建筑和房地产营改增”资料.docx

2016年建筑和房产“营改增”资料
（依据财税[2016]36号文整理）

第一部分 增值税纳税人的基本规定

在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。
纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。

第二部分 房地产相关的税收规定

一、销售不动产的征税范围
依据财税[2016]36号附件1中《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（三）项“销售不动产”的规定：
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

二、 经营租赁不动产的征税范围
依据财税[2016]36号附件1中《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（六）项“现代服务”第5分项“租赁服务”分为：“有形动产的经营租赁服务和不动产经营租赁服务”的规定：
经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

三、不动产营改增的预增率、税率、增收率
新纳入试点纳税人转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发房地产这四个行业的预征率，税率，征收率（简称三率）比较复杂。
第一、预征率：
（一）一般计税
1、跨县市建筑：2%
2、不动产租赁、房地产销售：3%
3、转让不动产：5%
（二）简易计税
1、个人出租住房：1.5%
2、跨县市建筑、房地产销售：3%
3、不动产（个人出租住房外）租赁、转让：5%
小结：
1、预征率有2%、3%、5%三档，还有个人特例1.5%减征。一般计税用3%的多（理解：减负思路）。
例外情况：转让不动产时预征率是5%（理解：由地税代征，不区分是不是一般纳税人了），
跨县市建筑是2%（理解：设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴，机构所在地出现留抵，占压纳税人资金）；

简易计税的预征率用5%的多（理解：和征收率一致，保证原有地方财政收入不受影响），
例外情况：建筑服务业（理解：申报时征收率是3%，预征率不能高于征收率）和房地产销售（理解：是按预收款计算）是3%，个人出租住房是减按1.5%（称之为减征率，也是营业税政策的平移）。
2、一般计税和简易计税预征率相同的有：房地产销售都为3%，转让不动产都为5%。
3、预缴时：一般情况下，应预缴税款=（含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征收率）×预征率/减征率，例外：
（1）转让不动产不论一般计税还是简易计税，均按5%征收率进行换算，即预缴时都是：（含税销售额-可扣除）÷（1+5%）×5%。（理解：转让不动产由于是地税代征，纳税人身份由国税掌握，无法区分是不是一般纳税人）
（2）房地产销售的应预缴税款=预收款÷（1+适用税率/征收率）×3%;（理解：预收款指首付、按揭，全款取得也是要事后开票，确认应税收入，所以也是预收款。）
4.预缴时可从含税销售额中扣除的（公式中简称可扣除）：
（1）转让不动产：不动产（不含自建）转让，可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，一般计税和简易计税在预缴时都可扣除；
（2）符合规定的个人住房转让（北上深广2年以上的非普通住房销售），扣除购买住房价款后的余额为销售额；
（3）跨县市建筑：可扣除支付的分包款。
第二、税率/征收率
（一）一般计税 :四个行业全部11%；
（二）简易计税：四个行业中除了跨县市建筑为3%外（理解：原营业税制下，建筑业适用3%营业税税率，沿用过来，增值税是价外税3%增值税征收率相当于2.91%的营业税税率），其他征收率为5%，个人出租住房减按1.5%征收。
小结：
1、新纳入试点行业纳税人除不动产（含房地产，住房）的销售、出租（个人出租住房除外）适用增值税征收率为5%外，其余适用增值税征收率为3%。
2、四个行业除房地产销售外简易征收预缴税款的计算和应纳税款的计算一致。（理解：这意味着适用简易计税方法所实现的增值税其实已经在预缴地即建筑服务发生地和不动产所在地入库。）
3、申报时：应纳税款=（含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征收率）×税率/征收率/减征率。
4、申报时可从含税销售额中扣除的：
（1）适用简易计税的不动产（不含自建）转让可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额；一般计税自建和非自建不动产都不得扣除（理解：一般计税凭专票抵扣）。
（2）跨县市建筑：可扣除支付的分包款（理解：继续沿用了原营业税差额征税规定）；
（3）房地产销售：一般计税可扣除当期允许扣除的土地价款，简易计税不得扣除。

四、销售额的规定
（一） 依据附件1第37条规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用（不含税），财政部和国家税务总局另有规定的除外。
（二） 依据附件1第十四条（视同销售的例外性规定）：除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，应当视同销售。
（三）依据附件2第一条第（三）项“销售额”第10分项规定：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前房地产项目。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
支付的土地价款，应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则，不得扣除。
纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

