同策当前房地产行业发展环境趋势研究及知名房企策略分析.pptx

1,当前房地产行业发展之国内外宏观形势分析,未来房地产行业短期、长期发展趋势预判,知名房企经营策略分析,2,当前房地产行业发展之国内外宏观形势分析,房地产行业发展之国际环境分析,房地产行业发展之国内环境分析,3,想要对目前的宏观形势有个清晰的了解，,欧债危机,是绕不过的坎。欧债危机源,于,09,年开始的希腊债务危机。但由于没有引起广泛的重视，救援不及时，到了,今年的四月份，已经演化为整个欧盟的债务危机，不少欧洲国家的债务比重都,远远超过了国际,60%,的警戒线,，,赤字率也远超过国际上通行的马约标准,3,的安,全线，其中以希腊、意大利、葡萄牙、西班牙和爱尔兰的情况最为严重。,4,2009,年,12,月全球三大评级公司下调希腊主权评级，希腊的债务危机随即愈演愈烈，但金融界认为希腊经济体系小，发生债务危机影响不会扩大。,2009,年,10,月希腊政府更正了,2009,年前一任政府原先预期赤字,6%,（,GDP,）的水平，到,12.7%,，并且预计,2010,年的财政赤字将达到,13.7%,。,2009,年,12,月,8,日惠誉将希腊信贷评级由,A-,下调至,BBB+,，前景展望为负面。,2009,年,12,月,15,日希腊发售,20,亿欧元国债。,2009,年,12,月,16,日标准普尔将希腊的长期主权信用评级由“,A,”下调为“,BBB,”。,2009,年,12,月,22,日穆迪09,年,12,月,22,日宣布将希腊主权评级从,A1,下调到,A2,，评级展望为负面。,开端,发展,欧洲其他国家也开始陷入危机，包括比利时这些外界认为较稳健的国家，及欧元区内经济实力较强的西班牙，都预报未来三年预算赤字居高不下，希腊已非危机主角，整个欧盟都受到债务危机困扰。,2010,年,1,月,11,日穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字将调降该国债信评级。,2010,年,2,月,4,日西班牙财政部指出，西班牙,2010,年整体公共预算赤字恐将占,GDP,的,9.8%,。,2010,年,2,月,5,日债务危机引发市场惶恐，西班牙股市当天急跌,6%,，创下,15,个月以来最大跌幅。,欧债危机的演化,5,2010年2月4日德国预计2010年预算赤字占GDP的5.5%。,2010年2月9日欧元空头头寸已增至80亿美元创历史最高纪录。,2010年2月10日巴克莱资本表示，美国银行业在希腊、爱尔兰、葡萄牙及西班牙的风险敞口达1760亿美元。,蔓延,升级,希腊的债务危机引起欧元的贬值以及股市的暴跌，从而导致欧元区其他国家融资成本的增加。整个欧元区正面对成立十一年以来最严峻的考验。,4,月,23,日希腊正式向欧盟及,IMF,提出援助请求。但是欧洲各国在援助希腊问题迟迟达不成一致意见，,4,月,27,日标普将希腊主权评级降至“垃圾级”，危机进一步升级。,2010,年,3,月,3,日希腊公布48,亿欧元紧缩方案；,2010,年,4,月,23,日希腊正式向欧盟及,IMF,提出援助请求。,2010,年,4,月,26,日德国表示除非希腊出台更为严格的财政紧缩政策，否则不会“过早”援手。,2010,年,5,月,4,日欧债危机升级欧美股市全线大跌。,2010,年,5,月,6,日欧债危机引发恐慌，道指盘中暴跌近千点。,2010,年,5,月,10,日欧盟和,IMF,斥资,7500,亿欧元救助欧元区成员国。,2010,年,5,月,22,日标普下调希腊、葡萄牙、西班牙的信用评级，前景展望为负面。,欧债危机的演化,6,欧债危机爆发原因解析,二战后西欧各国民选政府所奉行高社会福利政策,希腊的经济占欧盟经济体才,4%,，在危机刚刚爆发时，其要面对的救助金额就,1000,亿美金，对欧盟和全球经济体来讲，都是较为小的一个概念，但最初,1000,亿美金可以解决的事情由于上升到了政治层面，而未能及时解决，最终波及到其他欧元区国家，最终演化成了欧元区债务危机，救市资金也达到,10000,亿美金。,2008,年爆发的美国次贷危机后的救市计划，加大了各国的财政支出，使得各国的债务指标恶化,希腊和意大利勉强入盟，入盟后并没有改变原来不合理的经济结构也是造成今日欧元区主权债务危机的原因之一。,对希腊经济造成严重冲击，其经济的两大支柱产业，旅游（,15%GDP,）和船运（,4.5%GDP,）在,2009,年收入下降,15%,，使得其债务问题愈加严峻。