西安曲江商业市场分析.pptx

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,#,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,#,单击此处编辑母版标题样式,#,本报告是严格保密的,本报告是严格保密的,单击此处编辑母版标题样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,#,曲江市场分析,曲江作为西安市九宫格局重要组成部分，为全国距离城市最近的区域之一,曲江区位,市中心（钟楼）,西安曲江新区,东郊,工业区,浐灞生态区,曲江,高新,西郊,工业区,汉长安城遗址,经开区,南部文教区,曲江为九宫格局的重要组成部分。（“九宫”格局也就是中心的明城，东部的工业区，西部的工业区，南部的文教区，北部的经济开发区，东南部曲江旅游度假区，西南部的高新技术产业发展开发区，西北部的汉城遗址，东北部的浐灞生态区。）,城区,距离,内城区,7,公里,小寨中心,3,公里,高新区,12,公里,政府规划,区域概况,历史文脉,西安曲江新区原名曲江旅游度假区。,2003,年,7,月经西安市人民政府批准，更名为,“,西安曲江新区,”,，是西安以发展文化产业、旅游产业为主导产业的现代城市发展新区，,2005,年，被列为陕西省十大文化产业基地之一。,2007,年,8,月国家文化部授予曲江新区为国家及文化产业示范区。,曲江，曾经是我国历史上久负盛名的皇家园林，兴起于秦汉，繁盛于隋唐，历时一千三百年之久，被誉为中国古典园林的先河。唐时成为首都长安城唯一的公共园林，达到了她发展史上最繁荣昌盛的时期，唐都长安的标志性区域。是唐代长安最具魅力、风雅之所在，是建筑、园林、绘画、诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气象”典型代表。,曲江概况,曲江位于西安城区东南部，核心区域面积,40.97,平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近,150,平方公里。曲江新区建设以文化、旅游、生态为特色的国际化城市示范新区，到,2015,年全面建成国家级文化产业示范区。,文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区,大唐不夜城,大唐芙蓉园,曲江遗址公园,旅游文化产业示范区,曲江文化景区：生态示范、功能完善、通达便捷、游居皆宜。,文化产业，涵盖会展、影视、演艺、动漫、出版、传媒、网络、美术、创意设计和广告等,20,多个门类，文化产业区域聚集和集团化发展齐头并进。,09,年,曲江旅游全面链接“吃、住、行、游、购、娱”等现代产业，形成“文化,+,旅游,+,商贸”的多元化、产业化发展格局，文化产业获得巨大的持续发展、能量释放的启动力。,曲江，是文化遗产聚集区、文化活动聚集区、文化品牌聚集区、文化产业聚集区。,现有文化产业体系为基础，加快发展文化创意、影视制作、出版发行、印刷复制、广告、演艺娱乐、文化会展、数字内容和动漫等重点文化产业，满足人民大众多样化、多层次、多方面精神文化需求。,五园一塔核心价值建立，一期“一心、两带、三轴、四大版块”规划格局基本形成,广电中心,曲江国际会议中心,曲江宾馆,金融商务区,寒窑,大唐芙蓉园,海洋公园,大雁塔,植物园,唐城墙遗址公园,曲江池遗址公园,旅游商业发展轴线,一心：以大雁塔为整个曲江的核心；,两带：唐城遗址保护绿带和绕城高速两侧共,100,米宽的绿化景观带；,三轴：雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江大道景观轴线；,四大版块：唐风商务版块、会展商务版块、旅游休闲版块、科教文化版块,大唐不夜城,生态休闲发展轴线,曲江大道景观轴线,2003,年,-2009,年，曲江一期完成了“一心、两带、三轴、四大版块”的规划格局，一期基本建成完毕,曲江一期规划,曲江二期规划,一期,二期,二期,“,两轴、两心、多片区”规划范围,东到雁塔南路，南与航天基地、长安相邻、北与曲江一期相接。