五、销售不动产的特别征税规定
依据财税[2016]36号附件2《营改增试点有关事项的规定》第一条第（八）项“销售不动产”、附件3《营改增试点过渡政策的规定》第一条“下列项目免征增值税”第（十五）项“个人销售自建自用住房”及本文件第五条规定汇总如下：
（一）预售房地产项目
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
（二）一般纳税人销售房地产老项目
1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
（三）一般纳税人销售房地产新项目
1.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（四）小规模纳税人销售房地产项目
1.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
（五）个人出售房地产项目
1.个人销售自建自用住房免征增值税。
2.北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照有关规定执行。
3.北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照有关规定执行。
个体工商户应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3. 其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率申报缴纳增值税。

六、租赁不动产的特别征税规定
依据附件2第一条第（九）项“不动产经营租赁服务”汇总如下：
（一）一般纳税人出租不动产老项目
1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。
试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。
（二）一般纳税人出租不动产新项目
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
（三）小规模纳税人出租不动产
小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（四）个人出租不动产
1.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
2.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

七、不征收增值税的收入
（1）房地产主管部门或者其指定机构、（2）公积金管理中心、（3）开发企业、（4）物业管理单位代收的住房专项维修基金。

八、取得不动产的抵扣规定
依据财税[2016]36号附件2《营改增试点有关事项的规定》第一条第（四）项进项税额”第1分项的规定：
1.所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

九、利息及费用不得抵扣进项税额
（一）依据附件1第二十七条第（六）项购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，不能抵扣。
纳税人购进贷款服务（支付利息）的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（二） 依据附件2《营改增试点有关事项的规定》第一条第（四）项第三分项规定：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

十、异地经营税款预缴规定
依据附件2第一条第（十）项、第（十一）项汇总如下：
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

第三部分 建筑业相关的税收规定

一、 建筑业征税范围
依据附件1中《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（四）项“建筑服务”规定：
建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
1. 工程服务。
工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。
2. 安装服务。
安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。 固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。
3. 修缮服务。
修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。
4. 装饰服务。
装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。
5.其他建筑服务。
其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。

二、 税率及征收率
依据附件1第十五条、第十六条规定汇总如下：
纳税人提供建筑服务的增值税税率为11%；增值税征收率为3%；财政部和国家税务总局另有规定的除外。

三、 销售额的规定
（一）依据附件1第37条规定汇总：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用（不含税），财政部和国家税务总局另有规定的除外。
（二）依据附件1第14条规定汇总：除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供建筑服务，应当视同销售。
（三）依据附件2第一条第（三）款第9分项规定汇总：纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

四、提供建筑服务的特别征税规定
（一）为甲供工程提供服务
依据附件2第一条第（七）款第2分项规定汇总：
一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。
（二） 以清包工方式提供建筑服务
依据附件2第一条第（七）款第1分项规定汇总：
一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
（三） 为老项目提供建筑服务
依据附件2第一条第（七）款第3分项规定汇总：

一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目是指:
1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2.未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

五、异地施工税收管理
1.依据附件2第一条第（七）款第4分项规定汇总：一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.依据附件2第一条第（七）款第5分项规定汇总：一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.依据附件2第一条第（七）款第6分项规定汇总：试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

第四部分 房地产、建筑业相关管理规定

一、纳税人规定
纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

二、增值税两种计税办法
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
（一）一般计税方法
1.一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
2.销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算的增值税额。
销项税额=销售额×税率
3.进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
准予从销项税额中抵扣的进项税额为：增值税扣税凭证（增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、税收缴款凭证和农产品收购发票、农产品销售发票）上注明或计算的增值税额。按照规定不得抵扣的进项税额应当转出或扣减。
（二）简易计税方法
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
应纳税额=销售额×征收率
（三）一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

三、不含税销售额的计算
（一）一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额/（1+税率）
（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额/(1+征收率)

四、增值税纳税义务发生时间
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
纳税人提供建筑服务、租赁服务或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

五、增值税纳税地点
(一)固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
(二)非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
(三)其他个人提供建筑服务，销售或者出租不动产，应向建筑劳务发生地、不动产所在地税务机关申报纳税。
（四）依据附件2第一条第（十二）款规定汇总：属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。

第五部分 房地产、建筑试点前发生业务的遗留问题处理

依据附件2第一条第（十三）项“试点前发生的业务”的规定：
1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。

第六部分 销售使用过的固定资产
依据附件2第一条第（十四）项“销售使用过的固定资产”的规定：
一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

第七部分 营改增新政重点、难点问题

第一问：营改增基础部分的重难点

一、纳税人的相关规定
中国境内有偿提供交通运输、邮政、电信、建筑、金融及现代服务和生活服务，有偿转让无形资产或者不动产的单位和个人为营改增纳税人。
年应税销售额超过500万元（含）的为一般纳税人（其他个人除外），未超过的为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

