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1、七、房地产开发项目简况 （一）项目所处区域概况 1、地理位置 南通市，位于江苏省东部（北纬31°，东经120°），地处我国黄海南端、长江入海口北岸，北与盐城、西与泰州接壤，南与苏州、上海隔江相望。南通处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，具有优越的地理区位优势，是我国最早列入对外开放的十四个沿海城市之一。苏通长江公路大桥的建成（2008年4月28日通车），使南通进入上海一小时经济圈（南通至上海仅80分钟车程）。同时，南通还是全国闻名的“基础教育之乡”和“建筑之乡”。 南通市辖崇川区、港闸区、南通经济开发区三个区和海门、启东、海安、如皋、如东、通州（2009年3月撤市设区）六个县市，
2、总户籍人口763.72万，总面积8001平方公里，人口密度高居全省第二位，城镇人口比重50.3%。市区（不包括2009年3月撤市设区的通州区）总户籍人口87.5万，2008年常住人口138.5万，市区总面积355万平方公里，其中崇川区面积215万平方公里，是市区的主要组成部分，也是南通市政府所在区。 2、宏观经济分析 GDP总量稳居江苏第四，增速在长三角名列前茅。2003年以来，南通市地区生产总值按可比价格计算均保持每年13%以上的增长速度，增速居全省前列。2009年全年全市GDP达2860亿元，总量继续稳居江苏第四位（次于苏、锡、宁），同比增长14%；增速高于全省平均2个百分点，居全
3、省第二位。 2009年南通市全社会固定资产投资额达1802.38亿元，同比增长19.7％。房地产开发投资额200.79亿元，同比增长16.3%。2009年南通市区居民人均可支配收入21001元，同比增长11.1%。 根据上海社会科学院城市化发展研究中心推出的《2009年长三角区域城市综合竞争力排名》，南通市综合竞争力超越温州、常州，在长三角15个城市中上升至第7位。 3、城市发展规划 南通市区是一个沿江的狭长区域，包括崇川区、港闸区和经济开发区，三个区界线清晰，其中崇川区为市区主要组成部分，人口占市区总人口的76%，是南通市政府所在地，同时也是商业、文化中心。濠河以内区域为老城区，原为
4、南通市政府所在地，现为崇川区政府所在地，也是南通市最为繁华的地段。以濠河沿岸为第一环线，钟秀路、工农路、虹桥路、孩儿巷形成第二环线，外环路、洪江路、长江中路形成第三环线。三环以内是崇川区地产开发的主要区域。 为缓解市中心交通、居住压力，创造新的经济增长点，南通市从2003年起在崇川区东南新辟区域建立行政中心，将市政府迁于此地，同时将南通大学以及一些重点中小学搬到该地，带动了新区房地产市场的快速发展。2009年，在绿城玉兰公寓、中南世纪城等高档楼盘的带动下，目前新区房价已基本达到老城区二环以内的房价水平。 （二）项目所在地房地产市场分析 1、南通市近年房地产市场发展可以分为以下几个时期
5、 （1）2003-2005年，起步期：2003年开始，随着土地成交开始放量，新开工面积大幅增加。2004年起南通市市区房价开始一波较为迅速的上涨，销售面积也大幅提升。到2005年，在工农路以西、跃龙路以东、青年路以北、钟秀路以南的合围区域，商品住宅的平均售价达每平方米4200元；在六桥以内区域（即濠河内），商品住宅的平均售价每平方米5000元。新城区商品住宅的平均售价大约为每平方米4200元。 （2）2006-2007年，发展期： 2006年南通市区商品房屋销售面积达231.88万平方米，其中住宅208.92万平方米，达到2005年销售面积的两倍。 商品房价格在06-07年同样经历了大
6、幅度的增长。2007年全市商品住宅平均价格达到3325元/平米，比2003年上涨1560元/平米，年均增长率达17.2%。如果剔除县级城市只考虑市区房价，价格及涨幅会远远高于这个数据。 随着商品房成交量与成交价格的井喷，土地价格与成交量也大幅提高。 （3）2008年，调整期：在房地产开发投资方面，南通市区房地产投资93.79亿元，同比增长38%。但受08年全球金融危机的影响，商品房屋销售建筑面积（包括住宅销售面积）首度出现年度的下跌。以南通市区崇川区为例，2007年，崇川区商品房销售面积169.24万平方米，销售额81.13亿元，均价约为4790元/平米；2008年商品房销售面积141.5