,希腊作为导火索,7,不少欧洲国家的债务比重都远远超过了国际,60%,的警戒线，赤字率也远超过国际上通行的马约标准,3,的安全线。,欧元区各国公共债务占,2010,年,GDP,比例,欧元区各国,2010,财政赤字占,GDP,比例,欧债危机爆发原因解析,8,欧元危机,国家之债,VS,次贷危机,个人之债,07,年起始于美国的次贷危机，就是源于与低息环境下的家庭借债，无力偿还，引发了世界范围内的经济危机。,目前政府的一轮经济刺激计划，是将债务转移到了政府的身上，其实就世界范围来看，除了中国，各国政府债台高筑，而欧元区某些国家只是将这一问题较早的暴露出来而已。次贷危机时各国,GDP,同比增幅,9,欧元区经济复苏受制,欧元区,6,月份私人部门活动放缓，采购经理人指数下降。,PMI,指数自,5,月份出现了,09,年以来的首次下调后，,6,月份指数继续下降，为,55.6,，较,5,月份下降了,0.2,个百分点。欧元区经济总量占全世界经济总量的比重,30%,。,目前欧元区失业率仍凸显出逐渐恶化的态势，已连续两月维持在,10%,的自,98,年以来的最高位。而各国为应对欧债危机所实行的紧缩财政计划，预计会使就业情况进一步恶化。,紧缩财政所的带来的重大影响，经济的增长下滑,欧元区采购经理人指数,欧元区失业率,10,欧债危机已然波及到其他经济体,以美国为例,以世界第一大经济体美国为例，欧元,7.9,日对美圆汇率为,1.2639,，目前虽然止跌反弹，但仍处低位。,美国的经济也在脆弱的复苏中，就业率才刚刚开始改善。刚刚有新的就业机会出来，美圆的大幅升值会使得本国的企业的竞争力下降。,欧元兑美元汇率走势,11,美国,6,月的失业率为,9.5,，近期虽有小幅回落，但仍处于高位。,美国采购人经理指数六月加速呈现上一个月的回落趋势，为,56.2,，较五月下降了,3.5,个百分点，显示出商业活动的扩张速度减慢。,美国,PMI,美国失业率,美国失业率和采购经理人指数,美国复苏趋势减缓,12,事实上，不仅是美国，其他国家也将受到影响，并显现出了对这一变化可能引起的经济增速回落的担忧。,在货币政策层面仍然保持维松的基调,韩国央行,5,月,12,日宣布，决定维持利率在,2%,的记录低点不变,印尼削减了计划发行的国债规模，减缓对市场流动性的收缩动作,日本央行,5,月,10,日宣布，向市场注入,216,亿美元资金，以应对希腊债务危机对日本金融系统的影响。,各国退出宽松政策步伐减缓,13,目前世界局势的不稳定性增加，我们是否对未来经济的发展过分的乐观，是否还应专注于防经济过热，防通涨，而忽视了未来经济可能出现的下行风险。,事实上，中国也面临着欧债危机所带来的经济下滑风险,房地产行业发展之国内宏观环境分析,14,出口受到威胁,欧元区出口占中国出口的比例,目前我国对欧盟出口总额约占到总出口额的,20%,，出口到美国的比重约,17%,，出口到日本的比重约,8%,。,欧元,6,月对人民币汇率达到,8.1,，目前仍处于历史低位，欧元对人民币的大幅波动，使得占据我国出口较大比重的对欧出口部分受到较大影响，危机对我国出口的影响会在三季度凸显出来，对欧盟出口增速可能降低到,6%,，,7%,的水平。,欧元对人民币的汇率情况,15,在刚刚才有复苏迹象的出口未来的前景不明确的基础上，中国的经济依靠什么来支持？,Text in here,出口,投资,消费,16,投资增速进一步下行,新开工项目持续回落，拉动投资下行,城镇固定资产投资增速,6,月份累计增速延续了,5,月份的下降态势为,25.9%,较上月下降,0.2,个百分点。,新开工项目投资呈现大幅下降的趋势，为,26.5%,，接近,08,年初的水平。,城镇固定资产投资增速,新开工项目投资增速,17,新开工和投资的同比增速将出现下滑，尤其房地产开发投资的同比增速下滑明显。主要由于四月中旬出台的一系列房地产政策效应的显现，开发商的开发投资意愿将逐步下降。,投资和新开工环比出现下降，房地产开发景气指数十个月来首次出现回落,房地产投资,自,09,年,6,月以来，房地产开发景气指数一直呈现上升势头。,6,月份，全国房地产开发景气指数为,105.06,，比,5,月份回落,0.01,点，表明新政对房产商开发策略的影响已经显现。从分类指数看，本年资金来源指数和房屋施工面积指数分别出现了回落。