房地产18个定级因素.docx

房地产18个定级因素

定级因素
指 标
分 值
位置
A．距所在片区中心区的远近；B商业为临街或背街；C写字楼为临街或背街；D住宅为距所在片区中心区的远近。
A．最差（远）1；B.很差(远)2;C.一般(近)4;D.最好(近)5;
价格
A百元以上为等级划分基础;B商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级距依次减少；Ｃ价格是否有优势。
Ａ最高１；Ｂ很高２；Ｃ一般３；Ｄ很低４；Ｅ最低５；
配套　
Ａ．城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B.社会服务设施:文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地。
A．最不完善1；B.很不完善2;C一般3;D很完善4;E.最完善5.
物业管理
A保安;B清洁卫生;C机电;D绿化率及养护状况;E物业管理费(元/月);F.是否人车分流;G.物业管理商资历质.
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
建筑质量
A. 是否漏水;B门窗封闭情况.C.内墙;D地板;E排水管道;
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
交通
A.大中小巴线路数量;B距公交站远近;C.站点数量;D大中小巴舒适程度.
A.最少(远)1;B.很少(远)2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5;
城市规划
A规划期限(远中近期);B规划完善程度;C规划所在区域重要程度;D规划现状.
A．最不完善1；B.很不完善2;C一般3;D很完善4;E.最完善5.
楼盘规模
A.总建筑面积(在建及未建);B总占地面积 ;C户数
A.最小B.很小;C一般;D很大;E最大
朝向
A按方向B.按山景C按海景D视野
A.西(西北、西南)B东（东南、东北）C北（东北、西北）D南（东南、西南）
外观
A．是否醒目；B是否新颖；C是否高档；D感官舒适程度；
A.最少(远)1;B.很少(远)2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5;
室内装修
A高档；B实用；C功能是否完善D质量是否可靠。
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
环保
A空气B噪音C废物D废水
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
发展商实力及信誉
A资产及资质B开发楼盘多少C楼盘质量D品牌
A最差（少）1B很差（少）2C一般3D很好（多）4E最好5
付款方式
A一次性付款B分期付款C按揭付款D其他
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
户型设计
A客厅和卧室的结构关系B厨房和厕所的结构关系C是否有暗房D实用率大
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
销售情况
A销售进度B销售率C尾盘现状
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;

广告
A版面大小B广告频率C广告程度
A最差（小）1B很差（小）2C一般3D很好（大）4E最好（大）5
停车位数量
A停车位数量B住户方便程度
A最差（少）1B很差（小）2C一般3D很好（多）4E最好（多）5
开发小区规划及单位设计参考标

规划篇：居住区、居住小区规划的品牌标准包括规划布局、群体组织、道路交通组织、配套设施施工程管网设置、环境绿化及综合效益几个方面的内容。
一级指标
二级指标
品牌标准
权重

综合效益
主次入口选择得当，符合城市总体规划及居民出入口流向，各类用地面积分配合理，居住建筑密度适宜，用地紧凑，功能分区明确，环境优美，布局因地制宜，能创造自己的风格
5%
规划布局25%
环境处理
充分考虑小区的外部环境，对有害的外部环境做了有效处理和隔离（如污染、噪声、工矿、铁路、高压线等）对有良好作用的外部环境作了有效的结合、利用和借景（如周围建筑、公园、广场、湖泊等），使小区成为城市总体的有机部分
5%

区内环境
充分保护、利用规划用地内有保留价值的河湖水域、树木、植被、建筑物及构筑物，并将其纳入规划，使之成为规划的有机部分
5%
群体组织
卫生要求
日照间距符合当地标准，良好朝向住宅面积大于总建筑面积的85%，严寒及寒冷地区解决好彻头冬季日照、防寒保温，防风沙；炎热及亚热带地区解决夏季的防热和通风；过渡地区两者兼顾。山地丘陵地区的住宅布置考虑地形变化对防寒、保温及通风的影响
5%
20%
安全要求
符合防火、防震规范，有明确的出入口，便于防盗、治安管理并能在灾情发生时便于疏散和救灾
5%
群体组织
邻里关系
组织各种层次的活动空间，为居民提供互交往和场所。交往空间的环境设施考虑了居民交往行为的需要，特别能满足老人、残疾人、儿童的需要
5%
20%
群体空间与地方特色
群体空间组织轮廓丰富，统一中富有变化。尺度亲切宜人，居住生活气氛浓郁，体现了当地的居住文脉和地方特色
5%

道路系统
道路系统骨架符合居民出行轨迹，骨架清晰，分级明确，功能合理，有利于各类用的划分和有机联系，为建筑物布置的多样化创造条件
5%

道路交通
交通组织
交通组织便捷，区内外联系道路通而不畅。人流、车流组织合理，有利于安全防卫，避免往返迂迴及城市道路穿越，满足消防救护要求
4%
15%
道路选线与地形地貌
道路选线结合了地形地貌，节约土方。旧区改造考虑了原有道路特点，保留利用有价值的街道，山区和丘陵的路网格式依山就势，因地制宜，保证坡度合理安全，并能节约土方
3%

道路线形宽度与断面
道路线形符合规范，路面宽度、断面形式能满足功能流量要求，并有利于地下管线的建设
3%

续表
一级指标
二级指标
品牌标准
权重

公建设置

小区公建配置水平与居住人口规模相适应，各类公建按功能合理布局，符合居民活动规律，购物、接送儿童顺路方便，上学安全，有利于经营管理，促进交往。相互干扰小。注意合理安排集贸市场、汽车停放场库

配套设施工程管网
15%
自行车、机动车存放及垃圾处理
自行车、机动车存放位置适宜，存取方便，存量满足要求，便于管理，并能巧妙与空间环境或建筑物相结合：垃圾收集、运送有序

管线设置
各种管线设置齐全，地下敷设。线型顺直，短捷，管线合理，与城市管网衔接可靠，并避免横穿公共绿地、庭院等地
5%

竖向设计
充分利用地型、地貌，减少土方，为创造丰富的建筑布局和优美的空间环境提供条件道路高程和城市道路标高衔接合理，有利于管线的竖向敷设，保证地面排水通畅
2%

人防工程
符合“人防”有关规定、规范，位置适宜，“平”、“战”结合
3%

绿化小品、植物配置15%
整体空间环境效果
小区整体空间环境有统一的格调，和谐的变化，处理好“人、建筑、道路、广场、院落、绿地和小品“的相互关系。空间环境体现了浓郁的居住环境和地方特色
2%

道路沿线景观
道路沿线景观丰富宜人，达到步移景异的效果
3%

公共绿地
人均公共绿地，新区大于是1米，旧区大于0.5米;绿地率,新区大于30%,旧区大于25%.能保留和利用规划和改造范围内已有的树木和绿地。点、线、面结合的绿化系统巧妙，小品设计精心，结合使用功能的需要设置，并能增强对不同建筑、不同功能区域的识别和艺术性
6%

社会效益
小区建成后，对有效解决城市居民居住问题，缓解交通运输，以及建成现代城市有显著作用
2%
综合效益
10%
环境效益
小区建设做到合理利用土地，妥善处理环境保护，有效利用工业废料，在小区庭院绿化、建立舒适优美环境方面取得明显效果
3%

经济效益
项目定位准确，销售状况良好，推出后获得消费者的认同
5%