7、7万平方米，销售额54.42亿元，均价3844元/平米。 （4）2009年，井喷期：南通市2009年商品房屋销售火爆，库存消化充分，市场呈现供不应求的局面。2009年1-12月份，南通全市商品房销售面积520万平方米，市区商品房销售面积超300万平方米，同比增幅100%以上。根据南通搜房网公布的市区房产交易信息，2009年1-12月份，南通市区共成交住宅22706套，成交金额126.8亿元，成交均价55.9万元/套；成交非住宅用房面积178万平方米，成交金额82.5亿元；合计成交金额209.3亿元，其中住宅成交金额占比61%。 2、南通市未来房地产市场趋势分析 （1）良好的经济增长前景：
8、作为首批14个对外开放城市之一，近几年来，南通经济发展势头迅猛，综合经济能力不断提升。随着苏通大桥的通车，以及今后几年铁路、公路、港口的建设，南通与长三角各市以及海外的联系将更加紧密，更能充分发挥沿海经济带与沿江经济带汇合点的巨大区位优势。作为国家沿海开发战略的最大受益者，只要整体宏观经济不出现再次回落，迅猛的经济发展将是南通房地产市场的最大推动力。 （2）经济区位优势：一方面，苏通大桥、沿江公路和沪崇海、沪崇启等大通道的建设，南通与上海及苏南的时空距离不断缩短，南通得以融入上海一小时经济圈，同时南通作为上海连接苏北的桥头堡，预计南通地区的房市还是有较大的上升空间。另一方面，2009年原通州
9、市撤市设区，原先通州市的居民到市区购房，进一步带动了对商品房的需求。南通市房地产协会的数据显示，2009年1-8月份，持县区和外地身份证在市区购房人数占购房总人数的41.5%。 （3）城市化发展需求：据《江苏统计年鉴》，2008年南通常住人口714.77万，人口密度达955人/平方公里，略低于南京和无锡，居全省第三位。城镇人口比重50.3%，与苏南各城市均有相当大的差距。高人口密度与低城市化水平为南通城市房地产的发展提供了中长期需求方面的保障。 （三）本项目概况 1、项目公司简况 恒盛炜达成立于2010年1月12日，公司注册资金70500万元人民币，实收资本为70500万元人民币，法定
10、代表人为李建中，注册地址为南通市人民东路127号。由富达房地产开发（南通）有限公司100%出资（富达房地产介绍详见附件一）。经营范围：许可经营项目：房地产开发、经营，一般经营项目：物业管理、室内装潢服务；建筑材料、装潢材料、金属材料、五金交电、木材的销售；自由房屋、机械设备的租赁服务。截止2010年6月，公司总资产为192103万元人民币。 2、项目简况 项目公司成立后，主要资产为项目公司持有的南通市CR9050地块（原通棉二厂周边三、五号），该地块为富达地产2009年12月31日以33.50亿的价格竞拍所得，用途及规划要点如下表： 出让面积（㎡） 244,523.5 （约367亩）
11、 建筑面积 552,200平方米 地块现状 地块内尚有部分未拆迁厂房，目前拆迁正在进行，大部分已拆为平地。 具体位置 东临工农路、南临红星路、西近城山路、北临虹桥路。 容积率 ≤2.26 竞得楼面地价 6,067元/平方米 备注 2009年12月31日以33.50亿的价格竞拍所得 宗地位于南通市崇川区老城区之南，新城区之北，属于老城新城交汇地带，同时受两区域辐射。 地块处于新城区未来规划的商业带，周围商业设施齐全，易初莲花、麦客隆等大型连锁超市与项目仅一步之遥，中国农业银行、中国银行等金融机构与项目毗邻，项目与南通市政府办公大厦、体育会展中心遥相呼应，项目南侧紧邻“
12、南通国际贸易中心”（已封顶即将投入运营）、“鑫乾广场”（已交付）等大型写字楼及商业街区，北侧的虹桥路以及东侧的工农路均为南通市交通主干道，交通便捷。本项目区位优势突出，发展前景十分理想。项目区位图如下： 3、项目规划及定位 （1）项目规划 内容 合计（平方米） 建设用地面积 244507 总建筑面积 651604.8 其中: 地上建筑面积 552140.5 其中: 住宅楼建筑面积 345040.7 商业及办公楼面积 202499.8 幼儿园面积 4600 地下建筑面积 99464.3 建筑密度 22.07% 容积率 2.26 总户数（户）
13、 2343 项目总建筑面积约为65万平方米，规划有住宅楼、商业及办公楼、幼儿园。项目容积率约为2.26，建筑密度22.07%。 （2）项目定位 项目地处南通市新、老城区的中间地带，位置稀缺、不可复制，地块容积率仅为2.26，是主城区独一无二的低密度高品质住宅地块，项目的定位将是南通市高品位、高档次楼盘。 4、项目进度 序号 时间 工作内容 1 2010.1.12 成立项目公司 2 2010.5.31 取得国有土地使用证并完成设计 3 2010.10 .1 开工建设 4 2011.4.18 开盘销售 5 2011.5.31 建筑主体封顶 6 201
