如何理性认识物业税.docx

〖内容提要〗物业税是被作为调控房地产市场的杠杠提出的，但作为一项税种，在新中国成立后，这一税种一直在被征收，只不过是人们没有注意它而已；房地产市场的发展和物业税的征收一直是相辅相成的，以物业税作为调控房地产的市场的手段不过是人们的一厢情愿而已；物业税的作用，既不会导致房地产市场崩盘，也不会降低房价；如果市场上的需求旺盛而供应不足，物业税不仅仅不能调低房价，相反可能会拉动房价的上涨。
一．物业税影响下人们对房地产市场的评论
新近物业税又被作为调控房地产市场的王牌祭出了，祭出这一王牌的是政府官员，但打这一王牌的仍然是媒体：于是物业税将导致房价降低的评论比比皆是，甚至有专家预言物业税将导致房地产市场的崩盘，而将物业税作为楼市的寒流的论调也充斥网上，如果说楼市是夏季正在盛开的花朵，则物业税就成了灭杀这些花朵的强大寒流。
考虑到物业税可能会对楼市有大的影响，也撰文谈谈自己的看法。
二．物业税是什么?
物业税是财产税的一种，是政府根据不动产物业的价值向相关物业的权利人征收该价值一定比率的税种。
根据税收法定的原则，征收任何税均必须有法律的规定，也即是，政府征收任何税均需要有明确的税法。在中国，目前没有“物业税”的法律规定，因此政府“空转”的物业税制度不过是税务机关探索物业税征收的“实验”。
因此，在没有物业税的情况下，人们拥有物业并没有感觉到实际的负担。
但，没有感觉到实际“负担”的物业的权利人们，并没有意识到自己实际上是“物业税”的纳税人，也没有意识到自己已经缴纳过“物业税”。
那么，物业税是什么呢？
考察开征物业税的国家的法律，比较中国的法律，在国外，物业税实际上包括了我国的土地出让金、土地使用权税、房地产税、房产税、耕地占用税等，也即是：国外不过是将我们国家的上述税种中的数种合并作为物业税征收而已。
因此，在我们的国家，作为纳税人的公民和法人及其他组织，没有缴纳过名义上的物业税，但缴纳过实际上的“物业税”。
三．大陆中国涉及到不动产物业的税种之一――国有土地使用权出让收入
将土地使用权出让收入修改为物业税的理由是基于如下假定：
土地使用权出让金一次性缴纳给政府，政府因卖地而取得收入并用于发展，在以发展业绩作为政绩考察的情况下，因此政府的卖地的热情无论如何是降不下来的，另外政府将土地出卖后造成后续发展的余地不大，在没有地可买的情况下，城市发展的财政支持将大大降低；如果将土地出让收入作为岁入而不是一次性的收入，将极大的缓解这一问题带来的弊病，因此人们建议将土地出让收入纳入物业税征收的范畴。
（一）土地使用权出让收入（土地使用权使用费）
土地使用权出让收入（土地使用权使用费），即国家作为国有土地使用权出让的垄断人，将土地使用权这一无形资产一次性作价转让给受让人，受让人向国家支付价金。

按照《中华人民共和国土地管理法》五十五条第二款的规定，土地使用权出让金作为财政收入，30％归中央财政，70％归地方财政。
（二）土地使用权出让收入的构成
根据1987年7月施行的《国有土地使用权有偿出让收入实施暂行办法》的规定，土地使用权出让收入包括：
土地使用权出让金，即土地管理部门与土地使用权人之间签订的土地使用权出让合同规定由政府收取的土地价款。
续期土地使用权出让金，即在土地使用权出让的期限届满后，土地使用权人为延续土地使用权出让期限而缴纳的土地使用权出让金。
三是修改土地使用权出让合同约定的土地用途应当补缴的土地使用权出让金。
根据2006年国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收入收支管理的通知》之规定，国有土地使用权出让收入包括：
国有土地使用权受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
一是土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；
二是转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；
三是变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；
四是转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；
五是改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国 按照土地出让合同规定依法向受让人收取的定金、保证金和预付款，在土地出让合同生效后可以抵作土地价款。
