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1、 天津市武清区房地产 目 录 前 言……………………………………………………………………2 一、天津市2005-2006年房地产市场基本情况……………………3 二、2006年武清区房地产市场基本情况及未来发展趋势…………3 三、武清区主要商业及住宅的基本情况调查………………………7 四、项目的市场初步定位分析………………………………………13 前 言 本案主要针对天津市武清区2005-2006年的房地产市场的基本情况，以及商业住宅发展的趋势进行了初步的调研分析。以期达到本案目标：初步挖掘中房天津项目商业及住宅未来的市场需求，寻找市场空缺点，
2、为本项目的准确定位寻找科学市场依据，并为项目未来成功推向市场铺就良好根基。 一、天津市2005-2006年房地产市场基本情况 2006年3月，天津商品住宅成交价为4979米，同比上涨36.34%，比2月环比上涨了4.82%。从价格走势曲线来看，商品住宅成交价在2005年8月之前表现比较平稳，基本在3500-4000元/平方米之间波动；进入2005年9月份后，价格出现了快速上涨的势头，2005年9月-2006年3月单月平均涨幅为3.36。天津房价受宏观调控影响，在9月之后结束了观望期，积蓄的需求得到释放，房价呈现了反弹的迹象，10月份的成交价格环比增长达到了9.93%，之后一直维持着稳步上涨
3、的趋势，2006年3月成交价格水平达到4979元/平方米。天津2005年全年商品住宅成交均价同比上涨23%，而进入2006年后，一季度交易价格较去年同期有22%的涨幅。 市场经济最基本的一个条件就是供求关系来决定价格。从天津主要城区2005年供需情况分析，明显看出，河西、河东、河北、红桥四区的商品住宅销供比超过了1，最高的河西区达到了1.25，表现出明显的供不应求的态势，区域整体供应量进一步被消化。在市中心六区中有四个区销供比超过了1，供不应求直接拉动了此轮价格的快速上涨。2006年1季度市场受春节住房消费淡季的影响，成交量同比出现了下降，但住宅价格依然保持了持续增长的势头。 二、2005
4、2006年武清区房地产市场基本情况及未来发展趋势 (一)、概况：面积1574平方公里，下辖29个乡镇街（5个乡、19个镇、5个街道），人口82万，2000年6月撤县设区。武清城区规划面积129平方公里，已建成区面积30平方公里，人口22万。 (二)、思路：实施城市化为主导的率先发展战略，建成京津之间最具实力和竞争力地区 (三)、区位、交通优势得天独厚：地处京津之间，城区距北京机场、天津新港各70km，驱车经高速去北京、天津港不超过1小时。现有国家、市级公路、铁路干线18条。其中京津塘高速公路穿越境内47公里，在城区设有上下道口；京津高速通道、京沪正线正在抓紧建设，06年建成后，
5、区内高速路口可达10个；另外还有3条高速路正在规划当中，建成后，境内高速路里程达228km，上下道口15个。 (四)、发展概况 招商引资： 累计吸引内外资186亿元；开发区规划面积24.8 平方公里，一期摆满项目，正在进行二期招商建设,累计吸引入区企业520家，总投资150亿元；乡镇产业功能区总规划面积72.7平方公里，已完成开发15平方公里。 产业发展： 农业：奶牛6万多头，小区化养殖率75％，日产鲜奶600吨，产业年纯收入3亿元，有娃哈哈、完达山、福是妙等龙头企业；无公害蔬菜基地22万亩，产量占全市1/3，黑马、绿宝、绿春源等品牌。 工业：现有企业5200余家，形
