南京融侨金辉地产奥体679地块中央公园项3.docx

2、关于建筑风格。
整体建议采用清新、现代、文化的“新古典都市主义”设计手法。
立面色彩、线条、造型突出风格较鲜明的建筑主题，色彩明快而不失尊贵，带有一定的新古典韵律，给业主营造出温馨、安宁的居家归属感。

示意图片如下：

三、环境规划提示

关键词：生态建筑 会呼吸的建筑

在拥有外部生态资源的同时，也在社区内部营造一个完整的内部生态体系。
A、外部：
社区外三大绿轴环绕，丰富的生态资源赋予了她先天的“大生态”优势。
B、内部：
通过开辟中央景观广场、带状绿地、沿河景观带，在社区内部形成一个完整的“小生态”系统，让内部“小生态”和谐地融入外部“大生态”，并与外部环境形成一个有机的生态体，内呼外应。
C、组团：
以组团生态为过渡，通过建筑单体的绿化，实现生态向建筑体的渗透，使建筑的每个角落都洋溢着生态的气息
D、室内：
入户花园将户外三重生态系统引入室内，借由空中花园、观景阳台的创新设计，业主在室内也可以享受“会呼吸的建筑”带来的生态人居。

示意图片如下：

四、室内空间布局提示

关键词：户型配比 户型创新

1、关于户型配比

判断本案户型配比量，可以参考的五个重要指标：
A、基于地块条件。
基于地块面宽、分割等实际情况进行户型设计。

B、基于消费者购买倾向。
消费者问卷调研显示，购房者对于三房的市场需求最高，占59%。但是，对于三房户型的面积，消费者集中选择了100-110m2。

C、基于市场容量。
目前，奥体板块中上市量最为集中的是130-140m2的三房户型。以中海塞纳丽舍、银城西堤国际、顺驰滨江奥城和万达华府为例，将其户型配比情况列表如下：

中海塞纳丽舍
（所有入网房源）
银城西堤国际
（一期房源）
顺驰滨江奥城
（21、23、24栋在售房源）
万达华府
（所有入网房源）
80-90的两房
/
5.69%

29.28%
90-100的两房
37.26%
11.67%
11.46%
/
100-110的两房
1.05%
6.66%
34.37%
/
100-110的三房

48.61%
110-120的三房
13.45%
/
22.92%
/
120-130的三房
3.47%
22.25%
/
20.5%
130-140的三房
29.2%
40.59%
20.83%
/
140-150的三房
13.55%
6.18%
5.2%
1.6%
150以上的户型
1.58%
6.97%
5.2%
/

通过上表我们发现，三房户型中，100-110的三房在市场上极为稀缺，仅万达华府有此类户型供应，且为主力户型。此外，110-120的三房也存在明显的市场空档。

D、基于销售速度。
就上述四个典型项目来看，各户型的去化比例均较为均衡，基本上未出现某一户型大量剩余的情况。另外，通过市场走访发现，奥体板块中去化速度最快的是115-125m2的三房户型，在各项目售楼处，此类户型的销售均处于完结状态。

E、基于开发商利润。
紧凑型户型的开发难度稍高于大户型产品。

基于上述5项因素，我们建议，本案的户型配比应结合地块条件，兼顾紧凑型户型和舒适型户型进行户型设计。
1）关于紧凑型户型。6地块和7地块可集中排布紧凑型户型。需要说明的是，在景观因素、户型设计因素基本相当的情况下，紧凑型户型的销售价格并不会低于舒适性户型。这类户型建议以80-90的两房和110左右的三房为主。
2）关于舒适性户型。地块条件较好的9地块可集中排布舒适型户型。这类户型建议以90-100的两房和130左右的三房为主。
另外，社区的总体户型配比需要考虑地块容量、容积率等因素，此部分专业性较强，需要建筑设计院完成。我司将与设计院就户型配比及户型设计进行密切沟通。

2、关于户型创新。

1）阳台的创新。
入户花园、双层挑高阳光（空中花园）、观景阳台的设计，使由室外到室内的过渡空间变得更为巧妙。另外，共享阳台（几个房间共享一个阳台）也使室内空间的均好性得到体现。

