小区物业管理系统JAVASQL.docx

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基于JAVA+SQL2000物业管理系统毕业论文
贵州大学职业技术学院计算机科学与技术041班：胥伟
摘 要
随着房地产业的迅速发展，住宅小区的不断兴建，人们对住宅小区的物业管理提出了更多更高的要求，有关住宅小区物业管理方面的投诉也在不断增多。住宅小区的物业管理费难以收取，物业管理安防措施难以保证住宅小区业主的要求，很多住宅小区的物业管理方式陈旧、技术力量落后，从而造成住宅小区物业管理工作的从业人员多，工作强度大，工作效益低，管理成本高。为改善住宅小区物业管理工作条件，提升物业管理的技术水平和更新管理理念，提高物业管理工作的效率和质量，降低物业管理成本，本论文在分析了国内外住宅小区物业管理的现状和发展趋势的基础上，结合我国城市住宅小区物业管理的实际需求，设计开发了“基于JAVA+SQL2000的物业管理系统设计和研究”。
论文根据物业管理的基本原理，结合住宅小区物业管理的工作特点，建立利有web处理器对住宅小区的物业管理，建立统一的数据共享平台，为住宅小区物业管理部门提供准确的信息，便于进行统一有效的物业管理。论文采用面向对象的分析方法，系统地分析了住宅小区物业管理系统的需求分析和业务流程，给出了系统的设计方案，按分层结构模式设计了用户权限管理，并实现了部分子系统。
关键词:Java，物业，物业管理，信息系统

Abstract
With the development of reale state , residential sub-districts Spring up incessantly. In the meantime, people have put forward cautious requirements for the property management of residential sub-districts due to constant complaints about it. It is hard to levy the management fee, for that the safety measures can't satisfy the ouhers . The ways of management are out of date because of technical problems, which results in crowded workers ,intensive working, high payment but low profits. Aiming to improve the working condition of property management, enhance the technic of management, renovate the management conception and make the profits and quality of property management better, the paper puts forward" the residential sub-district property management system based on wed'", by illustrating the current situation and the ten denly of property management abroad and home and connecting with the practical demands on residential sub-district. On the basis of the fundamental principle and particularity of property management, the paper holds that web processors should be installed to manoeuvre the residential area, and unified data platform should be shared , which can provide the management department with accurate in formation and make management efficient. The paper, what's more analyzes the requirement of the web system and process , offers us design, made of the system and user management of authority limitation according to stratified structural pattern, and realizes some sub-systems.
[Key words] :java, Property, The property management, Property management System.

1、前言
1.1研究背景
