浙江省房屋建筑面积测算实施细则(测绘公司修改稿)2011-7-18.doc

浙江省房屋建筑面积测算实施细则

浙江省房屋建筑面积测算实施细则

2011-8-31签发 2011-10-1实行

浙江省住房和城乡建设厅浙江省测绘与地理信息局印发

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目 录

一、《浙江省住房和城乡建设厅浙江省测绘与地理信息局关于印发〈浙江省房屋建筑面积测算实施细则〉的通知》(浙建房[2011] 号)
二、浙江省房屋建筑面积测算实施细则
1 总则…………………………………………………………………1
2 术语…………………………………………………………………1
3 一般规定……………………………………………………………6
4 房屋建筑面积测算规则……………………………………………9
5 共有建筑面积的测算………………………………………………14
6 附则…………………………………………………………………17
三、附录
1、《浙江省房屋建筑面积测绘成果书（示范文本）》
2、《浙江省房产测绘合同（示范文本）》

浙江省房屋建筑面积测算实施细则

1.总则
1.1 目的和依据
为了规范房屋建筑面积的测算，依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和国家有关规定，并结合我省实际，制定本细则。
1.2 适用范围
本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑面积测算。
2. 术语
2.1 房屋及组成
指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附属设施位于房屋主体结构之外,包括廊、阳台、飘窗、室外楼梯、台阶、露台等；房屋的围护物包括围墙、栅栏、栏杆等。

2.2房屋主体结构
指房屋中，由组成结构的梁、板、柱等主要构件相互连接而构成的，形成能承载房屋荷载的空间体系。主体结构必须具有符合技术要求的强度、韧性、稳定性，以确保承受房屋本身及其附属设施的各种荷载。如：房屋框架、柱、承重墙、梁等。
2.3 房屋面积测算
指房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、成套房屋的套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。
建议：不加限定，删除“成套房屋的”。

2.4 房屋的建筑面积
指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、廊、室外楼梯等附属设施和地下室，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。
建议：可采用原版本（指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。）

2.5 房屋的套内建筑面积
指成套房屋的套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
建议：不加限定，删除“成套房屋的”。

2.6 房屋的共有共用建筑面积
指房屋的各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有共用建筑面积和不分摊的共有共用建筑面积。

2.7 房屋的产权面积

指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋的产权面积由市、县（市）级房地产行政主管部门登记确权认定。
2.8 房屋的使用面积
指房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。
建议：套内改为户内。

2.9 幢
指一座地上部分独立，主体结构为一整体，在使用功能上不可分割，包括不同结构、不同层次的房屋。
2.10 层高
指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。屋顶层指由该层楼面面层（完成面）至平屋面结构面层或至坡顶的结构面层与外墙延长线交点计算的垂直距离，顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。
2.11 净高
指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。
2.12 自然层
指房屋室内地坪±0以上，层高2.20m以上，按楼板或地板结构分层的楼层。
2.13 技术层
指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层（包括设备层、转换层等）。
2.14夹层（附层）
指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层。
2.15 插层
指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。
2.16 架空层
指房屋中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）的敞开空间层。
2.17 地下室
指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/2的房屋地下使用空间。
2.18 半地下室
指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/3但不超过1/2者，采光窗在地坪以上的房屋。
2.19 防潮层
指防止地面以下土壤中水分进入砖墙面而设置的材料层。
2.20 骑楼
指建在道路（街、巷）旁，底层部分用作行人公共通道的房屋。
2.21 过街楼
指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。
2.22 功能区
指根据房屋不同规划用途和使用功能而划分的局部楼层或局部区域。功能区可再分为若干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。
2.23 设备间（房）
指幢内（独立的）有具体明确的用途，用于设置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋，包括配电、变电、有线网络等用房。以规划行政主管部门确认的竣工图纸所标定的用途认定。
2.24 水箱间
指建有储水池和机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不属此范围。
2.25 屋顶楼梯间
指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面，四周有围护结构，有顶盖，供顶层维修或安全出入用的房屋。
2.26 屋顶电梯机房
指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋顶层，有顶盖，供设置、停放、检修升降电梯的房屋。
2.27 门厅
指房屋中位于出入口处、用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间。
2.28 大堂
指房屋内具有休息、会客、接待、登记等功能的使用空间。
2.29 廊
指联系房屋的水平交通空间。指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。廊的基本类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。
柱廊：有顶盖和支柱，供人们通行的水平交通空间。
架空通廊：以两端房屋为支撑，有围护、无支柱的架空通道。
檐廊：设置在房屋底层出檐下的水平交通空间，一般两端有围护、无柱、且有平台(应高出室外地面一个台阶以上)。
挑廊：挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护（栏杆）、无支柱的水平交通空间。
回廊：在房屋门厅或大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。
门廊、门斗：指房屋门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。
2.30 阳台
指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。
2.31 雨篷
指设置在房屋进出口上部的遮雨、遮阳篷。
2.32 飘窗
指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。
2.33 楼梯
指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。
2.34 室外楼梯
指依靠或搭建在房屋外墙体上，位于房屋主体结构外，通达房屋各层的固定楼梯。
2.35 电梯井
指用于电梯升降的垂直通道
2.36 台阶
指房屋出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室外台阶还包括与房屋出入口连接处的平台。
2.37 主墙
指房屋竖向平面或曲面构件，并主要用来分隔房屋内外环境空间，是房屋的主要承重载体之一。
2.38 围护结构
指围合建筑空间四周的墙体、门、窗、栏杆等。

