资产评估-作业2答案.doc

第二阶段作业（第4-5章）
一、 名词解释
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。
基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和预算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。
标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
假设开发法也称剩余法。是在苹果待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。
残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。
二、 单项选择
1．建筑物的梁柱、房面板、楼板均用钢筋混凝土制作，堵体用砖或其他材料制作，这种建筑物屑于( C )
A．钢和钢筋混凝土制作 B．道桥工程结构
C．钢筋混凝土 D．混合结构
2．计算建筑期利息的工期应按（ B ）计算。
A．合同工期 B．额定工期
C．协商工期 D．实际工期
3．建筑物成新率的计算主要采用使用年限法和（B ）
A．分折法 B．打分法
C．容积率法 D．综合指数法
4．造成建筑物经济性贬值的核心原因是 (D)
A．经济发展停滞 B．部分闲置
c．实际收益率下降 D．客观收益串下陈
5.使用残余法估价评估建筑物的前提条件是：建筑物（C ）
A．用途合理 B．维修程序合理
c．能获得正常收益 D．能获得超常收益
6．土地的经济地理位置具有（C）
A．价值不确定性 B．功能变异性
C．可变性 D．不可位移性
7.影响地产评估的行政因素有（ D ）
A．政治安全程度 D．城市化
C．治安程度 D．城市规划
8．国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权的最离出让年限为 ( D )
A．明年 B．40年
C．30年 D．50年
9．采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（　C　　）
A．材料价格没有大的波动 B．预算定额没有调整
C．建筑物原工程量是合理的 D．具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料
10．从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（　D　　）
A．市场法 B．成本法
C．剩余法 D．收益法
11．企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（　D　　）
A．国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司
B．国有企业破产或出售
C．国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营
D．在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业
12．有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最接近于（　　B　）
A．127.70万元 B．139.55万元
C．150.00万元 D．175.00万元
13．标定地价是（　　B　）
A．省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格
B．市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格
C．省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格
D．市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格
14．交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明（ B ）
A．土地用途的多样性 B．土地经济地理位置的可变性
C．土地价值影响因素的多样性 D．土地的不可替代性
15．如果某房产的售价为2000万元，其中建筑物价格为800万元，地价为1200万元，该房产的年客观纯收益为136万元，建筑物的资本化率为8％，则土地的资本化率最接近于（ A ）
A．6.0％ B．6.8％
C．7.5％ D．8.0％
16．被评估建筑物账面原值为180万元，竣工于2002年，要求评估2006年该建筑物的重置成本，根据调查得知，被评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数2003年为2％，2004年为-2％，2005年为2％，2006年为3％，该建筑物的重置成本最接近于（ D ）
A．185万元 B．186万元
C．187万元 D．189万元
17．运用市场法评估建筑物价格时，个别因素修正的方法主要采用（ B ）
A．经验判断法 B．售价调整法
C．价格指数调整法 D．环境成熟度修正法
18．对于商业房地产来说，决定其价格的根本区域因素是（ C ）
A．风景好坏 B．交通设施条件
C．地段 D．居民的职业构成
