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1、 地下水污染和房地产投资的风险 摘要。 市场对商业和工业地产会被影响的 风险和不确定性环境污染。该研究的地址 通过环境风险认知的一项全国性调查商业和工业的真实 房地产投资者,并比较了一项类似的调查的结果。findings是关键。 知觉风险下降为清除污染特性计划批准,清除 开始和完成感知风险大,贷款人比投资者展前、展中、展 经验后,以清除污染性能下降。一般 风险和强大的市场条件下,减轻知觉风险,而比较弱的条件下倾向 这些看法。 介绍 本文提出一种测量的股权投资者对自己的看法 从地下水污染的环境风险。环境污染 也可能影
2、响房地产投资的风险增加,并通过风险 溢价增加产量和资本化率的股权,减少房产的价值。 因此,研究集中在如何理解市场所觉察到的 与污染相关的风险是必要的,了解什么 环境污染状况可能影响价值和流动性的资产 感兴趣的商业和工业地产。Specifically,该研究的地址 在变化的知觉风险的修复周期,作为源站点的商业 与产业特性进行公共卫生介入到适用法律法规的标准。 本文还比较了房地产投资者对风险的 贷款人。抵押贷款)和股权(投资者)感兴趣的商业和工业 房地产的方法各不相同,但一般来说,和感知风险补偿这种风险 在房地产交易。事实上,许多评估
3、框架,包括正式的 mortgage-equity分析,认为这些利益,然后将它们分开 在全面分析房地产。同样,现代financial分析 地址债务和股权的加权平均资本成本的方法。虽然两 套市场参与者认为风险厌恶,投资者通常在一个higherrisk位置关于不动产超过借贷者。因此,它是重要的学习 双方的利益。 其他的研究主题发表涉及到何种程度,规定投资者的看法 influenced环境风险可以通过他们的经验 商业和工业污染特性进行投资和收购和 在获取更多的经验。应该翻译成一个更大的经验greaterability了解相关的风险与污染,所以应该 减少
4、不确定性和风险。最后,本研究将潜在的介入 一般的市场状况影响认知上的环境风险。虽然 潜在的风险程度是更多的功能的有关知识的污染 和它的清理,价值通常是由市场条件influenced强 资本化率的条件,增加价值的降低和弱的条件 有负面影响。环境的风险溢价增加到较低的利率(强 市场)可能会有较少的绝对影响比增加价值更高 市场利率(弱)。 文献回顾 1996年,Worzala和Kinnard(1997)开展的一项调查结果显示,投资者反应” 替代能源和类型的污染。共有76反应 《古墓丽影:周年纪念》的调查,220交付产品,但不乱,预定样品
5、 平均反应率达35%。这项调查结果表明投资者最少 容易获得或投资性质与地下水污染,紧随其后 土壤污染和建筑的污染。Worzala和Kinnard也调查了 认知论性质的投资者(300英尺)附近的地下水 污染羽。他们的调查表明,只有7%将投资5.3% “可能”的投资,投资将“有可能”49.1%,“可能”36.8%的投资 增长1.8%,不会把我的钱投资于这样的财产。随后,债券,Kinnard,Worzala和Kapplin(1998)比较的结果 Worzala和Kinnard(1997)调查的投资者,在美国,他们的调查 在新西兰的投资者。在调查中,48
6、投资者反应也很小。 从209全面响应率的23%。如前所述,Worzala和Kinnard 达到35%的反应速度,投资者在他们的美国调查。美国和 调查也包括贷方的受访者也很小。。在调查中,一些额外的。也很小 项目报告。其中之一是频率,被调查者投入 在受污染的财产。在1996年美国的样品,65%的投资者所做的事 所以在过去。在样品,37%的也很小。投资者购买了污染 财产。交通工具,42%的污染比较美国样品不会 投资于房地产与地下水污染,而不会把25% 与土壤的污染。更大的风险规避也很小。结果表明,54% 阻止投资房地产与地下水污染和38%