,房地产开发景气指数,新开工面积增速,房地产开发投资额增速,18,消费增速已出现疲态，城镇居民人均可支配增速实际在下降,社会品零售总额及增速情况,我国城镇居民人均可支配收入实际增速,今年二季度社会消费品零售总额名义增速创新高，但实际增速已出现疲弱姿态，,城镇居民可支配收入实际累计同比也出现下挫的趋势，对于消费而言，如果未来增长动力仍然来自于政策，而非依赖于居民可支配收入的增长，则其持续性是值得怀疑的,消费增速已显疲态,19,无实际可支配收入增长支撑，消费增速减缓,新开工项目投资持续回落，投资被拉动下行,受欧债危机波及，出口前景堪忧,6,月份中国制造业采购经理人指数,(PMI),从上一月的,53.9,下降至,52.1,。,20,中国政府也表现出对经济复苏趋势的担忧，出台了一系列意图拉动投资的政策。,保障性住房建设：,5,月,19,日住建部与各省区签约：要在今年共建设各类保障性住房,300,万套和棚户区改造住房,280,万套，改造农村危房,120,万户。同时要求要在今年,7,月底前全面开工建设保障性住房项目。,民间投资新,36,条：,5,月,7,日国务院办公厅下发,关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见,。意见要求各地鼓励和引导民间资本进入法律法规未明确禁止准入的行业和领域，鼓励民间资本参与交通运输、水利工程、电力、石油天然气、电信及土地整治和矿产资源勘探开发等领域建设，同时允许民间资本兴办金融机构。意见同时鼓励和引导民间资本进入社会事业领域，如参与发展医疗事业等。,21,推动保障性住房投资建设,遏制投机、投资泡沫，抑制高房价,拉动投资及房地产各相关产业，保障经济增长,可有效解决当前的困境,22,根据,2008,年,11,月，住房和城乡建设部提出“今后三年内要新增加,200,万套廉租房、,400,万套经济适用房，并完成,100,多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到,9000,亿元，平均每年,3000,亿元。其中，对廉租房投资,2150,亿；棚户区改造投资,1015,亿元；经济适用房投资,6000亿元，综合约,9000,亿元”。,保障性住房建设完成状况欠佳,09-11,三年总投资,9000,亿元，平均每年,3000,亿元,09,年保障性住房开发完成投资额仅为,1318,亿元,但是，,09,年保障性住房建设的执行情况并不理想，完成率为不到,50%,。,其中经济适用房开发完成投资额为,1139,亿元，占房地产开发投资额的,3.1%,与,08,年持平，为历年最低。,23,保障性住房建设实际拉动投资有限,由于保障性住房建设投资占房屋总投资额比例过小，其拉动力有限，此外，商品房如果调控时间过长，其造成的投资减速不是保障性住房投资可以弥补的。,2010,年,580,万户保障性住房开发目标计算预计新增投资额约,2100,亿元，,50%,的实际完成额计算，保障性住房的新增投资完成额约,1000,亿左右，使房地产新增投资增速增加约,2.7,个百分点。从,2008,年的逆周期观察对投资增速的影响看，,2008,年与,2009,年的房地产投资增速分别下降了,7,个百分点，因此保障性住房的新增投资不能完全覆盖对房地产调控带来的整体投资减速,房地产开发完成投资额增速,经适房开发投资额站房地产开发投资额比重,24,建保障性住房,不差钱,缺的是积极性,保障房不赚钱，开发商没兴趣,保障性住房利润少，审批程序较商品住宅复杂,上海,2009,年下半年拍卖的长风,6B/4C,地块，就由于其中的,5%,的保障性住房计划使得众多的开发商望而却步，最后不得已更改在此地块内配建保障性住房的计划,拉动,GDP,太少，地方政府不上心,根据某开发商公布的开发清单显示，高高在上的房价中，土地出让金、各种配套费等政府所得超过三分之一。形成了房价高、地价高、政府收入也高的怪圈,1,、明确责任主体，将保障性住房建设成效与地方政府政绩相关联,2,、适当解决地方政府财政收入问题（如利用征收房产税等措施来弥补土地收入的减少）,3,、国有房地产企业作为开发保障性住房的排头兵，同时对市场产生引导作用,解决方案,长期有利、短期效果不大,25,新三十六条的颁布,新,36,条是希望可以带动民间投资，成为未来拉动经济的引擎，但我们认为这一政策短期内的作用不明显，我们知道老的,36,条其实也是鼓励民营资本投资，但在实际操作过程中就碰到了种种困难，所以目前此政策仍是处于观望期，对投资拉动作用较小。,民间资本在市场竞争中 遭遇的“玻璃门”和“弹簧门”,“玻璃门”,“弹簧门”,是指在部分行业中由于各方面配套改革跟不上，民营企业虽然进入，但最终不得不在竞争中被淘汰出来，比如说石油行业，再比如航空。