住宅销售价格统计调查方案公开征求意见(全文).doc

为进一步完善房地产价格统计调查制度方法，努力规范房地产价格统计调查过程和行为，不断改进房地产价格统计调查工作，国家统计局城市司在认真调研、广泛听取意见建议的基础上，经反复研究修改，形成了《住宅销售价格统计调查方案》公开征求意见稿，现予公布，以便进一步完善。
　　公开征求意见时间：2010年9月25-30日
　　欢迎各界人士通过电子邮件和来函形式提出意见建议。
　　电子邮箱：info@
　　来函请寄：北京市西城区月坛南街57号国家统计局城市司服务业价格处收。
　　邮编：100826。
　　特此公告。
　　国家统计局城市社会经济调查司
　　二〇一〇年九月二十五日

　　以下为住宅销售价格统计调查方案(征求意见稿)全文
　　一、调查目的
　　全面了解和掌握大中城市新建住宅和二手住宅销售价格及其变动情况，为满足国民经济核算、国家实施房地产市场调控政策和社会公众需要提供基础统计信息。
　　二、调查任务
　　按月调查和收集大中城市新建住宅和二手住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料用于计算价格指数。
　　三、调查城市及范围
　　(一)调查城市
　　调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市，以及其他35个选中城市。
　　(二)调查范围
　　调查范围为70个城市的市辖区，不包括县。
　　四、调查方法与调查内容
　　(一)新建住宅销售价格的调查方法与内容
　　⒈直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不单独进行调查。
　　新建住宅交易的网签数据内容，主要包括：住宅所在项目名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、成交总价(合同金额)、建筑面积、签约时间等。
　　⒉暂时不能取得网签数据的其他35个城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表中各个楼盘的分类销售面积和金额数据计算，也不另作调查。
　　(二)二手住宅销售价格的调查方法与内容
　　⒈二手住宅销售价格的调查方法
　　二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。
　　为保证二手住宅价格调查的科学性和可靠性，在选择房屋中介公司和住宅样本时遵循以下原则：
　　⑴代表性强的房屋中介公司。为保证调查资料的可靠性和连续性，要统筹考虑各种因素，选择那些规模大、实力强，营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房屋中介。选择房屋中介尽量兼顾不同注册登记类型，包含国有、集体、合资、外资等。选中房屋中介的营业总额一般应占本地区总额的75%以上。各选中房屋中介按规定内容和要求填报调查表。
　　⑵住宅样本选取要兼顾不同地理位置的住宅，综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。由于存在着级差地租，不同地理位置的住宅单位面积价格差异较大。在选取住宅样本时，必须按照住宅类型分区域(辖区)、分类型从上月及本月销售的住宅当中分别选取销售量(套数)所占比重最(较)大、同质可比性强、代表性强且最接近15日交易的一套住宅。距15日时间相同的前、后两日均有同质可比住宅时，用15日后的住宅作为样本。
　　⒉二手住宅销售价格的调查内容
　　成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段、本月销售面积、本月销售金额、样本住宅上月销售单价、样本住宅本月销售单价。
　　五、指标设置
　　(一)新建住宅设置保障性住房和商品住宅两个类别。保障性住房，是指享受国家相关优惠政策、出售给城镇中低收入居民家庭的新建住房，包括经济适用住房、城市棚户区改造房、林(垦、煤)区改造房以及国有工矿棚户区改造房等保障性住房以及两限房等政策性住房。
　　商品住宅类下设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。
　　(二)二手住宅设置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。
　　六、价格指数的计算方法
　　(一)新建住宅销售价格指数的计算方法
　　⒈各城市基本分类月环比价格指数
　　计算步骤与方法：第一，计算某一新建住宅楼盘90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类的环比指数；第二，采用双加权计算全市三个基本分类的环比指数，即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数再简单平均；第三，计算保障性住房环比价格指数，计算方法与商品住宅基本分类计算方法一致。
　　具体计算过程为：
　　⑴计算各楼盘各基本分类(90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上和保障性住房)本月及上月平均价格
　　本月及上月平均价格计算公式为：
　　和 (1-1)
　　其中： 、 为第i个楼盘第j基本分类t期(本月)、t-1期(上月)销售金额， 、 第i个楼盘第j基本分类t期(本月)、t-1期(上月)销售面积。
