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1、3.25 建筑布局 3.2.5.1 集中式购物中心 Ⅰ.概述 ①定义：集中式购物中心就是指单体购物中心，将所有或者绝大部分店铺集中在一栋建筑内，店铺之间的联系基本在建筑内部解决 ②特点： 1.空间：公共上部的空间是封闭的，四周也处于相对封闭的状态； 2.消防要求：具备烟感、温感和喷淋系统等消防设计，并有消防分区； 3.设备：有统一的通风设备和中央空调等配置，能适应各类天气 Ⅱ.分类 按业态划分 1.单纯的集中商业 2.集中商业+办公塔楼 3.集中商业+居住塔楼(居住、公寓、酒店) 4.集中商业+多种业态组合 Ⅲ.研究与案例 集中式
2、商业的布局方式与特点在3.26平面布局中单独论述 3.2.5.2 街区式购物中心 Ⅰ.概念 ①定义：街区式商业是以步行街作为主要的建筑亮点，开放式的商业建筑，将大部分店铺分散布置在基地内，每组建筑均有独立向室外开的出入口，店铺之间的联系依托于室外步行街 ②特点： 1.空间： 建筑信托于楼与楼之间的自然间距，形成了自然的街区； 2.消防要求：基于建筑形式的开放性，无消防、通风、空调等要求，可以不需要消防分区； 3.设备：可以不需要通风装置和统一的中央空调，对于地域、季节、天气要求较高 Ⅱ.街区购物中心的分类 ①按业态组合划分：a. 主力店+街区 b. 购物中心+街区
3、 c. 街区式综合体 ②按平面布局方式划分： 条状式布局 板状式布局 独栋式布局 平面示意 动线模式 单一动线 多条动线 动线较多，自由布局 体量 体量较小，层高不宜超三层，容积率较低 体量较条状式高，层高不宜超过三层，容积率较低 体量可大可小，可在局部设置高层塔楼，容积率可以做高 运营模式 租售均可 租售均可 宜持有 典型案例 四季坊 大拇指广场 大宁国际 （表1 街区式商业平面分类 三益绘制） Ⅲ 案例分析 ①大宁国际 1.业主：福乐思特房地产 2.设计：RTKL 3.指标：占地面积5.5万平米，总
4、建筑面积约25万平米，其中地下部分5万平米 4.项目定位：是闸北区有史以来最大的商业项目，配合大宁社区其他板块，将使闸北中部成为上海北片的现代服务业集聚区 5.目标客群定位：大众消费者 6.主力店：大润发、上影星汇影城 等 7.主要业态：餐饮、办公、零售、电影院、酒店、超市、教育机构 （图1 大宁国际平面示意 三益绘制） 8.布局类型：独栋式 9.布局手法：沿基地北、东两条主干道布置塔楼。对外形成高耸的体量以强调其标志性；对内则四周的塔楼围合成一个庭院，加强商业街的
5、围合感。 外侧高耸的塔楼体量 内部中小型商业体量 （图2 大宁国际布局手法简析 三益绘制） ②大拇指广场 1.业主：上海证大商诚房地产 2.设计：ARQ建筑设计 3.指标：占地面积5.1公顷，地上总建筑面积约7.2万平米 4.项目定位：大拇指广场位于浦东新区中心、联洋国际新社区的核心要地，为联洋
6、社区的一个街区商业 5.目标客群定位：联洋社区居民，部分外部客流 6.主力店：超市，四星级酒店等 7.主要业态：餐饮、零售、休闲娱乐，艺术中心、酒店、超市 8.布局类型： 9.布局手法： ③四季坊 1.业主：新加坡星狮集团 2.设计： 3.指标： １．１万平方米 4.项目定位： 5.目标客群定位： 6.主力店： 7.主要业态： 8.布局类型：
7、 9.布局手法： 3.2.5.3 街区式购物中心与集中式购物中心的优劣势比较 Ⅰ 集中商业与街区式商业优劣比较 类目 单体式购物中心 街区式购物中心 优势 劣势 优势 劣势 设置方面 地块条件 地域要求不高，容积率可以做高 对地块的形态及面积有一定要求 对地块形态示意性强 层高受限，容积率做不高 开发模式 能聚集不同的业态、业种、满足多方位的消费，易提升经营的品牌与商业的层级 需要统一规划、建
