嫩江县国有土地上房屋征收与补偿办.docx

嫩江县国有土地上房屋征收与补偿办法（征求意见稿）第一章 总 则第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，促进房屋征收工作的顺利实施，保证城市建设高效、有序的发展，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例(第590号令)、住房和城乡建设部国有土地上房屋征收评估办法、黑龙江省住房和城乡建设厅关于贯彻的实施意见(暂行)等法律法规的规定，结合本县实际，制定本办法。第二条 凡在嫩江县县域内国有土地上的房屋征收与补偿工作，均适用本办法。第三条 为了公共利益的需要，实施城市总体规划，为城市发展和建设进行的重大工程和市政工程，由政府组织或者主导的住宅小区、经济开发区、工业园区、商业街区（商业服务设施）等城市建设，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）按照本办法的规定给予公平补偿。第四条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。第五条 嫩江县人民政府房屋征收办公室为县人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收办)，负责组织实施嫩江县县域内国有土地上的房屋征收与补偿工作。嫩江县房屋征收实施中心为房屋征收办确定的委托房屋征收实施单位(以下简称实施中心)，不以营利为目的，承担房屋征收与补偿的具体工作；实施中心的工作人员采用聘任制，人员工资由县财政核发拨付，由房屋征收办负责培训上岗，考核合格之后方可在实施中心从事房屋征收工作。第六条 县人民政府有关部门应当按本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。县住房和城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。第七条 监察部门应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。第二章 征收决定第八条 房屋征收实行县人民政府决定制度。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，县人民政府确定的房屋征收项目应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划、县级国民经济和社会发展年度计划。县人民政府做出房屋征收决定，应当具备下列条件：（一）县发展改革局出具由县人大常委会通过的符合国民经济和社会发展总体规划的，并已纳入县级国民经济和社会发展年度计划的证明；（二）县城乡规划部门出具的拟征收范围及征收范围用地符合城乡规划及专项规划的证明；（三）县国土资源部门出具的拟征收范围内土地用途符合土地利用总体规划的证明；（四）拟征收项目补偿费用足额到位的证明；（五）符合法定程序的征收补偿方案；（六）拟征收项目的社会稳定风险评估报告。第九条房屋征收办拟定征收补偿方案，报县人民政府。县人民政府确定征收补偿方案前，应当履行下列程序：（一）组织发展改革、城乡规划、国土资源、环保、财政、住建、房产等有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日；（二）公布征求意见情况和根据公众意见修改情况，期限不得少于3日；（三）因旧城区改建需要征收房屋的，过半数被征收人对征收补偿方案有异议的，应当组织被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案；（四）严格审核社会稳定风险评估报告，对于未经社会稳定风险评估的项目一律不得实施房屋征收行为；（五）房屋征收涉及被征收人200户以上的，应当经县人民政府常务会议讨论决定。第十条作出房屋征收决定前，征收补偿费用足额拨付到房屋征收办专门账户，专户存储，专款专用。第十一条被征收人对县人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第十二条房屋征收办应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十三条房屋征收范围确定后，禁止下列行为：（一）办理房屋产权产籍交易过户、分户手续；（二）办理或变更工商执照和税务登记证等相关经营证件；（三）办理户口迁入或迁出；（四）新建、扩建、改建房屋；（五）改变房屋用途；（六）其他不当增加补偿费用的行为。违反本条规定实施的，不予补偿。房屋征收办应当将前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。第十四条房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收部门、征收实施单位、征收补偿标准、征收实施期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。第三章 补 偿第十五条 做出房屋征收决定之后，政府应对被征收人给予补偿，其中包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置费用的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第十六条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国有土地上房屋征收评估办法评估确定。第十七条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定。