房地产市场走势与税收管理方案.docx

2008年深圳市房地产市场走势与税收管理建议

宫强 王晓坤

房地产行业在我国经济金融活动中处于突出地位，通过政策手段引导房地产市场持续稳定发展、避免其大起大落已成为各方共识。然而根据深圳市地税部门数据
，2007年深圳市房地产业税收收入达到104.45亿元，同比增长32.94%；2008年上半年房地产业税收收入完成57.76亿元，同比下降1.32%，与同期地税部门税收总体46.34%增长率形成巨大反差， 2007年的快速增长势头被扭转。为了进一步分析房地产市场走势、研判房地产税收形势，我们进行了专项调研，提出相关政策建议。
一、深圳市房地产市场走势分析
一）一手房上升趋势扭转，关外略显活跃
2000年以来，深圳市一手房均价一直处于持续上升趋势。2000年－2004年之间，房价增长幅度不超过15%；2005年下半年开始，深圳市房价出现快速上涨，且增速逐年递增。至2007年末，三年的年平均房价增幅分别为17.23%、31.11%、44.85%。如图1所示。
图1 2000年至今深圳市一手住宅年成交均价

数据来源：深圳市国土资源管理局。
2007年11月以来，随着宏观调控政策的深入，深圳市房价停止持续扬升的势头，开始回落，至今依然在“寻底”过程之中。
如图2所示，2007年2月之前，深圳市一手房成交价量增长变化相对平稳，在此之后伴随当月成交均价的波动，均有成交量的反向变化。从2007年7月起，深圳市房地产市场进入明显调整期，首先是在一手房成交均价继续快速上扬同时，成交量急速萎缩，2007年10月一手房成交均价达17350元/平方米，成交量仅为15.36万平方米，不足当年1月成交量的20%；之后成交均价也开始波动向下调整，2008年4月，一手房成交均价降至11963元/平方米，与2007年10月成交均价最高（17350元/平方米）比较下跌31%。
图2 2006年－2008年4月深圳市单月一手房成交情况

数据来源：深圳市国土资源局。
受深圳市设置特区二线关的历史原因影响，深圳市房地产市场存在明显的关内、关外二元结构模式，另外因关内土地供应有限，自2005年以来，随关内有效供给占比逐渐减少，关内、外的价格差距继续扩大。如图3所示，深圳市关内、外一手住宅成交价、量差扩大趋势明显。
图3 深圳市关内、外一手住宅单月成交情况

注：国土资源局数据限制，关内、外单月成交价、量详细数据仅能追溯至2006年8月。
截止2008年4月，关外一手住宅销售量为27.49万平方米，关内的销售量为5.88万平方米，关外、内的成交量比为4.67；关内一手住宅销售均价为18999元/平方米，关外销售均价为10458元/平方米，关内、外成交均价比为1.82。其中关内一手房均价较历史最高峰（2007年12月为26900元/平方米）下跌幅度为29.4%，关外一手房均价较历史最高峰（2007年10月为15436元/平方米）下跌幅度为32.2%。
（二）二手房平稳下调，关内成交较多
由于近几年一手房价持续快速上涨，并且一手房供应逐渐减少，二手房成交量情况日趋活跃，价量呈同向增长趋势：2004年以来，二手房成交量每年保持25%左右的增长速度，2007年全年二手房交易量为931.06万平方米，与一手房成交量比达1.86。2007年8月开始，二手房开始出现量价齐跌走势，说明房地产三级市场反应更为敏锐，具有领先二级市场的指标意义。

