浅谈实施性小区详细规划可行性报告.pdf

撕 域姒，、I 叼 彳，j 4、竺 浅谈 实施性小区详细规划 可行性报告 1n 【+董 越【提 要】本 文 针 对 以往 实施 性 小 区详 细 规 划 由 于 不 重 视 可 行 性 研 究，往 往 造 成 实施 效 果 不 佳 的 现 象，提 出在 改 革 深 化 的 形 势 下，可 行 性 报 告 应 作 为 实施 性 小 区详 规 的 一个 组 成部 分，并 对 可 行 性 研 究应 包含 的具 体 内容 提 出 自己的 看 法。去年 1 1月，有幸随省建委组织 的“山东 省赴 苏沪学 习城市规 划考察团 考 察了南京、扬 州、镇 江、常 州、无锡、苏州、上海等市 的光华园、南 湖、锁金、东花园、滨江 红 梅、清潭、芦庄、沁园、彩香新村、沪太、甘 泉、曲阳等生 活居住 小区，学 习到 了许多小 区规 划、设计、建设、管理 的先 进经验，获 益 匪浅，百感交集。纵观 七市十几 个生活居 住 小 区成功 的经验，当然方面众多，但都无 不与他们分析研 究小区规划的可行性 密切相 关。本文仅 就小区规划的可行性 问题综合谈 谈 自己的观点。可行性 是生活居住小 区详细规 划赖 以实 施的生命线。小 区实施性详 细规划(即近期 修 建规划)可行性 不足或甚 小，那么规 划就 只能是“纸上 画画，墙 上挂 挂。当城市规 划工作 者 日以继夜、废寝忘食 精 心描绘 出美好 的小 区建设蓝 图，由于种种 原因而未能得以 实施时，首 先应从规 划本 身 城 市 观 划 1 9 9 2 6 励至 查 找 原 因，寻 求 可 行 的途 径。依笔者之 见，为 了使居住小 区规 划做到 有理有据，以利于 正确 决策，付 之实施，实 施性 小 区 详细 规 划 应 该增 加 一项 新 的 内容 小 区规 划可行性 报告。面对着 改革开 放的不断深入，市场经济 的迅速发 展，土地 的有偿使 用，住房制度 的 改革等现 实，城市规划工 作者 应以强烈的 时 代感和 高度 的责 任心，紧紧把握住时代变 革 的脉 搏，以改革求 新的意识来适应变革 对规 划理论、规划观念、规划实践 的挑 战。正如 周干峙 同志在 适应新的历史发展需 要，努 力提高 我国城市规划设计水平 一文 中指出：“不管 怎么说，城市聚落的这种发展 趋势，要 求城市规划、建设和管理 工作不能停 留在 比 较 简 单粗糙的历史 阶段，要求我 们必 须从 习 惯 了 的往往是滞后 的思维方式和做法 中解脱 出米，主动适 应新的历史发展需要，深 入研 究新 的历史时期的特点规律，制定出相应 的 规划和管 理的方法和模式来。求 索图进，做 好小区可行性 报告也是 时代 赋予我 们规 划工 作 者的历史使命。实拖性小 区详 细规 划可行性报告 应包 括 那些 内容呢?综合七市 的做法 和烟 台的实践，应包括以下 内容。一、规划 小区近期 开发建设的必要性；对 实现 城市总体规 划，发展垒市经济的适应性、重要性。二、按照“系统原 理”，依据城市总体规 划论 证、确定规划小 区人 口合理容 量的数据、资料。三、规 划小区 内各种 建筑 物、构筑物、道 路、管 线、居住人 口、户数等 现状调查资料。并对 小区 自然环境，人文地理现状 进行 综合 分 析评 价。四、保 留、改 建或拆迁 有关建筑物、构 筑物、道路、管线的理 由和依据。五、对保 留但 须重新规划改建 和拟 定迁 出到 区外 的 单位(特别是工 厂、企业)，论证 4 7 一 一 一 维普资讯 其可行性 的有关文 件、资料 六、不直接参加小 区用地 平衡 的市级、居 住 区级公建、公园等公 共绿地 及其它特殊 用 地对规 划小 区总用地平衡 的影响因素。如过 去很少考虑 而现在必 须考 虑的农 贸市场用地 应列入 用地 平衡。七、对 小区规划 的各 种经济技术指标和 建设 或拆迁、改建情 况，从得房 率、拆 建 比、容积率等方面进行 多方 面 比较，做 出小 区开 发建设投 资概 算、利润估算及投入与产 出的 关 系。投资概算、利润估算可按新 区建设和旧 城改造 两种不 同情况分别进行。(一)新 区建 设 直 接投 入 资金 1、前期工程 费：(1)征地 费；(2)勘 察设 计 费；(3)场 地 平整费等。2、建 筑土 建费及水、电、暖、燃 气、电 话、闭路 电视等安装 费。3、基 础 设 施 费：(1)室外 化粪池、甬遭；(2)室外管线(水、电、暖、燃气、通 讯等)；(3)绿化工 程。4、配套 费：(1)居住小 区配套公 建费；(2)人 防费；(3)教育附加费；(4)商 业网点 费；(5)开 发 费。5、固定资产投资方 向费 建筑税。6、管 理费 7、材 料差价 问接 投 入 资 金 8、通往新 区需新建的 市政干线(包括遭 桥、公共 交通、电力、电讯、燃气、热力、上 下水、雨水)投资和沿途征地拆迁 费用。9、征用老菜地需 开发新菜地的补偿费，另加 新菜地 的 艮途 运输 差价。1 0、农 转非 国家 需增 加的城建管理 费和 安置就业 费。4 8 l 1、征 用 农 田减 少 农 副 产 品攒：的 净 产 值。