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房地产公司三年发展规划

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第一部分：摘要 1
一、板块三年发展目标 1
二、板块各业务单元三年发展目标 1
三、板块主要战略举措 2
第二部分：板块三年发展规划 2
一、业务组合策略 2
二、经营目标 3
三、战略举措 3
四、资源需求计划 4
第三部分：各业务单元三年发展规划 5
一、房地产开发业务三年发展规划 6
二、建筑业务三年发展规划 7
三、物业管理业务三年发展规划 7
四、非核心业务规划 7

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房地产板块三年发展规划
总体说明
w 广义的三年规划是集团战略管理体系的一部分，包括战略回顾和（狭义）三年规划两部分。战略回顾考察一年来战略实施的成果和难点，根据内外部情况的变化对战略定位、战略要点等做出修订，并制定出集团下三年的总体经营目标。三年规划（狭义）的任务就是将这些宏观结果细化和量化，并具体落实到负责人或负责单位；
w 对五矿集团不同的业务板块和业务单元，因业务特点不同，分别适用不同版本的三年规划。本版本只适用于房地产板块；
w 本三年规划包括板块三年发展规划与各业务三年发展规划两大部分，这两部分的规划的制作是一个互动的过程，应本着上下结合的原则进行规划，最后选择二者的关键结果，制作成内容摘要；
w 本三年规划包括作为主体的文字部分和作为附录的若干表格。文字主体内容精简而连贯，主要供向上申报时领导审阅用，表格附录便于填写和查阅用于对内容的汇总和提炼，并有各项指标的推导过程，主要供拟定规划和按照规划执行时用，两者内容应保持一致。具体拟定规划时，可将各表格分发给填写人员，填写完成后汇总，然后将各表格中的关键内容文字化为规划的主体，表格作为附录。

第一部分：摘要

一、板块三年发展目标

Y+1
Y+2
Y+3
财务目标
经营额
（万元）

EBIT
（万元）

非财务目标
w 实现服务业务的退出
w ……
w 房地产开发项目结构封顶
w ……
w 房地产项目实现50％的销售
w ……

说明：本部分为板块在三年内要达到的财务目标和各方面非财务目标，如沉淀资产处置、经营绩效改善、市场占有率提升、客户发展、内部管理提升等。

二、板块各业务单元三年发展目标

Y+1
Y+2
Y+3
经营额
（万元）
毛利
（万元）
经营额
（万元）
毛利
（万元）
经营额
（万元）
毛利
（万元）
房地产开发

物业经营

……

说明：本部分列出各业务单元三年内的主要财务目标，数据来源于规划正文的第三部分。

三、板块主要战略举措

Y+1
Y+2
Y+3
举措1
w ……

w ……

w ……

举措2
w ……

w ……

w ……

……
w ……

w ……

w ……

说明：本部分列出板块在三年内各项战略举措的关键里程碑，如“有重点、有选择的开发房地产项目”举措在第一年要实现“找到××项目合作伙伴”、“××项目开工”、“××项目结构封顶，开始预售”、等三年关键任务（里程碑）。

第二部分：板块三年发展规划

一业务组合策略
说明：本部分主要通过在现有经营业务中明确划分核心业务和非核心业务，形成一个层次清晰板块的业务组合体系，进而形成板块层面的业务进退计划和资源配置优先级。
1．核心业务和非核心业务

…… ……

说明：
1. 核心业务由以下两类构成，一类是指目前板块即有的对板块经营额、利润有很大影响的业务；另一类是板块要培育、能在未来一到三年内对板块经营额、利润有重要贡献的的业务。其余业务为非核心业务；
2. 核心业务划分主要依据是各业务的市场发展潜力和自身经营实力情况。对分类理由的阐述是这部分的主要内容。
分类参考工具：BCG矩阵、GE矩阵等。

2．业务进退计划

…… ……
说明：
业务进退计划中需要明确板块未来三年发展的业务和准备退出的业务，并对退出时间做出安排；

3．资源配置顺序

…… ……

二、经营目标
说明：这一部分集中反映板块今后三年经营性目标。说明目标设定的理由是本部分的主要内容。经营指标分成板块和业务单元两个层面。
1．板块经营指标

…… ……

说明：板块层面的经营指标（表2-01）包括营业额、利润（或EBIT）和资产处置目标。各项指标应逐年增长。
附属表格：《表2-01：房地产板块经营指标汇总》

2．业务单元经营指标

…… ……

说明：业务单元主要指标是毛利率。表2-02中毛利率区别不同业务单元设定，行业平均毛利率和最佳毛利率是选取目标毛利率的参考。目标毛利率应根据自身实力和发展需要，并参考行业水平进行设定。毛利率期望值是对Y+1毛利率在乐观、悲观等三种情况下的加权平均值。
附属表格：《表2-02：板块业务单元毛利率目标》

三、战略举措
说明：本部分主要阐明用什么战略措施来实现三年规划目标。
1．战略目标和举措

…… ……

说明：首先，要说明各项措施的目的以及选择的理由。板块主要举措汇总表（表2-03）集中反映整个板块的重大战略措施。
附属表格：《表2-03：板块主要战略举措汇总》

2．行动方案

…… ……

说明：其次，需要详细解释各战略举措的行动方案。一个清晰的行动方案不仅能避免行动的随意性，而且还能增强对行动的控制。行动方案应包括行动步骤、阶段目标、时间计划和责任人等主要内容。板块主要战略举措实施计划表（表2-04）已将这些要点表格化，有助于说明。
附属表格：《表2-04：板块主要战略举措实施计划》