6、成电子信息、新材料、机械制造、生物制药、建筑材料5个新兴主导行业和地毯、自行车两个传统特色产业。其中，自行车年产1000万辆，出口200万辆；地毯年产1.5亿平呎，占全国50%以上，出口量占全国40%，其中羊毛胶背地毯产量占全国60％、晴纶地毯占90％。 城市建设： 路网贯通：四条国家道路；区内路网。 功能项目：青少年活动中心、广电中心、综合医院、污水处理厂等。 房地产建设: 商业写字楼项目:103国道（大运河城区段）开发:启动重要节点招商建设，总投资10亿元的中信广场全面竣工。自去年9月友谊武清店进驻杨村中信广场以来，周边商业氛围变化明显，一 批有实力的开
7、发商纷纷投资。目前，在友谊武清店周边2公里范围内，先后建起了北岸尚城、第六城等高档住宅区，家世界武清店、东方之珠KTV娱乐超市也将前开业纳客。届时，杨村将形成以友谊武清店为购物中心，融入超市大卖场、娱乐、休闲、商住等多业态、多功能的新兴商业中心。 天津国际自行车商城。 商住项目:金威新天地 住宅项目:第六城、北岸尚城、翠亨花园、盛世华庭、城市艺墅、福苑小区、亨通花园、栖仙公寓。 (五)、今年武清房地产市场的基本状况 1、供应情况 2005年10月初，位于武清区泉州路市场南门的北岸尚开盘，项目定位为武清首个“三步节能”示范社区及其地段优势得到了市场和客户的认同。项目尚未开工销
8、售已过半。 2005年底，作为武清大运河改造项目和城区规划的重要商务中心的中信广场竣工，开创了武清商业地产先河，位于武清未来城市发展中心,紧邻京津公路,具有得天独厚的地段优势。 2006年3月初，翠亨花园开盘，项目定位为复合型社区，打造20余万平方米的宏伟版图构建超规模城市化休闲人文社区。一期开发多层住宅约11万平方米，二期开发高层约10万平方米。将打破武清区以多层住宅为主流的市场。 武清颐安东区续建盛世华庭工程火热施工中，2006年3月15日又推出一批新房源。 2006年6月底“350000M2健康生活社区+350000M2滑雪商业圈”的第六城将公开发售，由前期认筹阶段积蓄了大量客户
9、销售情况良好。 根据市场供应分析，目前占据武清住宅市场主导地位的是多层住宅，开发理念、建设规模、建筑风格、环境配套、户型格局等方面相对落后于天津市发达地区。 2、需求情况 随着天津市城市化进程的不断发展，城镇人口将不断增长，尤其在近期天津市统计局抽样调查结果显示，天津市人口结构目前处于“人口红利”期，也就是高劳动力人口比例阶段，青壮年的比例十分庞大，15~64岁人口为810.27万，占全市人口的四分之三，这部分人群是住房消费的生力军，住房消费需求在短时间内无法减弱。从武清区房地产销售情况看，现房几乎寥寥无几，众多楼盘项目尚属开发建设起步阶段，朝向和地段位置好的住宅早已销售完毕，房地产销
10、售异常火爆。 从客户成交来看， 80平米到100平米仍将是未来市场的热销户型,次热销户型60-80平米及100-120平米的消费需求比例基本持平,60-120平米为消费者需求的主力面积区间.中小户型仍将是消费者需求的主力户型。 3、租金与售价情况 今年与去年相比，武清区住宅销售价格涨幅在20%~40%。 住宅商品房最低价格为2800元/平方米，均价约为3500元/平方米，最高价达到4800元/平方米。 商业由于地段的差异，价格相对比较悬殊，其中位于武清区津同公路一号的天津国际自行车商城起步价:3180元/平方米，最高价达到5000元/平方米。中信广场首层铺位销售价格约9500元/平方米