8、设、经营开发资金投入量大，回收周期较长需要整体持有或转让 可统一规划、建设、经营也可分别建设与分单元销售经营资金投入与回收比较灵活 业态、业种的集聚与适用性较弱商业能级的提升较难 气候适应性 能适应不同的地域与季节 需要有人造气候环境来支持 与自然光、绿化、水的接触面广 对地域与季节的选择要求较大 城市功能 能较完整地展示城市的商业服务功能 城市公共活动功能容纳性小 可以容纳多种城市公共活动功能 对城市/商圈的等级要求高 建筑方面 建筑形态 能实现较高的容积率 对建筑体量、形态、柱距有一定要求 能构建不同的建筑体量和形态，有独立的展示面 受楼层限制，容积率做
9、不高 建筑成本 成本可控的幅度较大 建筑成本相对较高，总成本的控制难度较大 建筑成本相对较低，能源管理自主性好 配套成本占比相对较大 建筑动线 能实现较好的垂直与平面动线 对规划与设计的要求较高 规划设计简单，灵活性强 动线多分散，聚合力差，平面与垂直动线较难规划，组织 营运方面 经营管理 适合持有经营，便于统一经营管理能发挥集聚效应 需要统一管理，管理成本与要求较高 经营管理模式较灵活 经营的整体性较难把握 经营品牌 品牌的覆盖面广，互动性较强 主力店租金低，招商与培育的要求较高 品牌相对独立，设置较灵活 经营业态业种适用性局限，品牌的互动性较弱
10、服务对象 客群的覆盖面广，互动性较好 消费客群的细分与针对性较弱 消费客群细分性强，个单元可分列服务对象 对消费能力有一定要求 经营环境 购物环境佳，易于消费引流，对经营促进性较好 需要较大的投入与较高的营运要求 经营环境营造的方式较灵活 环境对经营的促进性较弱 配套设施 公共服务配套设施共享性强 配套设施要求全，投入较大 配套设施设置较灵活 公共服务配套设施共享性差 （表3 集中商业与街区商业优劣对比 中国房产信息集团/克而瑞信息技术有限公司商业事业部） 3.2.6
11、 平面布局 3.2.6.1概念与定义 Ⅰ 概念：平面布局的是指建筑单体的出入口位置，内部交通组织方式，商铺布局划分等，也是本节的主要研究内容 Ⅱ 各个名词的定义 ① 动线的定义： ② 动线的分类 单动线 复合动线 多动线 平面示意 定义 仅有一根主要动线连接所有商铺 有一根主要动线，存在若干根次要动线 动线数量较多且无明显的主次之分 特点 所有的商铺都在主动线上，顾客能够一次性逛完，动线效率最高。受限于店铺的进
12、深，多适用于狭长型的基地。 由一根主动线串联主要店铺，再分出若干条支动线来消化基地的进深。效率较单动线低，但适用范围大。 内部商铺数量非常多时就需要多条动线来组织它们，多动线的效率最低，但确非常适合一些特定业态(潮流小商品街、建材、服饰市场) 典型案例 深圳万象城 杭州万象城 东京DECKS （表3 集中商业平面分类 三益绘制） ③动线效率的量化分析(以某商场方案为例) 1.动线的行走便利性：在单层平面内，从建筑最主要入口进入，沿着主动线行走，在不走回头路的情况下所走过的动线长度占总动线长
13、度的比例 红线(主动线) 动线行走便利= ------------------------------------------ 红线(主动线)+蓝线(次动线) 2.动线的可视性：动线的可视性：在单层平面内，沿着建筑的主动线行走，顾客只需上下左右环顾即可看见的店铺的长度占本层总店铺长度的比例。由于中庭的存在，顾客不仅能够看到当前层的店铺也能通过中庭看到上线层的店铺，因此，在计算可见店铺长度时需要对中庭进行分析，确定每个中庭对于视线的贡献程度。（以左图为例，红色为主中庭附件店铺
14、按四倍计算长度，深黄为次中庭按两倍计算长度，黄色处无中庭按一倍计算长度，蓝色不在主动线可视范围内不算长度） 红线X4+深黄线X2+黄线 动线的可视性= ----------------------------------------- 红线+深黄线+黄线+蓝线 3.2.6.2平面布局中的要素 Ⅰ 外部要素 ① 基地区位：决定了项目人流量的大小 --老城中心 --新城中心 --郊区 ② 基地的面积以及形状：结合基地的外部交通环境决定了建筑将采
15、用何种类型的动线 --狭长基地 --进深较大的基地 --异型基地 ③ 基地周边主要人流方向：影响建筑的主次入口位置与朝向 --市区位置 --公共交通站点位置 --附近居民区位置 --主要道路及其交汇点位置 --项目是否有高层塔楼或居住建筑 --周边是否存在大型公共建筑 Ⅱ 内部要素 ① 主力店 --主力店对于面积、进深的要求 --主力店对于其位置的要求 .