县人民政府将提供一批社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产价格评估机构供被征收人选择，并将提供的房地产价格评估机构的基本情况在征收范围内公布。被征收人经协商无法选定房地产价格评估机构，可以采取投票选择的方式确定。按一个被征收人(产权户)一票的原则，参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。得票超过参加投票被征收人数量50%的房地产价格评估机构，确定为该项目的房地产价格评估机构。投票选择方式未能确定房地产价格评估机构的，房屋征收办可按得票率高低进行排序，在得票率较高的几个房地产价格评估机构中，组织被征收人代表采取抽签、摇号等公开、公平、公正的方式确定。被征收人代表由嫩江镇社区通过公开透明方式组织所有被征收人推举产生。被征收人代表的数量根据项目规模而定，代表人数一般为3人至9人的单数。被征收人代表选定后，应在征收范围内公示。投票选择、随即选定房地产价格评估机构时，房屋征收办应当邀请公证机关进行公证。第十八条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内、外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，逐户做出评估报告；房地产价格评估机构在房屋征收现场应派专人做好解释工作。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，并提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。规划部门批准的地下建筑设施及被征收房屋已装修的，房地产价格评估机构应当出具单独的评估报告。第十九条房屋征收办、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收办、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。第二十条 房地产价格评估机构应当将评估结果在房屋征收范围内进行公示，公示日期不得少于5日。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对每户的初步评估结果进行现场说明解释。房屋评估报告应当逐户送达，送达回执应当存档，并交房屋征收办备案。第二十一条 被征收人或者房屋征收办对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十二条 房屋征收双方当事人如有一方对复核结果有异议，应当在收到复核结果之日起5日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当在10日内出具鉴定结果。第二十三条 征收可享受房改政策而未参加房改的直管公产及单位产权的住宅房屋，房屋承租人其他住宅房屋从未享受房改优惠政策的，房屋承租人选择货币补偿应当将房地产价格评估机构确定的被征收房屋补偿总额中的5付给房屋产权人，95付给房屋承租人。房屋承租人选择产权调换的，按被征收房屋评估价格的5%向房屋征收办交纳投资款后，可比照本办法第三十条的规定，视为私产有证房屋对其进行安置。第二十四条 通过房改获得房屋产权的被征收人，对原房屋产权证载明的建筑面积有异议的，可以书面申请黑河市房屋测绘仲裁委员会对其房屋面积重新鉴定，房屋征收部门应当按鉴定结果对被征收人给予安置或补偿。被征收人应当交纳房屋面积鉴定费。第二十五条 在房屋征收过程中，对于被征收房屋产权不明确的，由房屋征收部门报请县政府，对其只予以产权调换，安置房屋由房屋征收部门代管，待被征收房屋产权明确后，交付产权人。第二十六条 被征收有证房屋部分倒塌的，房地产估价机构按剩余部分面积、结构、使用状况等因素给予评估作价后，征收部门对被征收人予以货币补偿，房屋全部倒塌的不予补偿。第二十七条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。因旧城区改造征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十八条 被征收人选择货币补偿的，房屋征收办应当根据房地产价格评估机构出具的评估报告中的价格对被征收房屋给予补偿。征收持有营业执照、合法纳税登记的，属于原国有企业或集体企业遗留的，发布房屋征收决定公告时正在从事生产加工经营的被征收房屋，因为历史原因造成手续不全或不能提供房屋相关手续的，符合房屋檐高在3米以上、墙体厚度不低于37厘米、有固定资产帐的，区分被征收房屋结构，按重置价格予以补偿。被征收人的附属设施如有动力电的，补偿迁移费1500元；如有安装联通公司宽带的，补偿迁移费20元；其他附属设施不再另行补偿。第二十九条 征收提供的住宅安置楼的基本户型建筑面积为：40平方米、50平方米、60平方米、70平方米、80平方米、90平方米；最小户型建筑面积不得低于40平方米。（此楼房为多层楼房，实际户型以设计户型面积为基础，以房产测绘部门最终测绘报告面积为准。）被征收人在本城（包括乡、镇）内仅有一套住宅房屋，面积不足40平方米的，选择产权调换时应当给予安置一套最小户型。被征收平房布局符合分户条件且被征收人的人口结构形成两个独立家庭在2年以上的，被征收人签订协议后允许分户安置。分户后按规定安置的户型建筑面积减去被征收房屋建筑面积所增建筑面积部分，被征收人选择住宅安置楼的，应按成本价格交付增加面积款。第三十条 被征收人选择产权调换的，征收产权证载明为住宅的房屋，可上靠一个户型安置，原建筑面积不找差价（按照1：1的比例进行安置）；上靠户型后，增加的面积部分按新建安置楼的工程本体造价购买。