2.39 幕墙
指突出于房屋主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料做成的围护结构。
建议改为：指由金属构架与板材组成的，不承担主体结构荷载与作用的建筑外围护结构。

2.40 围护性幕墙
指直接作为房屋外墙起围护作用的幕墙。
2.41 装饰性幕墙
指设置在房屋墙体外起装饰作用的幕墙。

2.42 勒脚
指房屋的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。
2.43 露台（平台）
指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2的活动空间。
2.44 复式住宅
指套内空间跨跃两个楼层以上（含）的住宅，厅的高度为两楼层及以上。
2.45 错层
指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。
2.46 跃层住宅
指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅。
2.47 多功能综合楼
指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面积有不同功能和服务对象。只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。
2.48 结构转换层
指房屋某楼层上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。
2.49 避难层（避难空间）
指建筑高度超过100米的高层建筑中，因消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。
2.50 公共（消防）通道
指为满足房屋消防或公众通行需要而设置的与市政（小区）道路连通的穿越建筑且未形成独立封闭空间的通道。

2.51 公共开放空间

指房屋内部供公众使用无封闭维护墙体的开放区域。
建议改为：指建筑物内部供社会公众或小区业主休憩、停车等而设置的无封闭维护墙体的开放区域。

2.52 裙楼、塔楼
指建筑群中，高楼层建筑的水平投影面积是低楼层建筑水平投影面积的1/3以下时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。
2.53 斜面结构屋
指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构连为一体，可供人居住和日常活动的空间。
2.54 伸缩缝(温度缝)
在长度较大的房屋或构筑物中，设置在基础以上的竖直缝，将房屋或构筑物分隔成段，借以适应温度变化所引起的伸缩，避免产生裂缝。亦称温度缝。
2.55 群楼式建筑
指同期规划、同期建设裙房和塔楼为一整体的建筑。
2.56 连体楼
指多幢楼房通过地下室、架空通廊或地面廊相连等的建筑群。
2.57 单元
指幢内某一自底层到顶层的垂直通道及通道可达相应楼层的空间。
2.58 房屋基本单元
指有固定界限、独立使用且有明确、唯一编号的房屋或建筑空间。
2.59 核心筒
指房屋中央区域，由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、部分设备间等围护形成，与外围框架形成一个外框内筒的结构形式。
3．一般规定
3.1用于房屋产权登记的建筑面积测绘应当在通过规划验收的竣工图及有关资料和房屋客体相一致时实施。因施工变更造成房屋建筑面积变化，或层数改变或共用建筑面积变化等的，须经原设计单位同意和规划行政主管部门批准后出具测绘成果。设计单位对提供的图纸和说明书负责。
3.2 测绘人员应根据国家标准和规定及本细则进行测绘，采用实地量测法，以测绘数据进行建筑面积测算。竣工图数据经实地测量，其图上标注尺寸符合实测精度要求时，图纸尺寸可供测算使用。房屋实地测量时必须绘制草图。所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足整线段等于分线段之和或矩形对应边相等等几何条件要求。
3.3 本细则中涉及的各种数量指标，凡“大于(以上)”者含数字本身，“小于(以下)”者不含数字本身。
3.4 本细则的房屋建筑面积测算以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为房屋建筑面积测算最大误差（限差）。具体要求如下表:
各类房屋建筑面积的精度要求
房屋建筑面积的精度等级
中误差
最大误差（限差）
一
0.01×+0.0003×S
0.02×+0.0006×S
二
0.02×+0.001×S
0.04×+0.002×S
三
0.04×+0.003×S
0.08×+0.006×S
注: S为房屋建筑面积，m2