19.在建筑物评估中，影响建筑物价值的决定因素是( A )
A、物理因素 B、环境优劣
C、经济地理 D、新旧程度
20.某宗土地，土地单价为3000元/m2，该宗地容积率为2，建筑面积为150平方米，则楼
面地价为( D )
A、20元／m2 B、150元／m2
C、300元／m2 D、1500元／m2
21．下列无形资产中，属于不可确指无形资产的是（　　D　）
A．专营权 B．土地使用权
C．商标 D．商誉
22．下列不属于无形资产成本特征的是（　　B　）
A．弱对应性 B．共益性
C．不完整性 D．虚拟性
23.无形资产评估中，垄断性是影响无形资产价值的重要因素，这是因为无形资产具有（ B ）
A、附着性 B、共益性
C、积累性 D、替代性
24、某无形资产转让中，确定的销售利润分成率为40％，已知该类产品的销售利润率为20％，则该无形资产转让的销售收入分成率为( B )
A、4％ B、8％
C、10％ D、20％
三、多项选择题
1.房屋建筑物按其结构承重形式的不同，可分为以下哪几种?(ABC )
A.钢结构 B．钢筋混凝土结构 C．混合结构 D．厂房 E．道桥工程
2.影响建筑物价格的因素有(ACDE)
A．环境优劣的影响 B．长期投资贷款利率
C.产权 D经济地理因素 E．新旧程度
3．建造物评估的原则有(ABCD)
A．供需原则 B．最有效使用原则
C．替代原则 D．房地合一原则 E.预期性原则
4．建筑物产权形式有( ABC)
A．租用权 D．使用权 C．所有权 D．收益权 E．买卖权
5．区域因素修正的确定可采用的方法是( ACD)
A双百分制比较法
B．假设开发法
C．十等分因素比较法
D．环境成熟度因素信正法
E.询价法
6.建筑物从大的方面可以分为( BD)
A．工业用房 B．房屋 C．公开建筑物 D．构筑物 E．福利建筑
7.测算建筑物重置成本的常用方法有（ABC）
A．预决算调整法 B．重编预算法
c．指数调整法 D．打分法 E．容积率法
8．在估算建筑物重置成本的方法中，价格指数调整法由于方法本身的缘故，一般只限用于（ ABE ）
A．单位价值量小的建筑物 B．结构简单的建筑物
C．结构相同的建筑物 D．用途相同的建筑物
E．运用其他方法估算有困难的建筑物
9．引起建筑物实体性贬值的原因有（　　ABCD　　　）

A．建筑物自然老化 B．建筑物的使用磨损
C．自然灾害引起的建筑物功能减弱 D．人为破坏造成的建筑物功能减弱
E．建筑物存在设计上的缺陷
10．在估算建筑物重置成本的方法中，重编预算法比较适用于（　　AC　　　）
A．测算建筑物的更新重置成本
B．测算建筑物的复原重置成本
C．测算构造简单建筑物的重置成本
D．测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本
E.测算原工程量较合理建筑物的重置成本
11.无形资产鉴定可以解决的问题有（ ABC ）
A、证明无形资产存在 B、确定无形资产种类
C、确定无形资产有效期限 D、确定无形资产无形损耗
E、确定无形资产的评估方法
四、简答题
1. 根据《股份有限公司土地使用权管理规定》和我国企业改革的实践，土地权属处置方式主要有哪几种？
（1）出让方式。根据持股单位的不同，具体有如下两种出让方式：
由该企业向股份公司以土地使用权投资入股，股份作为国有股入股，也可以由股份 公司向原企业租用土地。
由股份公司改组后直接向国家缴纳土地出让金，取得一定年限的土地使用权。
（2）直接投资入股方式。由国家将土地使用权出让金折合为股权投入新设立的股份公司，土地资产股份作为国家股。
（3）租赁方式。由上市公司直接向国家租用土地使用权，定期向国家缴纳租金。
2.建筑物评估时需要考虑的因素有哪些？
(1)物理因素。这是房屋建筑物价格的决定因素。建筑物的造型风格、结构类型、功能效用、设施完备份况、装修标准、建筑面积及工艺标准等决定造价。这是房屋建筑物评估应考虑的基本因素。
(2)环境优劣的影响。房地产外部环境条件优劣是影响其价值的一个童要因责。交通通讯状况，环境优美程度、基础设施加水、电、气等完善程度，商业冈‘色分布等都对房屋建筑物价格产生重要影响。
(3)经济地理因含。在我国，政治、经济、文化发展极不平衡。一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城市高于小城市，沿海开放城市高于内地城市。即使在同一城市，由于地段不同，房价差别也很大。
4)新旧程度土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随斡建筑年代久远而陈旧。因此，建筑物的新旧程度影响其价值。
(5)用途。某一具体建筑物的用途可能是单一的，也可能是多种用途综合性的。在评估综合性建筑物时，务注意建筑物用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。
(6)产权。建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。产权性质及是否受到限制如是否做抵押、担保、出租等都互接影响建筑物的价值。
(7)政策因素。国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。房地产价格受政策法令和政策的影喻主要表现在：①政府基于公共利盈可限制莱些房地户的使用，包括规定土地使用用途、建筑物客积率、覆益卑等。②政府为满足社会公共利盈的常要，可以对任何房地户实行强制征用或收买。