被征收人选择上靠户型后，还要增加安置面积的，其增加的面积部分按市场价格购买。第三十一条 征收产权证载明建筑面积大于90平方米的住宅房屋，安置一套回迁区域内最大回迁安置户型；超出的面积部分按被征收房屋的评估价格给予货币补偿。第三十二条 非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，区分情形，按下列规定办理：（一）征收产权证载明为商服用途的房屋，按被征收房屋重置价格与新安置房屋本体工程造价结算差价。（二）征收产权证载明为办公用途的且征收时正在使用的房屋，可以选择就地安置或就近安置。（三）征收产权证载明为生产加工或者仓储等用途的房屋，不再给予产权调换，可按照被征收房屋的重置价格给予货币补偿。第三十三条 非住宅被征收房屋的安置位置，应当依据规划和被征收房屋位置等因素确定。第三十四条 新建回迁安置住宅楼的内部设施有：卫生间铺防滑地砖、墙砖到顶、配马桶及洗手盆，厨房铺地砖、墙砖到顶，所有房间地面水泥砂浆找平、墙面刮大白，内门、框均不设。新建商服回迁安置楼的内部设施有：上水、下水及供暖设施。被征收人搬入住宅或商服新居时不予收取电子门、燃气表、水表、电表、热表初装费及自来水二次加压设备款。第三十五条 被征收人选择住宅产权调换安置的，按签约时间先后顺序优先选择楼层楼号。征收现场设置公示栏，设计图纸要进行公示，实行阳光操作。第三十六条 征收未经规划、国土资源等部门批准，将住宅房屋改为营业用房或其他非住宅用房的，房屋价值按住宅评估补偿或按住宅产权调换。被征收房屋所有权人、房屋坐落与工商、税务登记的证明一致，房屋征收公告发布前已开始合法经营，并能提供纳税记录的，停产停业损失、搬迁费及临时安置费按本办法有关规定给予补偿。第三十七条 对被征收房屋的建筑面积和房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准。房屋所有权证未标注的或标注与房屋登记薄不一致的，以房屋登记薄标注的面积和用途为准。第三十八条 被征收人选择货币补偿的，征收住宅房屋，按被征收房屋产权证载明建筑面积每平方米13元标准计发一次性搬迁费。按上述标准计算一次性搬迁费低于500元的，按500元计发。被征收人选择房屋产权调换的，按上述标准计算双倍计发搬迁费。第三十九条 被征收人选择货币补偿的，征收非住宅房屋，按被征收房屋产权证载明建筑面积每平方米20元标准计发一次性搬迁费。按上述标准计算一次性搬迁费低于1000元的，按1000元计发。被征收人选择房屋产权调换的，按上述标准计算双倍计发搬迁费。 第四十条 征收房屋产权证注明房屋用途为生产加工性质的，按被征收房屋产权证载明建筑面积每平方米35元标准计发一次性搬迁费。对设备较多的生产加工企业，房屋征收办也可根据设备拆装、运输所发生的费用支付搬迁费。房屋征收办负责搬迁的，不支付搬迁费。第四十一条 被征收人选择房屋产权调换的，自被征收人房屋搬迁验收之日起至通知进户之日止，以原房屋产权证注明的建筑面积为依据，视实际用途和过渡期限，对被征收人按下列标准计发临时安置费：（一）被征收房屋为住宅性质的，按月以被征收房屋建筑面积每平方米5元的标准计发临时安置费。每月不足200元的按200元计发。（二）被征收房屋为非住宅性质的，按月以被征收房屋建筑面积每平方米20元的标准计发临时安置费；每月不足800元的按800元计发。（三）已认定为“住改非”房屋的临时安置费，可比照本条第二项标准计发。第四十二条 安置住宅房屋的，临时安置过渡期限一般不超过18个月；安置商服用房的，临时安置过渡期限一般不超过24个月。过渡期限超过前款规定期限的，其超过规定期限部分加倍计发临时安置费。第四十三条 因房屋征收而造成停产停业损失的补偿对象应同时具备以下条件（法律法规和政策另有规定的除外）：（一）具有土地房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑；（二）具有合法、有效的经营执照、税务登记证；（三）被征收房屋产权人、房屋坐落位置与工商、税务登记证的证明一致，房屋征收公告发布前已开始并正在进行合法经营，且能提供纳税记录；（四）确因房屋征收造成了停产停业损失。第四十四条 因征收造成停产停业，且被征收人提供了税务部门出具的上年度纳税所得额和劳动部门出具用工合同的，应按上年度月平均的应纳税所得额和职工月平均工资按月计发停产停业损失；被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额和劳动部门出具用工合同，或在征收决定发布前停产停业的非住宅房屋，对被征收人不计发停产停业损失。被征收人选择货币补偿的，可按六个月计发一次性停产停业损失。计算公式如下：停产停业损失=(上年度应纳税所得额1 2个月+上年度职工工资总额12个月)6个月税务部门应对被征收人的纳税情况出具被征收人应纳税所得额的书面证明。严格区分是未达到纳税起征点未纳税，还是应纳税而未纳税的，对未达到纳税起征点的经营业户，应按行业最低起征点计算应纳税所得额，对应纳税而不纳税的经营者应向房屋征收办出具未纳税证明。人事社保劳动部门应根据被征收人的用工情况出具被征收人办理用工等相关手续的证明。上述被征收房屋有承租关系的，对房屋承租人计发六个月一次性停产停业损失。被征收人与房屋承租人有约定的，按其约定进行补偿；没有约定的，分别对被征收人和房屋承租人各付50%的停产停业损失补偿和搬迁奖励。第四十五条 县人民政府应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。县人民政府作出房屋征收决定前，应当组织城乡规划、城市管理行政执法等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的，应当给予补偿；对未超过批准期限的临时建筑的，应当给予适当补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。