房地产项目区位分析与定位思路分析.docx

西园商业步行街分析报告
一、区域概况
西园商业步行街项目地处汉口核心商圈—武广商圈内，区域内为城市发展成熟商圈，人流、车流量巨大，商业氛围浓厚，配套齐全。该区域内零售密集度高，竞争较为激烈，特别是在百货业态上，发展饱和。区域内休闲娱乐业态及餐饮业态体量偏小，且分布零散，存在一定发展空间。

图一：武广商圈区域图
二、项目概况
项目名称：西园商业步行街
开发/投资商：武汉荣泽利华置业公司
项目地址：武汉市江汉区万松园路100号
占地面积：2.1万方 
建筑面积：5万方
项目规划：主力店三层，局部四层
定位：以时尚购物、休闲娱乐为主的体验式商业街区
目标客群：25-40岁的白领阶层
停车位：240个
开业时间：2011年9月19日

图二：西园商业步行街区位图

图三：西园商业步行街实景图

图四：西园商业步行街效果图
三、项目区位分析
1.位置分析
项目位于汉口万松园路精品一条街中段东侧，项目北邻建设大道，南邻解放大道，西靠万松园路，东达中山公园，项目仅西面临街，但万松园路较为狭窄，且规划为单行道，不利于车辆进出，区位并无优势。
2.区域内竞争状况分析

图五：区域内竞争商业体位置关系图
区域内汇聚了以新世界百货、武汉广场、武汉国际广场，世贸广场、SOGO百货为代表的众多高品质商业广场，是武汉目前最大、最繁华的商业区之一。武广商圈主要由一些大型商业单体构成，已日趋成熟，武汉商业标杆地位无可取带，5年内区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方。
四、公共交通概况
1、公交路线

图六：公交站点地理位置平面图
公路系统：城市主干道——建设大道、解放大道、青年路。但万松园路较窄，仅10米宽，且规划为单行道，加上附近有两所学校，放学高峰期，交通极其拥堵，导致项目周边交通环境较差。
万松园站公交车站： 519、575
中山公园公交站：1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、726
2、地铁
地铁二号线：马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花园、鲁巷。地铁2号线中山公园站距项目200米，将大大缩短项目与武汉三镇距离，未来可为区域内带来可观人流，利好本案商业发展。

图七：武汉轨道交通设计线路图
五、项目定位思路分析
武广商圈内商业氛围浓厚，人流、车流量大，商业发展有较大空间。零售密集度高、竞争激烈，百货业态饱和，但休闲娱乐、餐饮等业态资源匮乏，分布零散，缺乏集购物、休闲娱乐、餐饮多功能于一体的体验式购物中心。随着区域内客单价不断增长，以武汉广场、武汉国际广场、新世界百货为主的商业项目日趋高端。本案定位结合其项目指标及区位条件，与周边商业形成差异化，本案并无体量优势，应与商圈互补发展，弥补商圈空白定位为集购物、休闲娱乐、餐饮等多功能与一体的体验式商业街。
六、项目建筑结构规划分析
1.总体分析
西园商业街以双首层、中庭、平台为设计理念，将独具风情的人文景观与生机盎然的有机融合，完美呈现了一处建筑与艺术浑然一体的购物街区。
西园商业步行街规划为开放式步行街区，双首层设计，主力商业为3层，局部为4层。采用大中庭设计，最大限度的发挥中庭对客流的聚合与引导作用。项目规划东、西两个主入口，万松园路是东侧的主入口，项目西侧直接连通中山公园，之间没有围栏，游园的人们可直接走进西园商业街。
西园商业街的设计者们力图通过建筑的方式去营造内置休闲型商业街，最大限度地挖掘项目的商业潜质。西园商业街的设计者们将标高进行了合理设计，来宾可以从万松园路主入口处直到一层商业街，也可以通过扶梯直达二层商业街，充分体现了泛首层的设计理念。5000平方米屋顶休闲平台、3000平方米景观内庭、2000平方米空中平台、20条5-30米宽内庭式，和煦的阳光穿过中庭洒入二、三层商业，使得二、三层商业也俨然是一条充满阳光的室内商业街。
　　平面布局完全打破旧有常规，毫不拘泥于“标准层”概念，从建筑轮廓至内部每个空间，每段线条都处在自由的变化状态之中，正是这些看似随意、无序的点、线、面构成立体空间后，形成了无数独特的视点和视角，从而不断鼓舞、激励着顾客们在商业街区内一次次进行休闲购物体验。

