安置房成本估算.doc

谭龙社区北安置房建设投资成本及收益分析

说明：谭龙社区北开发项目紧邻新长南线，东西长410米、南北宽48米，占地19680平方米，29.5亩（土地局按临街30米报批，面积为18.424亩，成本核算按29.5亩计）。图纸设计已完成，总建筑面积53496.95平方米，其中3-11层住宅建筑面积33491.87平方米，1-2层商业面积13336.72平方米，地下人防工程建筑面积6668.36平方米（人防工程需独立的设计单位设计，原设计未考虑人防工程建设，仅考虑地下室及地下停车，面积为3986.5平方米）。项目建成后，1-2层商业的全部及上部1.6万平方米住宅均用于西出市口拆迁安置。下面以开发商的角度，分别从开发建设成本、开发建设收益、企业利润及风险三个方面进行分析。
安置房开发建设成本估算
一、建设工程费用：
1、土建（外装饰、水电、电梯、进户门、外门窗）：
1300元/平方米*46828.59平方米=6087.7万元。
2、自来水入户：（按照新的收费要求，入户费为1.5元/平方米，总入户费应为46828.59*1.5=70242.9万元，暂仍按现行收费基数计算）
1800元/户*230户=41.4万元。
3、室外工程（含绿化、道路、供水、雨水、亮化、供电、弱电、变压器。其中污水管网考虑按市政污水管网项目进行建设，可以使用上级配套资金，未列入建设成本）
参照万合花园约310万元。
4、人防工程（9层以上建筑按首层建筑面积配建，否则按配建面积缴纳1500元/平方米的异地建设费）：
6668.36平方米*1800元/平方米=1200万元。
5、勘探、规划、设计、监理、咨询、人防工程设计监理、审图、公示（其中规划、勘探、设计、公示牌已签订合同额为88.02万元，）：
约180万元。
6、建设单位管理费：
约80万元。
以上小计：7899.1万元
注：暖气初装费（地暖室内安装40元/平方米，室外配套28元/平方米，46828.59平方米*68元/平方米=318.43万元）及燃气费（现行价格为2500元/户，2500元/户*330户=82.5万元；按照新的收费价格为10.5元/平方米，应为49.2万元）由拆迁安置户或购房户承担，不计入以上成本核算。
二、土地费用：
1、土地费用：18.45亩*30万/亩=553.5万元
小计：553.5万元
三、各项税费：
1、规划局市政配套费：
46828.39平方米*30元/平方米=140.5万元
2、建设局墙改基金：
46828.39平方米*8元/平方米=37.4万元
3、气象局防雷检测费：
约20万元
4、文化局文物勘探费：
19680平方米*3元/平方米=6万元
5、水利局地下水资源费：
46828.39平方米*1元/平方米=4.68万元
6、执法大队污水处理费：
46828.39平方米*1元/平方米=4.68万元
7、消防队消防费：
46828.39平方米*2元/平方米=9.36万元
8、房产局预售许可证费：
46828.39平方米*5元/平方米=23.4万元
9 、国税、地税（拆迁安置房免税，商品房17491.87平方米出售应缴税，税率约5.8%）
17491.87*2600*5.8%=263.8万元
以上小计：509.8万元
四、建设期利息（建设期约15月，建设期间流动资金约2000万元，年利率按10%计算）
2000*10%*1.25=250万元
总计：（一）+（二）+（三）+（四）=9212万元

安置房开发建设收益估算
一， 可获得17491.87平方米住宅的出让权，暂按2600元/平方米的价格计算：
17491.87*2600=4547.9万元
二， 可获得6000平方米（人防工程面积6668.36平方米，出去管道井、电梯井、设备间、楼梯等面积后，约为6000平方米）地下室的使用租让权 ，租期50年，租金按500元/平方米计算：
6000* 800=480万元
三， 政府对安置房建设的补贴（安置房面积29336.72平方米，按1300元/平方米计算；人防工程面积6668.36平方米，按800元/平方米计算）
29336.72*1300+6668.36*800=4347.2万元
总计：（一）+（二）+（三）=9375万元
企业利润分析及风险分析
一， 利润分析：
1， 投资收益减去投资成本
9375—9212=163万元
二，风险分析：
2， 因通货膨胀即建筑材料、人工费等涨价引起的成本上升。
3， 商品房销售形势的影响，即建成商品房是否能按期售完。
4， 因政治经济形式和政策的变动引起的商品房价格的变动。

谭龙社区西安置房建设投资成本及收益分析
说明：谭龙社区西开发项目紧邻新长南线，东西长165米、南北宽48米，占地7920平方米，11.88亩（土地局按临街30米报批，面积为7.45亩，成本核算按11.88亩计）。尚未进行规划设计，如按照东侧的设计模式推算，总建筑面积约为21505平方米，其中3-11层住宅建筑面积13463平方米，1-2层商业面积5361平方米，地下人防工程建筑面积2681平方米。项目建成后，1-2层商业的全部用于西出市口拆迁安置，上部住宅由开发商自行销售。下面以开发商的角度，分别从开发建设成本、开发建设收益、企业利润及风险三个方面进行分析。
安置房开发建设成本估算

一、建设工程费用：参考谭龙社区北的成本分析，按照165/410=0.402的比例直接计算各项费用，以下同。
7919.1*0.402=3183.5万元
注：暖气初装费（地暖16144平方米*60元/平方米=96.8万元）及燃气费由拆迁安置户或购房户承担，不计入以上成本核算。
二、土地费用：
1、土地费用：
7.45亩*30万/亩=223.5万元
三、各项税费：
128.9*0.402=51.8万元
四、建设期利息（建设期约15月，建设期间流动资金约1600万元，年利率按10%计算）
1600*10%*1.25=200万元
总计：（一）+（二）+（三）+（四）=3658万元
安置房开发建设收益估算
一， 可获得17491.87平方米住宅的出让权，暂按2500元/平方米的价格计算：
13463*2500=3365.8万元
二， 可获得2000平方米（人防工程面积2681平方米，除去管道井、电梯井、设备间、楼梯等面积后，约为6000平方米）地下室的使用租让权 ，租期50年，租金按500元/平方米计算：
2000* 500=100万元
三， 政府对安置房建设的补贴（安置房面积5361平方米，按1300元/平方米计算）
5361*1000=536.1万元
总计：（一）+（二）+（三）=4001.9万元
企业利润分析及风险分析
二， 利润分析：
1， 投资收益减去投资成本
4001.9—3658=343.9万元
二，风险分析：
2， 因通货膨胀即建筑材料、人工费等涨价引起的成本上升。
3， 商品房销售形势的影响，即建成商品房是否能按期售完。
4， 因政治经济形式和政策的变动引起的商品房价格的变动。