,是指一些行业和领域在准入政策上虽无公开的限制，但实际进入条件限制颇多，看着是敞开的，实际却进不去。,航空,能源,医疗,26,我们认为，近期多个逆向调控政策的出台，,保障性住房建设的推出，期望弥补由于房价的打压而造成的投资增速的下降。,新,36,条的颁布，鼓励投资拉动民间投资,雷声大，雨点小，对经济的实质性拉动作用较小。,27,政策走向预判,从政策面上，政策的目的一般以熨平周期为目的，即平抑经济波峰和波谷，从历史经验看，工业增加值同比在,10%,附近或以下时，为政策力图保底的区域，而增速一旦超过,16%,，便进入了红线高压区。,工业增加值增速图,红线高压区,政策保底区,92-95,年的调控,04-07,年的调控,09,年下半年开始的调控,基于先行指数的预测,28,刚出炉的,6,月数据显示，月工业增加值同比增长,13.7,，增速比月降低,2.8,个百分点，显示工业生产的增速放缓可能大于预期。工业增加值快速下降必然引起的经济增速的快速下降。,考虑到本月工业增加值的大幅下降受基数效应的影响，我们认为三季度政策出现放松的可能性不大，估计要到四季度工业增加值增速稳定走出政策高压区时，政策或将有松动。,29,判断三：国家在第三季度进行第二轮调控的可能性不大，很大程度上是对国十条的进一步深化，包括各方面细则的出台以及执行力度的加大。政府偏好在第三季度看到实质性的政策调控效果，以为之后可能的变动留有空间。,由于欧债造成的影响，经济复苏势头减缓，而政府一系列意图拉动投资，带动经济增长的措施之效果仍值得质疑。在没有实质性措施拉动经济的情况下，基于对宏观经济形势的分析，作出以下判断：,判断一：经济增速回落加快,预计在第四季度经济增速走出政策高压区,判断二：由于经济走出政策高压区，预计在今年第四季度政策会有所放宽。房地产行业恢复的时点较我们之前的判断有所提前，大约为第四季度，并且本次房价下调幅度有所收窄。,30,未来地产行业发展趋势预判,房地产行业短期趋势研判,房地产行业长期趋势研判,31,短期趋势研判,基于移动均线理论的预测,32,移动均线相关指标和假设,短线指标,-,八周移动均线,长线指标,-,三十二周移动均线,技术分析前提假设,包括本周在内的前八周成交量的算术平均数为本周的八周移动均线值,包括本周在内的前三十二周成交量的算术平均数为本周的三十二周移动均线值,在移动均线分析中，假设成交量信息已经包含了成交均价、宏观经济、政策等各类因素的影响。,33,10/4/3 9.98,09/7/5 49.54,下跌幅度,80%39.56,假设出现,04,、,07,年的调整情况，长期均线也出现下滑，则根据趋势模拟，目前上海房地产行业将进入一轮较长时期的调整，调整幅度为周成交量下降,40,万平米左右，成交量谷底大约会出现在,2010,年,4,月份，之后成交量逐步回升，至,6,月中旬短期均线将再次突破长期均线，进入新一轮持续上升周期。,38,周,悲观趋势模拟,-,长期均线出现下滑,二零零九年 八月预测结果,上海零九年预测,34,上海目前市场状况,根据近期的市场情况成交量在,3,月底达到谷底，模型预测效果良好。,悲观趋势实现原因：一是欧元区经济复苏趋势减缓，全球经济形势不确定因素增加；二是在复苏趋势尚不稳定时的调控政策及普遍的政策紧缩预期。,10/3/21 9.92,09/7/5 49.54,下跌幅度,80%39.56,36,周,35,上海当前预测,由于宏观调控得当，未出现二次探底的情况，按照,04,年的调整情况进行预测,成交量八周移动均线下调后，不会低于,3,月份的成交量底部，市场将于今年三季度末反弹回升。,06/2/19 14.62,05/8/7 11.3,29,周,震荡幅度,8.72,10/09/12 10.17,10/3/21 9.92,25,周,震荡幅度,10.17,36,上海房地产行业走势路线图,10/07,成交量持续在低位调整，受成交量下调的影响，价格会受到一定的抑制,10/09,成交量回调结束，触底反弹。,各国政府的调控能力以及经济周期的持续性，二次探底的可能性不大,由于欧债危机的影响，外部经济环境的不确定性,37,明年市场的走势会基本符合我们之前的悲观预期。,成交量将继续回调至,2010,年,6,月份。届时，月均成交量将较最高点下降,110.55,万方，下降幅度为,60%,。