14、1.10.31 完成内外装修及后期配套工程 7 2012.6.18 竣工并交付使用 5、项目总投资及筹资计划 序号 项目名称 总价（万元） 备注 一 土地成本 348397.08 楼面地价 348397.08 含契税 二 开发成本 186526.32 2.1 前期工程费 5555.51 2.2 政府规费 10833.25 2.3 地上地下建安工程费 118749.07 2.4 基础设施费 45138.54 2.5 公共配套费 6249.95 三 费用 71181.77 3.1
15、管理费 6528.42 按开发成本3.5%计算 3.2 销售费 22528.13 按销售收入2.8%计算 3.3 财务费 42125.22 四 不可预见费 12885.40 五 合计 618990.57 从项目总投资及筹资计划来看，该开发项目预计总投资约61.9亿元，项目公司自有资金33.7亿元（其中16.7亿为股权类信托资金），计划后继建设资金来源为我行优先项目贷款及销售回笼款，资金需求为24亿元。 6、销售前景预测 （1）销售价格预测 ①项目周边楼盘简况 楼盘 位置 基本情况 产品 售价 距离本项目 销售情况 绿城玉兰公寓
16、 世纪大道工农路 占地7.6万㎡；建筑面积16.7万㎡ 小高层、高层公寓 13500元/㎡ 3.0公里 尾盘 金鼎湾国际 新建路工农河 占地4.7万㎡；建筑面积9.7万㎡ 精装修多层、小高层层公寓 16000元/㎡ 2.8公里 销售较好，2010年初将推出新房源 鑫乾国际广场 工农路洪江路 占地2.0万㎡；建筑面积约10万㎡ 办公楼、商铺 办公最后价格9000元/㎡；商铺不出售 1.0公里 2009年10月售完 海外联谊大厦 工农路世纪大道 占地1.3万㎡；建筑面积9.1万㎡ 办公楼、裙商 办公7800元/㎡；商业20000元/㎡ 3.2公里
17、 尾盘 从项目周边楼盘的最新价格来看，住宅类楼盘价格相对较低的是绿城玉兰公寓（毛坯），售价13500元/㎡，而金鼎湾国际（精装修）售价为16000元/㎡。商业楼盘售价为20000元/㎡（海外联谊大厦），办公楼盘平均售价也超过了8000元/㎡。 ②项目所在区域未来楼盘上市供应预测 新年以来，虽然国家出台了一系列信贷紧缩以及房地产调控政策，但南通市房地产市场不降反升，实现开门红。南通市区2010年1月份楼市成交数据显示，2010年1月份南通市区商品房（住宅类）共成交3259套，比上月增加1286套，增幅为65.18％；非住宅类房源共成交331249.12平米，比上月增加155132.29平米
18、增幅为88.08％。部分热销楼盘刚推出即被抢购一空，一房难求。 项目地处南通市新、老城区的中间地带，位置稀缺，未来周边区域，类似本项目的大面积土地供应可能性很小。值得注意的是，与本项目毗邻的地块（原通棉二厂周边四号，本项目为原通棉二厂周边三、五号），2009年12月8日被上海新世界丽笙大酒店有限公司以15090元/平方米高价拍得，折合每亩1006万，总计金额9.53亿元。据调查，上海新世界丽笙大酒店有限公司将用该地块兴建一个超五星级综合酒店，此五星级酒店的建设将进一步提升本项目所开发楼盘的价值，且与本项目不存在同质竞争。 项目周边类似楼盘，大部分已是尾盘或已售罄，只有金鼎湾国际由于销售较
19、好，在2010年初推出新房源。因此未来一段时间内类似楼盘上市量有限，本项目楼盘上市销售前景值得期待。 本项目预计于2010年9月开盘销售，总销售期3年，在项目竣工当年完成销售。根据项目定位，运用市场比较比较法，考虑到本地块的稀缺性，以及项目所在区域未来楼盘供应空间和每年的价格涨幅，确定销售价格如下： 产品 销售价格（元） 备注 2010年 2011年 2012年 高层毛坯公寓住宅 13000 14000 15000 高层装修公寓 15000 16000 17000 约占住宅总面积的30% 商业及办公楼 12000 14000 地下车库
20、 4800 4800 约为10万元一席 （2）项目可售面积规划 产品 可售面积（平方米） 合计 （平方米） 备注 2010年 2011年 2012年 高层毛坯公寓住宅 30000 200176.9 11351.54 241528.44 高层装修公寓 5000 65000 33512.21 103512.21 约占住宅总面积的30% 商业及办公楼 100000 102499.8 202499.8 地下车库 49732.15 49732.15 99464.3 合计（平方米） 35000 414909.
