One Mortgage Corporation,）,总部在欧文的大公司,欧文顶尖的生物科学公司,公司名称,雇员,Allergan Inc.,2,200,Edwards Lifesciences Corporation,1,600,B.Braun Medical,1,221,Sicor Pharmaceuticals,665,Alcon Laboratories,578,Newport Corporation,514,Meade Instruments,496,Tyco Healthcare/Mallinckrodt,250,Advanced Sterilization Products(Johnson&Johnson),233,3M Dental Products Division,225,公司名称,产业,雇员,Verizon Wireless,电信,2,129,Option One Mortgage Corp.,抵押中介,1,800,Pacific Building Care,建筑，维修,950,Best Software,软件,560,Quest Software,商用软件,540,伊尔文,Regional Hospital&Medical Center,医院,497,Price Waterhouse Coopers LLP,会计服务,490,Nextel Communications,电信,443,伊尔文,Marriott Hotel,接待,425,欧文顶尖的服务类公司,欧文销售类公司,公司名称,行业,雇员,Hines Nurseries,护理用品,800,Toshiba America Business Solutions,复印机,500,Advantage Crown,食品,400,Canon USA Inc.,复印设备,350,Epicor Software Corp.,软件,300,Interpore Cross International Inc.,医疗设备,250,Connexion By Boeing,电子设备,200,Del Mar Avionics,通用仓储,200,后现代,CBD,的产业,欧文以高科技产业主导，具有多元化的产业结构,欧文不同职业人数状况,欧文不同产业就业人数状况,劳动力,就业人数,失业率,伊尔文,橘郡,伊尔文,橘郡,伊尔文,橘郡,1995,62,557,1,331,024,60,305,1,263,142,3.6%,5.1%,1996,63,406,1,344,891,61,567,1,289,750,2.9%,4.1%,1997,65,197,1,379,304,63,697,1,333,787,2.3%,3.3%,1998,66,858,1,413,041,65,454,1,371,356,2.1%,3.0%,1999,69,700,1,471,602,68,422,1,432,670,1.8%,2.6%,2000,71,590,1,511,000,70,331,1,472,653,1.8%,2.5%,2001,72,718,1,537,105,71,119,1,490,828,2.1%,3.0%,2002,73,728,1,562,872,71,725,1,501,846,2.7%,3.9%,欧文劳动基业率、失业率和就业人数,欧文现有公司,1.7,万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。目前欧文从事技术,/,管理类的人数最多，占到,50%,以上。,欧文历年的失业率在橘郡都比较低，特别是,2002,年的失业率仅为,2.7%,，就业状况良好。,后现代,CBD,的商务,欧文提供了大量和多样化的办公物业，满足处于不同发展阶段的不同类型的公司的办公需求,欧文商务花园,（,Irvine spectrum business park),始建于,1985,年，占地,5000,英亩，是世界上最大规划的研究、科技以及商业中心。共有,2500,家公司进驻，是汽车设计、生物技术、宽带、计算机软硬件以及医疗行业聚集地。,欧文商贸区,(Irvine Business Complex),是欧文最大商业办公物业聚集地，拥有超过,18,万平方英尺的甲级写字楼面积，共有,4500,家公司入住，集中了欧文的一半的商业办公物业。