　　⑵计算各楼盘各基本分类(含保障性住房)月环比价格指数
　　①连续性销售楼盘和新开楼盘环比价格指数的计算
　　连续性销售楼盘是指，该楼盘本月和上月对应分类都有成交；新开楼盘是指，该楼盘本月第一次进入市场销售(本方案中连续四个月没有成交记录的在售楼盘也视为新开楼盘)。
　　对于新开楼盘，需对上月该楼盘各分类平均价格进行评估，具体评估方法如下：如果新开楼盘附近区域存在可比在售楼盘，则按照该可比楼盘对应分类成交价格评估上月价格；如果没有，则根据区域、地段、价格同质可比原则，选取与该楼盘位置同一级别区域的相似楼盘对应分类成交价格进行上月价格评估；如果上述楼盘都不存在，则根据该楼盘附近区域内本月二手住宅交易价格变动幅度或有关价格数据的变动幅度进行评估。
　　连续性销售楼盘和新开楼盘基本分类环比指数计算公式为：
　　计算公式为： (1-2)
　　其中： 为第i个楼盘第j基本分类t-1期(上月)平均价格(对于新开楼盘则为评估的平均价格)， 为t期(本月)平均价格。
　　② 间断性销售楼盘环比价格指数的计算
　　间断性销售楼盘是指，由于市场供求变化等原因导致该楼盘当月有交易，对应分类上月没有交易，而在本月之前的三个月内曾经有交易的楼盘。
　　对于该类楼盘，依据该楼盘本月之前三个月内离本月最近的各分类成交数据计算各分类平均价格，再利用下列计算公式计算基本分类环比价格指数：
　　(1-3)
　　其中： 表示第i个楼盘第j基本分类t期(本月)平均价格， 表示距离本月最近的对应基本分类平均价格，n为距离本月的月份个数。
　　⑶计算全市基本分类(含保障性住房)月环比价格指数
　　计算公式为： (1-4)
　　其中： 为第i个项目第j基本分类环比价格指数， 为第i个项目第j基本分类t期(本月)销售面积(金额)，n为该基本分类中包含楼盘的个数。将分别利用销售面积和金额加权计算得到的两个指数再简单平均计算。
　　⒉计算各城市基本分类以上类别价格指数
　　⑴定基价格指数的计算公式
　　(1-5)
　　其中：P表示价格，Q表示数量，t表示月份， 、 分别为本月和上月定基价格指数， 为环比指数。
　　⑵月环比价格指数的计算公式
　　(1-6)
　　⑶月同比价格指数的计算公式
　　(1-7)
　　⒊70个大中城市新建住宅销售价格指数的汇总方法
　　⑴基本分类月环比价格指数
　　根据70个大中城市基本分类月环比价格指数分别利用各城市本月销售面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数简单平均。
　　计算公式为： (1-8)
　　其中： 为第i个城市第j基本分类环比价格指数， 为第i个城市第j基本分类t期(本月)销售面积(或金额)。
　　⑵70个大中城市基本分类以上类别价格指数的计算方法同各城市基本分类以上类别价格指数。
　　(二)二手住宅销售价格指数的计算方法
　　⒈各城市基本分类月环比价格指数
　　⑴ 计算各基本分类中选中的二手住宅的环比指数
　　计算公式为： (2-1)
　　其中： 为第j基本分类中第i个样本住宅t期(本月)价格， 为t-1期(上月)价格。
　　(2)计算全市基本分类环比价格指数
　　采用双加权计算全市各基本分类的环比指数，即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数再简单平均。
　　计算公式为： (2-2)
　　其中： 为第j基本分类中第i个样本住宅环比价格指数， 为第j基本分类中第i个样本住宅所代表住宅类型的t期(本月)销售面积(金额)，n为该基本分类中包含样本住宅的个数。
　　⒉各城市二手住宅销售价格指数的计算方法同各城市新建住宅价格指数。
　　⒊70个大中城市二手住宅销售价格指数的汇总方法
　　⑴基本分类环比价格指数
　　根据70个大中城市基本分类月环比价格指数分别利用各城市本月销售面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数再简单平均计算。
　　计算公式为： (2-3)
　　其中： 为第i个城市第j基本分类环比价格指数， 为第i个城市第j基本分类t期(本月)销售面积(或销售金额)。
　　⑵70个大中城市二手住宅销售价格指数的计算方法同70个大中城市新建住宅销售价格指数。
　　七、数据资料的报送规定
　　(一)网签数据。直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市房地产管理部门按国统字〔2010〕93号文件要求的内容与时间向当地国家统计局调查总队或调查队提供基础数据。相关调查总队、调查队将当地房地产管理部门经过过滤的、上个自然月的新建住宅交易网签数据用专用存储设备拷贝，并按照统一规则进行标识。
　　(二)二手住宅报表数据。各有关城市房地产管理局、房屋中介公司等按照国统字〔2010〕 号文件要求的内容与时间向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。
　　(三)资料上报时间和上报方式
　　国家统计局各调查总队在对相关城市的原始数据和汇总数据进行审核评估后，于月后8日前按照规定的数据传输方式与要求上报国家统计局。各调查城市上报数据给调查总队的时间由各地自定。
　　八、数据发布时间与内容
　　(一)发布时间：每月18号，节假日顺延。
　　(二)发布内容：70个大中城市新建住宅和二手住宅销售环比、同比、定基价格总指数以及分城市分类价格指数。