延吉房地产市场项目可行性报告.docx

第一章 总 论
1.1项目背景
1.1.1、项目名称
延吉农副产品批发市场
1.1.2、承办单位概况
承办单位：延边仁和集团有限公司。
企业名称
延边仁和集团有限公司
代表人
杜继惠
成立日期
1998.4.28
企业性质
有限责任公司
注册资本金
1,000万元（RMB）
总资产
10亿元（RMB）

延边仁和集团有限公司坐落在延边的首府延吉。1998年 4月28日，设立了最初商贸公司: 天合商贸城,持续发展流通、物流业，有了现在的成就。此后,陆续成立了和龙超市、五洲超市。
为了促进流通、物流、房地产、旅游、农副产品批发业等综合型流通及房地产开发业，2006年4月28日，向延边州工商管理局注册ㆍ批准为综合型集团公司(延边仁和集团有限公司)，以持续发展。延边仁和集团有限公司成长ㆍ发展是以天合超市、和龙超市、五洲超市等流通ㆍ物流业为中心，建筑、房地产、旅游及相关业为补的企业。房地产开发业是以延边州、和龙市、汪清县、安图县等市县中心，开发住宅ㆍ商务复合型建筑物为区域发展和提高人民生活水平而作出了贡献。
特别是仁和集团有限公司杜继惠董事长正在摸索能够把通过流通ㆍ物流事业当中所积累的 know-how利用之处，在这个时候从延吉市政府获得了政策目的性事业的延吉市农副产品批发市场开发及运营ㆍ管理的今后20年独家经营权。延边仁和集团有限公司以本项目为目的建立了农副产品批发市场有限公司，以流通为基础，从2005年开始积极展开房地产事业，在图们，汪清，安图等地进行商业设施及居住设施的开发。
1.1.3、可行性研究报告编制依据
①建设单位委托延边工程咨询科技公司编制本项目可行性研究报告的咨询合同。
②国家计委计办投资[2002]15号文件审定出版的《投资项目可行性研究指南》；
③《全国农业和农村经济发展第十一个五年规划》
④国家计委、发改委、农业部2003年及今后对农产品市场建设的实施意见指出，国家重点扶持发展的农产品市场主要对象为：a、大中城市现有的运行良好、交易规模大、管理较规范的批发市场扩建和改造升级；b、以水果、蔬菜、水产品、畜禽为主的鲜活类农产品市场；c、西部地区年交易额4亿元以上的销地市场；d、现有重点农产品市场的住处管理、电子结算、储藏保鲜、物流配送、农药残留检测等设施建设。
⑤国家计委、经贸委、农业部《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见的通知》（计经贸[2002]2668号）。（略）
　　⑥国务院《关于加强新阶段“菜蓝子”工作的通知》。（略）
　　⑦农业部《农副产品加工业“十一五”发展规划》和吉林省食品工业“十一五”发展规划
⑧《延边朝鲜族自治州国民经济和社会发展十一五规划》；
⑨承办设单位提供的有关资料。
1.1.4、项目提出的理由与过程
(1）项目提出的背景

WTO,FTA体制下，世界经济的竞争正在加剧，农副产品的流通也不能例外。特备是在WTO,FTA体制下大部分农村及农副产品的受害最为显眼。为了开辟今后拓展的农副产品世界贸易竞争的波高，比以往任何时候都需要通过农副产品批发市场的现代化改善流通现状。
特别是需要改变农副产品不是竞争商品，而是人类健康的生命商品的意识。为了通过流通的效率化减少流通费用，稳定农副产品的价格，提高农副产品的竞争力，增加农民的收入，持续性带给消费者更安全，更经济实惠的商品，需开发现代化农副产品流通设施，促进农副产品的标准化、规格化、等级化，带动农村的产业化发展。以此背景，考虑到延边州的农村地域特性，把现有的老化恶劣的农副产品批发市场转移，扩建成现代化的农副产品批发市场。
农副产品批发市场作为食品供应链上的重要一环，战略地位十分明显。商务部正在加强中国农副产品批发市场的升级改造，大力推动质量安全追溯系统、冷链系统和生鲜农副产品配送中心等建设，确保菜篮子安全。农副产品既是满足人们生活需要的基本生活资料,又为工业生产提供重要原料，加快建设农副产品批发市场,是解决农民农副产品"卖难"问题、促进农副产品市场开拓,从而推进社会主义新农村建设的重要保障。
因延吉市现有的批发市场位于城市中心，规模小、档次低，建设布局不合理，利用率不高，效益不佳，交通堵塞，环境污染，抑制城市发展等不利原因，需转移该批发市场。随着延吉，图们龙井城市一体化的进程，需建一座广域型，现代化物流设施齐全的批发市场。项目建成后将填补延边州没有大型农副产品批发市场的空白，同时也是延边州唯一一家大型农副产品批发市场。