图八：项目规划设计图

图九：西园商业步行街内部实景图
2.硬件设施分析
项目规划有20条5-30米宽的通道，通道较为开阔，整体商业环境较好。

图十：西园商业步行街通道图
项目中庭采光充足，有利于整体商场经营环境，并且能够起到将购物者视线上移，关注到高层商铺的作用，利于鼓励客流向上先逛，从而促进高层的商业经营。

图十一：西园商业步行街中庭图
项目在中庭护栏处规划较为合理，这样的加宽木板设置不仅提升了顾客在眺望中庭时候的安全性，并且外表时尚简洁，本案在商业环境细节处处理较为细致。

图十二：西园商业步行中庭护拦图
项目亮点之一为柱距之间空间利用较好，设置了一些休息区，不仅可以使顾客得到充分休息，降低顾客疲劳度，增加了顾客在商业项目内的停留时间，利好项目整体商业经营，还强调了项目的休闲性。

图十三：西园商业步行街通道休息区图
本案停车场在项目右侧，整体退距约为10米，车辆进出较为顺畅，但本案停车位较少，仅为240个。

图十四：西园商业步行街停车场图

七、动线分析
1.外部动线分析
项目位于建设大道、解放大道、青年路、新华路围合腹地，项目所临万松园路规划为单行道，客流打的或者自驾前往项目需要从建设大道取水楼方向进入万松园路到达本案，经项目右侧进入停车场，车辆进出较为不便。项目联外道路系统较为薄弱，直接影响到本案项目的可到达性与辐射能力。

图十五：外部动线分析图
2.内部动线分析
项目整体平面动线设计较为合理，为无商业死角区域，铺面面积大小基本为1：2的比例，展示面较好，给予了经营者良好的硬件条件。

图十六：内部动线分析图
八、业态品牌情况
1.主力店：
中百生活剧场（THEATER）: 生活剧场精选的商品多达8000余种，90%以上来自世界各地30多个国家和地区。生活剧场超市路线，以高品质的商品、优雅的购物环境为顾客提供特色服务，倡导都市精致生活。
钻石小鸟（ZBIRD）: 钻石小鸟是国内最早从事网络钻石销售的专业珠宝品牌，同时也是网络钻石销售第一品牌，始终致力于引领全新钻石消费潮流。
普拉瑞斯（POLARIS）: 普拉瑞斯希望为女性提供时尚和高品质的珠宝饰品。其特有的优势为钻饰产品采用高仿钻，降低了高端饰品的大量成本；高仿钻石采用独特的技术，产品均呈现VVSD顶级钻石的标准；从大小、色泽、切工、价格上全面超越用户心理。
肯德基（KFC）：是来自的著名连锁快餐厅，由上校于1952年创建。肯德基的是不断推出新的产品，或将以往销售产品重新包装，针对人们尝鲜的心态，从而获得利润。
苹果体验店（APPLE）：在西园百脑汇苹果体验店苹果体验店，顾客可以亲自动手演示所有Apple产品，亲身体验Mac及其他Apple产品的所有功能。
莎莎（SASA）：在香港地区，莎莎占据着逾30%的化妆品市场份额。自2005年起至今，莎莎集团已在开设了三十八家化妆品专卖店及二十个美容专柜，产品涉及高档护肤品、香水、发类用品、沐浴用品、化妆工具等约6000多种。
银兴乐天影城：银兴乐天影城是首个拥有符合5星级影厅标准的动感4D影厅的影城，拥有12个厅共2320个座位，是目前为止武汉座位数最多的影城。
米乐星世界KTV（Milo Star KTV）：来自KTV第一品牌，现驰名于国内市场。西园的，是武汉所有的升级版，这里的装修档次、音响设备均是武汉同类型场所中的领先者。
酷上电玩城：酷上电玩城提供的游乐项目主要是健身类的篮球机、拳击机，休闲类的音乐、舞蹈机，体验类的枪机，竞技类的赛车等。其高雅、整洁、舒适的娱乐环境，礼貌、细致的服务，极富现代感的店堂装饰，高质先进的机台设置，以及专业可靠的技术服务。
Paul Mitchell（宝美奇）美发：1980年诞生于的Paul Mitchell（宝美奇），是一家独立经营的、唯一没有零售产品、年零售额达9亿美元的国际专业美发品牌。它生产的产品种类超过了90种，全部在美国本土生产，涵盖洗护、染烫、饰发造型、美发工具以及个人护理产品，行销75个国家和地区。 宝美奇给消费者带来的不仅仅是发型上的视觉享受，更是一种生活品质的象征，其是每年时尚周发型的。
G4 Bar：恋恋清吧 拒绝奢华。 G4 Bar是一个集合西式小点、酒水、音乐、足球、交友等生活休闲与放松心情的新思维多主题式休闲酒吧。其装修风格摒弃传统的庸俗奢华，以自然、舒适、放松为设计理念，引入源自的思维自由设计风格，通过不规则与非对称的视觉美感，将概念融入细节。 G4 Bar主要以“家在城市里，城在花园中”为消费理念，以酒吧为主体，引入多种新鲜元素，使客人在欣赏音乐品尝美酒的前提下，最大程度的得到心灵的放松。
2.各层业态分布
1层潮流生活馆，主营餐饮+高端服饰店铺。