11、中信广场推出部分写字楼销售价格在3200-5000元/平方米,于本区高档住宅价格基本持平。中信广场首层铺位租金约为200元/月/平方米，面积较大的铺位租金相对便宜。 预计103国道（大运河城区段）商业不断开发，周边住宅及商业销售价格将迅速上涨，配套的成熟租金也会不断上升。租赁市场也将逐渐看好。加上具有一定的品牌商业入驻，租赁价格应稍有上涨空间。 （六）、武清区房地产未来的发展趋势 1、随着政治经济中心“西移”，城市区域功能的分工进一步明确。 随着城市不断国际化发展，原有城区中心已逐渐不适应武清作为大城市的形象和要求。西部，凭借众多自身优势成为新武清城市功能中心的不二之选。区政府的西移
12、的宏大战略举措，势将带动周边区域的繁荣发展，全功能商业设施，超完善生活配套，打造新城区核心区域。同时天津武清区政府，加强城市规划设计，以众多优惠政策吸引本土外的优秀房产开发企业前来投资建设。倾情打国际大都会。 2、新武清魅力聚焦西部未来。 武清地处京津黄金走廊，天津十一五规划“一轴两带三区”中武清作为起点城市，重要战略意义开始凸现，在北京、天津的城市发展规划相继出台后，在京津交通大动脉愈发便捷的发展预期下，京津的距离在不断拉近。武清住宅市场即将吸引大批北京及天津的置业者，高档住宅也即将拔地而起。2007年底将实现京津冀半小时时空目标，武清西部迈开步伐向前进，同时刚刚起步的商业地产带来了空前
13、的发展机遇。 3、面对供应量持续增加的压力，将促使发展商不断提升物业质素以增加项目自身竞争力。明年推向市场的项目，在产品打造方面会更多的倾向差异性，这将大大丰富市场的物业类型组成。在建筑风格、产品质素、营销手法等方面的表现也将精彩纷呈。 4、未来住宅及商业写字楼的发展趋势 写字楼、商铺、住宅共同构成了房地产业的三大支柱，而商业地产市场的发展更是一座城市经济发展的晴雨表，同时也是城市品牌形象的“名片”。 住宅市场竞争的日趋激烈，走住宅产品差异化、专业化路线，成了每个欲住宅开发商的诉求点。产品要有一定的市场抗风险力，必须在产品的自身找出路，因此就必须提高住宅自身的素质，在产品规划方面要有
14、一定的超前性。同时商业地产专业化是一大趋势，也是行业发展的需要。商业和住宅市场的发展趋势体现在以下几个方面： ● 生态化趋势 生态技术的应用：原生植物园、盐碱地改良、生态景观防护林、佛甲草种植屋面、滑水赛道，人工湿地、雨水利用、渗水路面、中水利用、太阳能灯、垃圾处理、生态厕所，污水处理循环利用等。 ● 人性化趋势 一个逐渐人性化的生活环境，一般可能会加班很晚，劳累了一天，回家后里若有为人减压、消除疲劳的设施（如游泳池、桑拿按摩间、酒吧、餐厅、美发美容厅及相关娱乐设施），住宅的人性化就体现出来了。要达到这一点，就要求项目在规划、建造之初务必要以人为本，而不是建筑特色、独特风格等为
15、重心。这一切都要考虑为住宅的人性化设计让步。 ● 智能化趋势 商业及住宅除要求地段、生态之外，智能化成为衡量其身价的一大关键。在上世纪90年代初，人们觉得有电梯、有闭路、有自动的消防喷淋就是智能化很齐备的项目了，到了上世纪末、本世纪初，智能化有了进一步的提升。电梯内、公共通道上闭路系统须齐备，停车场也要配备闭路系统，住宅室内宽带入户等。商场配备一定导购屏，起到一个人行分流、导购引导作用。 四、武清区主要楼盘的基本情况调查 本次对武清区的住宅及商的市场调查，主要取样6个项目，这6个办公大楼基本上可以代表目前武清区住宅及商业地产市场的基本情况。具体如下： 1、中信广场
