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房地产公司曲线避税

目前仍不清楚与富力地产一样拥有自己的建筑公司的合生创展(0754.HK)是否会采取与富力地产一样的手法避税。由于合生创展属于上市公司，如果在将建筑公司收购成为公司附属公司之前采取向建筑公司转移利润的方式避税，将会对上市公司的整体利润产生较大影响。

　　因此，从上市公司的财务角度考虑，则合生创展也将难以避免收购其老板朱孟依名下的广东韩江建筑安装工程有限公司(下称“广东韩江”)，以合法规避土地增值税。“实际上，这也有利于减少公司的关联交易。”据了解，合生创展与广东韩江的关联交易也居高不下，“容易引起投资者对公司运作的怀疑”。

　　但对于房地产上市公司而言，为规避土地增值税而将利润转移至建筑公司的做法，可能导致公司的商业模式发生转变——原来以房地产销售利润为主转变为以建筑工程利润为主。但黄立冲认为，这种商业模式的转变由于不会影响公司的整体利润，因此不会对公司产生太大影响。“机构投资者一看就明白，而散户从来不关心这个”。

房地产公司的一些避税技巧

        一位北京房地产业的资深人士近日披露了房地产公司的诸多避税技巧。他指出，“超长且参与企业众多的生产环节，已经让房地产业有了较大的避税空间。”由于房地产开发过程中的费用非常不确定，此前在账目上已经有体现的经济行为，也会不断面临洽谈更改。比如门窗的设计和装修，都可能在实际操作中更改而资深会计也可以在做账的时候，将洽商变更的金额，以更适合避税的方式做账。一般而言，这类洽商金额可占到总造价的20%。另外，“房地产业特有的滚动开发模式，利于业者将大量利润转化为再投资。”由于企业所得税按季度征收，每年年底清缴，但房地产的售楼收入，并不是按年度结算，在有规律的征税方式和房地产企业没有规律的营收周期之间，留下了一个避税时间差。一旦销售达到盈亏平衡点的时候，开发商还没有物色到新的投资项目，他就会暂时停止售卖，或者将剩余的楼盘进行出租，使年底结算时的售楼收入不能确认，利润也无从形成。如果有好的项目，地产商则会将手中剩余的物业出手，然后投资到下一个项目。而在作为纳税依据的会计报表上，营业收入就被“偷梁换柱”为新的投资。这位人士指出，建设部原部长杨慎先生在他的文集里也提到了这一怪现状。从1990－1999年，中国房地产投资额从336.2亿上涨到4103.2亿，但地产业给社会的增加值仅占GDP比重的1.86%，和1990年的1.7%的比重相比，可谓蜗行牛步。这个数值比印度低90%，比韩国低4.5倍。其中一个重要的原因在于，“利润大都‘沉淀’为新的固定资产投资。”

企业所得税征收方式有三种，查账、定额和定率

要看你们的规模、税务局给你们的认定等等情况，如果税务局没有另行通知，那么你们属于查账征收形式。

一般纳税人的说法，是针对增值税纳税人而言的，这与企业所得税无关。
关于房地产开发企业纳税及合理避税浅析

一房地产行业简述（作为开头，少许字数即可）

二房地产开发企业涉税分析
1营业税
分为一般方式销售不动产；预收货款方式销售不动产；自营建筑施工业务；对外出租自行开发的商品房业务
2增值税、关税
3土地增值税
4企业所得税
5房产税
6其他个税

三房地产开发企业避税筹划（重点）
1营业税
(1)不动产投资入股不征营业税
（2）用于农业生产免征
。。。
2房产税
参照其征税范围，不在其中的 不征
3土地增值税
。。。

四房地产开发企业纳税避税筹划案例

五总结

参考资料：税收筹划课教授所讲

一、 房地产企业涉及的主要税收：1、营业税；2、营业税附加；3、土地增值税；4、企业所得税；5、其他涉及税种：印花税、土地使用税、代扣的个人所得税等；6、房地产企业整体税负。