图4 深圳市2007年－2008年4月期间二手房单月成交情况

注：数据来源于世联行数据平台。深圳国土局公布的二手房成交数据仅有成交总量数据，无单月及累计成交均价数据。
对比关内、外二手房量价走势发现，二手房成交量的关内、关外结构与一手房完全相反：关内成交量占近六成，并有继续扩大趋势。2007年关内、外成交量分别为498.94万平方米和367.07万平方米，量比为1.35，2008年前四个月关内、外成交量分别为78.71万平方米和37.61万平方米，量比扩大为2.09。近16个月以来，关内、关外二手房成交均价变动趋势与综合成交均价保持一致，在2007年7月达到历史高点后（分别为16108元/平方米和9916元/平方米），逐渐平稳下调，至2008年4月，关内、关外二手房成交均价分别为14554元/平方米和8462元/平方米，较最高点分别下跌9.6%和14.7%。从这里也可以看出，至少二手房市场的价格跌幅仍相对有限，并非外界媒体报道的四成乃至更多。具体走势见图5。
图5 近16个月深圳市关内、外二手房单月成交情况

数据来源：世联行数据平台。
（三）从市场周期的角度判断未来走势
房价持续上涨时期，学界、媒体都发布大量分析材料，认为导致房价快速上涨的主要原因有宏观经济增长、刚性需求大量存在、人民币持续升值（及预期）、通货膨胀、人口红利等宏观环境因素，及深圳本地市场的供求失衡、投资/投机需求增长等深圳市本地市场因素。在这些因素没有明显改变的情况下，2007年11月房价开始明显下跌。实践证明，这些原因都是事后解释，我们从市场周期的角度来认识市场波动可能更有意义。
市场作为多种因素的集中反映，长期看体现出明显的周期性规律。结合美国、日本、香港及全国的房地产周期波动，可以对深圳房地产市场发展周期有一个直观认识。
由于各国的经济发展程度、地域环境、社会结构、生活习惯等情况不同，房地产波动周期和频率也不尽相同。美国的房地产波动周期一般为18-20年，10年左右为上升期，10年左右为下滑期；日本为10-12年，5-6年上升期，5-6年下滑期。香港房地产业周期波动一般在6-10年，每个循环周期大致呈现出前5-6年上升、后2-3年下降的波动规律。从香港历年房价走势情况看（见图6），香港房地产价格在1997年前后经历了一次大幅波动，在1989-1997年的8年间，香港房地产价格持续上涨，至1997年达到高峰，此后持续下跌，至2004年方止跌回稳。若单纯从房价走势波动来看，香港最近的一次周期长达14年，其中房价上升期为8年，下跌期为6年，时间跨度均超出以往周期。