16、 附表一 物业名称： 中信广场 售价约：首层 9,500元/平方米 其他楼层3200-5000元/平方米 租金:20-200元/平方米.月 营销方式: 产权式商铺 物业地址： 中信广场位于武清城区京津公路东侧，振华道南，团结路西侧，三号道北侧 物业类别： 商业 办公 酒店 综合商务 占地面积： 120196.5平方米 建筑面积： 16.6万平方米 楼层状况： 20层A区为餐饮娱乐区,建筑面积58000
17、平方米,以合作和租赁的方式经营大型海鲜、娱乐项目;B区为宾馆酒店区,建筑面积25000平方米,以中信公司独立经营为主;C区为风味餐饮区,建筑面积约48000平方米;D,E区为特色美食和吧街,建筑面积约20000平方米;F区为物业办公和商务用房,建筑面积为13500平方米. 物管公司： 天津市中信物业管理公司 开发商: 天津市中信置业有限公司 联系电话： 022-59615555 2、北岸尚城 附表二 物业名称： 北岸尚城
18、售价约： 3500—4500元/平方米 物业地址： 武清区雍阳西道与翠通路交口 物业类别： 多层花园洋房 洋房 物管公司： 凯德物业 管 理 费： 0.5元/平米 交通情况： 毗邻京津城际快速铁路；距京沪高速公路2公里、103京津公路3.5公里、104京福公路500米 占地面积： 70000平方米 总建筑面积： 20万平方米 开发商： 天津
19、凯德恒业置地有限公司 楼层状况: 户型:1居60-80平米,2居为90-110平米,3居为120-140平米. 项目简介: 北岸尚城是武清首座20万平米法式园林高品质社区，位于武清区西部新城区的中央核心地带。不久前被中国房地产联合会评为“中国住宅100强”被建设部评为“中国创新楼盘大奖”。 北岸尚城以巴黎赛纳河的人文风情为规划蓝本，将法国浪漫与原生态景观完美融合，香榭丽舍大道、中央特色景观带、河滨景观带、马赛广场等形成梦境园林；多个建筑组团完美围合，每户人家都可享受流水园林带来的幸福。 北岸尚城以首席大盘划定未来人居核心地带，在未来武清最
20、贵的地段建设全方位城市机能，打造居住、休闲、娱乐、购物于一体的新城区核心区域 3、第六城 附表三 物业名称： 第六城 均价:3500元/平方米 物业地址： 武清区京津公路与前进道交口 物业类别： 多层公寓 物管公司： 优联物业 管 理 费： 0.5元/平米 交通情况： 毗邻京津城际快速铁路；距京沪高速公路2公里、103京津公路3.5公里、104京福公路500米 销售电话：
21、 29326666 开发商： 优联集团 楼层状况: 六层住宅,主力户型2房: 约101－104平方米,三房:110-140平方米 项目简介: 京津发展中轴线+运河生态景观休闲带＋原版瑞士风情住宅区+亚洲最大运动滑雪主题商业配套=700，000平方米武清"第六城"，由天津优联集团打造，将四层半、五层半洋房，联排别墅以及精致高层囊括在精心规划的生态园林景观区内，用近乎完美的居住价值和升值潜力，创造优越、舒适、健康的现代生活，品质贵在感受，生活贵在有品，我们将第六城的生活过程以及感受留给我们未来的业主们细
22、致品味。 用赚钱的眼光来看商业建筑，有唯一特点的地方，才是最值得投资的。在这里，各种商业建筑因地段价值而水涨船高；因依托于高档住宅区而大大减低了投资风险，增加了赢利机会；更因亚洲最大滑雪主题产业的存在而弥显珍贵。徒有财富概念的商业项目不能满足房产高速增值的需要，唯一的、规模化、有坚实基础的投资项目才是财富的希望所在。 4、顺驰-城市艺墅 附表四 物业名称： 城市艺墅 均价： 3000元/平方米 物业地址： 武清区泉发路西侧，富明道北侧 物业类别： 多层公寓 物管公司：
