商业房地产开发计划书.docx

商 业 计 划 书

项目单位
XX市清水河街道办事处
项目名称
清水河综合精品商城
地 址
RR省XX市YY区ZZ南路12号
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第一部分 项目投资环境的简介
一、XX市的简介
XX是RR省省会，在全国区域经济布局上，XX具有承东启西、东联西进的区位优势，在____________战略中具有重要的战略地位。现辖____区_____县，总面积____平方公里，人口____万人。
近几年来，XX市不断优化区域发展布局，XXXX开发区、XXXX开发区、XXXX开发区、XXXX开发区、对外开放的窗口和促进经济发展新的增长点。XXXX开发区____________________。_______________________________，是___________之一。___________年，XXXX区被__________认定为中国____个最具活力的城市区域之一。目前，XXXX开发区已成为中国________地区最大的___________于一体的_____________园区。已有美国___________、_________公司等_________家世界500强和世界著名企业进驻____________。_________年，XXXX开发区被评选为中国_________区。
XX区位优势明显，是AW地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。XX地处我国中AW两大经济区域的结合部，是GG通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。XX已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。
XX市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。各类批发零售贸易及餐饮业网点_________个，各类贸易市场______个，销售过亿元的市场_________个。全市连锁企业已发展到_______家，连锁门店___________个。________年全市实现社会消费品零售总额____________亿元。
XX交通便利，通讯发达，城市服务功能齐全。XX是AW地区航空、铁路、公路运输枢纽。XX的国际航线现已增至________条。__________年旅客吞吐量_________万人次，货邮吞吐量_______万吨。公路建设形成了以XX市为中心的“米”字型辐射状干线公路系统。绕城高速、机场新线建成，二环路全面贯通，三环路开工建设，建成一批人行天桥和地下通道。市区与所辖区县全部开通高速公路。城市绿化覆盖率达到城区空气环境质量良好天数达到________天。
XX的区县经济发展在__________政策下加快提速，农村经济稳步发展。________年全市共有______区县生产总值超百亿元。XX现正紧抓___________的历史机遇，乘势而上，各项工作开创新局面。近年来，全市认真贯彻国家和省委、省政府的工作部署，围绕AW大开发、XX大发展，坚持解放思想，实事求是，与时俱进，开拓创新，提出了创建“AW最佳”的建设目标。
二、YY区的简介
YY区是古城XX的中心城区之一，历史上，此地人文荟萃，商贾云集，是驰名中外的___________。YY区位于XX城_______，___南__________毗邻。面积_________平方公里。辖____个街道办事处，_______个社区、_________个村委会，居民________万人。
辖区内有道路________条，城市主干道______条，次干道_______条。城北有各类大型仓库________多家，是GG地区最大的物资集散地。区内交通便捷，道路四通八达。YY区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区。区内有大、中专院校科、研院（所）___________多个。
YY区内商贸繁荣兴旺，是XX市新兴的大型商贸区。目前几条主干线上商业网点林立，_______购物广场、_________店、____________购物广场、__________、__________超市、国美电器等商贸龙头企业已成为XX地区商贸亮点，构成了我区多元化、大规模、高档次的流通格局。
随着中国加入世界贸易组织和AW大开发战略的深入实施，YY区迎来了前所未有的发展机遇。古代文明与现代文明交相辉映所显现出的区位优势、后发优势、人文资源优势、土地资源优势，为YY经济的快速发展提供了强劲的动力。勤劳、勇敢而勇于开拓创新的YY人民，发扬“团结奋进、真抓实干、加快发展、敢为人先”的YY精神，推进区域经济每年以_________%以上的速度高速增长，地方财政收入名列______区县前列，经济和社会各项事业焕发出勃勃生机与活力。
为加快实现区域经济的跨越式发展，YY区紧紧围绕建设“经济强区、和谐YY”的奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了“__________________”的经济发展思路。“___________”即：以______________为轴线，向周边辐射发展建设_________大新区，连接北边的______________区和南边的_____________区，在XXAW形成一个南北纵向的经济走廊。一是以我区______________开发区为依托，在________以南，_________南段西侧的_______亩土地上建设科技新区，这样，__区的面积将是现在的三倍，并和市_____________区形成一个整体，目前科技新区的用地规划已经市政府批准。二是以清水河为中心，沿_________向北向东辐射，建设商务新区。目前清水河街心花园周围已有_________、__________大酒店等商贸设施以及工商银行、交通银行、建设银行等金融机构，一批大型商贸设施和高档写字楼也正在建设中，以清水河为中心的商务区正在形成。这个商务区的东西两侧________平方公里的地域内居住着_________公司、_________公司等单位________万职工家属和居民。这样一个庞大的消费群体和数以百计的工商企业为商务新区的运行营造了良好的人气环境。三是在_______路以北、_______以西、______以东、___________以南_______平方公里的_________区建设商住新区。四是在________路以南、________以东、__________以北的区域建设商贸新区，为________以北的居住新区的________万多居民提供消费场所。
第二部分 本项目的简介
一、清水河综合精品商城项目的地理位置及周边环境
本项目位于XX市清水河商务新区的核心地域内（具体位置示意图中红色图标①）详见后页附图；该区域周边有_____公司、__________公司、________集团、XX_______公司、XX_______厂等五六十家闻名全国的大中型工业企业，周边居住人口密集，交通极为便利，且因历史发展和沿革的原因，该地域实际是XX西郊的核心商业圈。该地域内已经建成开业的宾馆、超市、银行、通信、娱乐等服务企业鳞次栉比。依据XX市政府、YY区政府的近期规划和设计，该区域将作为两级政府重点投资开发的商业龙头地域。