3.5 房屋建筑面积测算的精度要求：
3.5.1 对特殊的房屋，应达到上表的一级精度；
3.5.2 对新建房屋，应达到上表的二级精度；
3.5.3 对其他房屋，应达到上表的三级精度。
3.6 房屋建筑面积以m2为单位，计算过程的面积取位至0.0001 m2，最终面积取位至0.01 m2，共有面积分摊系数取位至0.000001。
3.7 量（测）距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至0.01 m；任何边长都应独立量测两次,在精度要求以内时取中数作为最后量测结果。
3.8 量（测）距精度按照边长总长限差控制和按比例限差控制两种方法评定：
3.8.1 边长超过50m，以总长限差控制，限差为±0.04m；
3.8.2 边长未超过50m，以按比例限差控制，限差计算公式：
ΔD＝±（0.02+0.0004D）
式中：D—实测房屋边长值，以m为单位；
当D小于10m时，以10m计。
3.9 房屋建筑面积测算及内容：
房屋建筑面积测算系指各计算部位水平投影面积测算。单层房屋按一层计算建筑面积；多层(高层)房屋按各层建筑面积的总和计算。包括房屋套内建筑面积、应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积的测算。
3.10 房屋建筑面积计算的条件
    可以计算建筑面积的房屋及其附属物应具备以下条件：
    a）应具有上盖；
    b）应有围护结构；
    c）结构牢固，属永久性的建筑物；
    d）层高2.20m以上；
e）可作为人们生产或生活的场所。
3.11 房屋建筑面积测算的基本单元和幢的认定：
房屋建筑面积测算的基本单元是幢。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。裙房与塔楼间相通的群楼式建筑按单幢处理。以连廊等房屋附属设施相连的房屋或临街多个单体建筑以多层房屋相连的房屋视为连体楼按多幢处理。地面有多座独立建筑，地下室相连通，则地面建筑为多幢。结构相对独立或由不相通伸缩缝相连的毗连房屋按多幢处理。
建议：按《细则》原规定操作。

3.12 房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面和外保温层厚度，但包括一般抹灰层厚度和内保温层厚度。
3.13 房屋层数
3.13.1 房屋层数是指房屋的自然层数，按室内地坪±0以上计算，所在层次自下而上用自然数表示；地坪±0以下为地下层数，自上而下用负整数表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高2.20m以上的，计入地下层数。房屋室内地坪低于室外地坪小于该房屋室内净高的1/3，且层高在2.20m以上的，该房屋计算自然层数。房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和。
3.13.2 旋转上升式的楼房，按地坪±0以上计算，以其旋转一周且层高2.20m以上的水平投影为自然层，所在层次按对应的自然层次编号。
3.13.3 错层房屋的层数按自然层来划分。所在层次按对应的自然层次编号。
3.13.4 夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼等，以及突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等不计层数。
3.13.5 房屋套内具有使用功能，但其层高低于2.20m的部分，以虚线划分其范围，注记边长，且在其范围内注记“h＜2.20m”。
3.13.6 斜面结构屋的坡形屋层高达到2.20m以上的部分占整个顶层中的基础层层面建筑面积的2/3以上时，该层计入房屋自然层数。
3.13.7 技术层计入房屋自然层数，应同时具备以下两个条件：
a) 经规划部门审核批准，建在自然层（标准层）之间；
b) 可利用空间的垂直高度在2.20m以上。
3.13.8依山坡地形建造的房屋，以主入口室内地坪±0为标准划分地上和地下两部分。
3.14 玻璃、金属等其他材料建造的幕墙，其主墙或装饰性墙体的认定，以设计单位出具的说明书为准。
4．房屋建筑面积测算规则
4.1 一般规定
4.1.1 计算全部建筑面积的范围

    a) 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分，按其水平投影计算建筑面积。
    b) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内的，层高2.20m以上的回廊部分，按其水平投影计算建筑面积。
    c) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
    d) 房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在2.20m以上的部分（位），按其外围水平投影计算面积。