23、 顺驰物业 管 理 费： 0.5元/平米 周边配套： 中小学:武清一中、武清五中、天津英华中学,幼儿园:武清三幼 销售情况: 现已经售完 绿化率: 36% 开发商： 天津顺驰地产 项目简介: 武清城市艺墅项目位于杨村镇的西南角。伴随着武清区政府的西迁、镇区西部逸仙国际科学工业园及武清经济开发区的不断发展，杨村镇的西区正在逐步成为武清区政治、经济、文化的中心，而城市艺墅的区域价值也因此得到了迅速的攀升。
24、 城市艺墅项目南、北两侧为自然村，无污染工业，空气质量极佳；周边2公里距离内有武清一中、武清五中、武清三幼、天津英华中学及正在兴建的模范小学等名校，教育环境优越；项目东北侧有劝业超市、泉州路市场及商业一条街，生活配套设施完善；项目周边多条规划道路也都是相继投入建设；近期内，一座大型的青少年活动中心也将在这一区域内建成，建成后将成为当地主要的娱乐场所，大大的提高了人们的生活品质。 5、翠亨花园 附表五 物业名称： 翠亨花园 多层售价：2096-3856元/平方米 高层售价: 3186-3856元/平方米 物业地址： 武清区泉兴南路
25、 物业类别： 一期为多层,二期为高层 开发商： 通利开发公司 管 理 费： 0.5元/㎡高层电梯使用费单独计算 规划建筑面积： 20万平方米 占地面积: 300亩 楼层情况: 多层11万平方米,二期高层住宅约10万平方米,户型面积82-146平方米,两居三居平层错层相结合. 6、金威新天地 物业名称： 金威新天地 均价：368
26、0 元/平方米 物业地址： 武清区王庆坨工贸园 物业类别： 商业、厂房、仓库、办公、住宅综合项目 开发商： 金威创展投资有限公司 周边配套： 昆泰自行车商城、大型水库、高尔夫球场、高级别墅、王庆坨镇政府等 交通情况： 距离天津市区20公里、天津机场30公里、北京110公里，南面为津同国道，毗邻京沪高速、京福高速、津保高速和京塘高速 项目简介: 威新天地为当地首家餐饮娱乐主题式全临街商铺，集餐饮、娱乐、休闲为
27、一体，总面积35899平方米，框架结构，主体3层，局部4层，超高层高，横向延伸600米，基本户型面积450平方米，同时房型根据用户需要随意组合，可并可拆。独立的水电系统和独立的卫生间、厨房配套系统。商铺内配备固定电话端口2至4个，512K至2M速率宽带终端2条，由物流一号通、商务七彩铃音、e视星空、“全球眼”网络视频监控及“4008商务一码通业务”组成强大的智能化管理系统和信息发布网络。商铺门前宽敞，停车位充足，为您经营提供最大限度的便利条件。 五、项目的市场初步定位分析 根据调查资料分析，武清区住宅市场销售水平在3500元/平方米左右。商业地产的地段和楼层销售价格差距比较明显,销售在32
28、00-10000元/平方米不等,说明武清商业地产市场趋向专业化,规范化。商业地产的成功开发,将拉动周边住宅市场的不断升温。根据市场的供求关系,住宅市场明显存在供不应求的局面。目前市场退出的住宅多为普通多层住宅,品质及物业管理都有待于提高,随着城市的不断发展,赋予正在起步武清商业地产及高档公寓,带来前所未有的机遇。 项目初步定位 本项目位于武清区杨村京津唐高速出口处2公里,紧邻103国道,地处繁华商业老街,属于武清区政府重点改造工程,项目初步定位为中高档商场及高档公寓,以弥补市场的空白,满足城市发展的需要,具有广阔的市场前景。 以上针对本项目的市场调研，是在近二年天津市楼市总体市场的发展及局部特点的基础上而作出的分析。市场在不断的变化，我们将密切关注市场的走向，进一步深入细化各种因素所带来的变化。
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