(2）项目开发目标
WTO,FTA体制下，提高中国农水产品的国际竞争力，以创出中国农副产品批发市场开发的模板为目标，促进延吉市，延边州及吉林省农特产品的国内外市场开拓，构筑通往中国内地的物流，流通前沿基地。促进有关韩国、日本、朝鲜、俄罗斯的观光及输出口据点的综合流通产业区开发。
延边地区地理位置有利于和周边其他国家进行国际交易。为改变世界对中国农副产品的认识，对商人及商品供应商进行透彻的生命伦理意识的知道及启蒙，使之惯用到营运全方面。为此对从延吉农副产品批发市场销售或出口的商品，开发保障食品安全的品牌商品，起到食材流通业的先驱作用。以此使大型流通设施成为吉林省，中国全域及世界性流通设施的示范模板。农副产品批发市场属国家支持的重点领域之一，也是延边州《国民经济和社会发展 “十一五”规划》所包含内容之一。
（3）项目提出的理由
1）城市发展计划方面
因现有的批发市场位于城市中心，交通堵塞，环境污染，抑制城市发展等不利原因，需转移该批发市场。随着延吉，图们，龙井城市一体化的进程，需建一座广域型，现代化物流设施齐全的批发市场。
2）流通贸易方面
把延吉市构筑成延边州及中国内地，周边国家的输出口贸易和相关商品的物流基地。作为联系珲春及敦化物流源的据点型物流基地，具备农副产品输出及联系中国内地的据点型农副产品批发的流通功能。具备确保生产者的安定出货及正常价格的功能。担负起以竞争原则所定的价格变动及供求功能来确保生产者安定的年物量出货作用。担负起中小零售商购买低价位的农副产品的市场作用。确定农副产品的生产者和消费者的据点型中间批发功能，担当低价位，安定的购买场所的作用，为物价安定做出贡献。
3）道路交通方面
因邻接延吉-长春高速公路货运进出条件良好，也邻接延吉市中心因此出货条件良好。作为副城市中心，有多项正开发或要开发的住宅区和公园开发计划确保了顾客流量，形成了很好的零售商圈。作为输出口前进基地的珲春物流源和通往内地物流基地的通化物流源的中间据点，是食品等消费资料的物流流通要地，是通过流通设施的集中化及规模化，开发新型产业区的好地点。连接延吉-长春高速公路，临近公园及生态河流为主的自然环境，对开发不同功能的批发商圈和零售商圈有良好的条件。
4）地域经济活性化方面
在冬天漫长，农副产品供给条件缺乏的延吉，需建一座既安定又能持续供给农副产品的规模化批发流通设施，可担负起物价稳定，食材及生活必需品的稳定调拨功能。
随着新商家的市场参与，带动竞争发展，流通正常化，物流费用和交易费用的节省，因此需建具有规模性经济物量的现代化农副产品市场来满足市场需求。新的批发市场建设，带动货物量及商家的扩大，为剩余劳动力解决岗位，促进地域经济的活性化。
5）环境方面
因现有的农副产品批发市场位于城市中心，引起诸多环境问题及相关社会费用的增加更是要求新批发市场的开发及转移。需要规模化，现代化的设施适当处理农副产品的交易所产生的垃圾及副产物。出入便捷的城市中心外环建设一座与环境协调的，有规划的，现代化环保流通设施-农副产品批发市场是必不可少的。
（4）项目建设的可行性
1）项目建设符合国家产业政策改革和农副产品流通体系建设要求。
2）项目建设具备良好的基础条件。
3）在经营规模方面，拟建址是延吉市城乡结合区，与局子街等道路相通，与市中心的连接性很好，从选址离北段的高速公路和国道302号约5㎞，与外部的输出和物流运输很方便。交易辐射面大、人流多，联络各地产品，交通便利，区位优势明显。
4）在交易品种方面，形成果品、蔬菜、肉食、粮油、副食品、小商品等30大系列10000多个品种。
5）在管理服务方面，市场严格按照现代化企业制度运行，规范管理，治安、调运、运输、饭店、招待所、储蓄所等，配套设施基本齐全，可提供全天侯装卸、储运一条龙服务。
　　6）在政策环境方面，延边州和延吉市政府十分重视和支持第三产业，特别是商贸流通领域中农副产品市场的建设。市场的建设有利于推进农业产业化的发展，必将受到国家、省、市、区相关部门的重视，并取得一定的政策性扶持帮助。
（5）项目建设的必要性
1)、项目的实施有利于发挥主渠道和龙头作用，促进农副产品流通和农业结构调整，促进农业产业化经营，带动区域农民经济发展和通过完善现代企业制度增强服务“三农”，服务社会的能力等方面从而增加农民收入。