总用地面积约为,20.4,平方公里。,曲江二期发展战略,打造世界级旅游目的地；,构建国际文化产业高地；,建设生态科技示范城区；,第四阶段,第三阶段,第二阶段,第一阶段,随着区域文化及配套完善程度，房地产经历了,4,个不同的发展阶段,2003-2006,单纯依靠价值依托，无品牌开发商，大多为企业自建项目，非热点区域，区域价值未得到充分挖掘和认可,代表项目：湖滨花园、翠竹园小区,2007,区域价值得以显现，一线品牌开发商进驻曲江，房地产市场繁荣并形成第一批豪宅，曲江成为最适合居住的宜居之地，豪宅聚居区概念初现,代表项目：金地曲江尚林苑、曲江溪园、曲江公馆,曲江房地产发展,2008-2009,品牌开发商云集，高端项目众多，西安第一豪宅地位确立，以景观历史文脉为依托的居住价值被认可，同时出现高密度产品出现,代表项目：中海铂宫、龙湖曲江盛景、金地芙蓉世家、曲池坊、鸿基紫韵,2010,之后,区域内低密度产品稀缺，,2010,年入市产品大多为高密度项目，并随着二次规划的提出，中端产品集中放量，市场向多元化方向发展,代表项目：中铁南湖项目、荣和曲池东岸、英泰项目,紫汀苑,金域曲江,紫薇曲江意境,中海碧林湾,中冶一曲江山,中国铁建国际城,湖城大境,曲江,6,号,永和坊,观山悦,千林郡,曲江观邸,梧桐苑,诸子皆,汉华,华侨城,芙蓉世家,锦盛唐朝,曲池东岸,和园,湖城大境,曲江凤凰池,紫都城,鸿基紫韵,熙岸,大丰曲江真境,曲江公馆,富力城,曲江盛景,丰景佳园,中海铂宫,在售项目：,14,个；,结案项目：,15,个；,将售项目：,7,个；,大华公园世家,中海观园,曲江项目分布,御湖公馆,春晓苑,翠竹园,曲江兰亭,皇,家花园,在售项目,金地湖城大境,万科金域曲江,鸿基紫韵,华侨城,108,坊,紫薇曲江意境,紫薇永和坊,大华世家,中海御湖,1,号,曲江观邸,紫汀苑,诸子皆,梧桐苑,千林郡,富力城,将售项目,中海碧林湾,2,期,中冶一曲江山,中铁建国际城,和园,观山悦,曲江凤凰池,曲池东岸,结盘项目,大丰曲江意境,龙湖紫都城,中海观园,中海铂宫,中海熙岸,丰景佳园,曲江公馆,锦盛唐朝,金地芙蓉世家,曲江公馆,龙湖曲江盛景,曲江,6,号,春晓苑,翠竹园,曲江兰亭,曲江重点项目概况,项目名称,规模,容积率,绿化率,在售户型,价格,（元,/,平米）,项目配套,金地湖城大境,78,万平米,1.2,55%,四室,240-252,平米、五室,304-352,平米、,79-176,平米,别墅,30000,小高层,13000-22000,社区景观、社区健身设施、社区安防设施、社区商店、商业区签约凯悦酒店,万科,金域曲江,38,万,2.53,40%两房（,76,平米），三房（,126,、,170,平米），,240,平米复式，,79-176,平米,平层：,17000,、高层：,13000,复式：,22000,、高层,(,精装）：,20000,综合会所、社区商业,曲江观邸,45,万,2.5,40%,三室两厅一卫,186,平米 和,166,平米，,106,、,121,、,128,9500,皇家会馆、商街、国际幼儿园,紫薇永和坊,5,0,万平米,2.7,40%,高层：,210-300,平方、联排：,360-450,平米，,104-295,平米,14000,酒店寓所会馆、国际幼儿园,诸子阶,2,5,万平米,2.36,49%,小高层：两居、三居、四居（,89-180,平方米）,9400,名校标准配置的小学、高级会所,鸿基,.,紫韵,2,3,万平米,1.8,50%,小高层：三居、四居（,140-235,平方米），别墅,300-800,平米,13000,独立会所，室内恒温泳池、健身房、红酒雪茄吧、咖啡厅、棋牌室和书吧,中铁建梧桐苑,25,万平米,1.99,42%,97,平米两室，,194,平米四室，三室（,140-178,平米）,花园洋房：,14000,小高层：,12000,、高层：,95000,商务会所、底层商业,观山悦,65,万平米,3.1,37%,160-180,平米高层三居、四居，,245,平米小高层，,245,、,345,平米,9000-12000,商业街、幼儿园,紫汀苑,33,万平米,2.5,53