六是国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；
七是出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；
八是土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用(不含征地管理费)，一并纳入土地出让收入管理。
（三）将土地使用权出让金作为物业税征收的问题
如果将土地使用权出让金作为征收物业税的内容，即将国有土地使用权的出让及受让人受让行为作为物业税的应税行为，则政府在出让土地时不能取得土地出让收入，只能征收物业税。
无论是征收物业税还是政府取得土地使用权出让金，在这一环节涉及到物业税的征收问题是：
1．按照现行制度先行征收
按照现行的制度安排由开发商一次性向政府缴纳国有土地使用权出让金或者土地出让收入，然后由开发商在预售或者现售商品房时再进一步向物业的购买人收取，在这种情况下，对房价的影响和对购买人影响将不存在。
假定：某楼盘的土地使用权的出让金转化为物业税后仍然是每平方米100元，土地出让金总额为100万元，无论是征收物业税，还是征收土地使用权出让金，对该楼盘的成本明显没有任何影响，不过是一个名字的变化而已。
2．由购买人按照房地产的价格在土地使用权出让的期限内按照法律规定缴纳
如果政府不先行收取国有土地使用权出让环节的物业税，则该税按照法律规定由购买人按照土地使用权出让的期限分批次缴纳。
在这种情况下，开发商在开发前期的投资将降低，从成本控制的角度来看，房地产成本的价格将绝对降低。
假定：某楼盘的出让金修改为物业税后每平方米是100元，出让金总额100万元，如果将该出让金修改为物业税后在购买人购买后由购买人缴纳，则开发商将不再承担因此产生的100万元的成本，该物业税将在房屋被出卖后由购买人承担。
那么按照这一安排征收物业税是否会造成市场上的房价降低呢？
我们认为：如果市场上的供应不足而需求旺盛，在这种情况下，即在供求关系决定房价的因素的情况下，购买人不仅仅没有获益，相反还会承担因市场机会增加的成本，明眼人都会发现，按照这一制度安排，获益的不是社会公众，而是开发商。
假定：某楼盘的售价为每平方米1000元，其中含土地出让金100元，在物业税取代出让金而由购买人在房屋购买后缴纳，则该物业税100元/平方米将在出让期限内由购买人分批次缴纳，但房屋的售价可能因市场供求关系的影响，仍然是1000元/平方米，在这种情况下，因物业税的改革而并没有给购买人带来收益，相反开发商因少了前期的成本而获利的空间增加为100元。
3．其他的安排，其他的安排当然是介于上述安排之间的，在此不再赘述。
（四）土地出让收入调整为物业税遇到的问题
首先是立法上的问题，根据《中华人民共和国立法法》的规定，涉及到税的征收的问题的立法权属于人大，除非人大将该立法权授予国务院行使。
其次，即使人大将物业税的征收的立法权授予国务院行使，国务院行使该立法权时必须修改《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》，因此遇到的问题不是国务院能够解决的。
只能在上述法律被修改之后才能将土地出让的收入作为物业税征收。
因此传言说明年将征收物业税在立法的修改问题上不能完成。
因此即使明年准备征收物业税，如果涉及到土地使用权出让收入的问题时，或者涉及到土地使用权出让制度的问题时，不仅仅涉及到的上述二部法律的问题，还涉及到宪法及其修正案的修改的问题，在这种情况下，如何开征物业税是个难题。
四．中国涉及到不动产物业的税种之一――房地产税
（一）新中国最早的不动产税（物业税）
查阅新中国的税法，在新中国成立后即由中央人民政府政务院制定了针对不动产征收税收――城市房地产税，按照该条例的规定，城市房地产税包括了城市房产税、城市土地税和城市房地产税三个税种。这三个税种，除国家规定的缴纳城市房地产税的当事人外，当前的民众基本上不了解。
如果拿香港或者台湾、或者澳门的物业税，与新中国的城市房地产税比较，新中国成立后的城市房地产税与台湾、香港或者澳门征收的物业税基本上是一样的。
所以，有人问我，中国有物业税吗？
我经常哑然中国的确没有名义上为“物业税”的税种，但中国的物业税的立法与国外的立法及中国香港、澳门、台湾的物业税的立法是一样的，早在1951年就有了。