目前我国有5000多家农副产品批发市场，年交易额3000多亿元，占全国消费品批发市场成交额的30%以上，是我国农副产品流通交易的主渠道之一。
通过现代化的交易方式，大大减少流通环节，降低成本，保障供应，促进市场繁荣。市场的建设将对延边州的果品、粮油制品、畜牧品等产品的生产和流通起到重要的推动作用，在生产者和消费者之间形成“绿色通道”，为延边州的特色农副产品的生产提供交易展示的平台，形成特色经济
2)、本项目的实施有利于打造区域性大型农副产品批发市场，增强市场竞争力。填补了延边州没有大型农副产品批发市场的空白。
3)、本项目的实施有利于促进地方商贸流通经济发展。
流通产业是反映一个国家和地区经济发展和社会繁荣程度，延边州改革开放以来，出现了翻天覆地的变化。各项经济、环境、城市发展飞速递进，人流、物流需求日益增加。区域商品流通越来越大。但目前延边州农副产品批发无规模、无科学规划，小市场经营秩序杂乱，农副产品流通渠道不规范。由此可见，批发市场在延边州建设，它将成为区域商品流通产业的龙头和重要的经济增长点，强劲的辐射源，必将进一步带动周边地区第三产业的发展，促进延边州的经贸发展，对吸引投资，拉动需求，增加就业机会，有着积极的推动作用。
4)、本项目的实施有利于保证消费安全，创建放心工程。
农副产品质量安全问题，是当前农业和农村经济发展的重大问题，它直接关系到农业可持续发展，关系到农民增收和农副产品市场竞争力的提高，农副产品质量的安全与人民群众生活息息相关，已经成为社会普遍关注的热点。项目建设中果品及农副产品、农药残留检测中心的建成，不但满足市场的需要，而且保证了“绿色食品”进入百姓家庭。强化市场监管，规范交易行为，创建放心市场，改善市场消费环境，增强对农副产品消费的信心，推动“放心工程”“菜篮子工程”的建设，引导绿色消费。
5)、项目的建设有利于扩大就业，保持社会的繁荣与稳定。
1.2项目概况
1.2.1、拟建地点
延吉市依兰镇兴安村，局子街和大兴路交汇处。
1.2.2、建设规模与目标
1.2.2.1建设规模：
(1)农副产品信息中心：40㎡大型LED彩色信息显示屏的操作控制系统。
　　(2)果蔬农药残留检测中心：建筑面积10480㎡，先进设备安装。
　　(3)果蔬保鲜库（冷藏）规模：3000吨。
　　(4)电视监控管理中心。
　　(5)水果、蔬菜、水产、肉食、副食品综合交易区153552㎡。
　　(6)电子结算中心：200㎡，微机局域网结算15个电子转换台的结算系统。
　　(7)硬化地面：25000㎡；道路78413㎡；停车场25000㎡。
　　(8)冷库规模：5000吨。
　　(9)供暖管网。
　　(10)配电设施。
　　(11)宾馆、写字楼、商场等休闲娱乐场所：190760㎡。　　1.2.2.2经营目标
拟经营蔬菜、粮油、肉类、禽蛋、熟食、水产、小食品、小百货、小家电、副食调料、干鲜果品、茶叶、酒类、化妆品、文体用品等30大类近10000余种商品，其余以水果、蔬菜、肉类、副食调料、酒类、熟食、水产为主项，以汪清丰义士系列商品磨菇及木耳为代表的绿色食品和纯天然食品为特色。批发市场将以农副产品批发零售为龙头，以休闲旅游集聚人气，将为延吉农副产品开辟广阔的市场渠道。批发市场拟设摊位2400个,从业人员6000人,争取年进进出货物吞吐量达50万吨，年交易额达36亿元。
1.2.3、主要建设条件
（1）符合规划要求和国家产业政策。本项目符合国家“十一五”农业产业发展规划的要求，符合国家产业发展政策。
（2）市场容量较大，项目市场竞争力较强（延边州内仅此一家）。本项目主要目标市场为国内及韩国、日本、中亚等国，市场空间会越来越大，有利于产品的销售，项目相对目标市场有运输、区位、价格、销售等许多方面的竞争优势，可提高产品市场竞争力。
（3）交通运输较为便捷。项目可利用延吉市完善的运输设施和力量，延吉市属吉林省大型经济发展地区，其地理位置较为优越，交通较为便利，有利于产品、设备、建筑材料和原材料运输。
（4）原材料供应有保障，价格有优势。主要原料均为是延边地区特产。
（5）建设条件已基本具备:拟建场址已拆迁完毕，场地平整, 局子街位于场区东面交能方便，汽车可直通施工现场以满足施工机械、建筑材料、设备的运输以及施工劳务的进出厂,原有厂址为小学校及住宅因此已具备市政给水及排水、排污管道。10Kv高压输电线路距场区100m，通讯网络已引入场区，已基本满足“七通一平”的建设条件。
