孝感市房地产业发展计划(XXXX-XXXX年).docx

孝感市房地产业发展计划
（2010-2012年）

房地产业是国民经济的重要产业之一，产业链长，关联度高，带动效益强。房地产业的发展对于拉动经济增长、促进消费、加快城镇化进程、提高城市化水平、全面建设小康社会等都具有十分重要的作用。为促进我市房地产业持续健康稳定发展，依据《孝感市国民经济和社会发展第十一个五年计划》的要求，结合我市实际，特制定孝感市房地产业发展计划（2010-2012年）。
一、孝感市房地产业发展现状及面临的形势
（一）房地产业基本状况
1、行业主体的基本情况。截至2009年底，全市共有房地产开发企业184家，注册资本35.5亿元。其中一级资质1家，二级资质15家，三级资质33家，四级资质89家，暂定资质46家。孝感城区共有房地产开发企业106家，注册资本21.4亿元，其中一级资质1家，二级资质8家，三级资质18家，四级资质46家，暂定资质33家。
2、房地产开发项目的基本情况。2009年全年，全市共有房地产开发项目163个。其中，2009年新开工项目84个，上年结转项目79个；在建项目92个，已竣工项目71个。孝感城区共有房地产开发项目78个。其中，2009年新开工项目28个，上年结转项目50个；在建项目50个，已竣工项目28个。
3、主要经济指标。2009年，全市共完成房地产开发投资32.1亿元，完成商品房施工面积290.5万m2，竣工面积131万m2，实现商品房销售面积191.1万m2，销售额42.2亿元，完成房地产行业税收3.7亿元。其中孝感城区共完成开发投资16亿元，完成商品房施工面积133.3万m2，竣工面积69.5万m2，实现商品房销售面积80.8万m2、销售额20.4亿元，完成房地产行业税收1.3亿元。
（二）房地产市场运行特点
1、运行状况良好，市场供需两旺。2009年，全市房地产开发投资达到32.1亿元，同比增长了15.1%；全市商品房施工面积290.5万m2，同比增长了35.2%；竣工面积131万m2，同比增长了21.8%；销售面积191.1万m2，同比增长了154.1%；销售额达到42.2亿元，同比增长了1823%；完成房地产行业税收3.7亿元，同比增长了68%。
2、融入武汉城市圈步伐加快，促进了我市房地产业的快速发展。近年来，随着我市融入武汉城市圈步伐的逐步加快，我市积极推进房地产业全方位融入武汉城市圈工作，率先在全省提出和倡导在武汉城市圈城市中突破行政区域管理限制，实行房地产开发资质、业绩互通互认，取得了积极成效，一大批武汉城市圈城市特别是武汉市有实力的房地产开发企业相继进驻我市，在给我市房地产业带来新的理念、注入新的活力同时，也提升了我市楼盘的品质和档次，推动了我市房地产业的竞争。2009年，孝感城区9家在武汉注册的房地产开发企业的施工面积达29.5万m2，占孝感城区施工面积的22.1%销售面积达22.3万m2，占孝感城区销售面积的27.6%，正在建设和即将开工建设的较大规模的房地产项目所占比例呈不断增大趋势。另外，武汉人到孝感城区购房占总购房人数的比例已经达到10%左右。
3、商品房销售面积和销售额大幅增长，销售价格保持基本稳定。2009年，全市商品房销售面积和销售额分别为191.1万m2和42.2亿元，均连续10个月在武汉城市圈八个城市中保持第一位，同比分别增长了154.1%和182.3%；孝感城区商品房销售面积和销售额分别为80.8万m2和20.4亿元，同比分别增长了151.7%和154.1%。全市商品房销售的平均价格为2207元/m2，同比增长11.1%。其中，孝感城区商品房销售的平均价格为2527元/m2，同比增长1%，大大低于和好于全省3690元/m2的平均水平。全市商品住宅销售的平均价格为2006元/m2，同比增长9.3%。其中，孝感城区商品住宅销售的平均价格为2371元/m2，同比增长3%。全市房价连续10个月在武汉城市圈城市中保持在第五左右的适当位次。
（三）存在的主要问题