,10/06 72.65,09/07 183.2,下跌幅度,60.3%,110.55,12,月,北京零九年预测,二零零九年八月,/,十二月预测结果,悲观趋势模拟,-,长期均线出现下滑,38,北京当前预测,对于北京，我们延续对其市场的悲观判断，由于北京目前的成交量仍未回调到,08,年的水平，预计未来几个月内仍有回调空间，可能这也是北京细则较为严格的原因之一。,成交量将继续回调至,2010,年,8,月份。届时，月均成交量将较最高点下降,115.22,万方，下降幅度为,62.85%,。,10/08 67.98,09/07 183.2,下跌幅度,62.8%,115.22,14,月,39,北京房地产行业走势路线图,10/07,成交量持续下调，受成交量下调的影响，价格会受到一定的抑制,10/08,成交量回调结束，触底反弹。,由于欧债危机的影响，外部经济环境的不确定性,北京细则的严厉性,40,假设出现,07,年的调整情况，长期均线大幅下滑，调整时间较长，调整幅度较大,。,则根据趋势模拟，深圳房地产市场的调整将持续到明年,8,月份，下跌幅度为约为,81.5%,。,16,月,09/05 77.73,10/08 14.4,下跌幅度,81.5%,63.33,深圳零九年预测,悲观趋势模拟,-,长期均线出现下滑,二零零九年八月,/,十二月预测结果,41,深圳当前预测,对于深圳，我们延续对其市场的悲观判断。,则根据趋势模拟，深圳房地产市场的调整将持续到,10,年,8,月份，下跌幅度为约为,80%,。,16,月,09/05 77.73,10/08 15.21,下跌幅度,80.4%,62.52,42,深圳房地产行业走势路线图,10/07,成交量持续下调，受成交量下调的影响，价格会受到一定的抑制,10/08,成交量回调结束，触底反弹。,由于欧债危机的影响，外部经济环境的不确定性,43,06/11 19.98,07/01 46.36,07/10 65.57,07/07 39.32,在,06,年和,07,年两次短期均线向上突破长期均线后，周期分别为,3,和,4,个月，上涨幅度都略高于,26,万方。本次上涨在,09,年,4,月份突破长期均线后，上涨幅度已达到,43.5,万方，上涨周期也已经达到,4,个月，因此无论是从历史上涨幅度还是周期来看，目前大连市场的成交量都已存在较大的调整压力。,成交量移动均线上升趋势分析,3,月,4月,上涨幅度,26.38,上涨幅度,26.25,上涨幅度,43.45,09/04 37.67,09/07 81.12,4,月,09-09,大连零九年预测,44,05/11 42.44,06/04 20.40,08/04 38.35,07/02 46.36,成交量移动均线下降趋势分析,6,月,6,月,下跌幅度,22.04,下跌幅度,27.22,在,05,、,07,、,08,年三次较大幅度的调整中，,05,年和,08,年调整中，由于长期均线处于下降趋势，调整周期都为,6,个月，调整幅度分别为,22,万方和,27,万方，,07,年的调整期由于长期均线处于上升趋势，因此调整幅度较小，调整周期也较短。07/11 65.57,07/04 33.96,下跌幅度,12.4,3,月,09-09,大连零九年预测,45,10/02 46.15,09/07 81.12,假设出现,05,、,08,年的调整情况，长期均线也出现下滑，则根据趋势模拟，目前大连房地产行业将进入一轮较长时期的调整，由于本轮上升周期上涨幅度较大，故调整幅度也将高于历史水平，为月成交量下降,34.97,万平米，成交量谷底大约会出现在,2010,年,2,月份，之后进行一段时间的调整。,7,月,下跌幅度,34.97,大连零九年预测,二零零九年八月预测结果,悲观趋势模拟,-,长期均线出现下滑,46,09/10 59.42,09/07 8112,乐观趋势模拟,-,长期均线保持平稳,假设长期均线基本保持平稳，则在,10,月份可望触底，下降幅度大约为,21.7,万方，但由于会向下突破长期均线，因此继续处于窄幅调整，在,2010,年,4,月份突破长期均线，进入新一轮上升通道。,下跌幅度,21.7,4,月,大连零九年预测,二零零九年八月预测结果,47,10/03 50.15,09/07 81.12,大连市场本次的调整始于去年第三季度，到今年三月到达阶段性谷底，与我们之前的悲观趋势预测的结果相差一个月，预测效果良好。悲观趋势实现原因：一是欧元区经济复苏趋势减缓，全球经济形势不确定因素增加；二是在复苏趋势尚不稳定时的调控政策及普遍的政策紧缩预期。,但我们同时看到，由于新政和季节性因素的双重影响，此次调整的幅度要较我们之前预计的大。