,欧文科技中心,（,Irvine technology center),适当地最新的商务公园，定位于创业期的高科技企业，整体设计风格采用校园风格，预计总建筑面积为,130,万平方英尺。,大学研究中心,（,university research center),毗邻大学医学院和生物研究中心，占地,184,英亩。这里是企业与大学研究机构合作的重要基地，诞生众多前沿技术，拥有办公和适合高科技加工的物业共,240,万平方英尺。,后现代,CBD,的商业,购物的天堂，世界各国风味美食的聚集地,亚洲风味,Kokis Teppan&Sushi,；,Maizuru Japanese Restaurant,；,Taifoon,Taste of Asia,意大利风味,Buca di Beppo,Florence Italian Cuisine,Macaroni Grill,Pasta Pomodoro,Prego Ristorante,Vessia Ristorante,墨西哥风味,Chevys Mexican,El Cholo Cantina,La Salsa,Taco Factory,世界各地风味的餐馆,欧文拥有加利福尼亚最著名的目的地式购物中心,Irvine Spectrum Center,总建筑面积达到,110,万平方英尺，是集零售和娱乐为一体的购物者的天堂。高档次的酒店配套,Atrium,酒店,Candlewood,酒店,Courtyard,酒店,Irvine Spectrum Center,Irvine Spectrum Center,后现代,CBD,的休闲娱乐设施,欧文海滩、超过,100,个公园和公共游泳池,名称,社区公园,18,个,邻里公园,35,个,活动场地,41,块,独立自行车专用道,65.1,公里,开放空间,/,绿化带,89.18,平方公里,街边绿化环境,2.71,平方公里,体育运动场地,0.506,平方公里,公园和景观区规划,有加州阳光之称的欧文海滩,欧文有超过,100,个公园和公共游泳池，大约有,178.2,平方公里的农场土地作为自然栖息地保护，,24.3,平方公里的土地用于公园和开放空间,最美丽的高尔夫球场,后现代,CBD,的居住,多样化的住宅产品、齐备的生活配套,欧文现有房屋数量,6.45,万套，包括商品住宅、廉租房、临时住房等，能够满足各个阶层居民的居住需求。,目前正在开发名为,The Village,的大型居住项目，该项目能够提供,1550,套集合住宅，除此之外有大片复合式居住社区在该商务区周边布置，提供包括独栋、联排和公寓在内的多种类型居住物业。,欧文,80%,以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、小公园、游泳池、甚至有人工湖，让居民在湖上泛舟以及进行其他水上活动。,后现代,CBD,的教育配套,拥有齐备的高质量的教育设施,欧文统一学区,(IUSD),一贯被评为美国的最佳教育系统之一。欧文的学校提供创新的教育计划，开放的教室，团队教学，和优秀的社区合作，除此外，有些学校甚至还提供年度循环学期。学区拥有,22,个小学，,5,个初中，,4,个完全高中，和一个继续教育高中，学生总计超过,24,000,人。,塔斯延统一学区,(TUSD),为住在欧文北部和西部的学生提供服务。学区有悠久的历史，在学生，教师和社区的努力下，学区持续表现了优秀的成绩。这一学区有,17,所小学，,5,所初中，,2,所完全高中，一所继续教育高中，和一个成人教育学校。,在过去十年里，塔斯延统一学区共有,9,所学校被评为州或国家级优秀学校。两所小学被评为国家模范学校；一所初中和一所高中被评为国家蓝丝带学校；其他,5,所学校，一所小学，两所初中和两所高中，分别因其在学术，视觉和表演艺术，以及体育特色，被评为加州优秀学校。,案例借鉴：后现代,CBD,的特征,发展模式：吸引高素质人口进入置业，形成产业聚集,发展过程中，一直坚持,“,高素质人口带动高端产业发展,”,的理念，通过区域内优美的自然环境、高强度的公共设施、丰富的休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口，形成产业和人口不断升级的良性循环。,产业结构：以高科技类的产业为主导，多元化的产业结构,欧文是以高科技为主导，多元化的产业结构，服务业、服装业、物流、制造业等产业都有大规模的公司进驻欧文，使得整个城市经济得以快速平稳的发展。