二、房地产企业合理避税的几个环节

1、项目开始时的税收筹划：并购过程中的土地成本的列支问题；选择合适的注册地；规划设计时的容积率确定；特殊情况下的会计处理，有利于税负降低。

2、项目经营过程中的税务筹划：合理确定销售价格，加速资金周转；增加开发成本；关联交易的转让定价；折扣的处理；如设计合同、审计合同、律师服务合同等的签订；合理的会计核算；会馆的处理；商业地产租金收入的筹划。

三、关注公司的会计利润

1、会计利润是股票定价的主要依据；

2、股价对公司的影响———主要是再次融资；

3、公司目前会计利润存在的问题。

目前，房地产业在激烈的市场竞争中价格仍居高不下，其原因很多，而土地增值税则是原因之一。开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及到土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在同行中最低、应缴土地增值税最少、所获利润最佳，是房地产开发商应当认真考虑的问题。
　　税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20％的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行税收筹划。
　　例如：某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均售价2000元／平方米，售价总额为1820万元。该房屋支付土地出让金200万元，房地产开发成本900万元，利息支出为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7％、印花税税率为万分之五、教育费附加征收率为3％。
　　当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10％，该公司应纳土地增值税及税后盈利计算如下：
　　1、确定转让房地产的收人为1820万元。
　　2、确定转让房地产的扣除项目金额：
　　（1）取得土地使用权所支付的金额为200万元。
　　（2）房地产开发成本为900万元。
　　（3）房地产开发费用=（200+900）×10％=110（万元）。
　　（4）从事房地产开发加计扣除允许=（200十900）×20％=220（万元）。
　　（5）允许扣除的税费合计=1500x5％×（1+7％+3％）=82.5（万元）。
　　（6）允许扣除项目金额合计
　　=200+900+110+220+82.5=1512.5（万元）。
　　3、增值额=1820-1512.5=307.5（万元）。
　　4、增值率=307.5÷1512.5×100％=20.33％。
　　5、应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=307.5×30％-0=92.25（万元）。
　　6、实际盈利金额=收入-成本-费用-税金=1820-200-900-100-82.5=445.25（万元）。
　　假设该公司将房价适当调低，由每平方米2000元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万元，其他资料不变。则：1、增值额=1800-1512.5=287.5（万元）。
　　2、增值率=287.5÷1512.5×100％=19％<20％。
　　该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20％，按规定免征土地增值税。
　　3、实际盈利金额=1800-200-900-100-82.5=517.5（万元）。
　　比较上述计算结果，第二种情况虽然售价比原来降低了20万元，但实际税后收益反而比原来增加了72.25万元（即517.5-445.25）。
　　在实际工作中，应当认真测算增值率，然后再设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价；二是增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在房地产开发成本中包括很多可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。房地产开发商只有通过合理定价与加大投入，才能做到以“高质量、低价格”来占领市场。

近年来，房地产企业偷漏税情况严重。以北京市为例，从2003年—2005年，北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66％；检查总计查补10.05亿元，滞纳金一项，就收取5891万元，而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万，达到1817万元。

税务机关已将房地产行业纳税情况确定为监管重点，并且正积极探索建立房地产行业纳税评估模型，还计划与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，以加强对房地产开发企业与应纳税额有关数据的采集、监控和分析能力,同时在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，以便全程跟踪。此外，税务机关还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。可以明显预见，房地产企业涉税违法的代价将进一步加大，税收筹划成为其在低纳税风险下降低税负的一个重要选择。本文就房地产企业如何对其经营活动进行税收筹划提供一些思路。

（一）从节税空间大的税种和纳税人构成入手

房地产企业在进行税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值。从理论上来讲，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的的税种作为切入点，例如土地增值税对房地产企业而言，就是一个具有很高税收筹划价值的税种，原因有两个：一是其税率比较高，税负重；二是其税率为超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担的差距大，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越低，税率越低，《土地增值税暂行条例》第8条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此土地增值税筹划的余地也大。