第四十六条 因各种原因造成没有进行产权登记的无证住宅房屋，应由城乡规划、市政、房产等部门进行认定，并在征收范围内进行公示，接受人民群众监督。公示7日后无异议的，如选择货币补偿，可按房屋重置价给予补偿，选择产权调换的，可按2：1的比例回迁安置新建住宅楼。无证住宅房屋应当同时符合下列标准：（一）2007年6月以前建造（以航拍图记载为准）；（二）独立开门，檐高在2.2米以上，墙体厚度不低于37厘米；（三）房屋座落位置与居住人持有的独立居民户口标注的地址相一致并形成独立家庭；（四）未出租或转借他人；（五）仅用于居住或用做厨房的；（六）为居住人唯一住房。（七）经过查阅房产部门的产权产籍档案，房屋居住人确无其他住处，仅在该房屋长期居住的。第四十七条 县人民政府作出房屋征收决定前，应由有关职能部门组成专项工作组，依法依规对征收范围内的经营场所、养殖场所进行认定和清理。第四章 优惠及奖励政策第四十八条 对持有民政部门颁发的城市居民最低生活保障金领取证或残联颁发的残疾人证的低保家庭、残疾家庭，在同一户口上并持有房屋产权证的，给被征收人一次性补助6000元或免费安置3平方米；对于既是低保家庭又是残疾家庭的，给予两次补助费或免费安置6平方米。征收低收入家庭（低收入家庭以县民政部门备案为准）的有证房屋，被征收人按被征收房屋建筑面积上靠户型安置后，无力购买超出被征收房屋建筑面积部分的，对被征收房屋建筑面积部分确认产权，超出部分按成本租金标准建立租赁关系。被征收人租赁一定时间后具备支付能力且愿意购买的，允许其再购买租赁部分的住房面积。照顾对象或低收入家庭有多处房屋的，允许其中一处房屋且一次性享受政府规定的优惠政策。第四十九条 被征收人已经选择住宅房屋产权调换的，在办理回迁安置楼房的产权证时，与原房产权面积同等的回迁面积免交财政局契税及地税局相关税费，超出面积部分应按规定补齐相关费用。第五十条 被征收人自房屋征收决定公告发布之日起115日内完成搬迁的，一次性奖励人民币1万元，另外再按每平方米100元标准给予奖励。被征收人自房屋征收决定公告发布之日起1630日内完成搬迁的，一次性奖励人民币5000元，另外再按每平方米50元标准给予奖励。被征收房屋产权证载明的建筑面积不足40平方米的，按照上述搬迁期限，只享有一次性奖励，不再给予每平方米奖励。被征收人自房屋征收决定公告发布之日起满30日之后仍然未签订协议、搬迁的，一律不予奖励。第五十一条 需要进行登记、丈量、补偿及安置的各项内容，均采取公示制，公示时间一般为7天。公示期满无异议的，房屋征收办开始组织与被征收人进行签约。房屋征收办与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。房屋征收办与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收办报请作出房屋征收决定的县人民政府，依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第五十二条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的县人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积、社会稳定风险评估报告等材料。对人民法院依法裁定准予强制执行的案件，由申请执行的县人民政府具体组织实施，对可能发生的意外情况，应当做好应急预案，确保强制执行工作顺利进行。第五章 法律责任第五十三条 县房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级政府或者本级政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十四条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。第五十五条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。第五十六条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。第五十七条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十八条 对违反城乡规划，私建、乱建房屋、构筑物和房屋封闭公告后抢栽、抢种等行为，依据中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国行政处罚法和社会治安管理条例等法律法规予以制止、清理和处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十九条 对于提供虚假证照获取利益的被征收人，由公安、纪检监察等相关部门依法查处。对涉及出具虚假证照的人员，由纪检监察、公安等部门依据相关规定予以处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。第六章 附则第六十条 本办法嫩江县房屋征收部门负责解释。第六十一条 本办法自公布之日起实施。本办法施行之前已经依法取得房屋拆迁许可证并正在实施的建设项目，在2012年11月30日前能够达成拆迁补偿安置协议的，按原有规定办理；在2012年11月30日后仍未达成拆迁补偿安置协议的，由房屋征收办申请人民法院进行司法强制拆迁，对被拆迁人按本办法相关补偿安置标准给予补偿或安置。对于截止到2012年11月30日仍未完成拆迁的建设项目，按照本办法的相关规定对被征收人进行补偿或安置。本办法实施前所有涉及房屋拆迁补偿安置及棚户区改造拆迁补偿安置的规范性文件同时废止。