,功能复合,:,以商务办公为核心、集商务、商业、休闲、居住为一体,欧文提供不同类型的办公物业满足处于不同发展阶段的企业的需求，增强区域对于高科技企业的持续吸引力，在以商务办公为核心功能发展的同时，商业、休闲娱乐、居住等其他各项功能并行均衡发展。,城市形态,:,城市化的景观和郊区化城市的完美结合体,欧文的现代化、精心修剪的植被、大面积的公共空间和以及正在不断发展的复合功能区，将城市的多元、活力、便捷和郊区的自然、舒适、开阔完美结合。,后现代,CBD VS,城市,CBD,舒适,自然,城市符号,快节奏,高楼林立,污染,后现代,CBD VS,郊区办公区,建筑设计灵活、多变,自给自足的复合体,时尚消费,多元休闲,齐备、高质量的生活配套设施,标准的厂房设计,单一的产业结构,单一的办公功能,有业无城,依赖于城市核心区,缺乏商业休闲等配套设施,产业结构呈现多元化发展的态势，以高附加、集约型的产业为主导，其他各类相关产业并行均衡的发展。,产业以附加值低、粗放型发展的工业为核心，结构单一，处于产业链的低端。,多元化的产业结构,形成后现代,CBD,的,KPI,后现代,CBD,的,KPI,大都市城市化程度很高,拥有强大的经济辐射能力,拥有良好的自然资源,多种便捷的交通方式,（机场、高速公路等）,位于大都市边缘,规划用地功能复合，包括商务、商业、居住、休闲类用地,制定整体定位的思路,发现方向,验证机会,把握机遇,本体分析,后奥运,经济分析,案例研究,项目,整体,定位,马坡组团所在的顺义新城位于北京大都市东北边缘，是北京东部发展带的重要节点,Shunyi,B,eijing,经济实力不断增强，,GDP,年均保持,2,位数增长，,2005,年完成,GDP6814,亿元人民币，人均,GDP,达到,5457,美元。,产业结构不断优化,，三产比例为,1.4,：,30.9,：,67.7,，三产就业人口比例为,8,：,26,：,66,。,以,CBD,、中关村、金融街、奥林匹克中心区等产业带为主的多中心格局以及三大重点新城的启动促进了网络式大都市的进程。城市化进入高速发展阶段,，城市发展从,“,城市中心化,”,向,“,被动郊区化向主动郊区化过渡,”,阶段发展，,城市化率达到,80%,。,2008,年奥运会申办成功为实现,“,世界城市、国家首都、文化名城、宜居城市,”,的发展目标提供了基础。,位于北京大都市东北边缘，北京东部发展的重要节点，是北京十一五规划重点发展的三个重点新城之一,2020,年规划用地规模,108,平方公里，人口,90,万人。担负起疏散北京中新城人口的主要功能。,城市发展目标：现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居新城,重点引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。,在对现有产业在地域上和产业链上进行整合的基础上，推进产业空间布局优化，引导资源合理配置，建设现代服务业产业群落、高科技产业群落、先进制造业群落、都市型饮料群落和现代农业产业群落等五大产业群落。,中心城,S6,线,滨河路,L1,线,M15,线,京顺路,白马路,京承高速,京密公路,马坡,综合交通系统的规划将在未来大大提高区域的可达性，增强了马坡组团与北京城市中心区及顺义其他组团的联系,现状交通,:,马坡组团现状主要通过京顺路、京密路与北京市区建立交通联系，这条路车流量大，拥堵情况时有发生。,未来交通,:,横贯地块的白马路（道路红线,60,米），是联系奥运场馆最主要的城市级主干道，其与京顺路、京承高速以及滨河路相联接，构成更为便捷的通达中心城的交通网络。目前白马路已经开始启动建设，预计在,2008,年之前建设完毕。,轻轨,S6,线贯穿整个马坡组团并形成南北两个站点。此外,2020,年将建成的地铁,M15,号线与,S6,线连接，进一步增强了地块的公交可达性。,交通资源,马坡组团拥有丰富的休闲设施资源和良好的自然资源,乡村高尔夫俱乐部,占地面积,3600,亩。始建于,1988,年底，,1990,年投入营业，共,54,个球道，是我国北方最大的高尔夫球场，开业以来接待客户已经超过,200,万人次。,会所集餐饮、住宿、聚会于一体，设有客房、高尔夫用品部门、茶艺厅、餐饮大厅及各聚餐包间。,潮白河森林公园,北京市最大的平原型京郊森林公园南北长,38,公里，总面积,8.5,万亩，其中生态风景林面积,5.5,万亩。,北京乡村赛马场,按国际标准设计兴建的全国大型现代赛马场,占地面积万平方米,设有两条椭园形跑道,外圈为竞赛用跑道,；内圈为训练跑道,。