二、全新的混合销售
混合销售是1994年随着《增值税暂行条例》和《营业税暂行条例》的施行而诞生的，很多人一直认为混合销售就只一个定义，而认真的去看，又会发现，混合销售又分为增值税的混合销售和营业税的混合销售，各自的定义是相反的。
增值税混合销售的定义：一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务（应缴营业税的劳务），为混合销售行为。除特别规定的行为外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。
营业税混合销售的定义：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物（包括电力、热力、气体在内的有形动产），为混合销售行为。除特别规定的行为外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。
以上所称特别规定的行为，是指纳税人的销售自产货物并同时提供建筑业劳务，以及财政部、国家税务总局规定的其他情形的行为，该类混合销售行为应当分别核算货物的销售额和营业税应税劳务的营业额，并根据其销售额和营业额，分别计算缴纳增值税和营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额和提供营业税应税劳务的营业额。
本次营改增，引入了混合销售这个概念，但是其定义却发生了本质的变化：一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户（包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内）的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
至此，增值税混合销售由以往的同一纳税人在同一项销售业务中，跨越增值税和营业税两个税种，既涉及货物又涉及非增值税应税劳务的行为，改变为：同一纳税人在同一项销售业务中，混杂增值税不同税目的业务，既涉及货物又涉及营改增应税服务的行为。

三、变革的兼营行为
原增值税的跨税种兼营行为，是指销售货物或者提供加工、修理修配劳务的纳税人兼营营业税应税项目的行为，但是该几种行为并无直接的联系和从属关系，几种行为不一定发生在同一购买者身上，收取的价款不一定来自同一人。
从事兼营业务的增值税纳税人应分别核算货物或者增值税应税劳务的销售额和营业税应税项目的营业额；未分别核算的，由增值税和营业税的主管税务机关分别核定货物或者增值税应税劳务的销售额和营业税应税劳务的营业额。
本次营改增规定，纳税人兼营销售货物劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。
同时保留了纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算销售额的，不得免税、减税的规定。
还规定，适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照相关公式计算不得抵扣的进项税额。

四、取消了混业经营
由于以往的营改增试点均是在增值税和营业税并行的模式下进行的，既存在一项销售行为跨税种的混合销售，又存在一个纳税人兼有增值税销售和营业税应税行为的兼营行为，因此，对于试点纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的行为，就以一个新概念“混业经营”来界定，并规定，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率或者征收率。
本次营改增，已经是在全增值税的模式下运行，因此取消了对混业经营的征税规定，而按兼营行为的规定征税。

第二问：新老项目的鉴定

五、房地产老项目
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4 月30日前的房地产项目。

六、建筑工程老项目
建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
建筑工程老项目是指:
1. 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2. 未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4 月30日前的建筑工程项目。
一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

第三问：销售额、销项税部分的重难点

七、增值税固定资产
增值税所称固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产，不包括房屋、建筑物等不动产。
实务中应注意增值税与企业所得税所称固定资产的区别。

八、“完全在境外消费”判定标准
境外单位或者个人向境内单位或者个人销售，完全在境外发生的服务；完全在境外使用的无形资产；出租完全在境外使用的有形动产，不属于在境内销售服务或无形资产。
向境外单位提供的完全在境外消费的研发服务等10项服务，适用零税率。
向境外单位提供的完全在境外消费的电信服务等7项服务和无形资产，免征增值税。
完全在境外消费，是指:
（一）服务的实际接受方在境外，且与境内的货物和不动产无关；
（二）无形资产完全在境外使用，且与境内的货物和不动产无关；
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

九、银行业表外利息征税规定
金融企业发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

十、十六项营改增差额征税项目有哪些
2016年5月开始的全行业营改增，对于销售额，原则上是规定“以纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用为销售额”，但又规定“财政部和国家税务总局另有规定的除外”。那么，究竟有哪些销售项目可以按差额计税呢？允许扣除或减去的又是哪些项目的金额呢？
1. 一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2. 纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
（1）小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
（2）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：
①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
②未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述（1）、（2）计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3. 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
4. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
5. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
6. 一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
7. 小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
8. 其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
9. 北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
10. 金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
11. 中国证券登记结算公司的销售额不包括按规定提取的证券结算风险基金等资金项目。
12. 经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。
13. 纳税人提供旅游服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接同旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。
14. 融资租赁和融资性售后回租业务
（1）经批准经人民银行、银监会或者商务部从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。
（2）经批准经人民银行、银监会或者商务部从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息、发行债券利息后的余额作为销售额。
（3）试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人,经批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：
①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息