从纳税人构成切入。我国大量税收共同的特点是以企业的某种类别身份为基础。因此房地产企业进行税收筹划时可以考虑能否避开成为某税种纳税人，从而实现节税目的。例如，《增值税暂行条例》第五条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。依据混合销售按照“经营主业”划分只征一种税的原则，企业有充分的空间进行税收筹划以获得适合自己企业和产品特点的纳税方式。设有一房地产开发企业兼营房屋出租，属于增值税一般纳税人，向另一单位出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收电话、水电费。若不对这些费用分别核算，根据《增值税暂行条例》的规定，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣，这样就加重了企业税收负担。企业可以通过分别核算和收取这些费用，将其中所包含的增值税予以抵扣。

二）寻找变量

税收筹划过程就是不断发现并引入变量的过程。所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。影响应纳税额的两个最直接、最根本地因素是计税依据和税率，计税依据越小，税率越低，应纳税额越少，其它间接因素都通过这两个因素其作用。虽然这两个因素在不同税种中的内容不同，但采取的筹划方法都得从这两个方面下功夫。

另外，税收筹划从某种意义上说就是纳税人主动利用税收政策的特定条款来实现减轻纳税成本的目的，房地产企业应寻找在相关税收政策中的特定条款，并加以充分利用。这些条款包括三类：

差异性条款。例如房地产业涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越高，税率越高，其他业务收入相对于房地产销售收入，涉及的税负主要是营业税，不缴纳土地增值税，税负轻一些。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，可以考虑将其作为单独的业务进行核算，分解房地产价格，这样还可能有效降低房地产的增值率。

选择性条款。税制设计和税收政策中规定了不同的纳税处理模式，对一种纳税主体规定了二选一的纳税方法，纳税人就可以通过测算，选择一种纳税成本较低的纳税处理模式。例如根据《房产税暂行条例》第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据房产税的税率，依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异，在这种情况下，就存在税收筹划的空间。企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。

优惠性条款。我国土地增值税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定的通知》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

（三）遵循成本收益原则

房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。

以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。

假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。

在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

参考文献

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[4]翟继光.房地产业如何进行税收筹划[J].中国房地产金融，2005，4

Abstract
For the real estate enterprise，price of violating the tax law inceasingly enlarges.Preparing for the tax revenue becomes one important choice to reduces the tax burden under the low tax payment risk The text will gives the real estate enterprise some ideas how to preparing for the tax revenue

The key words
The real estate enterprise；Preparing for the tax revenue；Ideas

房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用合理的纳税筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义（以下各方案暂不考虑所得税）。

　　努力控制房地产增值率

　　《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率是30%；增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为40%；增值率超过100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分税率为60%。此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。

　　需要特别强调的是，按照现行规定，房地产的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为20%时出现大幅度跳跃。因此当待出售的房地产增值率在20%左右时，更应该高度关注。现举例予以说明：甲房地产开发企业欲销售5000m2的商品房，扣除项目金额为840万元，现有两种销售方案，一是按照2000元/m2的价格出售；二是按照2100元/m2的价格出售。那么对于方案一，房屋的增值税率为19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为160万元。同理可以得出，方案二中房屋的增值率为25%，需要交纳土地增值税63万元，企业的税收利润为147万元，销售价格提高之后税收利润却下降了13万元，如果再考虑营业税的因素，两种方案下利润的差别会更大。

　　设立独立核算的销售公司

　　在上面的介绍中，说明了如何通过控制和降低房地产销售时的增值率来降低土地增值税负担的问题。但是其局限性在于往往要制定稍低的价格。如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则既能够使房地产企业以较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。