21、05 197095.7 647004.75 项目公司2010年毛坯公寓和精装公寓开始销售，商业及办公楼和地下车库2011年开始销售，项目的总销售期3年，在项目竣工当年完成销售。 （3）项目销售收入测算 根据项目每年预测销售价格和可售面积，项目公司开发楼盘预计销售期三年，楼盘销售总收入80.45亿元。具体情况如下表所示： 高层毛坯 高层精修 商业及办公 地下车库 合计（元） 2010年 面积 30000 5000 0 0 单价 13000 15000 0 0 总额 390000000 75000000 0 0 4650
22、00000 2011年 面积 200176.9 65000 100000 49732.15 单价 14000 16000 12000 4800 总额 2802476600 1040000000 1200000000 238714320 5281190920 2012年 面积 11351.54 33512.21 102499.8 49732.15 单价 15000 17000 14000 4800 总额 170273100 569707570 1434997200 238714320 2413692190
23、 合计（元） 3362749700 1684707570 2634997200 477428640 8159883110 7、项目盈利能力分析 序号 科目 金额（万元） 标注 一 销售收入 815988 二 总成本 618991 1 土地成本 348397 含契税 2 开发成本 186526 3 费用 71182 4 不可预见费 12885 三 税前利润 196998 四 所得税 49249 税率按25%计算 五 税后利润 147748 六 销售利润率 18.11%
24、 七 投资利润率 23.87% 从项目盈利能力来看，税后利润达到14.77亿元，销售利润率18.11%,投资利润率23.87%，项目盈利性较强。 8、项目销售价格的敏感性分析 波动幅度 预计售价 ×0.8 预计售价×0.9 预计售价（万元） 预计售价 ×1.1 预计售价 ×1.2 销售收入 652791 734389 815988 897587 979186 总成本 618991 618991 618991 618991 618991 税前利润 33800 115399 196998 278597 360195 所得税
25、8450 28850 49249 69649 90049 税后利润 25350 86549 147748 208947 270147 销售利润率 3.88% 11.79% 18.11% 23.28% 27.59% 投资利润率 4.10% 13.98% 23.87% 33.76% 43.64% 考虑到项目成本相对固定，故对项目的销售价格进行敏感性分析，从上表来看，在楼盘销售单价下降20%的情况下，项目的税后利润仍达到2.54亿元。 从下降后的毛坯公寓销售单价来看，此价格略高于同类楼盘2008年房地产低迷时售价（如绿城玉兰公寓08年毛坯公寓开盘价约为
26、10000元/㎡），而本项目从地理位置的稀缺性来看，明显好于绿城玉兰公寓，且项目是主城区独一无二的低密度高品质住宅楼盘，因此未来项目销售单价值得看好，抗风险能力佳。 9、项目现金流量预测 序号 项目 2010年（万元） 2011年（万元） 2012年（万元） 一 现金流入 461500 688119 241369 1 资本金投入 335000 0 0 2 银行借款 80000 160000 0 3 销售收入 46500 528119 241369 二 现金流出 394994 233810 439435 1 土地款 348397
27、 0 0 2 开发投入 39000 147526 0 3 费用 4791 54409 24867 4 所得税 2807 31875 14568 5 股权赎回及还款付息* 0 0 400000 三 净现金流量 66506 454309 -198066 四 项目期初余额 0 66506 520814 五 项目期末余额 66506 520814 322748 (*备注：为了反映项目现金流量能够覆盖前期股权信托资金及项目贷款，该现金流量预测表中假设偿还股权信托资金对现金流量的影响) 现金流量预测表编表假设：（1）当期销售收入全部形成现金流入；（2）当期应缴所得税等于所得税费用，不形成递延所得税资产或负债；（3）当期费用税费与销售收入成比例。 由上表可知，如其前期投入资金及时到位，其项目开发及销售期内现金流入足够支撑现金流出之需，项目流动性风险可控。
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