图6 香港历年房价走势图

数据来源：香港政府差饷物业估价署出版的年度《香港物业检讨报告》。
我国房地产业的周期波动可划分为四个时期：1979年-1985年为复苏期，1986年-1990年为发展期，1991年-1998年是增长和宏观调控期，1999年至今为高速增长期。改革开放初期，房地产市场刚刚起步，到1985年才有快速发展，但1986年又很快回落，这期间增长期为６年，下滑期为１年；此后房地产市场相对成熟，迎来了真正意义上的快速发展，并很快达到高峰，1989年下半年开始全面下滑，1990年到谷底，这期间增长期为3年，下滑期为2年半；在增长和宏观调控期，中国房地产迎来了第一次繁荣，1991年开始提升，1992年、1993年极度膨胀，1994年开始回落，1997年触底，这期间增长期为3年，下滑期为5年；1999年后房地产迎来了黄金时期，至2007年连续9年高速增长，明显长于以往的增长期。综合来看我国房地产市场发展较晚，受宏观调控的影响较大，更具有政策性周期而不是市场性周期的特点。
自1984年开始，深圳房地产大约经历了3个发展期和2个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996至1997年因亚洲金融风暴的影响，深圳因“圈地运动”和“炒地热”出现了商品房价格偏高、空置率上升，走入了一个低落期，导致房地产市场迅速下滑；从1998年开始，深圳房地产进入了一个新的发展期，到目前已有10个年头，较前两个周期约五年的发展期相比已翻了一倍，在近10年的发展期中1998年至2004年为平稳发展期，而2005年至今为高速发展期
深圳的前两个房地产周期具有以下特征：第一是深圳房地产周期的频率，大约是5年发展，2年低落，也就是说约7年为一个周期；第二是由于深圳房地产市场需求持续旺盛的特点，深圳房地产周期的衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长。
从上述分析可见，深圳的房地产和全国的房地产市场一样，仍不成熟，并和国家政策走向密切相关。从美国、日本及香港房地产市场的发展历程看，上升繁荣期均未超过10年，而目前深圳的房地产市场自98年以来已经繁荣上升了10个年头。结合2007年深圳市房地产市场批准预售和实际销售面积的明显下降，近两年深圳房价涨幅远远偏离GDP和居民收入的涨幅以及近期市场成交价明显下跌的情况来看初步可得出深圳房地产市场目前已结束长达10年的繁荣上升期、步入下降调整期的结论。
二、房地产税制体系现状
（一）税种设置
当前深圳市房地产行业涉及到的税种有营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税（2007年11月1日开征）等10个税种。从房地产运行的不同阶段来看，各环节需缴纳以下各个税种：
1．土地取得环节：主要缴纳契税和印花税，除税款外，房地产企业还要承担相应的土地出让金等。
2．房产建设环节：主要缴纳营业税、印花税、城市建设维护税、教育费附加、个人所得税、企业所得税。
3．房地产转移环节：主要缴纳营业税、契税、印花税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税（针对个人转让房产）。
4．房地产使用环节：主要缴纳房产税、土地使用税、个人所得税、营业税、城市建设维护税、教育费附加（后四个税种针对个人出租房产）。
（二）征管方式
目前税务部门主要征管方式有两种：税务机关自行征收和委托代征。
1．自行征收。主要针对房地产二级市场涉及的房地产开发企业，税务机关对其实施划片管理与分类管理相结合的管理模式，对其预收销售收入按核定利润率预征企业所得税，以及按核定预征率预征土地增值税，并实施以票控税措施，尽力保证房地产企业的税收管理到位。
2．委托代征。在房地产三级市场和私房出租、装修的税源比较分散，税务机关对这一部分税收实行委托代征，具体包括：房地产三级市场转让的营业税、城市建设维护税、印花税、个人所得税和土地增值税委托房地产交易中心（产权交易中心）征收；私房出租的各税委托房屋出租管理办公室征收；契税原来由财政局征收，现委托国土局征收。
（三）税制特点分析
从上可见，在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，税收政策与房地产市场形成互动，与国家宏观调控有所出入。
1．造成土地闲置、浪费。土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时课征，变相鼓励了囤地行为，不利于土地资源的充分利用。
2．对房价起到助涨助跌作用。房地产税收集中在流通交易环节，增加房产交易成本。由于流转税具有可转嫁性，在市场景气时直接推高商品住宅价格，制约居民消费需求并造成房产空置，成为经济金融安全的一大隐患。在市场低迷、税负难以转嫁时，又进一步加剧交易萎缩。