,下跌幅度,30.97,8,个月,大连零九年预测,48,06/03 19.73,06/10 16.99,11/02 51.79,08/04 46.36,10,月,12,月,延续我们的悲观判断，今年下半年大连仍会出现持续震荡的行情,按照,05,年和,08,年调整，长期均线处于下降趋势，震荡周期约在,10-12,个月左右，预计大连市场要调整到明年二月份。,相比上海、北京、深圳等一线城市，大连市场在此次调控中所受的影响较轻，一方面是由于大连并非政策重点打击的市场，其对新政的反映较为滞后，另一方面也是由于出开发商目前加强了在市场较为成熟的二线城市的布局。,10/03 50.15,09/03 33.96,12,月,09-09,大连市场当前预测,趋势模拟,-,震荡期走势图,49,长期趋势研判,50,长期趋势向好，发展更具平稳性和可持续性,日本历年汇率及地价走势,斯密森协议,广场协议,长期来看，我国仍处于城镇化水平加速阶段，大量人口进入城市，将增加房地产市场的需求。另外由于目前我国将进入人民币升值周期，本币升值往往会推高资产价格，而资产价格的持续上涨所带来的诱人收益又会带来本币持续升值的压力，日本在,20,世纪,70,至,90,年代伴随着日元升值的房价持续快速上涨便可证明这一规律,在以上两点因素作用下，我们预计房地产经过本轮的调整，又将重新步入上升通道。并且由于此次调整，市场参与者将变得相对比较理性，新的一轮房地产行业上升发展将更具平稳性和可持续性,51,从长期发展趋势来看，行业重心将由一线城市向二三线城市转移,行业重心将由一线城市向二三线城市转移,04,与,09,年一线与二三线城市商品房销售面积变化对比,销售面积占比,销售面积（万方）,一线城市,二三线城市,一线城市,二三线城市,2004,18.40%,31.50%,7035,12043,2009,8.40%,32.30%,7872,30269,销售额占比,销售额（亿元）,一线城市,二三线城市,一线城市,二三线城市,2004,37.00%,31.10%,3839,3227,2009,22.70%,35.00%,9987,15398,04,与,09,年一线与二三线城市商品房销售额变化对比,52,04,与,09,年一线及二三线城市商品房销售额变化对比,04,与,09,年一线及二三线城市商品房销售面积变化对比,04,与,09,年一线及二三线城市商品房销售对比,我司对,4,个一线城市（上海、北京、深圳、广州）和,50,个二三线城市的发展现状进行了比较分析，通过对近几年商品房市场研究发现，一线城市的比重逐渐下降，销售面积占比由,04,年的,18.4%,下降至,09,年的,8.4%,，销售额占比由,04,年的,37.0%,下降至,09,年的22.7%,；而二三线城市的比重则日益上升，销售面积占比由,04,年的,31.5%,小幅上升至,09,年的,32.3%,，销售额占比由,04,年的,31.1%,上升至,09,年的,35%,53,1,天津,18,武汉,35,珠海,2,石家庄,19,长沙,36,金华,3,太原,20,南宁,37,嘉兴,4,呼和浩特,21,海口,38,常州,5,沈阳,22,重庆,39,苏州,6,大连,23,成都,40,东莞,7,哈尔滨,24,贵阳,41,烟台,8,南京,25,昆明,42,扬州,9,杭州,26,西安,43,镇江,10,宁波,27,兰州,44,台州,11,合肥,28,西宁,45,泰州,12,福州,29,银川,46,湖州,13,厦门,30,乌鲁木齐,47,南通,14,南昌,31,无锡,48,中山,15,济南,32,佛山,49,舟山,16,青岛,33,绍兴,50,洛阳,17,郑州,34,温州,50,个二三线城市,50,个二三线城市,54,城市,回归标准差,年均销售面积增速,城市,回归标准差,年均销售面积增速,城市,回归标准差,年均销售面积增速,杭州,161,28.13%,天津,237,4.39%,西宁,15,11.88%,宁波,173,25.01%,石家庄,56,24.38%,成都,593,29.83%,温州,54,13.17%,沈阳,137,9.48%,银川,74,22.21%,嘉兴,108,23.27%,大连,36,19.19%,乌鲁木齐,140,27.77%,湖州,60,26.10%,哈尔滨,101,6.56%,佛山,130,13.42%,绍兴,98,23.45%,合肥,73,29.65%,东莞,92,19.04%,金华