1.2.4、项目投入总资金效益情况
(1)项目投入总资金
项目总投资为153546.14万元,其主要构成如下:
1).建筑工程费:75052.69万元
设备购置费:12148.43万元
安装工程费:790.00万元
2).工程建设其它费用:45939.57万元
3).基本预备费:10714.46万元
4).铺底流动资金:1200.00万元
5)建设期贷款利息:7700.99万元
(2)资金筹措
项目总投资为153546.14万元，其中自筹资金123546.14万元,银行贷款30000万元。
(3)项目实施进度
项目建设期定为3年,为2008年8月～2011年8月。
1.2.5、主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
1
项目建设规模

1.1
项目总占地面积
㎡
271904
1.2
项目总建筑面积

㎡
352001
1.2.1
其中:交易区建筑面积
㎡
153552
1.2.2
宾馆.写字楼.商场
㎡
190760
1.3
道路及停车场、硬化地面面积
㎡
128413
2
项目总投资
万元
153546.14
2.1
建筑工程费
万元
75052.69
2.2
设备及工器具购置费
万元
12148.43
2.3
安装工程费
万元
790.00
2.4
工程建设其他费用
万元
45939.57
2.5
基本预备费
万元
10714.46
3
融资方案
万元
153546.14
3.1
自筹资金
万元

123546.14
3.2
银行贷款
万元
30000.00
4
市场概况

4.1
拟设摊位
个
2400
4.2
批发市场从业人员
人
6000
4.3
预计年货物交易量
万吨
50
4.4
预计年交易额
万元
360000
1.3问题与建议
1.3.1、问题
一是不注重市场调研与预测，在市场开拓、组织营销方面缺乏科学的决策依据；二是不注重实行农副产品分级与标准化工作，农副产品生产的专业化、商品化水平低；三是不注重消费者的需求已向高层次、高质量、高安全性、多样化发展，仍以初级产品行销市场；四是不注重农副产品注册商标，不重视品牌效应，农副产品无商标的多，内在质量与外在包装不统一。
1.3.2、建议
（1）、促进农副产品生产区域化、供货组织化合作社和协会是十分有效的组织形式，可创出自己的品牌和良好的质量。
（2）、促进农副产品批发市场主体组织化、规模化发育。一是要减轻农副产品经营企业负担。要促进农副产品企业化经营，特别是批发贩运经营企业化，就必须彻底取消各种不合理收费、并减免一部分合理税费，从而为农副产品经营企业营造一种公平竞争的环境。二是要建立农副产品批发贩运准入制度。农副产品的批发贩运具有明显的规模经济。设立市场准入制度，将超小规模经营者拒之门外，从而促进规模化经营。
（3）、建立农副产品质量分级制度。首先，通过制定农副产品质量分级标准，设立质量监督检查机构，可以大大降低农副产品质量信息传递的成本，为农副产品业产品升级提供制度保证；其次，农副产品质量分级可以节约农副产品交易时间，避免市场主体的不法行为；最后，农副产品质量分级有利于农副产品交易方式改进（例如将现货当面议价交易改为明码标价交易），提高交易透明度。
（4）、加强相关基础设施建设。一是经营设施建设，要求农副产品市场具有合理的场地、规模，交通、通讯方便，有农副产品保鲜储藏、分级包装、运输配货、金融保险、市场管理治安等等机构或设施。二是辅助设施建设，如交通、通讯、宾馆饭店等设施建设。加强相关基础设施的建设，可以降低农副产品经营者的经营成本，节约流通时间，减少经营风险。
（5）促进农副产品市场信息传递。全面及时的市场信息传递有利于降低农副产品市场风险，提高流通效率。

第二章 市场预测
2.1国内市场供应现状
商品流通体制改革是我国经济体制改革最基本、最重要的组成部分。从50年代开始到80年代末，我国农副产品流通因供求信号扭曲导致的高昂费用与机会成本，不断地呼唤着农副产品流通体制的创新。为此，国家从以下两方面着手对传统农副产品流通体制的改革：第一，逐步缩小农副产品统购、派购范围，扩大议购议销的比重，最后取消统购、统销政策，实行合同订购政策。第二，发展农副产品多渠道经营，改革长期以来形成的农副产品单渠道、多环节、封闭式的体制。在允许农民长途贩运农副产品、改革价格管理办法的同时，改革农副产品的批发体制，既在大中城市兴办农贸市场，又有计划的建立起农副产品批发市场。