总损 失值 一年损失 直小 医没i t 使 用年 限(5 O l 0 0年)【2、征 用农 田减少农副 产品产龟，家从外地调运或 进 口农副产 品增 加的费用。【3、其 它方 面增 加开 如交通 费、能源 消耗 费等 回 收 资 金 1 4、商品住宅出售资金。1 5、营 监 公建 出售 资金 J 6、其 它 回收 资 金。投 资概算 一直接投入 资金 一(+十 +)。利润估 算一 回收资金 一直接 投入资金 一 间接投入 资金 一(+)一(+)一(+)。(二)旧 区 改 建 直 接 投 入 资 金 1、前 期工 程费：(1)拆迁 费；(2)场地平整 费 t 3)勘 察设计费。2、建筑 土建费及水、电、暖、燃气、电 话、闭路 电视等安 装费。3、基础设施 费(同前 新 区建 设 3)。4、配套费(同前 新区建设 4)。5、管理费 6、材 料 差 价。间接 投 入 资金 7、为改建区服务新增铺的市政 干线(项 目同新区建设 8)费用。回 收 资金 8、商 品住 宅出售资金 9、超过 拆迁偿还面积 的投资资金。l O、营业性公 建出售 资金。1 1、旧房改造后 每年可节约 的维 修费。l 2、其它 回收 姿金。投 资概算：直接 投入 资金=(+)。(下转 4 2页)城 市规 埘 E 9 9 2 6 维普资讯 内容即规划要 点。规划要 点是对每个待开发地段规划 意图 的表 述，应 包 括 以下 内容：1 对 现 状 特 点、地 区 中 心 及 就 业 区、住 房、社 区服 务项 目的质量 及数 量及 其他 内容 的 确定。2 表述 中应指 明需 要保护 的、需要 开发 的 或 再 开 发 的地 段。3 确定 新的 中心 的形式及 居住 密度 的大 小。可 提供 的居住户数 以及所 需要 的地方就 业、办公、学校、健康 服 务、社 团建筑、公 共绿 地，娱 乐活动场地等项 目。确 定 必须 保 持 的现 有 宽 度 的地 方 道 路。确定建筑高度。地区保护及植树政策。不论地 段大 小，只要今 后需 要 开发或 再 开发，在每 个开 发公司 准 它 的方 案 以前 均 要提供这样的规划要 点给有 关部 门。这 一 要 点应 成 为 有 争议 地 区未 来 开 发 中，规划当局与开发公 司 间协 商谈 判的基础。这就 会使双 方 最终 取得一 致意 见，这 种意 见 必然 是双 方都能接受 的一种妥 协。这种协商谈判一部分 应包 括说服开发公 司在地 段 内做 出一 定贡献，建设 一些社 区服 务项 目、市 政设施及绿地，这些是没有 经济效 益 的，但是 对 这一开 发地 区 的居 民生 活有 着 社会 效 益，这种贡献 是对 同意进 行开 发 的一 种 回报。这 一方 法 已经在 欧美 许多城市成功 地 采 用。也 就 是 说 在 采 取 一 种 公 平、公 正 的 办 法对待开 发公 司的同时要 充分 考虑当地居 民 及 北京 市本 身的利益，这种 方法是 城 市成 功 开 发的关键。我感到 北京市还没有对 这方 面 进 行 充 分 的 研 究，因 此 我 建 议 对 一 般 开 发 程 序特别是开 发单位 与规划部 门的各 自作用进 行 专 题 研 究。(本 文 由北 京 市规 划 局邵 海 清 翻 译芮 经纬 校 桉并 经刘 小石 同志 审阅)(上接第 4 8页)利润估 算一 回收资金 一直接 投入 资金 一 间接 投入 资金一(+)一(+)一。计算 出投资概算和 利润估算后，可按以 下两种方法确定是否经 济可行。第一种方法：利 润率与现行银行存款利 率 比较，等 于大 于则 可行，即 利 润 率=；臻 器 现 行 银 行 存 款 利 率 第二 种方 法：可 回收 资 金(含 受 益 部 分)的总建筑面积平均 每平方 米造价与现行 房屋售价 比较，等于、小于则可行，即 建 筑 每 平 方 米 造 价 一 可 面 簧 基 篓；丽 预 现行房 屋售 价 八、在进行经济分析的基础上，结合 规 划小区水文地质工程地质，以及 本地的旌工 技术等方面论证技术可行 的依据 文件、资料。九、社会效益和环境效 益预测。在运用 42 抽象的非量化指标预测 的同 时，最大 限度 地 运用具体 的量 化指 标做 出更准确 的预 测。为 了保证 小区详细规划可行性 报告有效 实旌，必 须做 出相应的规定：凡实 施性小 区 详 细规 划没有可行性报告，一律 不予审批。那么可行性报告应 由谁 来做呢?是规划 设计 单位，还是开发建设单 位?笔者认 为从 纵 向看 应 由行政领 导和 技术 人员合 作 提 出，从横 向看应 由规 划设 计、建筑设计 和开发建 设单位合作较好。使 我们的居住 区规划在合 理用地、节 约能源、节约投 资的前提 下，体 现功 能齐全、环境质量好、规 划构思新并 富 有 地方 特色的要求。做到 统一规划、合理 布 局、综合开发、配套建设、基础 设旌先行，不 断提高综 合开发率和 综合开发水平，搞好城 市的新 区开 发和 旧区改建。作者 工作 单位：烟 台 市规 划 局 城 市 规 埘 1 9 9 2 6 维普资讯