那么，为什么还说中国没有物业税呢？
事实上，物业税不过是现在专家、税务机关、政府机构的一个说法，国外的物业税在名义上也不一定全被称为物业税，有的被称为不动产税，有的被称为房地产税，有的被称为物业税。
（二）新中国不动产税（物业税）的税种
按照《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》的规定，房地产税包括了三个税种：
一是城市房产税，即按照标准房价每年计征，税率为1％。
二是城市地产税，即按照标准地价按年计征，税率为1.5％。
三是城市房地产税，即在标准地价和标准房价不易划分的城市，按照标准房地产价格按年计征的，税率为1.5％。
四是在标准地价和标准房价不易求得的城市，按照标准房地租价按年计征，税率为15％。
上述税种和税率，是由法律规定的，该法律至今仍然有效。
比较上述税种和税率，在比较被专家们称为物业税的中国香港、澳门、台湾的不动产的税收，不能说中国没有“物业税”。
（三）城市房地产税的纳税人
1．开征城市房地产税的城市
按照1951年8月施行的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》的规定，该税种的征收由中央人民政府核定，没有经中央人民政府核定的城市，不得征收该税种。
据笔者所知，北京在落实私房政策过程中还征收城市房地产税，因此在1951年之后至1982年前后，北京的私房还在缴纳城市房地产税。
其他城市笔者没有考察，不得而知。
2．谁是城市房地产税的纳税人
按照该条例的规定，城市房地产税的纳税人为：一是产权人；二是承典人，在产权出典的情况下，由承典人交纳；三是代管人或者使用人，在产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者，均由代管人或使用人代为报交。
除该条例规定的免纳城市房地产税的外，其他人均应当缴纳城市房地产税。
（四）城市房地产税与物业税的改革
城市房地产税其实就是业界传言的物业税，因此无论是物业税法律吸收了《城市房地产税暂行条例》，重新制定新的法律，还是城市房地产税就作为物业税全面推行，在税率和纳税人不发生变更的情况下，对城市房地产价格的影响基本上不存在。
那么，为什么还有人说通过物业税来影响房价呢？
（五）物业税对城市房地产市场的调控分析
物业税被作为调控房地产市场的杠杠提出，是基于如下假定：
当前房地产市场价格一路攀升，是因为需求过于旺盛而供给不足；在旺盛的需求中，投资需求占了较大的份额；投资需求挤占了居住需求，而居住需求在被居住的情况下不能得到有效的被满足；因此拟制投资需求将能够释放出更大的市场空间，以满足居住需求者；在拟制投资需求方面，有许多方案，其中之一就是加大持有房地产的市场成本；加大持有房地产的市场成本的有效策略是给持有房地产的人增加税收负担。
那么，这一认识是否能够真的降低房价呢？
目前施行的《城市房地产税暂行条例》与物业税实际上是同一税种，即对不动产的所有权人或者使用权人征收房地产价格或者租价一定比率的税收，在《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》有效施行的情况下，即对房屋所有权人或者房屋使用权人征收城市房地产税的情况下，并没有有效的降低房价。
因此唯一的问题是：增加城市房地产税的征收的额度，即提高城市房地产税征收的比率。
那么征收高额比率的税收，是否就符合法律的规定呢？
也就是说，是否符合税收法治的原则呢？
这是一个值得深思的问题。
五．中国涉及到不动产物业的税种之二――房产税
（一）中国的房产税
新中国成立后的1951年8月，中央人民政府政务院即公布了《城市房地产税暂行条例》，在改革开放后，对城市房地产税的征收问题进行了初步的改革，鉴于根据全国人民代表大会常务委员会给国务院涉及到税制立法的授权明确，国务院的税制立法不适用于外资企业和中外合资企业，因此，对外资企业和中外合资企业，以及港台企业和个人，我国涉及到房地产税收的立法仍然适用政务院1951年8月施行的《城市房地产税暂行条例》，而对中国大陆境内的企业和个人，则适用1986年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
根据房产税暂行条例及之后施行的土地使使用税条例的规定，在中国大陆，对城市房地产的税收征收，外商投资企业和外国人、中国香港、台湾、澳门的同胞，适用城市房地产税条例规定的城市房地产税收制度，而中国内资企业的法人、组织或者个人，适用税制改革后的房产税条例和城镇土地使用税条例。