1、开发企业资质等级不高，项目规模偏小。至2009年底，我市房地产开发企业共有184家，其中一级资质仅有1家，二级资质15家，三级资质33家，三级资质以上企业仅占所有开发企业数量的26.6%。另一方面，规模较大的开发项目偏少，全市开发规模超过10万m2的项目只有18个占2009年房地产开发项目总数163个的11%；开发规模在5-10万m2的项目有28个，占17.2%。而3万m2以下的项目有89个，占项目总数的54.6%。
2、粗放型开发，住宅产业化程度不高。我市房地产开发企业产业集约化程度较低，同质化明显，科技含量有待提高。房地产业的发展还主要依赖于资金、人力的投入。商品房的施工仍以现场施工为主，生产流动性差，集约化生产不高，整个行业的劳动生产率较低，建设周期较长。
3、二三级市场发展不均衡，三级市场体量相对较小。2009年孝感城区存量房（俗称二手房，属三级市场范围）交易面积为26.8万m2，只占孝感城区商品房（属二级市场范围）销售面积和存量房交易面积之和107.57万m2的24.91%，相对于二级市场来说，三级市场体量相对较小。
（四）我市房地产业面临形势
2009年是我市房地产业发展面临困难最多的一年，但也是我市房地产市场发展最好最快的一年，在市委市政府的正确领导下，我市房地产业投资、商品房销售面积、房地产行业税收等各项指标都创造了历史新高。2010年，房地产业面临新的挑战，同时，又面临着很多新的发展机遇。2009年底，中央经济工作会议明确提出：2010年，我国将继续执行积极的财政政策和宽松的货币政策。同时，还将继续落实扩内需、促消费、保增长、惠民生等各项政策措施以及加快推进城市化进程、加大棚户区改造力度等各种政策。上述政策对于我市的房地产业来说，会带来好的发展机遇，特别是两型社会试验区、30万人居住新城、东城区行政中心、文化中心等几个大项目的陆续开工建设，将为我市房地产业的发展提供持续动力。随着加快融入武汉城市圈、推进两型社会建设、临空经济区的规划建设、居民对于改善住房条件的需求也日趋强烈。这些将给我市房地产业的发展带来前所未有的机遇。也是我市房地产业在今后几年能够实现健康稳定发展的有力保障。
但是，我市的房地产业发展也面临着一些新的挑战。近期，国家对于房地产业陆续出台了一些宏观调控政策，中央经济工作会议后，取消了营业税优惠政策，重新将营业税免征时限恢复至五年；加大差别化信贷政策执行力度，抑制投机投资性的购房需求；将土地出让金首缴比例提高至50%，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳，打击囤地行为。这些调控政策的实施，抑制了投机投资性的购房需求，限制了短期内二手房交易行为，提高了开发用地门槛，给房地产业的发展带来了一定的不确定性。
二、孝感市房地产业发展指导思想和工作目标
（一）指导思想
坚持以科学发展观为指导，按照中央经济工作会议和 “国四条”以及一系列新房政，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加强市场监管、继续加大保障性住房建设力度等政策精神，立足本地实际，引导开发企业合理开发，消费者理性消费，促进我市房地产业持续平稳健康发展。
（二）工作目标
鉴于2009年我市房地产市场发展迅猛，各项数据指标增长较多，涨幅较大，特别是销售面积和销售额这两项最重要的指标，分别是2008年的2.54倍和2.83倍，均创造了历史新高，为了使得我们所确定的房地产业发展目标更具有持续性、科学性和客观性，我们拟以2007—2009年三年的平均数为基数，力争使我市房地产的完成投资额和销售额等两项主要数据指标实现三年倍增计划。具体目标是：2012年，全市力争完成房地产业投资56亿元，比2007—2009年的平均数增长101%，较2009年增长74%；完成施工面积460万m2，比2007—2009年的平均数增长92%，较2009年增长58%；力争实现销售面积290万m2，比2007—2009年的平均数增长124%，较2009年增长52%；努力实现销售额60亿元，比2007—2009年的平均数增长135%，较2009年增长42%；完成房地产行业税收5.1亿元，比2007—2009年的平均数增长76%，较2009年增长38%。具体情况见下表。