7、 因土壤的污染。在样品、地下水污染 看作是生产更多的风险比土壤的污染。最后,当被问及 modifications specific投资准则来弥补这个大的 风险调整,最常被提到由两组的受访者 更高的产量,折扣和资本化率。美国投资者有轻微的 偏爱的资本化率的调整,同时也很小。受访者经验者优先 产率的调整。这些调整可能被视为环境风险 保险费。 作为研究的一部分,brownfield决策,在英国,Syms(1999)。 调查了“人民的直接参与开发brownfieldland、或有兴趣subject.”,这些人包括测量 (估价师)、开发商、城镇规划者、
8、律师和建筑师。Syms分布式280 104反应进行问卷调查,并为37%收到反应率。关注的焦点 调查是在相对优先决策因素的重建 brownfields。风险评估,主要contamination-related因子,排名以上 site-specific因素(地点)、尺寸、地形(供给和社会因素 需求)、运输和环境因素,包括土壤质量、空气质量)。风险 风险评估的因素包括对人体的健康风险,以及因改变 监管接受补救方法和financial力量的 financing实体的修复。认为最重要的因素,包括税金 激励和土地利用限制由于污染。另一项研究则由Syms(199
9、6)是根据调查的环境风险 对130多种房地产专业成员在英国的 第二阶段的研究在1994年,21个“领先的房地产 专业人士”,占地”高级职位的国家或地区firms,或者是唯一的 校长具有多年的经验,"接受了采访。列入 面试是减少的价值问题之前和之后的修复。 因为没有实际的性质进行了深入分析,并在属性的值的变化 将对应的应聘者的感知风险的降低危险或吗 随后,清除。提出了几点建议。classifications五危害在对性能 “非常高的风险”范畴,减少了价值之前修复90.4% 之后,分别被修复。在非常低的财产,危害类别 在价值减少了3.7
10、之前和之后修复1.9%。因此,如果一个 非常高的危险地点可以进行公共卫生介入到很低的风险,减少 risk-related财产的价值就会减少从90.4%至1.9%。性能, 在中等风险分类,将减少价值减少污染 22.4%至9.9%。 城市规划者在美国也开始着手研究决策的 私人部门重新开发污染特性。迈耶和里昂(2000)。 调查了的偏好,要求brownfield专家 开发商。findings之间进行的一项调查显示,这样的发展,13 年度最低股市回报是1996年的20% ~ 25%。面试在1997年 identified回报率的15%到20%。最
11、重要的一点,虽然在 减少了500个基点,这些“关”率从1996年到1997年。由于市场 获得更大的知识和经验contamination-related处理问题, stigma-related应该减少风险溢价。一种相似的方式是假设 发生在修复周期,获得更大的知识和确定性是什么时候 所需的修复完成。迈耶和里昂也注意brownfield 开发者更喜欢有强大的市场需求,表明强 一般市场需求会抵消或减轻一些contamination-related financial风险。 研究的问题和假设 本研究主要来自三个问题,比如地址的文学 其他来源。first
12、涉及的变化引起的风险投资toenvironmental感知的修复周期。污染作为一个受污染的财产 正在进行公共卫生介入,对风险有可能改变。这是Syms (1996),虽然对于不同的市场参与者,是由梅耶虚拟 与里昂(2000)。这也发现了杰克逊(2001)在一项调查中,商业 和工业危险。这三个阶段或阶段的修复周期 在这个调查中被:(1)之前,或清除污染 未经认可的清理计划;(2)在清理,以清除程序 这一计划已经批准适用的监管机构;及(3) 清理,适用法律法规的标准。因此,first集研究假设 由于投资者对风险的环境条件下的一个商业 以工业产