改革开放以来，我国农副产品流通设施建设已初步形成了以各类批发市场为中心、城乡农贸市场为基础、直销配送和连锁超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农副产品市场体系，农副产品批发市场有了很大的发展。80年代中期和后期，各地相继建设了一批蔬菜、果品批发市场。进入90年代以来，适应“菜篮子”工程的需要，农副产品批发市场建设形成一股热潮。特别是1994年国务院提出要“建立以批发市场为中心的农贸市场与零售商业相结合的市场网络和商品大流通的格局，形成总量平衡、物流畅通、经营灵活的运行机制”的要求后，各地更是加强了农副产品批发市场体系建设，相继兴建了一批不同层次、类别的农副产品批发市场，初步形成以中心批发市场为核心，以区域性批发市场为主体，销地批发市场与产地批发市场相衔接，专业市场与综合市场相结合的农副产品批发市场体系。据统计，1983年，我国仅有农副产品批发市场200个，到2007年增加到 5050个。 农副产品批发市场逐步成为农副产品流通的中心和枢纽，2007年农副产品批发市场占整个农副产品流通的73.7%，而大中城市这一比例已接近80%。
我国农产品批发市场发展的背景是在农产品产量迅速增长，流通渠道不畅的情况下产生的，发展速度较快。从1984年起，在全国“米袋子”、“菜篮子”工程带动下，我国农产品批发市场相继建立，并经历了一个从少到多，从产地市场兴起到产地市场与销地市场并行发展，从民间自发形成到政府推动建设的过程。
据农业部统计，2000年底全国农产品批发市场已经发展到4000多家，其中农业部定点批发市场已有201家，已初步形成了包括蔬菜、海产品、肉类、花卉、果品、粮油、干杂副食、土特产品等经营品种齐全的批发网络体系，成为农产品流通的主导力量。无论是产区批发市场还是销区批发市场，目前都出现了一些全国知名的市场。产区批发市场中，以山东寿光蔬菜批发市场知名度最高。销区批发市场较多，规模最大者为深圳的布吉农产品批发市场。从市场数量和成交额来看，发展速度较快。
2.1.1据全国有5000多家农副产品批发市场，年交易额3000多亿元，占全国消费品批发市场成交额的30%以上，通过批发市场销售的果品、蔬菜、食品、粮油产品占到流通总量的50%左右。其中农业部定点的批发市场有250家左右，年经营额占到总量的1/3，是我国农产品流通交易的主渠道之一。
我国农产品批发市场发展情况 表2-1
年份
市场个数
比上年增加幅度（%）
1996
3844
9.3
1997
4038
5.0
1998
4243
5.1
1999
4249
0.01
2000
4387
0.03
2001
4351
-0.01
2002
4150
-0.05
2003
4280
0.03
2004
4356
0.018
2005
4532
0.04
2006
4800
0.06
2007
5000
0.04

图2-1 2007年全国农产品各类批发市场构成

截止到2007年，成交额过亿元人民币的农产品批发市场已经发展到700家。随着规模的扩大，农产品批发市场辐射范围逐步打破地区界限，“买全国，卖全国”的格局已初步形成。批发市场在满足国内需求的同时，辐射范围亦开始向国外延伸。如布吉市场的辐射面覆盖了整个华南和珠江三角洲、港澳台地区以及东南亚各国，并进军欧美市场，成为中国最大的农产品集散中心、信息中心、价格指导中心和转口贸易基地。

图2-2 2007年成交额过亿元人民币的农产品批发市场共700家

批发市场发展速度的加快，规模的扩大促使其吞吐调节能力进一步增强。尤其是在2003年非典期间，我国农产品批发市场充分发挥了保障市场供应、稳定民心和实现农民增收的重要功能，受到各方瞩目。
2） 现代化经营管理方式的应用

北京的新发地、岳各庄批发市场、山东寿光、深圳福田、布吉、上海漕安、上海浦东区的沪南路市场、成都四马桥、长沙马王堆等批发市场，辐射能力强，社会知名度高，起到了“办好一个市场，带动一方产业，振兴一方经济，富裕一方百姓的效果” 。
