可售与不可售面积分摊.doc

房地产企业开发产品面积的涉税审核
编者按：房地产开发企业具有开发项目时间跨度大、生产过程复杂、财务核算行业特色明显等特点，其税收审核则是一项比较复杂的工作。为给房地产企业税收审核工作提供参考与借鉴，我们约请北京中税广通税务师事务所撰写了一组文章，从对房地产开发企业相关证件的审核、开发产品面积的审核、合同的审核、票据的审核、合作建房的审核、减免税的界定等方面阐述了房地产税收审核的方式方法，供读者参考。
　　房地产开发企业所开发的产品面积是税收审核的一个基本数字指标，它可以帮助确定诸如开发成本总额、产品单位成本、应结转的销售成本等重要的指标，进而影响最终的税款计算（包括企业所得税和土地增值税）
　　确定开发产品面积的用途房地产开发企业的开发产品就是商品房，它一般包括总建筑面积、可售面积和不可售面积、已售面积和未售面积等指标。
　　1.总建筑面积用以对开发产品有一个总体的掌握，并用以测算其他分解指标的正确性；
　　2．从数字上说，可售面积与不可售面积之和应该等于总建筑面积。确定可售面积和不可售面积的用途是用以计算开发产品的单位成本。很明显，在开发成本总额一定的情况下，不可售面积越多，单位成本就越高，反之亦然。
　　3．从数字上说，已售面积与未售面积应该等于总可售面积之和。确定已售面积和未售面积的用途是用以确定应结转的主营业务收入和主营业务成本。在单位成本已经确定的情况下，已售面积越多，可以结转的成本就越多，反之亦然。因为，我们永远只能根据收入与成本配比的原则来结转收入和成本，本期确定的已售面积多，意味着结转的收入多，成本亦多，同时意味着将来可以结转的收入和成本就越少。在开发产品全部销售完毕的时点上，收入和成本全部结转完毕，已售面积和未售面积也失去其应有的意义，所以结转只是一个时间问题，如果企业在某一时点少计了已售面积，充其量是延迟了税款的缴纳，而不涉及税款总额的减少。
　　可售面积与不可售面积的划分
　　从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分摊面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等。
　　从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积，如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需向人防管理部门移交产权等。
　　在一些特殊的情况下，按产权归属划分可售与不可售面积则可能遇到困难，比如某一住宅小区，开发商为了提高小区档次，在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了条款。在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利，换句话说，业主买房所支付的价款中就已经包含了这种权利。如果开发商将其出售，则会侵害业主的利益并且违背了合同的承诺。所以，虽然开发商名义上对这些设施拥有产权，但却不能用于出售。因而，我们也应将其作为不可售面积。
　　确定开发产品面积的方法1．总建筑面积可以通过审核项目的立项批文和建筑规划许可证获得。由于批文和许可证均是在工程建设前取得的，因此相对实际的建筑面积应该有一定的误差，需要与最终的实测报告相核对。
　　2．可售面积和不可售面积应通过建筑规划许可证和房屋土地测绘技术报告书获得。一般情况下，建筑规划许可证标有地上面积、地下面积、人防面积等具体数字，配套设施则一般标有“学校”、“医院”等字样，我们可以通过这些内容进行分析以对可售面积和不可售面积进行划分；房屋土地测绘技术报告书则更加精确，它一般列有房屋建筑面积总表、房屋建筑面积分层汇总表、共有共用建筑面积分层汇总表、房屋分户建筑面积分摊计算明细表及房屋分层平面示意图等具体内容，其中的内容和数字十分详尽准确，是我们最可依赖的证明性文件。

　　3．已售面积和未售面积主要应通过销售部门的销售明细表获得。开发商提供的销售明细表应包括所有开发产品在内，已售部分填有客户名称、购买房屋的栋号与房号、合同号、签约日期、签约面积、合同单价、合同金额、实测面积等内容，未售部分以空白形式列入表内。这里需要注意的是，凡开发企业转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产的开发产品，均应作为已售面积并按照同类开发产品的平均销售价格确定收入并计入主营业务收入总额中。
　　开发产品面积确定后，我们可以按以下公式计算单位成本和应结转的销售成本：
　　开发产品单位成本=开发成本总额÷总可售面积本期应结转的销售成本=开发产品单位成本×本期已售面积
　　至此，房地产企业开发产品面积的审核基本结束。
问：地下室车位面积可否计入可售面积结转税前成本费用？

　　答：按照内资《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31）和外资《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）房地产所得税规定，若达到了结转销售收入条件，就要结转已售开发产品的成本，在计算当期成本（内资）或成本费用（外资）时，先由总成本（外资加费用）除以总可售面积计算出可售面积单位工程成本，再由这个单位成本（外资加费用）去乘以已售面积计算出本期应结转的成本（外资加费用）。在此计算过程中，两个房地产税法规定都对可售面积没有一个很明确的具体规定，只是外资规定了总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。当一个房地产开发项目存在地下车库情况下，这时地下室车位面积能否计入可售面积？有的税务机关认为应计入可售面积，有的则认为不应计入可售面积。笔者认为应计入可售面积，并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本，而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入形成配比。

　　因为：一、经房管部门核准的房地产项目建筑面积包括了此地下室面积，整个核准后的建筑面积=每户建筑面积（含分摊面积，此处分摊面积包括了地下室设备间等公用部分的分摊面积）+地下室面积（此处已减去了分摊出去的公用间面积），那么地下室车位面积已包括在建筑面积中，这部分面积已构成建筑面积。二、目前地下车库车位销售单价明显超过住宅的单位售价，在房地产整个销售环节、车位销售已占据重要一角。三、按照房地产有关规定，对地下车库可以出售，车位在出售之前所有权属于房地产开发企业，并不属于业主。没有购买车位的业主不可以将车停在已出售的车位上，拥有车位的业主实质上便拥有了使有权，对其他业主已形成了排他权。只是国家对办理产权问题没有规定具体办理方法具体方法还要等物权法出来后再定。四、根据内资《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第6小条第二点规定：“建造的停车场库，属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或…，应单独核算成本，除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理”，此处，作为销售的车位，按开发产品处理，即应将面积计入可售面积，并遵循收入与成本配比原则，实现该车位销售收入时，结转相应成本，而非全部一次性计入销售成本。

　　所以，遵循实质原则，地下室车位面积应计入总可售面积，按已实现销售的车位面积计入已售面积，结转成本费用，相应车位销售取得的经济利益也应计入当期销售收入。对于销售车位定金则先期计入其他业务收入，待以后实现销售时结转收入成本（费用）。