（二）房产税的纳税人
房产税的纳税义务人为：
一是房屋所有权人，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
二是承典人，产权出典的，由承典人缴纳。
三是代管人或者使用人，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
比较《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》和《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，上述纳税人是相同的。
（三）房产税的税率
依照房产税条例第三条的规定：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
依照房产税条例第四条的规定：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
（四）中国大陆的房产税与中国香港、澳门、台湾房产税的比较
比较大陆的房地产税收制度的设计，其与香港的物业税的制度设计雷同，甚至在税率方面也非常接近。也即是，香港的物业税就是大陆的房产税。
比较中国澳门的房屋税，其与大陆的房产税也非常接近，不过其征收是根据房地产的收益作为计征的依据，这和中国的城市房地产税的规定很雷同。
比较中国台湾的物业税，与中国大陆的房产税的设计也很雷同。
通过上述比较，无论是政府官员还是专家学者，都应当取得同样的认识，也即是，中国并不缺少物业税这样的税种或者税制，仅仅是缺如何将现行的制度进行整合的问题，或者仅仅是将现行制度如何进一步作为房地产的税收调控措施适用的问题。
所以，我们是不需要制度创新的物业税，我们仅仅需要整合我们现在的税收制度而已。
（五）为什么人们没有感受到“物业税”的存在
1986年中国就有了被称为房产税的“物业税”，或者在1951年中国就有了被称为城市房地产税的“物业税”，但为什么我国的官员、学者乃至业界，仍然在呼吁物业税呢？
除了本文前述提及的城镇国有土地使用权出让制度涉及到物业税制度改革的问题外，作为“物业税”的房产税实际上没有真正的落实是我们没有感受到物业税存在的唯一原因。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定：下列房产免征房产税：一是国家机关、人民团体、军队自用的房产；二是由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三是宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四是个人所有非营业用的房产；五是经财政部批准免税的其他房产。六是纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。
对照上述税收行政法规的规定，个人所有的非营业的房产，免征房产税。
因此对作为住宅消费群体的公民而言，如果自己所购置的房产用于居住，则该房产是免征营业税的，如果自己购置的房产不是用于居住但又不是用于营业，同样是免征房产税的，只有购置的房产用于营业，才需要缴纳房产税。
（六）征收房产税对房地产市场的影响
1．调控的假设
物业税被作为调控房地产市场的杠杠提出，是基于如下假定：
当前房地产市场价格一路攀升，是因为需求过于旺盛而供给不足；在旺盛的需求中，投资需求占了较大的份额；投资需求挤占了居住需求，而居住需求在被居住的情况下不能得到有效的被满足；因此拟制投资需求将能够释放出更大的市场空间，以满足居住需求者；在拟制投资需求方面，有许多方案，其中之一就是加大持有房地产的市场成本；加大持有房地产的市场成本的有效策略是给持有房地产的人增加税收负担。
2．影响分析
那么，房产税的征收会对房地产市场价格构成影响吗？首先，房产税在当前对非免税的纳税人本来就在征收，因此对这些当事人没有任何影响。其次，如果将房产税中免税的主体中涉及到免税的主体修改即对个人全面开征房产税，是否会对房地产价格构成影响呢？
（1）假定
分析这个问题，要考虑的假定是：个人的房产的用途是什么？我们假定为：一是居住，即自己居住；二是营业，自己营业或者出租给他人营业；三是出租给他人居住；四是空置。
（2）对购买营业房产的人没有影响
