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关于商品房价格备案管理办法【五篇】商品房价格备案管理办法 1 第一章总则 第一条为加强商品房价格管理，促进住房商品化，保证住房制度改革的顺利进行，特制定本暂行办法。第二条凡经上海市工商行政管理局、市房产管理局批准经营商品房的公司，在上海市范围内建设和出售的商品房价格管理均适用本办法。第三条上海市房产管理局是本市商品房价格管理的主管机关，负责商品房价格管理的业务工作。第四条商品房价格管理应遵循社会主义商品经济的原则，必须有利于经济体制改革和住房制度改革，有利于商品房的发展和推进住房商品化。有利于促进商品房开发经营公司改善经营管理，降低成本，提高经济效益和社会效益。第五条必须在加强商品房价格宏观管理的前提下，建立竞争型的价格模式。商品住宅价格按规定价格构成因素，确定最高限价，除对一般收入的住房困难户职工，个人购买商品房的价格由有关部门定价外允许商品房开发经营公司，在最高限价下按质论价，按市场供需自行浮动。非住宅商品房价格放开、随行就市，以搞活房产经营，促进商品房销售市场的形成和发展。第二章价格构成 第六条商品房价格构成 一、商品房开发成本(1)基地开发费：指商品房基地开发中，按国家和本市有关规定支付的征地费、青苗补偿费、生产和生活设施补偿费、菜田建设费、劳动力安置费、养老社员生活补助费、私房补偿费、动迁房屋建设费、临时过渡房屋搭建费、自行过渡补贴费、搬迁障碍费、临时接水、接电、接煤气费平整场地费等。(2)勘察设计费：指按规定支付的居住区规划费、建筑设计费、地质勘察费及施工执照费等。(3)房屋建筑安装工程费：指按本市规定的建筑工程和设备安装定额及各项费用取费标准，支付的房屋建筑安装及附属设备工程费以及室外围墙化粪池等费用。(4)街坊内的市政公用设施费：指按本市规定的住宅建设市政公用设施配套 的费用标准支付的街坊内的供水、供电、通讯、排污、排水、供气、道路、绿化等工程费用。二、商品房利润：出售给个人的一般商品住宅应给予优惠。特殊商品住宅如侨汇房利润，可高于一般商品住宅。非住宅商品房售价随行就市，实行市场调节。三、贷款利息：指商品房开发建设资金，向银行贷款并按银行利率规定支付的 利息，多层建筑按一年利率计算;高层建筑按二年利率计算;凡预收购买单位(个人)商品房价款的一律不允许计算贷款利息。四、管理费用：指商品房开发中所支付的各项管理费用。包括开发公司职工工资、工资附加费、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、车辆使用费、低值易耗 品购置费、劳动保护费、职工教育费、广告费、合同签证费、公证费、保险费、诉讼费、聘请律师费、股息等。管理费总额控制在开发成本的百分之二以内。五、税金：指工商营业税，城市建设费和教育费附加。六、商品房的附加费：出售给个人的商品住宅免征人防工程费。出售给单位的商品住宅按规定征收人防工程费、住宅建设配套费。征收住宅配套费按沪府发(8 7)71市人民政府关于发布上海市征收住宅建设配套费的暂行规定以及有关征收人防工程费办法办理。附加费不作为公司的经营收入。凡收取购房单位建筑材料并以国家计划价结算的商品房价格中不允许计议价材料差价。第七条商品房开发成本中各项费用，必须按规定标准计算。凡由于经营不善 或其他原因造成实际成本高于规定计费标准的，其差额只能由企业自行消化。不得按实际成本计价。第八条商品住宅按销售对象，采取不同的价格构成。1.出售给本市一般收入的职工中住房困难户个人的商品房原则按成本计价。2.出售给单位或收入较高(或有特殊收入)的个人，如个体商业者，侨汇户等，价格构成包含六条规定的全部因素。第九条商品房建筑税代征收办法按沪税政一(1987)429 号文执行，出售给个人的商品住宅免征建筑税。第三章价格管理权限及监督、检查 第十条非住宅商品房价格在遵守本管理办法的前提下实行。随行就市，房屋出售后由商品房经营开发公司，按季度填表报市房产管理局备案(附表 1)。第十一条商品住宅价格管理，实行宏观控制，在调查测定的基础上，由市房产管理局会同有关部门，按地段因素(目前暂按市府(84)27 号文规定计算，待土地使用费开征后，按土地使用费级差计算)。建筑结构类型和设计标准等，定期规定各类住宅的最高限价，在限价内自由浮动并通过报纸公布，实行社会监督和行政监督相结合。最高限价内的价格浮动可由开发经营公司根据房屋质量、朝向、层次、销售对象及供需状况，自行综合确定。各开发经营公司的定价原则和计算标准等，填表报送市房产管理局备案(附表 2)。第十二条商品房最高限价和出售给一般收入职工的个人商品房价格由市房产管理局会同有关部门制订。并报市建设委员会和市物价局审批后执行。第十三条凡开发经营商品房的公司，每年必须安排一定比例的商品住宅直接出售给本市一般收入的职工缺房户个人。第十四条市、区、县住宅建设部门有偿转让的地方财政投资建设的住宅以及集资、统建、联建等多余的动迁房源出售价格应纳入商品房价格管理范围。