    e) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积。
    f) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积。
    g) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算面积。
    h) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。
    i) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算面积。
    j) 有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
    k) 作为房屋外墙的玻璃幕墙等，按其外围水平投影面积计算。
    1) 属永久性有柱的车棚、货棚等建筑物，按柱的外围水平投影面积计算。
    m) 依山（坡）地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。
    n) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
o)图书馆、档案馆、资料库等，其层高在2.20米以上的，均按一层计算建筑面积。
建议：删除。
p)有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影计算建筑面积。
q)室内体育馆按实际层数计算建筑面积，体育馆（场）看台下方空间加以利用的，层高在2.20米以上部位，按其外围水平投影计算建筑面积。
 4.1.2计算1/2建筑面积的范围
    a)与房屋相连有上盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。
b)与房屋相连有上盖无柱的檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算（两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊）。
建议改为：与房屋相连有上盖无柱的檐廊（两端均有与房屋相连的墙体的，视为有围护结构的檐廊），当平台(应高出室外地面一个台阶以上)宽度大于0.9米时，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。
    c)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的1/2计算。
    d)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。

    e)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的1/2计算。
    f)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的1/2计算。
建议增加：g）与户内相通、用于放置空调室外设备，且采用木、金属等材质作为维护的建筑空间，其建筑面积按1/2计算，顶盖隔层的一律不计算建筑面积。
4.1.3不计算建筑面积的范围 
   a)层高小于2.20m的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。
   b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
   c)房屋之间无上盖的架空通廊。
   d)房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池。
   e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐的平台。
   f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
   g)利用引桥、高架桥、高架路的桥（路）面作为顶盖建造的房屋。
   h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
   i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
   j)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
k)阳台在下层露台、房屋天面上的投影部分。
未表述清楚。
l)楼梯梯段水平间隙宽度大于0.30米部分。
建议改为：楼梯梯段水平间隙宽度大于0.20米部分。

4.2 成套房屋建筑面积的测算
4.2.1 成套房屋的套内建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
4.2.2 套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以套内房屋内墙结构的水平投影面积按以下规定计算:
a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。
4.2.3 套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的1/2计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

4.2.4 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均以阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积按封闭、不封闭类型及上盖要求分别计算。
4.3 特殊情况处理原则
4.3.1 阳台
a) 主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。
b) 作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及到的各户的套内建筑面积。
c) 无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。
建议：把“顶盖为镂空”改为“顶盖为镂空或不连续”

d) 阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影面积计算建筑面积。
e) 一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成敞开式阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。（该条款适用于廊、门斗等房屋附属设施）
f) 阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。
g) 上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台。
h）阳台围护结构外的空调位不计入阳台面积。
建议增加：i）阳台内与外墙相邻的干挂进行扣除，其余不扣。（包括门廊、门斗）

4.3.2 当飘窗窗台高度小于0.30m，且飘窗净高在2.20m以上时, 按外围水平投影计算建筑面积。
建议改为：飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或等于0.3米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.7米，窗台面至飘窗顶板底高度应小于2.2米。符合以上条件的，飘窗不计算建筑面积；不符合以上条件的，按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积。

4.3.3 通道
a) 房屋底层的公共通道，不计算建筑面积。
b) 临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积。
4.3.4 地下室或半地下室专用的通风井、烟道（不包括地上各层使用的各类管道、烟道等）在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积；其在地面且独立于房屋之外时，有围护结构或柱和上盖，且高度在2.20m以上的，按围护结构或柱外围水平投影计算全部建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；其在地面部分是设于房屋之内且有上盖，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积。
4.3.5 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑不计算建筑面积。
4.3.6 房屋层内，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次。
4.3.7 架空层
a)层高2.20m以上的架空层作为公共开放空间的，不计算建筑面积;
b)依山（坡）地建造的房屋，利用吊脚做架空层加以围护封闭利用，整修有底板，层高2.20m以上的部位计算建筑面积；
c)架空层或局部架空的楼层中层高2.20m以上并加以围护封闭利用,前室、楼梯、电梯和水、电、排风管道井等部位，计算建筑面积，计入幢共有建筑面积。
建议：“计入幢共有建筑面积”改为“计入共有建筑面积”。