13、权或者将会在这三个阶段,并减少的 性能进行公共卫生介入到适当的法定标准。进一步的对比 对投资者的风险和贷款人应表明银行更大的风险 在这个阶段,比投资者厌恶的修复周期。相应的 这种风险认知无谓的假设都是一样的,每个时期的贷方 投资者。第二个研究问题涉及到的影响和获取经验 考虑到污染的性质或认知环境的风险。从风险 不确定性是直接关系到成本,时间,监管污染 要求和其他因素(参见查和杰克逊,1996),之前的经验 这些因素应该减少不确定性和知觉风险。因此,这项研究 假说是,投资者以这样的经验将会有较低的感知 在修复周期环境风险比那些没有
14、这样的经历。 第三组的研究问题涉及到的影响可能干预 市场条件对投资者的风险认知前、中、后清除。 这个研究的假设条件下,市场的影响,这些看法,以小组 假设市场条件下降低投资风险强大而虚弱 条件恶化的风险,并再次强调,投资者和贷款人的看法不一 对这些变量的尊重。原假设是,市场状况没有影响。 数据采集 一个国家投资者调查是针对这些问题研究的问题。这个 调查问卷分发给潜在的投资者的受访者设计 套问题项目提供数据统计sufficient测试研究 假设。调查结果的可靠性是依赖于范围和质量 数据收集的过程。为达成此目标,宽阔的人口的投资者
15、 目标和随机采样。抽样过程以及目标人群 和抽样框结构产生的结果是代表的人口 股权投资者可能使或influence投资决策 有关商业和工业的性质。因此,这个目标人群 将投资者积极评价,如财产收购和投资 那些评估商业和工业的性质 股权的投资者。批判活动的教育投资评价函数 评估风险的所有者权益等特性。 好几个抽样框被认为是相对的特点 这个目标人群。选择一组选择是选择 会员的商业投资房地产协会(CIREI)。这个CIREI CCIM给予指示,affiliated与全国协会 房地产商。指定的CCIM给予后续的完成 大学毕业生程
16、度的教育和工作经验要求。教育的要求, 包括financial、市场、租赁、投资分析。因此,个体 这个名称应该有经验和培训分析的商业 和工业房地产投资的股票的投资者。, 目标更specifically、个人与CCIMs某些投资型 专业化和工作职责,采用自CCIM一般会员资格。 在选择标准包括:收购、企业投资、房地产 投资信托公司、养老保险基金的投资和投资分析为保险 公司。 CIREI人员总共1,103个人选定的基于这些标准 1999年9月27日。这个数据被提供在电脑可读性的格式。在 进一步的检查,five个人数据被淘汰而失踪 地址
17、的信息,3名被淘汰了,因为没有显示了44 去掉,因为他们的地址是在美国之外的这些简单的左边 1051位单位来分析,或元素,在选定的抽样框。这些个体 分为姓和名被选在随机抽样的方法吗 程序。李华美等译(1990)指的是这是一个随机抽样的样本,与每个元素 给定一个平等的概率的影响。样品尺寸和相应的样本 间隔是基于最小大小的估算方法在50%(6%) confidence(95%可信区间间隔。样本容量也承担了50%的反应速度。这个 生产过程中潜在的受访者349样品。其中,19岁的调查 由于恶劣的地址都无法和其他原因,留下一个网络样本的大小吗 3
18、30人。许多无法投递地址并不是identified之后 first调查的邮件 实施调查涉及三个邮件和投资者几个跟随- 向上的活动。除九个人从初始样品由于。349 无法投递地址,由商业邮寄服务,first 邮件被派到340潜在的受访者中,1999年10月5日。提示卡片 被派去这些个体,1999年10月18日。第二个邮件被送到 264个人无反应。第二个邮寄出去在11月 12,1999。随访提示卡片被派11月20日,1999。第三个和 final邮件被红牌罚下,1999年12月6日的潜力和一封信询问 受访者参与。在这个过程中,一些问卷 返回部。这些