　　仍以甲房地产开发企业为例，该企业原计划以2400元/m2的价格出售5000m2的房产，扣除项目金额为840万元，增值率为42.86%，企业需缴纳土地增值税108万元，还需要缴纳销售不动产的营业税60万元[2400×5000×5%]，城市维护建设税和教育费附加6万元[60×（7%＋3%）]，印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元，企业的税后净利润为186万元。而如果甲企业设立独立核算的销售子公司，首先将该商品房以1800元/m2的价格销售给销售公司，销售公司再以2400元/m2的价格对外销售，则对于甲企业而言，仍然无需缴纳土地增值税，利润为60万元，但是需要缴纳营业税45万元，城建税及教育附加4.5万元，税后利润为10.5万元；其销售子公司实现销售利润300万元，同时需缴纳营业税60万元[2400×5000×5%]，城建税及教育附加6万元，其税后净利润为234万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润244.5万元，通过设立销售公司比原销售计划多实现净利润58.5万元。

　　需要说明的是，在房地产销售时，不仅可以通过设立销售子公司来实现纳税筹划，也可以通过与其他房地产销售公司事先达成一定的协议来进行，通过转移定价，同样可以达到比较好的筹划效果。当然，在运用此方法时还应该考虑纳税筹划的成本，如设立销售公司的成本以及和其他房地产公司订立协议的成本，要结合企业的具体情况合理运用。

　　变房地产销售为投资

　　按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空间。

　　如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以做出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。

　　综上所述，纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税后负担，还在于提高企业的税后净利润以及企业价值的稳定增长。房地产企业在进行房屋销售的纳税筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑，只有这样才能够充分发挥纳税筹划的作用。

【摘要】我国现行的房地产税费制度存在着税制繁复、税负不平等弊端。为规范房地产市场,充分发挥房地产税费的功能,应对现行的房地产税费制度进行改革,以保证房地产业健康有序地发展。

继国务院提出六条关于楼市调控的针对性举措后,建设部等九部委也出台了关于稳定住房价格的意见,显示出国家对房地产市场宏观调控的进一步加强,房地产税收也成为人们关注的焦点,房地产税费制度中存在的一些问题值得我们思考。

一、税制繁复、内外有别不利于房地产业的健康发展
房地产开发经营涉及12项税费:
(一)营业税
(二)城市维护建设税(外资企业不征)
(三)教育费附加(外资企业不征)
(四)企业所得税
(五)个人所得税
(六)房产税(外资企业为城市房地产税)
(七)城镇土地使用税(外资企业为土地使用费)
(八)车船使用税(外资企业为车船使用牌照税)
(九)印花税
(十)契税
(十一)耕地占用税
(十二)土地增值税
税费多、负担重,从某种程度上制约了房地产业的健康发展。国际上通行的做法是“宽税基、简税种”。“宽税基”就是将尽量多的房地产纳为征税对象;“简税种”就是将现行的房地产税费进行合并和简化。有些税种可以考虑合并,如城市房地产税和城镇土地使用税;有的税种可以考虑取消,如耕地占用税,它与土地出让金重复存在,在我国有完整的保护耕地的行政制度,耕地占用税所起的作用非常有限;土地增值税由于土地出让方式如招标、拍卖的推广,使土地增值的空间被大大压缩,而且此税率设置较高。
税赋内外有别,形成内外资企业竞争环境的不公。人们都清楚,大量外资的涌入对中国房地产热产生推波助澜的作用。许多地方为招商引资给外资企业提供多种优惠,对外企征收的房地产税实际只对房产征税,对地产不征税;土地使用税和耕地占用税也只对内征收,而不对外征收。

二、流转税种不合理,应调整税种结构,完善房地产保有税
房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。
从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:
(一)土地环节
要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。
(二)建设环节
涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。
(三)房地产建成转让环节
涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。
(四)房地产使用环节
涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。
以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。
而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。

三、土地出让金方式存在弊端
商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。
首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。
其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。
因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。
房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。为充分发挥房地产税费的功能,促进市场公平竞争,保证整个房地产市场健康有序地运行,有必要借鉴先进的房地产税费管理经验对我国现行的房地产税费制度进行改革,完善房地产税收法规,规范房地产市场,科学选择税种,简化税制,统一税法。从而理顺分配关系,规范分配格局,以适应社会主义市场经济的要求