%,目前在售,102-470,14000,商业,、,2,豪华,会所、阳光游泳池、健身房,、西餐厅、双语,幼儿园,中海碧林湾,43,万平米,3.9,35%,在售,96-139,平米,7000-10800,社区商业,曲江片区部分项目在售户型市场信息,项目名称,户型面积（平米）,户型结构,2011,年供应,(,套,),销售均价（元,/,平米）,成交总价区间,梧桐苑,97,两房,9300-9800,92-95,万,141-144,三房,9800-11000,138-155,万,诸子阶二期,90-110,两房,216,8500,7590,万,130-150,三房,216,9800,130-150,万,中海碧林湾一期,67-98,两房,800,7500,57-68,万,130-137,三房,600,8500,110-120,万,158,四房,200,8500,134,万,龙湖紫都城,80,两房,119,8700,58-65,万,130,三房,236,8700,110,万,160,四房,119,8700,136,万,紫薇永和坊,100-127,两房,300,9000,90-100,万,140-150,三房,160,9000,126-135,万,融侨观邸二期,89,两房,52,8500,60-65,万,108,小三房,1008500,91,万,138,三房,200,9000,125,万,紫薇曲江意境,99-115,两房,300,8000,80-90,万,120-150,三房,600,8500,100-130,万,湖城大境,60,一房,60,12000,65-72,万,80-90,两房,100,12000,104-117,万,124-138,三房,200,15000,180-200,万,万科,金域曲江,78,两房,300,9000,（含约,1500,元,70,万,122,三房,150,10000,120,万,126,三房,150,11000,140,万,合计：,5434,套,推售情况,价格走势,曲江区域产品线较为丰富，各类产品的价格同其他区域相比具有价格优势，同时也不缺乏高价值产品，如绿地国际生态城的岛居别墅，总价在两千万左右。,从右图中可以看出，上半年浐灞区域内主要竞品项目价格都有所波动，但无明显上升趋势；其中水岸东方、沁水新城和御锦城的价格波动最小，恒大绿洲和普华浅水湾波动相对较大，主要是由于不同时期销售产品类型不同所引起的销售均价的波动；成交均价基本集中在,6000-7000,之间，近两个月成交均价主要在,6500-7500,之间，主要由于部分高价值产品的成交，普通高层产品近期优惠力度较大。,目前曲江片区各类产品价格与其他区域相比具有价格优势，高端高价值产品较多；区域内主要竞品价格波动较小，无明显上升趋势，销售均价基本集中在,8500-11000,之间，高端产品,13000,左右。,价格分析,数据显示，,8,月第三周西安普通住宅市场成交,1530,套，销量环比小幅上涨,8.76%,。上半年整个西安市场上放量主要以中小面积首置及首改产品为主，下半年这部分产品的供应量将进一步加大。曲江片区市场高端产品放量将增加，新入市项目也主要以中高端产品为主。,上半年随着开发商资金回笼难、购房者持续观望态势的蔓延，西安楼市价格暗降已经表现得越来越显性化。下半年市场仍将处于收紧状态。,自五六月份以来，西安楼市交易也由此开始呈现回暖迹象，但长期影响楼市走势的政策及金融环境仍将处于收紧状态，市场走势愈显复杂多变。,下半年主要竞品项目市场竞争将更加激烈。客户对高端低密产品的选择余地更大。三季度西安楼市销量或将有所上涨。,曲江区域内各主要竞品的上门、进线及成交近三个月内均变化不明显。,6,月以来有所回升，成交价格波动不大，主要是由于各项目不同时期销售产品不同所致，同类产品销售价格波动较小。