(8)供需状况。地产价值高低受市场供求关系的影咱很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时价值令提高。
(9)其他。如住房制度改革、长期投资贷救利率变化等都直接影响建筑物价格。
3.建筑物评估的原则有哪些？
(1)替代原则。建筑物特别是商品化建筑物遵循替代规律，即具有相同使用价值、有替代可能的建筑物，其价格是相互影咱和作用的，会经过价格的市场竞争而趋于一致。因此，在对商品化建筑物进行评估时，就可通过对同功能和类型的建筑物市场价格比较进行，即采用市场法进行评估。应当注意的是，由于建筑物具有不可位移性、功能变异性等特，氮，因此，委对区域和时间及交易条件进行修正．才能根据替代原则进行评估。
(2)最有效使用原则。在对建筑物进行评估时，就要相应考虑建筑物是否具有功能变弄性且是否能够实现功能转化。如果具备这样的条件，就可以接潜在的可能的最有效利用途径来评估。但是，应当注意，压用这一原则时，必须要符合国家法律、法规和政策的规定。
(3)供需原则。由于建筑物具有不可位移，隆的特点，在特定区域内供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，因此，其具有一定的价格独占性。
(4)房地合一原列。由于房屋建筑物和土地两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，因此，在采用市场法进行评估时，要把两者作为相互联系的综合体进行估价。
4.运用市场法对建筑物进行评估时应具备哪些条件？
答：市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。对于交易实例少、房地产市场交易不透明、信息不畅的地区则不宜采用。一般说来，市场法评估应具备的条件主要有：
(1)要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个。
(2)选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面有相同或相似。
(3)交易时间与评估基准日尽可能接近。
(4)交易应县有具有透明性、公平性和有效性。
(5)交易实例与待估房地产在土地出仕年限和使用需求方面应基本一致。
由于市场法评估受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，因此，此法更适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为。
5.简述导致无形资产产生无形损耗的三种情况。
（1）新的、更为先进、经济的无形资产出现，使采用原无形资产无利可图时，造成原无形资产价值丧失。（2）传播面扩大，其他企业普遍掌握，原拥有这种无形资产的企业不再具有获取超额收益的能力，从而造成其价值丧失。（3）由无形资产所决定的产品销售量骤减，市场需求大幅下降。
五、计算题
1.一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。1999年10月取得土地使用权，年限50年。假定空置率为10％，月租金为35元／平方米，月费用(含建筑物折旧费)为100000元；建筑物寿命60年。办公家具和设备原价为5000000元，使用年限10年，无残值；房产税为房地产租金收入的12％，其他税费为租金收入的6％，土地还原利率为9％，建筑物的还原利率为10％，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为2009年10月。
要求：(1)计算房地合一的房地产总年收入；
(2)计算年总费用；
(3)计算房地合一的房地产的年纯收益；
(4)计算建筑物的年纯收益；
(5)计算土地的年纯收益；
(6)计算土地的还原收益价值。(计算结果以“元”为单位，取整数)

1.答案.（1）年房租收入=52000*（1-10%）*35*12=1965.6(万元)
（2）年总费用=10*12+500/10+1965.6*18%=523.808(万元)
（3）房地合一年纯收益=1965.6-523.808=1441.729（万元）
（4）建筑物的年收益=5500*10%=550（万元）
（5）土地的年收益=1441.792-550=891.792（万元）
（6）土地还原收益值=891.792*p/A*9%*40=10234,65(万元)

2．待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
要求：
（1）估算该建筑物的重置成本；
（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；
（3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）
2、 （1）综合价值指数
=（1＋1.7%）×（1＋0.7%）×（1－1.2%）×（1＋0.8%）×（11.2%）×（1＋0.5%）=1.037
重置成本=500×1.037=518.5万元
（2） 年限法成新率=（60－6）÷60×100%=90%
折分法成新率=（90×0.8＋80×0.1＋80×0.1）÷100×100%=88%
成新率=（90%＋88%）÷2=89%
（3）评估值=518.5×89%=461.47万元