房地产评估市场法作业.doc

市场法作业一、单项选择题1、市场法的理论依据是（ ）。A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种（ ）。A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格3 运用市场法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（ ）。A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内4、市场法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正.A、交易实例 B、可比实例 C、 估价对象 D、标准化实例5、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ ）调整。A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况6、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（ ）元/平方米。A、2100 B、2333 C、4286 D、46667、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）。A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上8、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.0649、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（ ）修正。A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况10、下列（ ）情况会导致房地产价格偏高。A、卖方不了解行情 B、政府协议出让C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产11、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ ）A、高 B、低 C、相等 D、无法确定12、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ ）A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件好 D、公共配套设施状况好13、市场法的间接比较法是以（ ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。A、标准宗地 B、待估宗地 C、类似宗地 D、比较宗地14、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（ ）元/。A、1376 B、2308 C、2558 D、105515、在交易日期修正中，最宜采用（ ）。A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率16、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（ ）。A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%二、多项选择题1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ）。A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式2、运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。A、使用性质相同 B、地点相近 C、价格相同 D、交易日期与估价时点相近3、下列说法是正确的：（ ）。A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例不一定是可比实例4、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。A、繁华程度 B、周围环境 C、容积率 D、使用年限 5、类似房地产是指（ ）等方面与估价对象房地产相同或相似。A、用途 B、建筑结构 C、地区 D、权益6、市场法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（ ）。A、统一货币单位 B、统一面积单位 C、统一化为单价 D、统一时点7、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（ ）等方面的修正。A、区位状况 B、交易状况 C、权益状况 D、实物状况8、在市场法中进行因素修正时，下列说法正确的有（ ）A、宗地的面积与土地利用效果无关 B、宗地的形状影响其利用效果C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。9、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。A、繁华程度 B、临街状况 C、容积率 D、使用年限 E、周围环境10、类似房地产是指在（ ）等方面，与估价对象房地产相同或类似。A、用途 B、所处区域 C、使用年限 D、建筑结构三、计算题1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：项 目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺成交价格240万元人民币300美元/m2243万元人民币成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。答案：1、建立价格可比基础甲一次付清总价=（元）甲单价=2162.65（元/m2）乙单价=3008.5=2550（元/m2）丙单价=24300009687.610.764=2700（元/m2）2、计算比准价格比准价格甲=2162.65100/95（1-0.8%）3（1+1%）12=2722.19（元/m2）比准价格乙=2550100/100（1+1%）5（1+1.2%）7100/102=2856.34（元/m2）比准价格丙=2700100/100（1+1.2%）6100/105=2762.22（元/m2）3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则：估价对象（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）3=2780.25（元/m2）2、为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：项 目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）380041003950成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年6月1日交易情况-2%+1.5%0%房地产状况区位状况+3%0-1%权益状况0+2%-1%实物状况-1%0+2%上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。解：可比实例交易情况修正系数：A：100/100-2=100/98B:100/100+1.5=100/101.5C:100/100+0=100/100 =3809.77元/m2 所以房地产2003年10月1日的正常价格答案：1、计算比准价格比准价格A=3800100/98（1+1.5%）5（1-1%）7100/103100/100100/99=3809.77（元/m2）比准价格B=4100100/101.593/98100/100100/102100/100=3758.15（元/m2）比准价格C=3950100/10093/97100/99100/99100/102=3788.24（元/m2）2、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则：估价对象（单价）=（3809.779+3758.15+3788.24）3=3785.39（元/m2）3、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其相关资料见下表。实例 A实例 B实例 C实例 D实例 E成交价格/（元/m2）51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情况+2%+21%00-3%房地产状况区位状况0-3%+3%+1%0权益状况-2%0+2%-1%-1%交易实物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2001年11月1日至2003年4月30的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。5