场地一侧建有可容纳万观众的防雨看台。一层设有能容纳,1500,人席位的大厅,二三层设有中式和中西式包房。各层还设有酒吧。,奥运水上运动中心,占地面积,163.6,公顷，总建筑面积,28961,平方米。它将成为北京规模最大、功能最完善的水上运动中心，并成为顺义地区的一个标志性建筑。,配套资源,以体育文化为主题、以自然环境为特色，以文化娱乐、商务办公、国际交往为主要功能的新中心是规划赋予马坡组团区域未来发展方向,马坡组团总体功能定位：,以奥运为主题、滨水风貌为特色的北京东北部体育健身、休闲度假、旅游服务核心区；,北京市新兴的特色卫星城市组团，北京市区人口扩散的重要接纳地之一；,顺义区以文体娱乐、商务办公、国际交往为主要功能的新中心；,城镇地区具有健康人居环境的中高档居住地。,马坡组团控制性详细规划,顺义新城文化发展规划：,“,促进城市文化发展，打造具有鲜明特色的新城文化，打造以马坡组团为核心、辐射整个新城的现代文化中心区，提升城市文化功能。,”,顺义新城总体规划,规划指向,体育文化和行政办公也是马坡与新城其他主要组团差异化发展的基点,会展与临空产业,国际枢纽机场、,空港商务和物流,综合服务,与先进制造,体育文化、,行政办公,教育科研,规划指向,牛栏山组团：,承担的主要城市职能为教育科研，城镇人口规模规划控制在,9,万人。其东侧隔潮白河为河东新区，南侧隔组团间生态绿地为马坡组团，北侧与怀柔新城相邻。,马坡组团：,承担主要城市职能为,体育文化和行政办公,，城镇人口规模规划控制在,13,万人。其马坡组团东西向通过白马路（奥运大道）与奥运水上公园和河东新区联系，南北向通过顺安路（光明大街）、西二环路等主要道路与老城组团和牛栏山组团联系，通过京密路与空港区联系。轨道交通,S6,线贯穿组团南北。,新城中心组团：,承担的主要城市职能为综合服务和先进制造，城镇人口规模规划控制在,36,万人。其东侧临朝白河与河东新区相望，西侧隔六环路与空港区相邻，北侧隔减河及组团间生态绿地为马坡组团。,空港城组团：,承当的主要城市职能为会展和临空产业，城镇人口规模控制在,22,万人。,机场组团：,承当的主要城市职能为国际枢纽机场、空港商务、物流。其中心是国门商务区、北侧为保税物流中心、东西北侧为三处空港配套产业园。,马坡组团规划用地包括商务、商业、文化娱乐、居住等功能,用地类型,规划指标,（,m,2,）,比例,一类居住用地,428102,32%,二类居住用地,356948,26%,一类居住,/,公共,设施混合用地,239279,18%,文化娱乐用地,198630,15%,商业金融用地,123657,9%,行政办公用地,6909,1%,规划指向,马坡组团位于北京大都市东北边缘；,北京城市化率已达到,80%,，经济总量仅次于上海，为全国的经济、文化中心。城市发展从城市中心化向郊区化过渡的阶段；,经济实力不断增强，,2005,年人均,GDP,达到,5457,美元。,距离机场,10,分钟车程；,横贯地块的白马路，与京顺路、京承高速相联接，构成更为便捷的通达中心城的交通网络；,轻轨,S6,线贯穿整个马坡组团，将进一步增强了地块的公交可达性。,临近潮白河的最宽段；,东邻潮白河绿色森林公园；,现状的绿地资源极其丰富，规划的绿化率达到,50%,以上,根据马坡组团控制性详细规划，用地性质包括商务、商业、休闲娱乐、居住等复合功能,根据马坡组团本体条件对位分析，我们判定马坡组团未来可以发展成后现代,CBD,后现代,CBD,形成,KPI,良好的,自然资源,多种便捷的,交通方式,规划用地功能复合,位于大都市边缘，所在都市经济辐射力强，城市化程度高,本体对位,制定整体定位的思路,发现方向,验证机会,把握机遇,本体分析,后奥运,经济分析,案例研究,项目,整体,定位,奥运水上项目比赛在举办期所能带来的经济收入有限，而且缺乏可持续性,奥林匹克水上公园项目占地面积约,170,公顷，建成后将作为北京,2008,年奥运会水上运动项目的比赛场地。,其中赛艇、皮划艇分赛场设置,30000,个座位，其中站席,10000,个；激流回旋项目分赛场不设置永久座席，只设置,15000,个临时座席。整个水上运动赛事将持续,14,天，在比赛举办期，假设每场比赛场馆都席满，共能吸引,51,万名观众，所能够带来即时的经济收入有限，而且缺乏可持续性。