图十七：一层平面图

图十八：一层业态分布图
2层流行精品馆，主营各式特色精品店。

图十九：二层平面图

图二十：二层业态分布图

3层休闲娱乐馆，为电影城、电玩城、时尚餐厅、美发店。目前武广商圈仅世贸广场规划有电影院，明显不能满足区域内观影需求，本案引进银兴乐天影城，建设面积超过6600方，共有12个影厅，规模较大，再配合其他休闲娱乐业态，紧紧抓住了武广商圈内休闲娱乐业态的可超越机会。未来，休闲娱乐业态将为本案带来可观人流，带动本案商业发展。

图二十一：三层平面图

图二十二：三层业态分布图
4层欢唱世界，主要为米乐星KTV，将 休闲娱乐业态置于项目高层，有助于带动人流上升。

图二十三：四层平面图

图二十四：四层业态分布图
九、开盘营销
西园商业街于2011年9月19日开街，当时举办了盛大的启幕盛典，在盛典现场献唱。
　　西园商业街于9月19日举行规模宏大的全球启幕盛典，该盛典由西园商业街投资方荣泽利华置业有限公司和太立德仁（中国）公关传播机构共同举办。
　　西园启幕盛典为来宾特制“游园攻略”，游园攻略介绍了启幕当天各区域活动。来宾得到一张游园积章卡，在西园指定商家盖满印章的来宾有机会获得与合影机会。
启幕盛典包括启幕仪式、启幕狂欢、散点体验、开幕盛典四个环节。在启幕狂欢环节，有鼓魂表演、模特比基尼走秀、、国际时装秀等表演。 在散点体验环节，来宾观看到了小丑街头魔术表演、电影木偶游行，在商业街体验艺术真人雕塑、寻宝总动员等； 开幕盛典环节，现场由著名主持人主持，萧敬腾在盛典现场献唱。
十、运营状况
西园商业步行街为开发商全持有项目，商铺只租不售，目前只针对餐饮和服装招商，租金200-300元/平方米·月，现可享受8折优惠，面积50平方米起。运营方式为统一规划、统一租赁、统一管理。运营思路为3年内提供200万的宣传推广费用，定期组织不同的商业活动，全面提升商业价值。现阶段招商的服装方面要求引进品牌服饰，以提升品牌效应，达到吸引更多客流量的目的。合同一年一签，公摊占40%，物业费10元/㎡·月（包含3元推广费+7元物业管理费）。计划引进500-600平米的儿童乐园。
十一、结论
项目位于汉口核心商圈内，商业发展有较大机会，但其并无区位优势，不临主干道，所临道路较为狭窄且为单行道，车辆进出较不方便，交通环境较差，为本案最大硬伤，导致项目可到性较差，辐射能力较弱，但未来区域内有轨道交通优势，将为本案带来可观人流。本案抓住了区域内休闲娱乐及餐饮业态匮乏，存在一定发展空间，且缺少集多功能于一体的购物中心，其定位准确，利好项目未来发展。项目全持有，只租不售，利于项目后期存活。项目整体经营环境较好，细节处理较为细致。