对自己营业的人而言，本来房产税已经在征收，因此房产税对这些人影响已经实施了，结果如何只能由市场评价了。
（3）对出租的人的影响基本上没有甚至落空
对出租而言，如果按照出租的收益征收房产税，则只能作如下假定：如果出租市场处于饱和状态，即房地产市场出租的供应大于需求或者相对平衡，则该税种一般而言由出租人承担，在这种情况下，这将抑制购买的需求。如果出租的市场处于短缺状态，即房地产市场出租的供应处于供不应求的状态，则该税种就如同2005年之后实施的转让二手房的营业税、所得税和土地增值税一样，该税种被转嫁给了购买人或者承租人，在这种情况下，房产税根本不能起到抑制需求的作用，相反，该税种调控的目的不仅落空，而且还会导致市场上房屋的租价进一步攀升。
为什么会导致房地产市场价格的攀升呢？这是因为在产权人成功的将该税种转嫁给承租人的情况下，承租人的负担增加了，承租人为了不增加该负担，其购买房地产的需求进一步被刺激；产权人在取得了利益后更有投资需求，该需求也被刺激起来，在这种情况下，需求不仅没有被抑制，反而被刺激起来，调控的目的不落空而何？
（4）对空置的影响
空置对购买人没有任何收益，在这种情况下，空置房屋的人将因征收房产税而增加负担，那么就总量而言，对空置房产的人的影响是有的。
但对空置房产的人而言，如果其收入与纳税数额比差距过大的情况下，这一税收的影响就几乎接近为零。
假定：某人岁入100万，而征收其空置100万元房地产的房产税的数额按照房产的价值计算为100万，征收税收为1万元，但房地产市场的涨幅超过10000元，对该人而言，房产税还能够有什么样的影响呢？
对空置的影响还表现在，在纳税人增加大量税收负担的情况下，空置的产权人将以出租的方式处理该房产，或者以出卖的方式处分该房产。
如果是以出卖方式处分该房产，市场上增加了一份供应，在供不应求的情况下，其不可能降低房价。如果是以出租的方式处分该房产的情况下，房产税的作用如前分析。
3．结论
房产税（物业税）的征收，在房地产市场供求平衡的情况下当然会对房地产市场的价格构成影响，并且会抑制需求的进一步发展。
在供不应求的情况下，房产税的征收，不可能抑制需求进一步发展。因此以物业税（房产税的征收）的征收作为调控房地产市场的手段，在供不应求的情况下，其目的的落空就成为不可避免的结局了。
六．中国的物业税――城镇国有土地使用税
（一）城镇土地使用税
城镇国有土地使用权税通称为土地使用税，是大陆于1988年9月27日颁布并于1988年11月1日施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的一个税种，该税种在2006年该条例被修改前主要是大陆的公民、法人作为纳税人的，在2006年12月31日国务院修改了该条例后，外资企业也被作为纳税人要求缴纳该税种。
（二）纳税人
根据该条例的规定，缴纳城镇土地使用税的纳税人在2006年12月31日前是：
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，按照财政部和国家税务总局的解释，外商投资企业和外国企业不缴纳城镇土地使用税。
2006年12月31日，国务院修改了《城镇土地使用税暂行条例》，根据该条例的规定，该税种的纳税人是：
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
（三）税额
2006年12月31日后修订的《城镇土地使用税暂行条例》第三条规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
第四条规定：土地使用税每平方米年税额如下：
（一）大城市1.5元至30元；
（二）中等城市1.2元至24元；
（三）小城市0.9元至18元；
（四）县城建制镇、工矿区0.6元至12元。
根据上述法律规定，城镇土地使用税是按照纳税人占用的土地面积作为计税依据并按照面积缴纳的。
（四）房产税和城镇土地使用税的比较
房产税和城镇土地使用税是以不同的资源作为计税依据的，房产税是以房地产作为计税依据，而土地税则以土地作为计税依据，二者是完全不同的。
另外，城镇土地使用税是代替原城镇土地使用收费的制度而来的，其与土地使用权出让金也是完全不同的，即城镇土地使用税无论是出让土地还是划拨土地，均需要缴纳土地使用税。
（五）城镇土地使用税与物业税
如果征收物业税，则城镇土地使用税必然将被物业税吸收。
在中国，不可能既征收城镇土地使用税，也征收物业税。
这一问题的分析与前述房产税相同，本文不再赘述。