3．保有阶段税种缺失导致财政利益流失。政府对房地产的自然增值有一定贡献（如公共基础设施的优化提升房产价值），但不能参与增值的分配，任其流向房地产的实际保有者。这本质上是政府通过集中社会资源向保有房地产者输送利益，直接扩大贫富差异，不利于社会公平。
4．增大税收波动。房价上涨时期，在土地取得、房产建设、房产转移三个环节的税收显著上涨，根据税务部门估算，房价上升10%能带动房地产行业税收增长20%左右；反之亦反
三、2008年深圳市房地产税收情况预测与政策建议
由于房地产税制中流通环节税负重、保有环节税负轻，房价下跌直接使流通环节税收基数变小，减少税收收入。从两大主要税种房地产企业所得税和销售不动产营业税来看，2008年上半年深圳市销售不动产营业税同比下降16.79%，已经迅速反映出房价下降、成交萎缩的市场形势，预计下半年难以改观；房地产企业所得税增长7.12%，由于2008年深圳市适用新的企业所得税率18%，比2007年提高3个百分点，房地产企业为适用较低的企业所得税率，纷纷在汇算清缴期（5月30日）结束前足额预缴企业所得税，并将成本费用推迟到2008年列支，成为上半年房地产企业所得税增收的重要因素，预计下半年将明显下降。
考虑到房地产行业关联行业多、涉及面广，并且关乎民生，直接影响社会和谐安定，当前加强房地产管理正当其时：一是近两年财政收入出现超收，财政状况较为宽松，房地产业税收增速下降对财政收入影响不明显；二是市场回归理性，改革措施更易被公众理解和接受。
（一）税收重心从流通环节向保有环节转移
以美国为例，房地产税（又称不动产税）属财产税类，针对土地、房产和房地合一的不动产课税，税基是房地产评估值的一定比例（各州规定不一，20%-100%不等）。房地产税始于上世纪70年代末，当时为遏制房价过快增长，加利福尼亚州率先开征。至今全美50个州都已开征，税率一般在1%-3%之间该税种为地方税种，除马里兰州将征税权上收之外，其它49个州都归地方政府征收，成为地方政府调控土地利用、房地产消费和投资的重要工具。深圳市可利用特区立法权，争取进行房地产税试点，实行差异税率，特别对两套以上房产和闲置一年以上土地从高征收，可有效盘活闲置房地产资源，同时增加财政收入。
同时，可考虑取消现有房产税、土地使用税、土地增值税等税种，适当降低房地产流通环节的营业税、契税等税率，降低房地产市场交易成本，促进市场交投。特别在当前市场步入调整的情况下，降低流通环节税负对维持市场稳定有明显益处。
（二）增加房地产税收鼓励措施
住房问题是社会安全稳定的重要基础，税收政策是传递政府政策信号、促进解决低收入人群住房难问题的有效手段之一。一是要鼓励房地产商建设廉价住房。对达到一定标准的廉价住房项目的相关税费可按一定比例实行财政返还。二是对低收入者购买房产产生的税费按比例减免或者返还，以缓解低收入者住房难的问题。如美国利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时可减免抵押贷款的利息支出；低收入者购房和租房支出可抵扣个人所得税。
（三）加强税收征管，规范市场秩序
在房地产二、三级市场上税收管理还有一定的提升空间。根据深圳市地税局纳税评估中的偷税倾向测试结果，在房地产业接受税务检查次数较高的情况下，其正常率、查补率等各项偷税指标均低于全市平均水平，侧面证明房地产业的纳税遵从度不高。同时房地产三级市场上的“阴阳合同”等问题带来的税收流失不可小视。“阴阳合同”就是买卖双方交易时协商好签订两份合同，一份是真实的成交价格即市场现价，一份是偏低的虚假价格，比如房产原值。这样“原价转让”就避开了以利润、增值额为课税对象的个人所得税（净所得的20%）和土地增值税（增值额的30%-60%）。因此，税务机关与国土、建设、银行等部门加强信息共享，采取更多手段获取税源信息，打击税收违法行为，可促进税负公平，规范房地产市场秩序。
（四）发挥金融、税收政策的协同作用
利率、信贷等金融政策和税收政策一样是房地产管理的重要手段。由于房价过快上涨，国家在房产流通环节陆续采取了征收营业税强征个税、征收土地增值税等税收调控措施。这三项税收政策能增加住房的转让成本35%-70%，意图通过增加流通环节的税负来降低住房转让的利润，打击投资炒房行为；但由于“阴阳合同”的存在、卖方成功转嫁税负等因素，政策效果不明显。2007年9月出台了金融调控政策，一是以家庭为单位购买第二套房的首付比例提高至40%，贷款利率提高至基准利率的1.1倍；二是停止房贷的转按揭、再按揭贷款。在金融、税收政策的共同作用下，房地产市场泡沫得到抑制，2007年11月房地产市场开始理性回归。今后，在住房贷款人的贷款信息、二手房的交易信息方面，金融部门和税务部门还有较多的合作空间。

作者单位：中国人民银行深圳市中心支行
责任编辑：李强