19、都不算作可用的反应。随后, 仍然迟钝个人联系电话,要求完成 返回他们的问卷调查。 由于这些努力,有184个可用的网上问卷调查样本回来 330,不包括那些被传送。这个结果在一个整体的55.8% responserate的调查。只有四日前归还问卷调查 1999年12月31日。184总使用问卷的返回,99(高达53.8%) 从first邮寄、49(26.6%)是第二个邮寄和36(19.6%) final生成的邮件。应答率三个邮件却不能这样做 自从10计算的问卷调查,不identified 19传送到 邮件已经开始后。整体反应速率,但55.8%,超过了
20、 这个目标的50%。需要指出的是由李华美等译(1990),一个反应速率至少50% 一般认为适当的scientific为分析和报告调查研究。。 接受调查的背景 描述信息的被调查者对投资者之间的关系,提出了在展示1。 由此可见,这些受访者中,有超过20年的房地产投资 经验和他们的firms平均9.1投资商业领域 工业地产在12个月之前的调查。因此,这些都是 经验丰富的投资者在商业和工业的性质和代表 人口调查的预定目标。这项调查问卷和求职信 要求一个人负责评估商用和 完成这个调查工业遗产。如果不是这样qualified收件人 在问卷的方式给
21、予个人在firm由谁来负责 这些评估。 对贷款人的风险认知比较 如前所述,杰克逊(2001)进行了一项调查,商业和工业的贷方 调查表明,平行的投资者。贷款人调查同时专注 在对地下水污染来源网站商业和工业的性质。 findings附表3比较了从两个方面的变化 对环境风险的修复周期。在比较中 附表3,投资者通常是风险较少的感知。在 之前的清洁条件、93.2%感知很高的风险,贷款人不肯 借款,而significantly 59.2%低风险投资人的感知很高 在这个时期。进一步说,在投资者比起只有5.5%的贷方 感知风险高于正常水平,在贷款
22、或收购,但 一些调整贷款或投资准则,在之前的状态。 在清理的时期,在超过20%的投资者察觉到正常水平的风险, 比起只有6.4%的贷方。另一方面,39.4%的贷方 感知很高的风险在这段时间里,与之相比,只有10.6% 投资者。在以后的差异,在清理的看法 套市场参与者显著。之间的分歧 比例的借款人和投资者的风险是正常或感知内 边际误差的两项调查。总的来说,风险认知下降为贷方andinvestors significantly在这个阶段,则用的借款人和99.5% 指示一个正常的投资者或高风险行业,暗示了以前 污染的财产将市场性和能够获得债务和
23、股权 在这个阶段financing。 以前的经验的影响 分析中考虑了受污染的经验或商业 工业财产而获得发现一般 经验趋于降低环境风险。像这样的经验 获得的知识,以及更多污染特性和他们的 修复了这方面的知识转化为少、不确定性和风险 这些投资者。已经通过尽职要求考虑这样一个 采集,这些投资者可以更好地理解和可能的真实水平定量 与污染的风险资产投资。进一步的结果 投资者进行比较的两个投资者对专业 收购及修复已被污染的性质。这些专家的投资者 感知风险更低的non-specialists清理舞台前相比,但除此之外 他们的知觉
24、风险水平与总体格局的非- 专家。大多数的non-specialists以及两者的专家的投资者 看到一个正常水平的风险投资的后续来清除。 市场条件的影响 在市场条件的findings表明强大的市场的总体情况往往 来减轻环境风险而比较弱的条件下感知风险恶化。 这些效果是通过一系列的场景的调查问卷 在投资者的受访者表示是否强、弱的市场需求 在一般的市场领域,减少或增加投资的风险并不影响 污染的商业和工业性能前、中、后清除。 强劲的市场条件的影响,降低投资风险的污染 以前是significant性质的清理.049水平,t-Statistic 19.8的。其他的风险降低five场景的强大的市场情况和效果 风险增加市场疲软的影响significant条件的等级。. 0001 原假设被拒绝在所有六个情节的研究假设那个市场状况有significant效果。
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