随着房地产业的日渐成熟，住宅小区物业管理不仅反映经济社会发展水平和市管理水平，而且关系到居民生活环境与生活质量的提高。2003年6月8日国务院第 379号令颁布了 《物业管理条例》，标志着我国物业管理行业将进入规范化、法制化、市场化、社会化管理。根据不完全统计，至2006年底，全国物业管理的覆盖面只占城市物业总量的45%，经济发达的一些城市己达60%以上，至2007年底，我国物业管理企业已超过 6万家，从业人员已突破 630万人，年营业总收入超过1200亿元，物业管理社会化、市场化、专业化、信息化发展迅速，然而物业管理在我国毕竟是新生事物。物业管理的市场化进程各地区参差不齐，发展很不平衡。我国物业管理理论研究相对薄弱，实际操作各环节不同程度地存在着一定缺陷和问题，物业管理模式有待于进一步探讨研究形成。随着高新科技在现代物业建设中的大量应用，物业管理也不再是传统意义上的简单原始的清洁、绿化、安全巡视管理，高科技管理技术越来越成为物业管理的主要内容，特别是物业管理信息化的迅速普及推广，住宅小区物业管理系统，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，并且物业管理信息化已成为物业管理行业发展的主导方向。实现住宅小区物业管理能给社会各方面带来的益处:住宅小区物业管理的目标首先是有利于社会的繁荣与发展，有利于社会主义精神文明建设，满足社会发展对住宅小区和物业管理的要求。住宅小区物业管理还要赢得经济效益。
从政府的角度看，实行物业管理的住宅小区房屋维修和环境管理等方面不再需要政府补给资金，而且政府还可以向物业管理企业收税，增加对财政收入。从房地产开发企业的角度看，良好的前期物业管理有助于房屋以更高的价格和更快的速度销售，加快资金的周转，获取更多的销售利润。从业主的角度看，物业管理公司应发挥住宅小区物业最大使用价值并尽可能使其保值、增值。如何使住宅小区固定资产保值、增值，是众多房屋产权人关注的焦点，也成为衡量住宅小区物业管理水平高低的一项重要指标。
从物业管理企业的角度看，住宅小区物业管理公司是独立运行、独立核算、自负盈亏的经济实体，追求自身经济利益的最大化，在合理收取物业管理费用的基础上，发挥自身潜能，节支开源，压缩管理成本，向管理要效益。不断采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理水平与服务水平，进行合理先进的成本核算，以最小的投入，获取最大的经济效益。住宅小区物业管理公司最基本的职能就是为小区内居民提供舒适、安全、安静、良好的居住环境，有利于住宅小区居民的身心健康，提高整个城市的环境质量。
住宅小区物业管理系统设计的指导思想使住宅小区物业管理系统选择的设备更具先进性、成熟性、经济性并具有相当的扩充升级余地，为使未来的住宅小区物业管理系统将在现有的基础上更加完善、更加先进。人们对实施住宅小区物业管理有了客观和实际的需求。这是住宅小区物业管理市场化及物业管理发展的最根本的动力和基础。
1.2论文的主要研究内容
本篇论文第一章，阐明了住宅小区物业管理研究目的、背景、作用及目标，提出了新的住宅小区物业管理的技术。
第二章则详细介绍了国内外物业管理的发展史、研究现状、类型特征及发展概况。
第三章则主要从住宅小区物业管理系统方面进行详细的需求分析。
第四章主要对系统的概要设计。
第五章为系统概要设计以及部分实现，包括系统的体系结构、数据库设计、安全设计等
第六章为展望，探讨了住宅小区物业管理系统的发展前景。

2、住宅小区物业管理信息系统的研究综述
2.1物业管理的发展历史
据李宗愕先生 《香港房地产法》一书解释 “物业是单元性地产、一住宅单位是一物业、工厂楼宇是一物业、一农庄也是一物业，故一物业可大可小，大物业可分为小物业”。
物业指正在使用中和己经可以投入使用的各类建筑及其附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。物业其用途可分为居住物业、商业物业、工业物业和其它物业等多种类型，其中居住物业可分为普通住宅小区、公寓、别墅等类型。而物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护管理、维护相关区域的环境卫生和秩序的服务活动。
物业管理是一个劳动密集型的新兴服务行业，它是以房地产开发配套服务的需要促其产生，同时，我国物业管理又是从香港学习、模仿，引进成熟物业管理经验基础上发展的，但随着物业管理在全国的发展，其行业市场和各方主体间的关系等方面研究的要求不断增加，这就不仅需要有成熟的、发达的行业和市场，更需要成熟和完善的理性成果，深圳物业管理研究所的成立，正契合了我国物业管理总体发展的需要。
2.2住宅小区物业管理在国外的研究现状
位于北欧的瑞典是世界上福利最好的国家之一，其住宅制度被列入社会保障制度。瑞典政府的住宅政策目标是使每个国民家庭都能获得一套足够宽敞和舒适且环境优美的住房。目前瑞典住房的数量、质量都已跨入世界最高水平的行列。
瑞典公房建设物业管理工作主要由公房经营公司负责，它始建于20世纪 40年代，其主要作用是影响住房市场，调节供求，而不是去占领住房市场，是向社会成员提供价廉物美的住房。瑞典还有一个负责全国合作住宅的建设和物业管理的管理机构—全国住房合作社联盟。他们的物业管理原则是:住宅建设仅仅是一二年时间，而住户居住时间要持续几十年以上，所以管理维护好住宅，为住户提供良好的服务非常重要。为此，他们的工作人员大多都从事物业管理工作，并注意不断提高管理技能和管理方式的现代化水平。
2.3住宅小区物业管理在国内的研究现状
2.3.1我国住宅小区物业管理发展现状