3．固定资产投资、对外投资和沉淀资产处理

…… ……

说明：再次，由于固定资产投资、对外投资和沉淀资产处理有较大的特殊性，应分别说明。第一是固定资产投资计划（表2-05）。固定资产大致分为生产经营和非生产经营两类。第二是对外投资计划。我们建议投资计划不仅要说明投资的目的，而且要清楚地提出保障投资目的得以落实的管理控制手段。对外投资计划表（表2-06）中的优先级是在战略中明确资源配置优先次序，净现值应为投资评判的重要标准之一。投资资金来源一栏要针对投资时间Y+1/Y+2/Y+3分别安排。第三是沉淀资产处理计划，主要是提出回收目标金额和重大方案措施。
附属表格：
《表2-05：板块固定资产投资计划》
《表2-06：板块对外投资计划》
《表2-07：沉淀资产处理计划》

4．战略措施的风险分析

…… ……

说明：
1. 本部分描述采取这些措施的理由，以及措施相互间的影响；
2. 深入剖析各项措施的潜在风险也是本部分的重要内容。分析风险的目的在于规避风险。因此，分析中不仅要指出措施隐藏的风险，既要提出防范风险的方法和应对的策略。

四、资源需求计划
说明：本部分集中说明为完成板块的全部战略措施要多少人、财等资源，并对资源供应在数量和时间上做出适当安排，以保证顺利实现战略目标。
1．资金需求计划

…… ……

说明：
1. 资源主要分为资金和人力两大类。在资金方面，通过预测流动资金需求，并非汇总固定资产投资和对外投资可以得到板块总资金需求；
2. 在作出上述需求计划后，还要说明资源的供应计划，包括来源渠道、解决方法、数量和时间。要保证供应和需求相匹配。所以在板块资金需求计划表（表2-08）中除了汇总资金需求外，还要对资金来源做出仔细安排。
附属表格：《表2-08：板块资金需求计划》

2．人力资源需求计划

…… ……

说明：在人力资源方面，需求计划（表2-09）由业务部和板块总部同时提出，而且计划是区别岗位做出的，并要详细给出相应人员素质要求。
附属表格：《表2-09：板块人力资源需求计划》

第三部分：各业务单元三年发展规划

说明：
1. 本部分的目的为：
1）预测各核心业务的销售额；
2）制定相应的措施保证销售目标的实现。
2. 由于房地产板块中各业务单元经营的规模较小，从市场占有率方面进行预测困难大、意义小，所以建议房地产板块中各业务单元采用细分业务预测法对自身的营业额、毛利率和一些其它指标进行预测。

目前板块的核心业务主要有业务A、业务B、业务C等，其三年业务发展目标如下：

Y
Y+1
Y+2
Y+3
营业额
毛利
营业额
毛利
营业额
毛利
营业额
毛利
房地产开发

物业经营

……

合计

一、房地产开发业务三年发展规划
1．业务销售额、毛利预测
1）细分业务划分说明

…… ……

说明：针对具体业务进行细分业务划分例如物业业务可以分为：写字楼物业、小区物业、餐厅经营等几个细分业务；房地产业务可以细分为：写字楼开发、住宅开发、商用楼宇开发、物业出租、资产处置等几个细分业务；建筑业务可以细分为：楼宇建筑、房屋装修、电力施工等几个细分业务。
2）细分业务营业额、毛利预测
说明：本部分针对各细分业务的未来经营进行预测，通过对细分业务现有客户或项目，新增客户或项目的预测，得出各业务的营业额及毛利率。
单位：元
n 细分业务1的营业额和毛利预测

Y
Y+1
Y+2
Y+3
营业额
毛利
营业额
毛利
营业额
毛利
营业额
毛利
已有客户或项目

新增客户或项目

合计

说明：通过对细分业务已有客户或项目和新增客户或项目的分析预测细分业务在未来三年的营业额和毛利指标，对于一些特殊的业务如：建筑，还可以增加开复工面积等指标。

n 细分业务2的营业额和毛利预测

…… ……

说明：具体步骤同细分业务1的预测。

3）房地产开发业务三年经营目标汇总
附属表格：《表1-01：业务单元三年经营目标预测》

2．主要战略举措
举措1：

…… ……

举措2：

…… ……

举措3：

…… ……

说明：业务的主要战略举措是为了保证销售目标的实现所采取的重大措施。为提高举措的可操作性，在《表1-02：主要战略举措及其影响》中，需要注明举措的目的、对业务结构及利润的影响、提出实施该项措施所需要的资源及其相应的风险估计。
附属表格：《表1-02：主要战略举措及其影响》

二、建筑业务三年发展规划

…… ……

说明：具体步骤同房地产开发业务的三年发展规划。

三、物业管理业务三年发展规划

…… ……

说明：具体步骤同房地产开发业务的三年发展规划。

四、非核心业务规划
说明：对非核心业务的发展规划建议根据业务的历史数据和业务经验做出判断，得出各业务的销售额，并提供相应的理由。
1．业务A的三年销售预测

业务名称
业务销售额（万元）
Y-2
Y-1
Y
Y+1
Y+2
Y+3
业务A

业务名称
业务毛利（万元）
Y-2
Y-1
Y
Y+1
Y+2
Y+3
业务A

说明：本部分对非核心业务的市场状况做一个简要分析，根据业务的历史数据和业务经验做出判断，得出业务的销售额与毛利，并提出相应的实施措施。

2．业务B的三年销售预测

…… ……

说明：具体步骤同业务A的三年发展规划。

3．业务C的三年销售预测

…… ……

说明：具体步骤同业务A的三年发展规划。
所用表格：《表1-03：非核心业务销售额预测》、《表1-04：非核心业务毛利预测》
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