每年由市、区、县住宅建设部门编列项目计划和数量。报市建设委员会审批，经市建委审批后抄送市房产管理局。市、区、县住宅建设部门办理委托房产开发经营公司代售手续，并由受托公司编制当年度商品房出售计划，报市房产管理局，其价格的确定和审批应符合本暂行办法。市、区、县住宅建设部门委托有开发经营商品房资格的公司出售。公司收取百分之零点六(不负责二年包修)至一点一(负责二年包修)的管理费。第十五条上海市房产管理局对违反本暂行管理办法的单位有权责令其修正。对弄虚作假、违法经营、损害购房者利益、扰乱商品房供应市场和价格政策的各种行为，市房产管理局会同市工商行政管理局查处。第十六条各商品房开发经营公司，必须严格贯彻执行本暂行管理办法，对违反本暂行管理办法的单位，可按情节分别处以罚款、警告、没收非法所得等处分。屡经教育不改，情节严重的注销商品房开发经营执照。第四章附则 第十七条本暂行管理办法不包括各系统单位补贴出售给本系统单位职工的商品住宅，也不包括旧房出售。上述二类房屋，其价格另行规定。第十八条凡在本暂行管理办法颁布前，已与购房单位或个人签订售(购)房合同(或协议)，其价格可仍按原合同(或协议)执行。第十九条本暂行管理办法由上海市房产管理局负责解释。第二十条本暂行管理办法自市建委批准之日起施行。与本暂行管理办法相悖的有关文件和规定即行废止。商品房价格备案管理办法 2 第一章总则 第一条为了加强商品住宅价格管理，维护房地产市场秩序，促进住房制度改革，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，加快房地产业发展，根据中华人民共和国价格管理条例制定本暂行办法。第二条本暂行办法所称的商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。第三条商品住宅经营单位和商品住宅行政管理部门均应遵守本暂行办法。第二章商品住宅价格的制定 第四条商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。第五条商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本 1征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；2勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；3住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；4住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；5管理费：以本款 1 到 4 项之和为基数的 13计算；6贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。（二）利润 以本暂行办法第五条成本 14 项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。（三）税金 按国家税法规定缴纳。（四）地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。第六条下列费用不计入商品住宅价格：1非住宅小区级的公共建筑的建设费用；2住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。第七条根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。第三章商品住宅价格管理 第八条物价部门对商品住宅价格实行分级管理。价格分级管理权限，除国家物价局另有规定者外，由省、自治区、直辖市人民政府确定。制定商品住宅价格，必须按照价格管理权限和规定的程序办理。第九条商品住宅开发经营单位应在前期工程结束时，按商品住宅的预算成本、利润、利息、税金等申报价格，报物价部门会同房地产行政管理部门和建设银行审核，由物价部门批准。任何单位不得在已批准的商品住宅价格构成因素以外擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应按前款程序重新报批。商品住宅经营单位必须按照经批准的价格销售商品住宅。根据市场变化情况，可以适当下浮。第十条除国家法律、行政法规和国务院另有规定者外，严禁向商品住宅摊派、收费。第十一条商品住宅开发经营企业要遵守国家物价法规和政策，严格执行批准的商品住宅价格和中国人民建设银行颁发的国营城市综合开发企业成本管理暂行办法。第四章罚则 第十二条下列行为属于违反本暂行办法的行为：（一）不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；（二）越权定价和擅自提价的；（三）不按规定如实申报商品住宅定价成本的；（四）擅自向商品住宅摊派、收费的；（五）违反规定的成本项目和开支范围，随意摊提成本费用的；（六）其他违反本暂行办法的行为。