2007-2009年我市房地产市场主要指标对照表
单位：万㎡，亿元
年份
指标
2007
2008
2009
三年平均值
投资额
23.6
27.9
32.1
27.9
施工面积
215.0
214.8
290.5
240.1
销售面积
121.4
75.2
1911
129.2
销售额
19.5
14.9
42.2
25.5
完成税收
2.8
2.2
3.7
2.9

2010-2012年我市房地产市场主要指标增长对照表
单位：万㎡，亿元
年
份
指
标

2007—2009年平均数
2009
2010
2011
2012
数据
比2009年增长
比2007—2009年平均数增长
数据
比2009年增长
2007—2009年平均数增长
数据
比2009年增长
2007—2009年平均数增长
投资额
27.9
32.1
36.9
15%
32%
44.3
38%
59%
56
74%
101%
施工面积
240.1
290.5
350
20%
46%
385
33%
60%
460
58%
92%
销售面积
129.2
191.1
230
20%
78%
253
32%
96%
290
52%
124%
销售额
25.5
42.2
50
18%
96%
55
30%
116%
60
42%
135%
完成税收
2.9
3.7
4.1
11%
41%
4.5
22%
55%
5.1
38%
76%
三、落实房地产业发展计划的有利条件及保障措施
（一）有利条件
1、当前良好的政策环境为完成房地产业发展计划创造了有利条件
目前，国家继续实行的各项经济政策对于房地产业的发展提供了良好的政策环境。特别是我市房地产业近年来发展迅速，市场潜力不断显现，这除了国家宏观政策支撑、整体经济形势向好外，还与政府的高度重视、提供良好的政策环境是分不开的。为此我们要抓住机遇，再鼓干劲，认真贯彻落实国家和省市关于促进房地产业持续健康发展的各项政策，进一步促进我市房地产业的健康稳定快速发展。
2、大项目规划的落实是完成房地产业发展计划的有力支撑
按照市政府的整体规划，我市目前有数个大型项目已经上马或即将上马，这些大型项目的逐步落实，为我市房地产业的持续发展带来了机遇，目前在建的有铜雀台、福星城、孝昌全洲桃园等；即将上马的项目有30万人居住新城、东城区行政中心、文化中心、乾坤豪府、铜锣湾、滨湖天地（含美丽国际大酒店）、汉川汉正古镇等；此外，随着我市住房保障工作力度逐步加强，城市综合改造项目的相继实施，为我市房地产业的发展打下了坚实的基础。
3、两型社会建设及融入武汉城市圈为我市房地产业快速发展提供了难得的机遇
孝感是距武汉最近的中等城市。随着孝感两型社会建设力度的加强和融入武汉城市圈的步伐加快，孝汉一体化建设也有条不紊的实施，这都给我市房地产业发展带来了难得的机遇。目前孝汉城际铁路已经动工建设、多条到武汉的快速通道也相继开工，这为我们将孝感推向武汉，将武汉消费者吸引至孝感购房置业提供了有利条件，为活跃我市房地产市场带来新的机遇。
（二）保障措施
1、加强土地管理，尽快制定和完善土地供应计划，确保房地产开发用地需求
为了保证“孝感市房地产业发展计划（2010—2012年）”的顺利实现，必须要有合理充足的土地供应计划，保证用地需求。据初步测算，在未来三年内全市平均每年的施工面积要达到380万m2，在正常容积率情况下，每年大约需要152万m2（约合2280亩）的土地供开发利用；其中，孝感城区未来三年内平均每年的施工面积要达到160万m2，每年大约需要64万m2（约合960亩）的土地供开发利用。只有土地供应充足及时，房地产开发建设才可能成为有米之炊”。因此土地储备部门要加大储备力度，制定有效可行的土地供应计划。要合理确定各类房地产用地的布局和比例，建立严格的监管机制，加大土地监管力度，打击囤地行为，采取有效的监管手段，重点打击囤地和浪费用地行为，从而保证推出的地块能及时被开发利用，土地利用计划能及时实现，从而保证商品房的用地供应。要保证有限的土地资源能及时得到开发利用，满足市场需求，提高土地利用效率，通过价格杠杆的调控，使土地利用效率最大化。