16、 3.2.6.3案例分析 ① 深圳万象城(单动线) 1.业主：华润置地 2.设计：RTKL 3.指标：总商业面积18.8万平方米 4.项目定位：中高档 5.主力店： Gucci旗舰店、嘉禾影城、“冰纷万象”滑冰场、芮欧时尚生活百货、OLE超市 6.主要业态：零售、餐饮、电影院、真冰场等 7. 基地区位：位于深圳金融商业核心区域，与地标建筑“地王大厦”隔街相对，交通便利 （图3 深圳万象城区位示意 三益绘制） 8. 基地环境：基地面积约32000㎡，形态呈长宽比为4:3的矩形。基地周边办公塔楼密
17、布。且有地铁、公交站点与其接驳 （图4 深圳万象城周边环境示意 三益绘制） 9.平面布局：平面由一条动线串联起所有店铺，通过主力店、巴士站(二层以上为停车场)、后勤设备等功能来消化过大的进深，将更多的面宽留给各类零售商铺 （图5 深圳万象城布局示意 三益绘制） 10.动线效率的量化分析： --主动线的行走便利性 没有次动线，所以主
18、动线的可达性=100% --主动线的可视性 红线X4+深黄线X2+黄线 708m 动线的可视性= ------------------------------------------------ = ----------------- = 201% 红线+深黄线+黄线 352m 11.小结：1.项目位于深圳金融商业核心区域，有足够的人流拉动商业。 2.项目东侧面临宝安南路，为其最主要的人流方向，两个主入口均朝向它。
19、 3.基地进深虽然较大，但通过主力店、停车场的合理排布，仍然使项目能够采用效率较高的单动线。 ②杭州万象城 1.业主：华润置地 2.设计：凯里森 3.指标：总商业面积12.3万平方米 4.项目定位：中高档 5.主力店：电影院、真冰场 6.主要业态：零售、餐饮、电影院、真冰场等 7. 基地区位：位于杭州新CBD东侧，南临钱塘江 （图6 杭州万象城区位示意 三益绘制） 8. 基地环境：位于杭州新CBD东侧，南临钱塘
20、江 （图7 杭州万象城周边环境示意 三益绘制） 9.平面布局：平面由一条动线串联起所有店铺，通过主力店、巴士站(二层以上为停车场)、后勤设备等功能来消化过大的进深，将更多的面宽留给各类零售商铺 （图8 深圳万象城布局示意 三益绘制） 10.动线效率的量化分析： --主动线的行走便利性 红线 175m
21、 动线的可视性= ----------------------------------- = ----------------- = 67% 红线+蓝线 260m --主动线的可视性 红线X4+深黄线X2+黄线 851m 动线的可视性= ------------------------------------------------ = ----------------- =164% 红线+深黄线+黄线+蓝线 516m 11.小结：1.项目位于深圳金融商业核心区域，有足够的人流拉动商业。 2.项目东侧面临宝安南路，为其最主要的人流方向，两个主入口均朝向它。 3.基地进深虽然较大，但通过主力店、停车场的合理排布，仍然使项目能够采用效率较高的单动线。
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