第十三条对有前条行为之一的，除第（五）项和其它违反财政、审计法规的行为，由财政、审计部门依照有关规定予以处罚外，由物价部门依照中华人民共和国价格管理条例及有关规章予以处罚。第五章附则 第十四条对外国人、侨胞和港、澳、台同胞出售商品住宅的价格管理，由省、自治区、直辖市人民政府规定。第十五条各省、自治区、直辖市物价部门可会同建设、财政、建行等有关部门根据本暂行办法制定实施细则，报国家物价局、建设部和财政部、建行总行备案。第十六条本暂行办法由国家物价局负责解释。第十七条本暂行办法自 1992 年 8 月 10 日起施行。商品房价格备案管理办法 3 一、成都商品房合同备案管理方法 房地产开发企业在取得商品房预售许可证、办理商品房现售备案后，房产行政主管部门通过公众信息网公示以下信息：(一)商品房销售的相关信息，包括商品房预售许可证、商品房销售备案证明、房地产开发企业名称、项目名称、项目座落、房屋类别、可预售建筑面积;商品房的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证;(二)商品房的楼盘表及建筑面积测绘成果;(三)商品房买卖合同示范文本;(四)商品房源的销售状态和权利限制状况;(五)预售资金监管银行、监管账户账号;(六)商品房销售挂牌价格;(七)商品房拟竣工交付使用的日期。第七条房地产开发企业与商品房购房人签订商品房买卖合同前，应当向购房人出示商品房预售许可证或房屋所有权证、买卖合同及其补充协议文本等，向商品房购房人说明预售房屋的状况，告知商品房买卖合同网上签约、联机打印和办理商品房买卖合同网上登记备案的程序、要求和注意事项。商品房买卖合同网上登记备案依下列程序办理：(一)买卖当事人根据本办法第七条公示的合同示范文本，就买卖的商品房拟订合同条款;(二)买卖当事人通过网备操作系统填写商品房买卖合同的内容，确认无误后，共同提交“联机打印”;网备操作系统联机打印该合同，买卖当事人共同在该合同上签字盖章后，依约收执;(三)房地产开发企业与购房人签订联机打印的商品房买卖合同之后，通过网备操作系统录入购房人身份证明(预售商品房的，还应当录入预售资金监管银行名称和已交购房款金额)，同时将该商品房买卖合同提交“登记备案”;(四)网备操作系统核实后，除本办法第九条情形外，自动生成商品房买卖合同登记备案信息，并在相应的房源信息栏内显示该商品房的销售状态为“已售”。关于变更的重要内容 买卖当事人经协商一致需要变更以下内容之一的，买卖当事人应共同到房产行政主管部门办理备案变更手续：(一)共同购房人之间共有方式及份额变更;(二)在购房人间减少共有人;(三)购房人在家庭成员(仅含配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹)间更名或增加共有人。办理前款手续时，应当提交以下资料：(一)买卖当事人签署确认的商品房买卖合同登记备案变更申请表;(二)证明合同登记备案信息需要变更或更正的材料;(三)已登记备案的商品房买卖合同;(四)房地产开发企业出具的介绍信、经办人及购房人的有效身份证明。房产行政主管部门对于资料齐全的，应当在 3 个工作日内办理完毕。关于注销的重要内容 申请注销商品房买卖合同登记备案的，应当提交以下资料原件：(一)已登记备案的商品房买卖合同;(二)买卖当事人签署确认的商品房买卖合同注销备案申请表;(三)商品房买卖合同解除或终止履行的协议(法院或仲裁机构判决或裁决的除外);(四)能载明预售资金监管银行名称的购房交款凭证(与登记备案中记录信息相符);(五)房地产开发企业出具的介绍信、经办人及购房人的有效身份证明。第十五条申请注销商品房买卖合同登记备案存在下列情形(法院或仲裁机构生效法律文书判裁解除合同的除外)之一的，实行会议议决制：(一)同一商品房项目内一次性申请注销备案 5 套(间)以上或同一项目一个月内累计申请注销备案 20 套(间)以上;(二)同一购房人一次性申请注销备案 3 套(间)以上;(三)同一商品房源注销备案 3 次以上;(四)提交材料中的付款凭据与登记备案中录入的付款凭据不一致;(五)市场监管中发现的其他特殊情形。二、购房合同备案有什么意义 实行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房，按章办理产权证，也可使购房者更加放心，很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。某些开发商推迟办理商品房买卖合同备案手续，将房子再次出售，一房多卖，最终损害购房者的利益。只有在办理商品房买卖合同登记备案手续后，房屋买卖交易的合法性和唯一性才能得到有效保障。而合同何时生效，当事人是可以约定的。如果合同约定自备案之日起生效，不办理登记备案手续，开发商就可以以此为由确认合同无效。备案手续可以由出卖人、购房人双方共同办理，也可以委托出卖人单方办理。