随着房地产业不断发展，各项物业管理制度建设取得重要进展，在我国各城市中已基本形成了比较完善的物业管理法规体系，物业管理活动各方利益都相应得到了法律保障，逐步形成 “质价相符”的物业服务收费机制，建管分离已呈大势所趋，促进物业管理招标投标制度的推行。全国各地物业管理市场出现良好的发展势头。据统计，到2007年止，我国物业管理企业总数已超过3万户，从业人员超过300万人，年营业总收入超过800亿元。
20多年来，物业管理服务的领域，已从住宅区逐步扩展到工业区、学校、医院、市场、办公楼等各类物业，目前，全国城市物业管理的覆盖面已占物业总量的35%，经济发达的城市已达50%以上。但由于各种原因，物业管理在我国的发展又是不均衡的，从各地的物业管理覆盖率可见一斑。
2.3.2我国传统物业管理存在的问题
在2004年的中央电视台“3.15”晚会上，全国电视观众通过手机短信的方式参与了对小区物业管理是否满意的调查。在 25430条短信中，选择对物业管理不满意的占 40.3%，非常不满意的占 30.61%，同时，在央视国际网上的调查中，表示不满意和非常不满意的比例也超过了80%。以上所列资料足以说明，在传统的物业管理企业中存在以下几个主要问题
1.建筑工程质量遗留问题;
2建管不分带来的问题;
3.物业管理企业小、弱、散 突出;
4.物业管理人才缺乏，
由此可见，物业纠纷问题并不仅仅只是利益层面的博弈，更来自于对利益理解的偏差，说到底，这是一场观念的冲突，是基于各自观念支配下的高期望值与低实现力之间的冲突。现代企业的竞争就是人才的竞争，人的因素在现代企业管理中起到非比寻常的作用，物业管理行业也不例外，但人才的问题一直困扰着物业管理行为。
2.3.3住宅小区物业管理的发展趋势
物业管理企业将从不认识市场到接受市场竞争考验，从盲目扩张到理智接盘，从 “全能化”物业管理到细化分工。
1.物业管理的市场竞争趋于激烈
由于物业管理是低风险、低利润的行业，许多管理公司认识到 “三分薄田难致富，管理效益源于广种薄收”，特别是新的资质管理办法出台后，为摆脱困境，在守住 “根据地”的基础上积极参与竞争，对外扩张，力争更多的楼盘，实现规模效益，成为众多物业管理公司求生存的必然选择。
2.物业管理企业的市场竞争意识不断增强，目标是争夺顾客，夺取利润。
从当初物业管理公司提供什么服务给业主，业主只能得到什么服务，发展成为业主需要什么服务，物业管理公司就能提供什么服务。这不只是一种观念上的转变，更是一个新兴的服务行业向市场化迈进的重要转变，物业管理企业经营者将逐步转为理性接盘，真正体现企业的市场本质，是以经营获利，而不再是以价格为主。
3.物业管理行业的新机遇，专业分工越来越细
企业如何减少初始成本投入，节约运行使用成本，确保物业资产运行质量满足企业需求，配合企业的投资和融资计划等方面显得尤为重要，也为物业管理行业带来新的机遇，而且物业资产管理保值增值的要求，建筑物智能化水平的提高，设备系统和生产线的日益复杂化，这些都需要通过完善的专业化管理来提高管理的水平和效率。随着市场化程度越来越高，今后，物业管理企业将根据各自优势分成若干类型:①商业楼宇管理公司;②高档住宅管理公司;③一般性住宅管理公司;④顾问公司。
4.面临区域性的发展问题
中国已加入WTO，未来物业管理的行业竞争将更趋激烈。物业管理企业已逐步转守为攻，主动出击，从省内向省外拓展，由国内向国外发展。因此，物业管理系统必须提升物业管理的规模和效率，物业管理服务的每一个环节存在差异，专业化程度也不同，物业管理行业要实现管理层与操作层的分离吸引优秀人才加入，提升现代信息技术的应用，提升企业的核心竞争力，使物业管理实现可持续发展，扩大行业内与行业间的交流与沟通。
2.4住宅小区物业管理系统的提出
在房地产发展日趋理性化的今天，“以消费者为中心”的新住宅文化已经悄然兴起，适合现代人居住观念的物业管理已显示出巨大的发展潜力，与此同时，物业管理的市场化、规模化、集约化进程，使得物业公司的管理结构日益庞大。成本控制，内部沟通，管理难度的增加，迫切要求采用网络化的信息传输机制，提升资源的共享利用率，提高物业管理效率。构建以传统社区服务为基础，以多媒体社区信息网络为依托，以互联网为纽带的新型社区物业管理信息系统，将为物业管理提供新的经济增长点和长期可持续发展的空间。住宅小区应在开发建设中应用现代集成系统技术并且实施开发全生命周期的现代信息集成系统，继而达到提高质量、有效管理、改善环境的目标。所以本文提出住宅小区物业管理系统研究与设计开发。
本系统可以彻底解决手工计算、抄写物业管理中房产资料、业主资料、住户资料以及文件档案等操作时数量庞大的难题，也可以有效避免长时间无法即时查询某房产或业主资料的繁琐性。随时按照业主名称、房号、房屋类型、房间朝向、面积等多种条件任意查询，减少重复，提高工作效率，降低物业管理成本，促进物业管理服务价格成本的下降和物业管理服务质量的提高。
2.5系统分析与设计的相关技术
系统分析与设计方法常见有面向数据的分析与设计方法、面向对象的分析与设计方法以及形式化的分析与设计方法等。面向数据的分析与设计方法是以数据流图与数据字典为依据进行系统分析与设计。该方法的分析阶段主要包括创建实体图、信息过程图和数据流图。而在设计阶段主要包括流程图、数据库表设计等。面向对象的分析与设计方法是以对象为依据的分析方法。而形式化分析与设计方法严格定义用户与系统需求，并通过数学扮演来确保需求定义与系统的一致性和完全性。在众多的系统分析方法中，面向对象的分析 (OOA)方法更接近于人类的思维方式，正在被越来越多的系统分析人员使用。Booch , Ed Yourdon等人认为:“计算机程序的结构应该与所需解决的问