,46,6.50%,福州,234,7.50%,珠海,84,22.36%,舟山,22,31.33%,厦门,85,15.42%,济南,143,13.96%,台州,75,28.85%,南昌,61,7.70%,青岛,243,12.50%,南京,259,12.73%,郑州,254,24.35%,烟台,172,18.25%,无锡,139,21.11%,长沙,83,24.26太原,98,17.99%,常州,214,33.97%,南宁,54,16.54%,呼和浩特,78,15.43%,苏州,132,32.53%,武汉,240,18.01%,贵阳,67,19.82%,南通,132,23.51%,海口,70,9.83%,昆明,245,23.15%,扬州,87,15.51%,重庆,557,22.51%,中山,217,22.41%,镇江,66,31.81%,西安,215,31.53%,洛阳,123,12.56%,泰州,47,18.86%,兰州,63,15.56%,平均值,138.8,19.70%,03-09,年二三线城市商品房销售面积回归标准差及增速,二、三线城市成交量波动性及涨幅,55,03-09,年一线城市商品房销售面积回归标准差及增速,回归标准差,销售面积增速,上海,458,6.35%,北京,550,1.30%,广州,224,3.35%,深圳,343,-2.95%,平均值,393.7,2.01%,对,03-09,年商品房销售面积数据进行平稳性分析，发现一线城市历年销售面积波动幅度比较大，均值为,393.7,，而二三线城市相对来说较小，均值为,138.8,。,03-09,年二三线城市商品房销售面积增速平均为,19.7%,，远远大于一线城市的,2.01%,一线城市成交量波动性及涨幅,56,二、三线城市成交量波动性及涨幅,03-09,年二三线城市商品房销售均价回归标准差及增速,城市,回归标准差,房价涨幅,城市,回归标准差,房价涨幅,城市,回归标准差,房价涨幅,天津,106,19.54%,武汉,476,17.43%,珠海,651,16.28%,石家庄,27,17.04%,长沙,295,10.51%,金华,125,19.40%,太原,633,10.91%,南宁,278,12.85%,嘉兴,267,17.24%,呼和浩特,663,20.13%,海口,239,13.80%,常州,439,15.62%,沈阳,184,6.29%,重庆,21,13.94%,苏州,508,17.81%,大连,435,15.28%,成都,225,15.66%,东莞,447,12.71%,哈尔滨,512,8.10%,贵阳,161,12.30%,烟台,146,15.12%,南京,479,17.57%,昆明,516,12.59%,扬州,319,14.13%,杭州,252,18.62%,西安,45,10.70%,镇江,78,15.15%,宁波,320,18.62%,兰州,224,12.14%,台州,469,17.47%,合肥,490,14.66%,西宁,251,10.20%,泰州,105,17.62%,福州,389,20.72%,银川,515,9.52%,湖州,227,18.99%,厦门,1425,23.63%,乌鲁木齐,436,7.68%,南通,251,14.77%,南昌,532,12.95%,无锡,351,19.45%,中山,321,10.58%,济南,432,6.57%,佛山,569,16.25%,舟山,261,17.30%,青岛,322,15.97%,绍兴,314,18.02%,洛阳,123,15.03%,郑州,176,13.15%,温州,598,28.23%,平均值,352.6,15.12%,57,一线城市成交均价波动性及涨幅,城市,回归标准差,销售均价增幅,上海,813,18.88%,北京,1289,21.09%,广州,889,16.5%,深圳,2187,18.54%,平均值,1294.5,18.75%,03-09,年一线城市商品房销售均价回归标准差及增幅,对,03-09,年一线和二三线城市商品房销售均价数据进行平稳性分析发现，二三线城市的回归标准差均值为,352.6,，而一线城市均值为,1294.5,，历年价格波动幅度很大，不过从销售均价增幅来看，一线城市年均增幅为,18.75%,，高于二三线城市,15.12%,的水平,58,我们认为未来一线城市对于开发商的意义在于树立,品牌效应,，打造全国化品牌形象，不必追求过多的项目数量和销售额；而二三线城市之于开发商有更大的成长和利润空间，可以使得资金快速回笼以及创造,利润增长点,，应是今后房地产业发展的重点区域,，,事实上，例如万科、绿城、恒大等知名房企早已开始二三线城市的战略布局,一线及二三线城市对于开发商的战略意义,59,知名房企战略布局转移,知名房企,万科,万科二三线城市销售面积占公司总销售面积比值从,07,年的,61.88%,上升为,09,年的,71.06%,，主营业务区域明显从一线城市转移至二三线城市转变的倾向。