1、定向开发商品房模式”解析
西安荣华集团党委副书记 张彤阳
“定向开发商品房模式”是指由企事业单位和开发商平等协商，政府许可，针对企事业单位职工的需求，预约开发的商品住宅。这种开发模式可以保证购房者是“刚性需求者”，而且价格能为工薪阶层所接受，从这个意义上讲属于保障性住房，但从法律定义上讲，又属于普通商品房。“十一五”期间，西安荣华集团有限公司采用这种模式，在西安泾渭工业园建设了占地600余亩、开发面积59万平方米、约5000套房的车城温泉花园项目，成功解决了陕西重型汽车有限公司以及中钢集团西安重机有限公司的4000多名职工的住房问题，有力地支持了国有大型重点项目建设。
“定向开发商品房
2、具有以下几个特点：
一是属于普通商品住宅性质，完全按照商品房建设相关法律法规取得建设用地、进行报批建设和销售，符合现行财税体制的要求。
二是主要销售对象在建设之前就已锁定为企事业单位职工。三是销售价格和建设周期由企事业单位及其职工与开发商在开发前协商确定。
四是建设标准以及规划设计方案由双方协商确定，由政府相关部门依法审批。
五是建设用地使用权及其用途由政府审批确定并作为附加条件，开发商仍通过有偿出让方式取得，但政府在幼儿园、学校、消防、人防等配套方面予以政策性支持或优惠。
“定向开发商品房”模式之所以能成功地解决“为老百姓所建”和“价格为工薪阶层所接受”的问题，前提是这种模式可
3、以有效控制项目的综合成本，关键是找准了“双赢”甚至是“三赢”的结合点，具体分析如下：
1、销售对象预先确定，能最大限度压缩销售、策划费用等项目建设前期费用。
2、有利于以相对合理价格取得建设用地。
3、建设标准可通过协商确定，建安成本完全可预控。
4、有利于项目多渠道融资，资金成本可大幅降低。
6、建设周期完全可控，有利于有效缩短建设周期。
“定向开发模式”相较于“经济适用房模式的优点：
一、政府可根据企事业单位的需求申报有效审查购房者身份，识别是否属自住型或投资性购房，并可将责任落实给提交申请的企事业单位以及开发商，事后责任可追索，以“合同”形式保证真正的钢性需求者买到房
4、子，避免没有企事业单位担保、没有和开发商形成合同约束的投资者“钻空子”，杜绝“花钱托人买指标”或“拿着指标没有房”现象。
二、价格可事前约定或者价格计算办法事前约定，保障购房者能以“可以接受”的价格取得房产。
三、“定向开发模式”既具有保障性住房功能，又属于商品房性质，因而可保障财税收入正常实现。
四、可吸引包括非公房地产企业在内的投资者参与。
五、有利于企事业单位集体购置“单身公寓”或职工宿舍，解决青工过渡性住房问题。
六、多方监督下，有利于避免低水平建设问题发生。
“定向开发商品房模式”可以作为保障性住房的形式之一，希望政府及时出台指导性政策：
1、拓展保障性住房的定义，把为
5、满足中低收入者需要而建、价格为中低收入者接受的、建设标准参照经济适用房执行的普通住宅项目（包括商品房）纳入保障性住房概念。
2、将“定向开发模式”作为保障性住房的形式之一，在获取土地以及规划审批等方面予以优先或优惠，同时区别其与集资建房的界限。
3、合理确定“定向开发”项目中的面向不特定人群开发者的比例（比如25-30%），以兼顾开发企业效益。
4、制定政府监管办法，防范投资性购房行为，保证项目的“保障性质”。
5、允许和支持企事业单位组织（非垄断性高收入企事业单位）本单位购房需求者自主选择开发商签订“定向开发协议”，允许开发商在“定向开发协议”框架下与特定企事业单位职工签订“定向开发商品房买卖合同”，允许根据工程进度，预收适当比例的费用。
6、明确“定向开发模式”下的商品房建设标准可参照或略高于保障性住房标准建设。
7、政府部门可搭建企事业单位和房地产企业“定向开发”得沟通平台，促进“定向开发商品房”市场的形成和规范运行。
总之， “定向开发模式”可以体现党和政府的主张、老百姓的需要以及市场规则的有机结合，既把定价权交给买卖双方，又可以让价格更合理，是保障性住房在市场经济条件下的有效实现方式，建议政府予以大力支持。
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