,竞品数据变化,紫薇曲江意境,紫薇永和坊,万科金域曲江,中海碧林湾,诸子阶,曲江观邸,各板块依托不同的资源和各类利好因素发展迅速,曲江大道板块,西影路,曲江池遗址公园,唐城墙遗址公园,大唐芙蓉园,核心区,金融商务区,曲江会展中心,曲江宾馆、西安国际会议中心,地铁二号线,大雁塔,大唐不夜城,雁塔南路板块,绕城外板块,雁塔南路板块,代表项目：千林郡、观山悦、紫薇永和坊,曲江大道板块,代表项目：紫薇曲江意境、中海碧林湾、中冶一曲江山山等,曲江池周边板块,代表项目：大金地湖城大境、紫汀苑、诸子阶、中铁建梧桐苑、曲江公馆和园等,区域划分,绕城外板块,代表项目：大华公园世家、富力城,位置：,寒窑路与曲江池南路交汇处,物业,类型：,高层，小高层，,占地面积：,229,亩,总建筑面积：,38,万平米,容积率：,2.53,绿地率：,35%,户 数：,3000,其中,76,平米约,900,套，,126,平米约,450,，,119,平米约,450,套，,176,平米约,400,套，,187,平米约,300,套，,250,平米约,100,套；,车位配比：,1,：,0.8,入市时间：,高层,2010,年,5,月入市，,以76-126的实用2房、3房和170-250的舒居3房、4房以及复式为主。,高层均价：,9000-16000,元,/,（精装）,客户来源：,曲江追随型客户仍以南郊和高新客户为主，部分客户分流湖城大境；,项目优势：,西安首家泰式园林社区，精装修全面家居解决方案，高性价比。,已售,已售,重点项目,1,：,万科,金域曲江,基本信息,重点项目,2,：,湖城大境,基础信息,物业类别住宅,建筑类别小高层、联排别墅、独栋别墅,装修状况 毛坯,物业地址城南曲江南湖畔（曲江池西路与曲江池南路交汇处东北角）,容 积 率,1.00,绿 化 率,55%,物 业 费,1.60,元,/,平方米,月,物业公司金地物业西安公司,开 发 商陕西金地佳和置业有限公司,占地面积,:800000,平方米,建筑面积,:1800000,平方米,项目特色,水景,地产,特色别墅,金地湖城大境共有,8,个独栋，,45,个连排，,102,个叠加，,210,个小高层。,金地湖城大境位于曲江池西路与曲江池南路交汇处东北角（曲江南湖畔），环绕曲江池遗址公园，北望大唐芙蓉园、大雁塔。,物业类别,住宅,建筑类别,高层,装修状况,毛坯,物业地址,城,南唐城墙遗址公园东南侧（曲江芙蓉东路与曲江池北路交汇处）,容,积 率,3.90,绿,化,率,35,%,物业,费,暂,无资料,开,发,商,中海,鼎业（西安）房地产,有限公司,占,地,面积,94000,平方米,建筑面积,:,430000,平方米,中海曲江碧林湾由,1,栋,33,层及,11,栋,34,层高层组成，以两梯四户为主，面积区间,65-155,（囊括两室到四室全线产品）。,重点项目,3,：,中海,碧林湾,基础信息,物业类别,住宅,建筑,类别多层、小高层,装修,状况,毛坯,物业,地址城南曲江池遗址公园正东（雁南三路与芙蓉东路交汇处,）,容,积 率,2.36,绿,化 率,49.2,%,物,业 费暂无资料,开,发 商,西安浩华置业有限公司,占,地面积,:89866,平方米,建筑面积,:250000平方米,项目特色,花园洋房,曲共,20,栋，面积区间,87-250,平米，主力户型为,87-138,平米的两室和三室。,江诸子阶位于曲江新区曲江池遗址公园正东,500,米，东临芙蓉东路，南接曲江寒窑遗址公园，西临以曲江池遗址公园为中心的休闲娱乐中央区域，东南侧为万亩生态园林。,其他项目,1,：,诸子阶,基础信息,物业类别,住宅,建筑,类别高层,装修状况,毛坯,物业,地址城南,曲江池遗址公园,东侧,容 积,率,3.70,绿 化 率,40%,物 业,费暂,无资料,开 发,商西安紫薇投资发展有限公司,占地,面积,91333,平方米,建筑面积,:330000,平方米,项目特色,传统庭院的感觉带到高层住宅中，赠送超大空中花园,由,16,栋,1832,层的宽景高层组成，设计,40-220,平米多元户型。项目设计汲取,“,美式学院派,”,与,“,乔治王朝,”,建筑风格精髓，以台地式宫廷园林景观营造多组团,“,趣谷,”,生活空间，将传统庭院的感觉带到高层住宅中，赠送超大空中花园，户型设计均为南北朝向，通风良好，社区呈现西部围合、东侧开放的空间意向，以点式、板式高层建筑形成错列式样的动态空间，并在建筑新技术方面注重太阳能等多种低碳节能技术的应用。