就批发市场而言，经过了将近二十年高速度的数量增长和规模扩张后，目前正处于质量（市场管理和服务）改善和经营方式转型的重要时期。很多市场加入了全国性的信息网，设立了电子信息屏幕，向公众发布信息，提高了交易的便捷程度；在培育市场上，很多市场实行会员制，提高市场的组织化程度。现代化交易手段的应用，使批发市场的经营方式发生了质的飞跃，深圳福田批发市场已经成功的实行了全部蔬菜品种的拍卖交易，此举在公平、公正、公开的规范交易基础上，树立了高效率交易的榜样。
另外，批发市场开始从“管理就是收费”转向管理就是服务”；由通过管理来提高服务质量转向通过服务来提高管理水平；各大批发市场纷纷打出“客户是上帝，服务是天职”、“客户第一，服务至上”、“待客如亲人，进市场如到家”等等口号，牢固树立以客户服务为中心的经营管理。
3） 批发市场的自营业务不断加大
过去，批发市场投资经营主体，一般只经营市场，而不经营产品，即不具体参与农产品流通经济活动，企业利润的主要来源是靠收取档位、设施、 场地等物业租金，管理费和服务报酬等。但是，单靠管理和服务收费的数量毕竟有限，为寻求新的经济增长点，实现企业利润最大化，批发市场企业首先考虑的是增加自营业务量，即参与农产品流通具体经济活动，以分享农产品产销环节的更多利润。一个典型的事例是：大连农产品中心批发市场开展农产品进出口代理业务取得显著经济效益。大连双兴商品城有限公司（以下简称双兴公司），是1999年1月成立的股份制大型商业批发企业，是大连市“菜篮子”工程重点项目。公司经营主体是由兴业蔬菜批发市场、双兴菜果批发市场、果品批发市场合并一体的“大连农产品中心批发市场”，经国内贸易局审定为全国首批重点联系批发市场，主要代理进口香蕉、新奇士和出口苹果。香蕉进口代理业务已开展多年，形成了稳定的供货渠道和销售网络，年销量15万吨，交易额6亿元。中国政府宣布向美国开放柑橘、小麦等农产品市场后不久，双兴公司就与美国新奇士公司签署了柑橘贸易代理协议，成为“新奇士”在中国两大代理商之一，并获得在中国市场上70%的分销权。在不断扩大香蕉、柑橘进口量的同时，双兴公司还面向东南亚地区，努力开展苹果出口代理业务，其发展前景亦十分看好。
4） 批发市场建设管理模式多样化
由于各地的实际情况不同，市场建设的形式多种多样。有政府投资，也有乡村集体组织建设的，也有企业投资的，也有私人合伙的，有实行股份制的，也有产权制度还不十分明确的。山西省对12个农产品批发市场调查，每个市场平均投资额1167万元，其中国家投资占17%，市场自筹占69%，个人投资占14% 。湖南省54个大中型农产品批发市场，平均每个市场投资1830万元，大部分是通过多方筹资和市场自身积累发展起来的。市场管理、收费上，有的是建设主体自己管理、有的是工商、税务多部门进场管理，收费上也不一，有的是收买方或者卖方一家，有的买卖双方一起收。
令人欣慰的是，一些农产品批发市场正在向现代化企业制度的路子大踏步迈进，据对全国33家大型果品批发市场的调查，有9家实行了股份制，有4家正在进行改制工作。深圳市福田、布吉市场通过企业办市场，实现组织创新；通过企业管市场，实现管理创新；通过市场企业化，实现制度创新。该企业于1997年上市，2000年以来先后兼并了江西南昌市和上海浦东的两家农产品批发市场，成为效益较好的股份制企业。企业办市场，产权更加清晰，因而具有更高的组织效率，这是越来越多的批发市场选择走股份制现代化经营道路的主要原因。
2.2延边州2007年国民经济和社会发展现状
2.2.1综合经济实力显著增强。
延边生产总值由2002年的151.9亿元增加到305亿元，年均增长11.9%。全口径财政收入由18.8亿元增加到52.7亿元，年均增长22.9%，其中地方级财政收入由7.1亿元增加到25.9亿元，年均增长29.6%。社会消费品零售总额由79.4亿元增加到140亿元，年均增长12%。全社会固定资产投资累计完成779.4亿元，年均增长31.1%。规模以上工业增加值由40.5亿元增加到94亿元，年均增长15.7%；利润由1.5亿元增加到13亿元，年均增长54%。农村经济总收入由36.8亿元增加到64.3亿元，年均增长11.8%。
　　2007年，我州主要经济指标增幅均创历史最好水平。延边生产总值增长18%。全口径财政收入增长23.7%，其中地方级财政收入增长25.1%。全社会固定资产投资完成290亿元，增长38%。社会消费品零售总额增长17%。规模以上工业增加值增长18%。外贸进出口总额增长24%。粮食总产量达到94万吨。