2、大力支持房地产企业做大做强，为房地产业持续发展奠定良好的基础
建立一支高素质的房地产企业队伍是我市房地产业发展的基础，要积极引导支持本地企业的兼并重组，做大做强，继续大力推进孝感房地产业全方位融入武汉城市圈建设工作，继续在圈内城市中实行房地产开发企业资质、业绩互通互认，吸引和引进实力雄厚的外地房地产企业进入孝感开发，促进本地优势企业壮大规模，经过几年努力形成5—10家资质等级高，能够跨地区、跨行业、适应现代房地产业发展潮流的大中型房地产企业集团，带动产业发展和升级。目前，一是鼓励本地房地产开发企业通过自身发展、做大做强，充分利用其在土地储备、资金以及人才资源方面的优势，成为房地产市场竞争中的主导力量。二是加大引进外地品牌房地产开发企业进入我市房地产业的力度。三是提高房地产开发企业的竞争意识，通过竞争、淘汰、重组、兼并、整顿使房地产开发企业得到整合，形成优胜劣汰的格局，使部分重信誉、品牌好、实力强、服务优的大型房地产企业脱颖而出，促进房地产开发向集约化、规范化经营发展。
3、增加普通商品住房的有效供给，加快保障性住房建设
增加中低价位、中小套型普通商品住房的有效供给，在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。通过落实保障性住房建设资金来源，提高资金使用效率，缩短保障性住房建设周期，加大保障性住房建设力度。努力建立并完善多层次的住房结构供应体系，满足人们各种住房需求。
4、加大政策落实和支持力度，促进房地产市场平稳健康发展
房地产业的快速发展需要良好的市场氛围和宽松的政策环境。要促进房地产市场的活跃，创造良好的市场环境；加大对房地产市场行为的监督力度，规范房地产开发企业的市场行为，维护房地产市场的正常秩序。要大力发展二级市场，激活三级市场，引导正确的住房消费观念，形成多层次的住房需求结构体系。
5、加大融入武汉城市圈力度
我市是距武汉最近的中等城市，具有十分优越的区位优势。随着孝汉一体化建设的逐步实施，城际铁路的动工建设、两型社会建设的推进、临空经济区的开发建设以及多条到武汉快速通道的开工建设，使得孝感到武汉的时空距离愈来愈近，在武汉工作，在孝感居住已经不再是梦想，因此我们要继续围绕市委市政府关于把孝感建设成为宜居休闲城市和武汉后花园的总体工作思路，大力推进孝感房地产业全方位融入武汉城市圈工作，继续在圈内实行房地产开发企业资质、业绩互通互认。充分利用好“两型社会”建设的优惠政策，发挥临空经济区和建设居住新城的优势，利用优良环境和价格优势，把城际铁路的开工建设作为一个契机，吸引以武汉人为主的外地人来我市购房，提高我市的商品房销售率，促进我市房地产业的持续健康稳定发展。
6、提高行政效能，提升服务水平
要努力提高行政效能，提供优质服务。对于已经批准的房地产开发项目要支持其尽快开工建设，对于待批准的房地产开发项目要尽快批准，对于有意向的房地产开发项目要尽快落实意向。要继续完善房地产信息发布制度，完善房地产统计，及时发布市场信息，正确引导房地产开发企业理性开发；坚持以需求为导向，优化供给结构，逐步建立和完善不同需求层次的住房供应体系。要加强舆论宣传，引导消费者树立正确的住房消费观念。要加强房地产市场的预警预报制度，努力防范市场风险。要继续提高对房地产类“直通车”企业的服务质量和服务水平，尽量帮助其解决发展中的实际困难。要提高执行力，努力建成一支廉洁高效的服务型队伍。要紧紧依靠市委市政府的坚强领导，努力争取各级各部门的支持配合，不断促进我市房地产市场的健康有序发展。通过我们扎实的工作，不懈的努力，力争以优异成绩圆满完成我市房地产业三年倍增计划。