,其他项目,2,：,紫薇,曲江意境,基础信息,物业类别 住宅,建筑类别高层,装修状况 毛坯,/,部分精装,物业地址城南曲江海洋馆东侧（雁南二路与雁塔南路交汇处）,容 积 率,3.47,绿 化 率,60%,物 业 费,1.30,元,/,平方米,月,开 发 商龙湖地产,占地面积,:68666,平方米,建筑面积,:231935,平方米,项目特色别墅级五重园林为鉴，自建苗圃进行成树移苗,总规划,12,栋高层，约,2000,户体量，并在平层户型设计中创新注入跃层元素，创造舒适半开放空间。,龙湖紫都城,80-140,两房、三房雅致户型，充分考虑居者的舒适性和情感需求。从复式户型中汲取灵感，创新局部调高，塑造,5.8,米鲜有双层空间。房型设计南北、左右互错。,13-32,超高比例赠送面积及多变活性空间。物业公司为富有“钻石物业”之称的龙湖物业。,其他项目,3龙湖,紫都城,基础信息,代表楼盘,配套建设及环境营造,价格变化,2003,2008,2006,大唐芙蓉园开放,海洋馆开放,大雁塔北广场开放,大唐不夜城开放,曲江美术馆开放,西安音乐厅开放,曲江电影城开放,2011,2007,2004,2005,2009,2010,曲江池遗址公园开放,唐城墙遗址公园,唐大慈恩寺公园,寒窑遗址公园开园,秦二世公园开园,元,/,平方米,湖滨花园,3800-5000,（别墅）,2012,2013,2014,区域发展,升值空间大！物业随片区规划落实价值不断攀升,大唐不夜城启动,金地芙蓉世家,12000-16000,（别墅）,曲池坊,8000-13000,（高层）,龙湖紫都城,6000-6500,（高层）,中海国际社区,8000-19000,（高层）,万科金域曲江,12000,（高层）,金地湖城大境,20000,（高层）,60000,（别墅）,物业价值不断攀升,中国文化产业第一级：十二大文化产业基地、五大节会、四大产业聚集区,规划兑现、区域价值提升,随着曲江的发展成熟，曲江客户结构已经实现了多层次多需求的完全客户细分,概念曲江,资源曲江,多元曲江,2003,年提出曲江新城规划，重新定义曲江，将曲江旅游文化极致发挥，区域价值节节攀升,五园一塔逐步建成、产业园区挂牌硬件提升区域价值，实现区域认可,生活配套逐渐完善，金融商务规划促使曲江多元化发展,形成区域性地标,客户构成,以稀缺资源占有型高端客户为主力,客户来源：,以高新、城南客户为主力，部分外地客户,产品形式要求：纯粹低密度别墅产品,支付能力：支付能力很强，对价格完全不敏感,精神追求：对资源占有、圈层感和身份感有强烈追求,新城规划拔高曲江价值,五园一塔概念奠定曲江旅游生态生活基调,曲江文化资源品牌建立,国家级文化产业园区挂牌,公交系统和道路系统的完善,金融商务区规划,各类商业配套的完善,客户构成,传统高端客户、改善居住客户,、大量陕北能源业客户,产品形式要求：无硬性要求，相比于产品形式，更关注居住舒适度,支付能力：支付能力较强,置业关注点：地段、居住环境、产品舒适度和品质,精神追求：对圈层感和身份感有强烈追求、对稀缺资源的强烈占有追求,客户构成,传统高端客户、改善居住客户、城市主流客户、部分一线城市投资客户,产品形式要求：无硬性要求，相比于产品形式，更关注性价比,支付能力：支付能力一般,置业关注点：重视产品功能性和品质,精神追求：向往曲江的标签感和身份感，享受曲江的宜居生活环境,客户分析,曲江核心区客户占比发生变化，西安客户与陕北客户基本持平；政府官员、私营业主等会选择舒适型宜居置业,客户分析,随着曲江发展片区主体客户亦有阶段性变化，未来曲江应是以享受生活品质的首置首改自主业主为主题,首批资源占有型客户,奢华生活享受型客户,舒适生活追求型客户,全层标签追随型客户,曲江置业自主型客户,客户特征：对资源占有敏感度高，有投资眼光,置业需求：投资、兼有自住,客户特征：追求顶级生活品质,置业需求：改善生活品质、兼有投资,客户特征：享受舒适生活品质、宽尺度生活环境,置业需求：改善生活环境、兼有投资,客户特征：追求曲江,高端富人生活区品质标签,置业需求：首置首改,客户特征：随片区发展而产生区域性常驻人口,置业,需求：首置首改,客户分析,THE 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