2.2.2改革开放取得新进展。国有工业企业改制工作基本完成。农村综合改革不断深化。林业改革向纵深推进。州农村信用社和城市信用社重组成立了延边农村合作银行。政府职能加快转变，下放管理权限947项，州直事业单位机构精简27.7%，编制精简30.9%。图们江地区国际合作开发进入新阶段。外贸进出口总额由3.4亿美元增加到13.8亿美元，年均增长32.5%。外派劳务收入累计43.6亿美元。招商引资吸引内资170亿元，实际利用外资2.5亿美元。开发区、工业集中区发展势头良好，生产总值年均增长23%。旅游业总收入累计实现126亿元，是前五年的3.8倍。
2.2.3城乡面貌明显改观。编制完成新一轮城市总体规划，控详规覆盖率达到82%，比2002年提高42个百分点。延龙图一体化全面启动，《延吉、龙井、图们城市空间发展规划纲要》和《一山两河一区规划》颁布实施。城市基础设施建设累计投入51.1亿元，是前五年的3.6倍，一批城市集中供热、污水处理等项目投入使用。城市绿化力度加大，街路、河道等得到整修，人居环境不断改善。公路建设完成投资112亿元，是前五年的3.2倍，通车里程由5786.4公里增加到8232.8公里。新建和加固江河堤防422公里，完成14座中小型水库除险加固。
2.2.4社会事业全面进步。构建以企业、大学、科研机构为主体的科研创新体系和服务平台，争取国家、省级科技项目107项，获得科技进步奖50项，申请专利1222项。教育投入逐年增加。朝鲜族教育改革探索出质量加特色的新路子。农村义务教育保障机制得到落实。民族文化事业更加繁荣，《千年阿里郎》获国家大奖，朝鲜族农乐舞、跳板和秋千列入第一批国家级非物质文化遗产名录。突发公共卫生事件应急和疾病预防控制机制基本建立，新型农村合作医疗全面铺开。人口和计划生育工作进一步加强。群众性体育活动广泛开展。广播电视纳入“西新工程”，延边卫视成功“上星”。民族工作取得新成绩，第三次被国务院评为民族团结进步模范集体。国防后备力量建设、国防动员体系建设和全民国防教育进一步加强。公民道德建设和精神文明创建活动不断深入。新闻出版、朝鲜语文、外事侨务、红十字、地方志、人防、气象、地震等各项事业都取得了长足发展。
2.2.5人民生活进一步改善。累计新增就业再就业23.8万人，城镇登记失业率控制在4.2%以内。基本养老、医疗、工伤、生育保险覆盖面不断扩大。以最低生活保障为基础、以专项救助为补充的城乡社会救助体系框架基本建立，困难群众基本生活得到保障。拆迁棚户区204万平方米，3万多户群众迁入新居。实施“新居工程”，改造和新建农房4.2万户。累计归集住房公积金13亿元。城乡居民储蓄存款余额360亿元，年均增长12.4%。城镇居民人均可支配收入10655元。农民人均纯收入4418元，年均增长13.4%。
2.2.6民主法制和政府自身建设不断加强。自觉接受人大及其常委会的法律监督、工作监督和政协的民主监督，共办复人大代表建议299件、政协委员提案901件。对涉及群众利益的重大事项实行听证、公示等制度，政务公开力度加大，行政权力运行更加公开透明。强化行政执法监督，行政执法行为得到规范。加强立法工作，提请州人大审议通过12部单行条例。完成“四五”普法任务。加强社会治安综合治理，平安延边建设扎实推进。重视群众来信来访工作，重大疑难信访案件得到妥善解决。制定出台26项政府规章，软环境建设取得阶段性成果。市场经济秩序进一步规范。
2.2.7对外贸易基本概况
全州进出口贸易总额5.8亿美元，同比增长40.2%， 其中出口为3.7亿美元， 增长30.4%； 进口为2.1亿美元，增长61.9%。 全州具有已签合同的外资项目99个，已签合同的外资金额1.2亿美元，实际利用外资5029万美元，同比增长18%。实际利用外资中，亚洲投资4474万美元，占89.0%， 其中韩国投资3172万美元，占总投资的63.1%。截止年底，外方累计实际出资5.2亿美元，其中中外合资经营占34.9%，中外合作经营占10.7%，外资企业占54.4%。
全州外派劳务收入完成73449万美元，增长11.9%，是全州财政收入的2.5倍，等于全州每人平均增加年收入2800元；新派人数4573人，增长8.9%。
2.3国内市场需求预测
全国将近4300家农产品批发市场现已覆盖了所有的城市和农产品集中产区，构成了贯通城乡的农产品流通大动脉。批发市场已成为农产品流通的主体业态和主要环节。