2）主卧套间的创新。

可分可合的主卧套间

3）其他：储物空间的设计

五、公共家具及公共装饰材料提示、灯光及背景音乐提示

关键词：参与性 共享性 生态环保
1、社区内的健身设施、休闲步道、休闲坐椅均应体现出参与性和共享性。
垃圾分类收集也已经成为生态环保必需考量的因素。

2、社区灯光的节能性考虑。
交付前，售楼处及景观示范区可考虑设置背景音乐。
交付后，中心景观广场、入户大堂等公共空间亦可考虑设置背景音乐。

示意图片如下：

六、未来生活方式提示

这里是河西新城中央20万平方米的生态社区
建筑与环境，在这里和谐共享
人与环境，在这里和谐共处
建筑与人，在这里和谐共生

第四部分 项目主题概念提炼
一、项目总体规划主题
二、项目总体定位主题
三、项目总体推广及销售主题
四、项目标识设计及部分VI延展

融侨·中央公园
——新城中央 公园生活——
奥体中心20万平米生态住宅

一、项目总体规划主题

1、建筑规划主题：有机建筑 生态社区
有机建筑强调规划的开放性和外延性，注重空间的自由性、连贯性和一体性，强调“开放布局”（Open planning），为业主提供步入式、可共享的公共空间，注重形式和功能的统一。
生态社区强调建筑与环境、人与环境、建筑与人的和谐共生。

2、建筑风格主题：新古典都市主义
整体建议采用清新、现代、文化的“新古典都市主义”设计手法。
立面色彩、线条、造型突出风格较鲜明的建筑主题，色彩明快而不失尊贵，带有一定的新古典韵律，给业主营造出温馨、安宁的居家归属感。

二、项目总体定位主题

1、产品定位主题：
奥体中心20万平米生态住宅

外部、内部、组团、室内，四重生态环境，感受“会呼吸的建筑”。
（1）外部：社区外三大绿轴环绕，丰富的生态资源得天独厚。
（2）内部：中央景观广场、带状绿地、沿河景观带，构筑社区“小生态”系统。
（3）组团：以组团生态为过渡，通过建筑单体的绿化，实现生态向建筑体的渗透。
（4）室内：入户花园、空中花园、观景阳台的创新设计，业主在室内也可享受生态人居。

2、目标客户定位主题：
事业上升期的城市中产阶段：

他们受过良好的教育，有体面的工作，收入比较高且稳定。
他们崇尚自然，热爱生活，关心环境和生态，很可能还是个环保主义者。
上有老，下有小。对于家庭，他们深知肩上的责任。
当单位分的老房子随着孩子的成长而显得拥挤，他们开始在城市中寻觅另外的安身之所。
他们给孩子一个健康成长的空间，给老人一个颐养天年的宜人环境，
于人生鼎盛时节，他们要与至爱亲人共享居家之乐。
当夕阳下母亲可以跟社区里的老人在花园里聊家常，而孩子也找到了兴趣相投的小伙伴，
他们觉得很欣慰，很幸福。因为，他们的生活随物质的丰富而更加丰盛。
爱在此，乐在此。融侨·中央公园。

三、项目总体推广及销售主题

1、总体推广策略主题：
新城中央 公园生活

2、总体销售策略主题：
以售楼处为阵地，坐销与行销相结合，线上与线下齐头并进。

07/3
07/5
07/10
总体 ~ 承诺 ~ 现实 ~ 证实
工程：
销售：
推广：
基础施工
施工进行中
样板区建设完工，客户可至现场体验
一期部分交付,客户见证产品

销售筹备
1，线上：开盘以及开盘后的旺销
2，线下：开展全程销售服务

推广筹备
1，总体：导入新湖房产形象
2，总体：塑造项目总体形象
3，承诺：表现产品细节与服务

1，线上：表现现实的产品
2，线下：小众营销活动
1，线上：演绎生活方式
2，线下：现场体验类
小众营销活动
脉络：

＞＞＞ 必须贯彻一条清晰的推广脉络：总体~承诺~现实~证实
07/6
07/12
持续销售

线上和线下的客户积累

四、项目标识设计及部分VI延展设计

1、标志
2、标志规范
3、色彩规范
4、名片、纸杯
5、信封、信纸
6、手拎袋
7、指示系统
8、围墙、户外大牌