4.3.8 由室外地面通向房屋的通行坡道，室外部分无论有无顶盖或有无围护结构，均不计算建筑面积。
4.3.9 位于地下室内和屋顶上的水箱或储水池（消防水池），不计算建筑面积。
4.3.10 技术层、夹层、插层
层内的夹层、插层等，当夹层、插层层高和剩余层高均在2.20m以上，两部分均计算建筑面积（外墙建筑面积计算一次）；当其中一个部分的层高不足2.20m，但上下两部分层高之和在2.20m以上时，按一层计算建筑面积。
4.3.11 跃层、斜面结构屋
a) 房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，顶层层高2.20m以上的部位按其水平投影计算建筑面积。
b) 跃层层高2.20m以上的部位，按水平投影计算建筑面积。
c) 跃层、斜面结构屋的层高2.20m以上的外墙，1/2计入套内建筑面积，另1/2计入幢共有建筑面积；跃层、斜面结构屋内中空部分的外墙建筑面积只计算一次。
建议：删除“跃层、斜面结构屋内中空部分的外墙建筑面积只计算一次”。

4.3.12 房屋天面上未经规划批准或装饰性建筑等不计算建筑面积。
建议改为：房屋的隔热层不计算面积。

4.3.13 楼梯
a) 门厅或大堂内的旋转式固定楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。旋转梯所形成的中空部分，属大堂或门厅的一部分，计入大堂或门厅的面积。
b) 跃层、夹层等有高度大于2.20m的部分，其中的楼梯孔按相应梯位（或设计梯位）的水平投影面积计算建筑面积。

c) 属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层（不包括该室外楼梯最高到达的楼层）水平投影面积之和计算建筑面积；当上层楼梯覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。
建议：删除“不包括该室外楼梯最高到达的楼层”。

d) 挑出主墙体外、未封闭、有围护结构、有顶盖的楼梯挑平台，挑平台顶盖水平投影面积小于挑平台围护结构外围水平投影面积1/2时，挑平台不计算面积；挑平台顶盖水平投影面积与挑平台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于或等于挑平台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。
e) 广场式的室外楼梯和用于检修、消防用的室外爬梯、挂梯、钢筋砼悬臂一字形平板式踏步楼梯，不计算建筑面积。
f) 楼梯须计算建筑面积，其下方空间不再计算建筑面积。
建议改为：楼梯，坡道等斜面结构形式的，按楼梯投影计算各层建筑面积；其下方无论层高多少均不再计算面积。
g) 为单一产权人服务的专用楼梯，作为共有建筑面积分摊给该产权人。
h) 跃层住宅中的户内楼梯，计入套内建筑面积。
建议：g)、h)均删除。

4.3.14 墙体
a) 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃、金属等其他材料作装饰幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
建议改为：房屋外墙全部为玻璃幕墙的，以楼板外沿作为计算建筑面积范围，楼板与幕墙之间空隙及幕墙不计算建筑面积。

b) 各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
c) 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，其层高2.20m以上的部分计算建筑面积。
d) 房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以其底板水平投影计算建筑面积。
f) 装饰性幕墙、主墙体外的幕墙均不计算建筑面积。
4.3.15 不规则围护物
阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以其底板水平投影计算建筑面积。
4.3.16 与房屋相连的无柱走廊、檐廊、挑廊的顶盖连续投影面积大于或等于其围护结构外围水平投影面积1/2的，按其顶盖投影面积1/2计算建筑面积。
4.3.17 房屋主体结构内的建筑空间，标注为入户花园、阳台、露台、空中花园、花池等部位的建筑面积，均计算全部建筑面积。
建议：1.核心筒附近的前室、无柱走廊等开敞式空间，均按1/2计。

5．共有建筑面积的测算
5.1共有建筑面积的确认
5.1.1 委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确认的房屋共有部位的性质、功能、用途等相应情况的说明书, 经房产测绘人员对照竣工图经现场勘测后，对各类共有建筑面积进行分类确认和登记。委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任。

5.1.2 共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑上的产权界。共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。
5.2 共有建筑面积的分类
5.2.1 幢共有建筑面积：指为整幢房屋服务的共有建筑面积。
5.2.2 功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共有建筑面积。
5.2.3 层共有建筑面积:指各层中专为本层使用或服务的共有部位的建筑面积。
5.2.4 其它共有建筑面积。
5.3 共有建筑面积的处理原则
5.3.1 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
5.3.2 无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
5.4 共有建筑面积的内容
5.4.1 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、消防连廊、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房（不包括物业管理用房）的建筑面积。
5.4.2共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积1/2的建筑面积。
5.4.3 独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
5.5 共有共用面积按比例分摊的计算公式
对相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算:

式中：K—为面积的分摊系数；
—为幢内各单元参加分摊的建筑面积， m2；
—为幢内各单元分摊所得的面积， m2；
—为需要分摊的建筑面积总和 m2；
—为参加分摊的幢内各单元建筑面积总和， m2。
建议：删除“幢内”。

5.6 共有建筑面积的计算方法

整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。
5.7 共有建筑面积的分摊方式
5.7.1 共有建筑面积分摊原则
幢共有建筑面积由整幢房屋各单元（功能区、层、套）按面积比例进行分摊；功能区共有建筑面积由该功能区内各单元（子功能区、层、套）按面积比例分摊；层共有建筑面积由该层中各单元（套）按面积比例分摊。
建议：采用原细则内容“幢共有建筑面积由整幢房屋各单位按面积比例进行分摊；功能区共有建筑面积由该功能区内各单位按面积比例分摊；层共有建筑面积由该层中各单位按面积比例分摊。”

5.7.2 住宅楼共有建筑面积的分摊方法
     住宅楼以幢为单位，依照5.3的处理原则和5.5的计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
5.7.3 商住楼共有建筑面积的分摊方法
     首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
 a) 住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照5.3的处理原则和5.5的计算公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
     b) 商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
5.7.4 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积按照功能进行分摊，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊，一般需进行多级分摊。
5.7.5 多级共有建筑面积分摊，可采用从整体到局部的逐级分摊的方法。先分摊幢共有建筑面积至整幢内各单位，再分摊功能区共有建筑面积至功能区内各单位，然后分摊层共有建筑面积至层内各单位。本分摊区域内共有建筑面积包括上一级分摊至本区域内的共有建筑面积。
5.8 特殊共有建筑面积分摊的基本原则

5.8.1 房屋内为小区或多幢楼服务的管理用房、公共用房及其社区公益设施用房（如居委会、幼儿园、社区服务用房等），不作为共有建筑面积进行分摊。按独立单位处理，并在成果报告书中作相应说明。
5.8.2 地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等专用出入口，其在地面部分的共有建筑面积的分摊方式如下：
a) 出入口设在该幢房屋主墙体外，其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊；
b) 出入口设在该幢房屋内，且与该幢房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。
c) 出入口设在该幢房屋内（不在核心筒内），且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊。
5.8.3.1 房屋中，各单元天面和地面相通，所有单元的共有建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊。
5.8.3.2房屋中，各单元结构完整，一般情况下各单元结构层数或结构平面均相差较大，各单元的公共空间（如门厅、楼电梯间、管井等）应在各单元各自分摊。
5.8.4 房屋中，某一单元不同于其它单元，设有专用电梯、管道井、前室、门厅（门廊）等为特殊部位服务的，专设部位记入该单元或特殊部位的共有建筑面积，由该单元或特殊部位自行分摊。
建议：上述三条修改为“住宅楼各单元内的共有建筑面积(如公共门厅、楼梯间、电梯井、管井等)由各单元自行分摊”。

5.8.5 连接商场各层的自动扶梯(电梯)，按自然层计算建筑面积，并按功能区共有建筑面积进行分摊。
建议：删除

5.8.6 地下室、半地下室或架空层等内的，为整幢楼服务的设备间（变电室）等共有建筑面积，由该幢房屋的地上和地下部分（地下部分包括：商场、地下人防、地下汽车库等）按面积比例分摊。对于连体楼，应区分地下室和半地下室内共有建筑面积的服务对象，根据谁受益谁分摊及是否为单幢和多幢服务的情况确定分摊原则。
5.8.7 位于地下室中的电梯井、前室、楼梯、过道、警卫室、地下室及外墙水平投影的1/2等专为地下室功能区而建造的共有建筑面积，由地下室各功能单元面积按比例分摊。
建议改为：位于地下室中的电梯井、前室、楼梯、自动扶梯、过道、警卫室、地下室及外墙水平投影的1/2等专为地下室功能区而建造的共有建筑面积，由地下室各功能单元面积按比例分摊。
5.8.8 多功能综合楼，将其由地上底层升至顶层的楼梯间、电梯间（含其管道井、前室等）、突出屋顶的楼梯间、电梯机房等共有共用建筑空间