2.4目标市场分析
2007年,延边州水果产量为7.96万吨,其中苹果梨产量为6.19万吨，粮食产量为86.79万吨,油料产量为215万吨,甜菜产量为2.16万吨,烟叶产量为1.12万吨,园参产量为1.33万吨,水产养殖面积13312公顷，产量0.61万吨，肉类产量11.63万吨，禽蛋3.37万吨，全部通过全州近20余个大小型农贸市场和多个超市供应城镇居民消费，而延边州亿元以上批发市场将仅此一家，其余的交易市场均规模较小，且品种单调，交易场所设施简陋，远远不能满足日益增长的农产品入市交易需求,因此延吉农副产品批发市场完全可满足人民的多样需求。
项目建成后,延吉农副产品批发市场将销售、储藏、保鲜、调运、信息服务、检测等设施全部配套，通过构建高效、通畅、有序的现代化营销网络体系、电子结算体系、保鲜贮藏体系、农药残留检测体系等形成了合理的资源调剂和补充，发挥批发市场吞吐、集散、物流和辐射功能，建成现代化大型中心农副产品批发市场。预计建成后交易达50万左右，成交额突破36亿元。届时，延吉农副产品批发市场将成为延边地区乃至吉林省最大的，能辐射全国和东北亚的农副产品大型交易市场，其发展前景十分可观。
延吉市是延边朝鲜族自在治州的首府，是延边州的中心城市。随着延边地区国民经济快速发展和人均收入迅速提高，消费结构进一步升级，现额以上批零贸易企业带动延边地区商贸业快速发展，消费品市场呈现日益活跃、不断增长的强劲势头，并持续保持旺盛的局面。2007年，延边州累计实现社会消费品零售额142.70亿元，同比增长19.42％，城镇居民人均可支配达11161元，同比增长3.41%。延边州按人均每日消费蔬菜0.25公斤，肉食0.1公斤，禽蛋0.05公斤，果品0.1公斤，水产及其它0.1公斤的比例计算，全州人口按176万(全州人口的75%计)计算，日均消费蔬菜412.5吨，肉食165吨。年农副产品消费量约36.12万吨，每年通过延吉市集散、辐射东北亚、黑龙江、辽宁、内蒙古等周边地区和国家的农副产品总量约在13.88万吨。
预计项目建成后,延吉农副产品批发市场的农副产品成交量约占全市的75%，是延边州及周边地区最大的农副产品交易市场，场内客商集中，交易火爆，日人流量4万人次，日均货流量1370吨。而且，中国有着许多传统的节日，如中秋、国庆、春节等，中国的企事业单位逢年过节，有发“福利”用品的习惯，这是中国的特色。近年来，企事业单位发放福利由传统的米、面、油向多种产品转变，其中：中秋、国庆的果品需求大。预计该市场的交易额将以每年7%的速度增长，辐射面逐步扩大，知名度不断提高，完全能满足全州及其周边地区日益增长的交易需求。
2.5市场竞争力分析
2.5.1、主要竞争对手情况
延边地区仅此一家大型农副产品批发市场,没有竞争对手。
2.5.2、产品市场竞争力优势、劣势
政策优势: 项目建设符合国家支持农业产业政策，而且得到政府的重视和财政扶持。享受国家西部大开发政策.
资源优势: 优越的自然禀赋条件决定了延边农副产品单产高、品质优及品种多样，为延边农产品充足供应奠定了坚实的物质基础。表现在：延边地处长白山区，地域辽阔，资源丰富。一是土地资源丰富。林地面积322.8万公顷，占土地总面积84.9％；现有耕地21.8万公顷，占5.1％，其中水田4.3万公顷，旱田17.5万公顷。人均拥有耕地1.5亩，高于全国和全省的平均水平。二是水资源丰富。区内有大小河流487条，年平均径流总量130亿立方米，地下水资源总储量27.4亿立方米，可采储量13.3亿立方米；水能蕴藏量达140.5万千瓦，实际利用4．7万千瓦。三是生物资源丰富。全州森林面积为322.8万公顷，森林覆盖率约79.6％，总储量3.52亿立方米。林特产品资源十分丰富，野生经济植物达1460余种，其中药用植物800多种；有野生动物550多种，境内盛产的人参、鹿茸、貂皮，被誉为“东北三宝”，延边的大米、烟叶、苹果梨、黄牛等也驰名中外。
市场优势:仅此一家农副产品批发市场,辐射全州约220万人,毗临俄罗斯、朝鲜、韩国，有着得天独厚的地理优势。
环境条件：延吉市农副产品批发市场东侧为局子街，南侧为大兴路，西侧为参花街，四周无工业企业，环境优美，空气清新，适宜建设。
基础设施条件：拟建地点有较好的水、电、供暖、信息和通讯网络，交通四通八达，可满足本项目建设的需要。
2.6、目标市场占有份额分析

延边地区有较丰富的农副产品