,北京奥运会比赛日程总表,奥运会举办城市的成功案例表明，赛后可以充分利用奥运带来的发展机遇，对奥运场馆和周边区域重新开发建设，突出休闲娱乐功能，以延长奥运的利好效应，形成经济的可持续发展,巴塞罗那,巴塞罗那奥运会结束后，奥运会主会场的运营者将该体育场变为休闲娱乐物业，现在成为了入境游客的必游之地，不断为巴塞罗那带来丰厚的收入。,汉城,汉城把,150,万平方米的奥体公园变为了以雕塑和纪念物而闻名世界的展览场所，将三座体育馆、网球场变为了国际性运动中心及文化艺术展览馆及举办大规模宣传活动的场所。这些功能转变之后场馆成为了吸引国内外游客的重点旅游项目。,奥运会前后国外游客入境量指数,奥运会举办前,投资增大,城市形象不断提高,旅游业开始增长,奥运会举办期,第三产业部分行业达到高潮，需求强劲,奥运会举办后,比赛场馆的改造重建，周边区域相关休闲旅游资源的开发利用,后奥运效应,申办期,23,年,规划期,23,年,筹备期,34,年,奥运会后，悉尼奥林匹克花园以体育文化为主题，以打造功能复合的活力之城为目的制定城市发展计划，成为可持续发展区域的典范,已有的举措：,为确保奥运体育场馆发挥持续的作用，成立悉尼奥林匹克委员会，负责承接各类文化演出、艺术展览、国际性赛事等。,启动总占地为,230,万平方米的,8,个地块用于商业、休闲、教育、零售、旅店、办公机构的开发。,2025,年的发展计划：,强化悉尼奥林匹克花园作为国内和国际赛事、大型文艺演出以及文化艺术展览的主办场地的功能；,大量投入建设奥林匹克花园核心区，以打造功能复合、集休闲、购物、办公、居住为一体的充满活力的城市中心；,对奥运运动场馆多样化的利用以确保悉尼奥林匹克花园终年都充满活力；,对于大量低密度开发的用地进行改造，提高其开发强度以保证土地的集中利用；,保持奥林匹克花园城市设计的传统，创造高质量、高水平的建筑设计和城市景观设计；,不断创造优美的环境以延续奥林匹克花园在环境上取得的成就；,加强区域内部以及与其他区域的交通联系,以更便捷的到达任何地方。,结合相关案例分析、项目本体条件和奥运带来的发展机遇的分析，我们确定马坡组团的定位是：,“,以体育文化为特色、以商务办公为核心、整个北京具有示范意义的后现代,CBD,”,。,特色功能发展,城市功能的延伸,后现代,CBD,成熟期,发展期,起飞期,重点发展以体育文化为主题的休闲娱乐等配套功能，提供类型多样的休闲娱乐设施打造区域特色，带动区域发展,充足的休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口入住，带动相关产业的发展，商务区的雏形成，随着商务区的不断成熟，形成产业和人口不断升级的良性循环。,进入城市全方位均衡发展的阶段，成为特色突出、以商务办公为核心、功能复合、环境优美的后现代,CBD,。,马坡组团的发展意义,城市发展理念的创新,城市空间状态的创新,马坡组团的发展意义一：“后郊区”的创新城市空间状态，顺应北京疏散中心城的整体城市空间发展战略，引领未来城市发展方向,后郊区,都市的多元、活力、便捷和郊区的自然、舒适、开阔完美结合的城市空间状态,郊区（通州、亦庄）,后郊区（马坡）,功能形态,功能单一（卧城或产业园）,某一功能突出的同时呈现多种功能的复合,空间形态,城市中心向外蔓延发展形成的空间形态；,受城市中心的控制，附属于城市中心；,没有形成独立的中心节点。,大都市的反磁力系统；,不依赖城市中心；,形成独立的中心节点，通过高速公路路网与其他区域呈网络式的连接状态。,生活形态,生活形态单一，仅能满足基本的居住需求，缺乏商业文化休闲等相关配套设施。,中产的生活形态,低密度的居住环境,复合多样的城市功能,马坡组团的发展意义一：“后郊区”城市空间状态的创新通过商务、商业、居住的全方位升级充分体现出来,马坡组团的发展意义一：“后郊区”城市空间状态的创新通过商务、商业、居住的全方位升级充分体现出来,马坡组团的发展意义一：“后郊区”城市空间状态的创新通过商务、商业、居住的全方位升级充分体现出来,马坡的发展意义,城市发展理念的创新,城市空间状态的创新,传统的城市发展理念：“先业后城”,城市发展理念的两种类型,创新的城市发展理念：,“,城优业盛,”,典型案例：深圳,深圳从城市发展的初级阶段到城市发展的高级阶段采用了“先业后城”和“城优业盛”的两种不同的发展理念,1979-1984,年,出口加工区,综合性经济特区,区域中心城市,现代化的国际性城市,1989-1999,1999-,1984-1989,“,先业后城,”,“,城优业盛,”,城市发展的初级阶段：,城市发展以经济增长为压倒性目标，以工业为主导产业，带来人口高速增长，引发对城市建设的需求，带动城市被动建设。