二、本项目的土地现状及使用现状
1、本项目拟使用的土地系XX市YY区清水河街道办事处（以下简称为清水河办）的办公占用土地，共计占地约为_________亩，长___________米，宽约____________米，土地平面形状规则。
2、由于历史原因，本项目的土地上现有附属建筑之布局规划极不合理，土地利用效力低下，且因地上附属建筑建成年限较长，不但建筑的外观简陋，而且内部配套设施也不齐全。
3、现清水河办已将部分沿街房屋出租给部分商户经营，租赁合同尚未到期。
4、为了提高土地使用率，提高黄金地段的收益率，清水河办有意对其现有地上建筑进行改造，由于其自身无雄厚的资本实力，故有意与其他方合作，以清水河办投入土地、办理手续，合作方投资、管理、经营的方式进行商业性改造开发。
三、本项目的规划和设想
经我方与清水河办初步接洽，清水河办已有与我方进行合作的意向。
1、清水河办对双方提出的合作要求主要有如下__点：
（1）同意对清水河办占用的5亩土地的地上建筑进行整体改造；
（2）项目改造所需资金全部由合作方承担；
（3）项目改造后主要分为两部分功能性建筑物，一为清水河办自用办公楼及配套停车场，二为我方自主经营的清水河综合精品商城；建筑物的具体要求详见下表：
序号
名 称
具 体 要 求
备注说明
1
办公楼
__层共___米高，占地面积为___平方米，___结构建筑，单层建筑层高为___米，共计办公室___间，会议室___间，卫生间___间，房间具体分布详见附图。
办公楼交付时需达到的验收标准为：___________
_______________
2
办公楼停车场
长___米，宽___米，共计可提供的固定停车位__个，流动停车位___个。
停车场交付时需达到的验收标准为：___________
3
清水河综合精品商城
__层共___米高，占地面积为___平方米，___结构建筑，单层建筑层高为___米，共计营业面积___平方米，办公面积___平方米，卫生等配套设施房屋面积___平方米，停车场面积___平方米，房间具体分布详见附图。
办公楼交付时需达到的验收标准为：___________
_______________
_______________
（4）项目改造所需的行政审批手续全部由清水河办负责办理，其所需费用由我方承担，该笔费用计入我方总投资款项内；
（5）项目改造建成后，办公楼及配套停车场之产权全部属清水河办所有，由清水河办自主管理和使用；
（6）项目改造建成后，“精品商城”之产权全部属清水河办所有，交由我方无偿使用_____年，使用年限届满后，我方应将“精品商城”全部交给清水河办，期限届满后，我方有权优先继续租赁或承包经营“精品商城”；
（7）“精品商城”在经营过程中所需办理的工商、税务等全部经营所需的行政证照和手续均由我方自行办理。
2、我方作为合作方对该项目的总体分析
（1）地域位置分析
由于该项目地处清水河商业圈的核心地域的黄金位置，该地域商气浓、人气旺、投资价值高。
（2）长期趋势分析
随着市区两级政府对该商业圈的继续投入，该地域的生态环境、市政配套等设施会得到持续的提升和改造，更加吸引投资活力，提升区域人脉，故可预见的是，该地域的商铺地产价值在长时期内仍将持续保持增值的趋势；
（3）市场定位与经营方式分析
清水河办可提供我方改造和实际使用的土地面积为2000平方米左右，按照地上三层建筑核算，建成的“精品商城”建筑物总面积为6000平方米左右，按照地上二层建筑核算，建筑总面积为4000平方米左右；按照一般的商业市场定位，4000至6000平方米之商业市场属于中小型商业市场。按照商业市场在经济发展的同时，会逐步向“专业化、规模化、高档化、规范化”不断淘汰升级发展的趋势，“精品商城”依靠先天优厚的地理位置，若能加之高素质、高能力的管理团队及科学、规范、灵活的管理方式，该商场可在建立之后取得持续稳定的发展和壮大。