,60,一线城市,2009,2008,2007,深圳,(%),10.77,14.37,23.42,上海,(%),9.37,12.65,16.98,广州,(%),8.98,9.81,7.73,北京,(%),4.95,8.09,4.85,营业收入占比汇总（,%,）,34.07,44.92,52.98,二三线城市,天津,(%),10.05,8.29,1.98,杭州,(%),9.44,4.57,5.9,成都,(%),7.39,2.32,5.67,佛山,(%),6.05,5.7,3.91,沈阳,(%),5.3,5.21,1.31,苏州,(%),4.26,4.52,4.21,南京,(%),3.71,2.29,0.25,厦门,(%),3.28,0.88,2.24,东莞,(%),2.26,3.72,4.16,无锡,(%),2.16,3.71,2.92,武汉,(%),2.15,4.54,3.2,长沙,(%),1.9,0.87,0.86,大连,(%),1.7,1.18,3.83,青岛,(%),1.64,0.46,1.34,宁波,(%),1.5,2.39,0,长春,(%),1.25,0.66,0.89,镇江,(%),0.61,0.76,0.35,中山,(%),0.46,0.78,0.89,珠海,(%),0.31,1.49,1.73,重庆,(%),0.26,0,0,南昌,(%),0.25,0.74,1.06,鞍山,(%),0,0,0.32,营业收入占比汇总（,%,）,65.93,55.08,47.02,知名房企,万科,从营业收入占比来看，一线城市的占比从,07,年的,52.98%,降到了,09,年的,34.07%,，而二三线城市的占比则从,47.02%,上升到,65.93%,09,年在二三线城市营业收入占比排名前十的城市天津、杭州、成都、佛山、沈阳、苏州、南京、厦门、东莞、无锡其所有占比之和已经达到了公司营业收入总额的半壁江山，为,53.9%,，,07-09,年万科在一线及二三线城市营业收入占比变化,知名房企战略布局转移,61,知名房企,绿城,作为,09,年中国销售额排行第二的绿城集团，其在二三线城市的销售额份额从,07,年的,45.89%,猛增为,09,年的,86.85%,一线城市,2009,一线城市,2008,一线城市,2007,上海,7.57%,上海,9.22%,上海,32.90%,北京,5.58%,北京,2.95%,北京,21.21%,销售额占比汇总,13.15%,销售额占比汇总,12.16%,销售额占比汇总,54.11%,一线城市,2009,一线城市,2008,一线城市,2007,温州,21.65%,杭州,19.95%,杭州,20.98%,杭州,16.53%,寧波、舟山、上虞,42.62%,舟山、上虞,4.78%,济南,4.53%,合肥,10.13%,合肥,8.28%,海宁、绍兴,7.23%,長沙,7.74%,長沙,10.02%,郑州,2.85%,南京,4.58%,新疆,1.83%,其他,34.06%,新疆,2.82%,销售额占比汇总,86.85%,销售额占比汇总,87.84%,销售额占比汇总,45.89%,07-09,年绿城在二三线城市销售面积占比变化,07-09,年绿城在一线及二三线城市销售额占比变化,知名房企战略布局转移,62,知名房企,恒大地产,恒大全国布局示意图,二三线城市,09,年销售额占比（,%,）,09,年销售面积占比（,%,）,重庆,13.7,14.2,长沙,4.7,5.9,武汉,7.4,8.7,潘阳,4.5,5.2,成都,11.7,12.9,西安,8.2,8.3,昆明,4.3,5.5,太原,5.8,5.8,天津,3.1,2.8,南京,4.7,4.7,合肥,3,2.8,洛阳,1.6,2.2,贵阳,1,1.2,包头,2.4,2.1,占比汇总,76.1,82.3,09,年恒大地产的在售项目分布于全国,19,个中心城市，其中二三线城市的销售额占比和销售面积占比分别为,76.1%,和,82.3%,知名房企战略布局