从强化和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理的角度出发，2006年3月6日，国家税务总局以《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）的形式，对房地产企业的企业所得税政策进行了重新规定，同时废止了国税发[2003]83号文件，这对房地产企业的税务管理产生了重要影响。为了帮助房地产企业正确理解和运用新的企业所得税政策，现将新旧政策作一个比较，并提炼出新政策的几大特点：

一、区别对待，分别规定预征率

国税发[2003]83号）文件规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率不得低于15%（含15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

从实践操作的情况来看，由于区域经济差别较大，全国“一刀切”确定预售收入的利润率不客观，因此，新政策国税发〔2006〕31号文件明确，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。同时，将经济适用房与非经济适用房分开征税。

其一，经济适用房项目享受较低的预征率。经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

其二，非经济适用房在不同的区域分档预征。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%；开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

二、确定完工标准，强化税务管理

房地产开发是一个特殊产品的生产过程，在以往的政策中没有明确完工的具体标准，给税务机关和纳税人实施具体的税务管理操作增加的困难，国税发〔2006〕31号有效地解决了这个问题。新政策明确符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

对于开发产品销售收入确认问题，新政策沿用原规定的同时，对委托销售进行了完善。

一是采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。这比国税发[2003]83号文件规定应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现强化了可操作性。

二是采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。这比国税发[2003]83号文件明确应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现有了较大的提高。

三是采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。这比国税发[2003]83号文件规定按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现更接近市场销售的具体情况。

（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。这与国税发[2003]83号文件规定应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现相比，更适应综合销售方式的税务管理现状。

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发200631号（以下简称《通知》）中规定，“本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发200383号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。”笔者针对《通知》的有关规定，就房地产开发企业所得税会计核算中的几个问题谈些看法。
一、预售房款应纳所得税的计算
房地产企业预售开发产品时，其预收购房款并没有确认为收入，而是计入预收账款。2003年国家税务总局的文件规定，“房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待完工时再进行结算调整。”据此，房地产开发企业一般都是按预计营业利润额计算所缴纳的企业所得税，作为时间性差异计入“递延税款”借方，等到预收账款转为营业收入时，再根据当期应纳税额，从“递延税款”借方转入所得税费用。因此，原政策对预收房款这部分的应纳税额是“预交”的性质，且未明确相关费用的配比，在年度所得税清算工作中困难重重。
针对该问题作了进一步明确：“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着配套设施等开发产品，在其未完工前采用预售方式的，其预售收入先按预计利润率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。”根据《通知》，该部分应纳税款已不再是“预交”企业所得税，而是“应交”企业所得税。
与原政策相比，《通知》更体现了会计核算的客观性原则和实质重于形式原则。因为，房地产开发往往是跨年度进行，有的项目甚至要几个会计年度才能完成，房地产开发项目的决算要在整个项目工程峻工结算之后才能进行，房地产开发企业在项目开发前期，只有大量的资金投入，而没有收入，这时企业财务报表反映的是亏损。当项目开发到可预售阶段，虽然开发产品并未交付，但企业开始有现金流入，这时形式上企业财务报表反映的利润总额依然是亏损，实质上是未将预售收入结转为实际销售收入所致。通过按预收账款计算出的当期毛利额作为纳税调整增加额进行纳税调整后，可以更为客观的反映企业的经营成果，因此，即使财务报表上反映是亏损，但仍可能存在所得税费用。
二、计税成本的计量
《通知》中规定“开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。”“计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。”该规定提醒了财会人员在支付每笔工程款项时都应手续完备，并及时取得合法有效的凭证，以此证明开发成本的客观性和真实性，否则费用即使发生了，但由于手续不完备或没有取得合法有效的原始凭证，税务机关将对所列费用开支不予认可，就会增加不必要的纳税风险。
从会