通常这一手续是由开发商负责办理，购房人只需要提供相关委托书等资料即可。法律规定了一个备案期，消费者应及时向房管部门查询。另外，购房合同份数是当事人双方约定范畴，消费者可要求多签一份合同留在自己手里，其他合同拿去备案，这样万一出现问题，可依手中的合同维护自己的权利。商品房价格备案管理办法 4 县各房地产开发企业：为保持房地产市场平稳健康发展，做到精准调控、长效管理，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，根据市委办公室市政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知（通办202144 号），经县政府批准，现就我县实行新建商品住房（以下简称“商品住房”）销售价格备案制度有关事项通知如下：一、备案范围 如东县域范围内的新建商品住房（不含保障性住房和享受政府优惠政策住房），以及与之配套的可销售地下室（储藏室）、车位（库）、阁楼等，实行销售价格备案制度。二、备案程序 1房地产开发企业须向县发改委递交以下材料：如东县商品住房价格备案申报表；如东县商品住房“一房一价”表；商品住房价格诚信承诺书；商品房预售方案；精装修审图合格证；房屋面积预测技术报告（提供与申报楼栋相关的测绘资料，含地下室面积）；小区规划平面图；营业执照等。2相关部门对房地产开发企业商品住房价格备案材料进行审核。3县发改委会同相关部门对新建商品房价格实行备案，并将备案结果告知房地产开发企业。房地产开发企业将商品住房备案的销售价格录入网上销售系统。三、备案要求 1房地产开发企业在申请商品住房预售许可 10 日前，到县发改委办理商品住房销售价格备案手续。商品住房销售价格备案完成后，向县住建局申领预售许可证。未办理商品住房销售价格备案的，县住建局不予办理其商品住房预售许可，不予受理其现房销售备案申请。2房地产开发企业取得商品房预售许可、现售备案后 10日内一次性须将全部准售房源（包括与商品住房配套的地下室（储藏室）、车位（库）、阁楼等）及每套房屋的销售价格（附件 2），在售楼处显著位置制作公示牌向社会公示，主动接受社会各界和有关部门监督。3房地产开发企业应依法依规诚信经营，接受县商品住房销售价格备案领导小组及组成部门的指导，切实履行商品房价格信用承诺书。一次性向社会公开全部可售房源情况、执行明码标价和“一价清”制度等，接受市场监管部门的督查。4房地产开发企业不得利用虚假或使人误解的方式，误导消费者进行交易。要按一房一价，明码标价对外销售，实际销售成交价格不得高于备案价，高于备案价销售的，县住建局不予受理合同网签备案。对扰乱全县房地产市场的，由相关部门调查处理。5房地产开发企业或房地产经纪机构存在违法违规行为的，由县相关部门依法严肃查处，并视情节给予警示、约谈、公开通报、列入失信名单、暂缓办理预售许可、暂停或取消网签资格以及其它行政处罚。本通知自印发之日起实施。由县发改委、县住建局、县自然资源和规划局、县市场监管局在各自职责范围内负责解释。此前有关要求与本通知不一致的，以本通知为准。执行中如遇未尽事宜，由县商品住房销售价格备案领导小组会商后报县政府确定，如遇国家、省、市出台相关政策，按照上级政策执行。附件:1如东县商品住房销售价格备案申报表 2如东县商品住房“一房一价”表 3商品房价格信用承诺书（附件相关材料格式可至如东县政府门户网站县发改委信息公开栏下载。）如东县发展和改革委员会如东县住房和城乡建设局 如东县自然资源和规划局如东县市场监督管理局 2021 年 5 月 26 日 商品房价格备案管理办法 5 根据中华人民共和国价格管理条例、中华人民共和国城市房地产管理法、国务院国发（1993）60 号文件规定：各级物价部门是房地产价格的主管部门，商品房价格实行统一领导，分级管理。国家对商品房价格实行国家定价、国家指导价和市场调节价相结合的管理形式。针对不同类型的商品房采取相应的价格管理形式：经济适用住房、普通住宅商品房实行政府指导价，经济适用房利润率最高不得超过 3%，普通住宅商品房利润率最高不得超过 8%。房地产开发经营单位在物价局核定的基准价与浮动幅度内确定销售价格，经济适用房浮动幅度按基准价上浮最高不超过3%，普通住商品房浮动幅度按基准价上浮最高不超过 5%，二者下浮幅度不限；高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价，由房地产开发经营单位自主定价，综合平均价格报物价局备案。其管理方式为：一是商品房开发经营单位必须执行明码标价，并实行商品房价格“一价清”制度；二是商品房开发经营单位在预售经济适用房和普通住宅商品房前 5 个工作日，应将预售价格申请备案表向县物价局备案，预售价格未经备案，县房产主管部门不予核发商品房预销售许可证；三是商品房开发经营单位建设的经济适用房和普通住宅商品房，在竣工并经验收合格后一个月内可将工程造价决算报县商品房造价审核办公室审核，须向物价局申报销售价格，经认证审批后方可销售。