我方投资建成后，也可采取灵活多变的经营方式取得项目收益，可选用的经营方式包括：整体出租、委托管理经营、加盟经营、与其他方合作经营、分割出租等等。
（4）合作方信誉分析
我方系与清水河办合作，该单位因属国家机关，故其作为政府部门之合作信誉可以保证双方合作合同之有序、合法、诚信执行。我方项目负责人与清水河办交往时间甚久，与清水河办之领导干部人员私交也甚深，若我方与清水河办就合作事项签署正式协议并指派专人与之紧密接洽，合作事项发生变故之可能性微乎其微。
（5）我方优势分析
因我方项目负责人在20余年的工作生涯中，与YY区辖区内的工商、税务、市容、执法等各行政部门建立了良好的人脉关系，故在项目的立项审批、改造建设、开业经营过程中所涉及的各种行政审批手续的办理方面，我方项目负责人有能力协调各方关系，确保本项目行政手续的顺利办理。在“精品商城”开业后的持续经营过程中，我方项目负责人还可为本项目的税收核算、税务减免力争取得当地最为优惠的税收政策。
（6）投资风险分析
我方投资该项目可能面临的以下五方面的风险：
A、合作方违反合同之风险；
B、项目未能通过审批之风险；
C、项目经营不善亏损之风险；
D、项目被规划拆迁之风险；
E、其他不可预见、不可抗力之风险。
以上风险中有关A、B项风险已在前文充分叙述，这两项风险实际发生的可能性较低；D项风险即使发生，按照我国现行的法律法规，我方亦可在与清水河办订立合作协议的过程中依靠法律文书对我方的权益进行约定，应当不致遭受无法收回投资的结果发生；E项风险是任何投资行为均不可避免的风险，不再赘述。有关C项风险的发生可能性将在项目投资和收益分析中具体陈述。
3、项目实施计划和步骤
本项目的具体事实计划和步骤：
（1）我方各投资股东在XX投资设立一个有限责任公司（以下简称清水河公司），组成项目实施小组；
（2）由项目小组以清水河公司名义与清水河办协商谈判合作项目的具体细节，签订合作协议；合作协议主要应当包括如下主要合同条款：
A、双方合作事项
B、双方合作方式
C、双方权利义务
D、合作事项的具体实施步骤
E、合作期限
F、违约责任
G、其他事项
（3）由清水河公司组织人员、资金具体实施执行合作协议。取得各项审批证书后进入拆迁补偿、建设装修、开业经营的各具体执行阶段。
四、项目投资预算
1、本项目的投资主要包括如下___方面资金支出：
（1）审批手续资金支出，包括：立项、行政审批等费用；
（2）拆迁补偿资金支出，包括：与原承租人解除合同的违约赔偿、过渡搬迁费、原建筑物和建筑设施的拆除费；
（3）建安资金支出，包括：规划、设计、土建、安装、绿化、设备采购安装等；
（4）营销推广资金支出，包括：广告宣传等；
（5）管理资金支出，包括：人员劳动报酬、绩效考核支出等；
（6）其他不可预见资金支出。
2、项目投资预算详表：
序号
资金使用
估算资金金额
备注说明
1
审批资金

2
拆迁补充金

3
建安资金

4
营销推广资金

5
管理资金

6
不可预见资金

合 计

五、收益分析

保 密 承 诺

本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：
妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。