,以经济增长为主要目标的城市规划，忽略了对环境的建设，出现、财富外流的现象，城市发展可持续性减弱。,“先业后城”发展模式为后期城市发展奠定的经济基础。,城市发展的高级阶段：,在城市发展具备一定经济基础后，通过良好的城市规划，改善城市环境，加大城市配套的建设,城市环境的改善和配套的丰富吸引高素质人口入住，带来高附加值产业的进驻，如高科技、金融、物流等产业，实现人口与产业不断升级，最终达到共同繁荣。,出口加工区阶段完成了深圳发展道路上的原始积累,1979,年的深圳，是一个城区面积不足,3,平方公里的小镇。全市只有,224,家小工厂，年工业总产值仅,7092,万元。,1980,年，在国家确定经济特区后，深圳大力吸引简单劳动密集型的,“,三业一补,”,企业，,“,三资企业,”,和,“内联,”,企业。同时，大力拓展对外贸易特别是对港贸易，初步解决了发展道路上的原始积累问题。,1984,年，实现国内生产总值,23.4,亿元，工业总产值,17.2,亿元，人均,GDP,约,3000,元人民币。,1979-1984,深圳人口增长,31,82,1979,1984,年均增长率：,22,此阶段的人口增长主要为加工企业的中低端从业人员。,1979-1984,深圳工业产值增长（亿元）,此阶段的经济规模相当于目前国内一般开发区的经济总量。,0.71,17.2,1979,1984,年均增长率约,89,综合性经济特区阶段完成了产业初步的升级,1984,年深圳基本完成初创阶段，开始转入开拓外向型的新时期，城市功能开始增强，,1986,年完成深圳总体规划，确定了深圳以,“,工业为主，工贸并举,”,的,综合性经济特区,的城市性质。,城市发展建立了,带状多中心组团式布局,结构。,1989,年，深圳人均,GDP,为,6038.6,元人民币。,1984-1989,深圳人口增长,82,191.60,1979,1984,年均增长率：,18.5,1984-1989,深圳,GDP,增长（亿元）,23.4,115.7,1984,1989,年均增长率约,37,此阶段的人口增长主要来自于加工企业的中低端从业人员及贸易人员。,经济高速增长得益于特区所具有的优惠政策优势和比邻香港的地理区位优势。,在城市经济高速发展中，城市规划的失误带来了不可挽回的损失,在经济发展的初期，经济发展速度成为城市发展压倒性的指标，,80,年代的深圳城市建设在繁荣的背后也带来许多遗憾，造成诸多不可挽回的损失。,罗湖火车站的,“,水泥森林,”,罗湖衰败的缩影,罗湖火车站片区在,2,平方公里的范围内，规划居住,11,万人口，人口密度达,5.5,万人,/,平方公里，建设,200,多幢高层建筑，面积超过,300,万平米。整体片区的局促、挤迫感强烈，与港九的“水泥森林”相比，无优势可言。,此片区只是罗湖区的缩影，由于罗湖是深圳最早开发的行政区，高强度的开发导致居住环境相对恶化，,罗湖目前的发展已相对衰落，财富人群外移，城市向西发展，中心区定位于福田区,。,市政道路让,500,年的树木一去不复返,华强路南端原有一片近,4hm,的自然林，仅乔木就有,24,种之多，有的树龄长达,500,年，是白鹤自然栖息的地方。,1984,年修路时，顷刻间将其推去一半，白鹤自此一去不返，给尤其缺乏历史积淀的深圳城市建设造成无法挽回的遗憾。,深圳从城市发展的初级阶段到城市发展的高级阶段采用了“先业后城”和“城优业盛”的两种不同的发展理念,1979-1984,年,出口加工区,综合性经济特区,区域中心城市,现代化的国际性城市,1989-1999,1999-,1984-1989,“,先业后城,”,“,城优业盛,”,城市发展的初级阶段：,城市发展以经济增长为压倒性目标，以工业为主导产业，带来人口高速增长，引发对城市建设的需求，带动城市被动建设。,以经济增长为主要目标的城市规划，忽略了对环境的建设，出现、财富外流的现象，城市发展可持续性减弱。,“先业后城”发展模式为后期城市发展奠定的经济基础。,城市发展的高级阶段：,在城市发展具备一定经济基础后，通过良好的城市规划，改善城市环境，加大城市配套的建设,城市环境的改善和配套的丰富吸引高素质人口入住，带来高附加值产业的进驻，如高科技、金融、物流等产业，实现人口与产业不断升级，最终达到共同繁荣。,大规模的城市建设吸引高素质人口的涌入，带来高科技产业及高端服务业的迅速发展，形成区域中心城市,90,年代的前