商业地产大讨论(1).docx

商业地产大讨论风险控制 时下，商业地产已成为财富之源。许多发展商往往在看到商业地产丰厚利润的同时，却忘了其投资巨大、风险极高、专业性极强的特点，因而常常盲目投资，结果导致大量的商铺积压，或因资金链的断裂而陷入困境，造成巨大的经济损失。 对于商业地产的风险，主要来源于以下几个方面：一、物业形式明显不同商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将会付出惨重的代价。如济南泉城路商业街店铺，由于过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，陷入了招商经营难的尴尬境地。因此，开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求,进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发风险。二、竞争加剧价值下降高额利润驱使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于信息的不对称，在同一区域可能会出现多家商业地产项目撞车的现象，导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严重后果。因此，进行竞争者调查和掌握政府商业规划十分重要。三、充分认识资金压力大型商业地产项目的招商对象通常是已经或准备进入中国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，因此若无强大的资金实力或无力自己经营，则很可能会被资金压力逼上绝境，甚至出现新的烂尾地产项目。四、复合人才严重缺乏商业地产在国内特别是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是凤毛麟角。人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。五、利润过高产生泡沫目前国内一些城市特别是大型发达城市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，很难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。六、经营理念差异过大商业地产应属于边缘产业，商业与地产两个行业的差异性很大，经营决策理念也相去甚远。在实际中两个行业人员在决策理念和经营运作过程中，时常产生剧烈的碰撞，达不到：“1+1=？”的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。由于商业地产经营回报期长，投资大，风险大，一旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失，对此，我们可以从以下几个方面来控制风险。一、选址应权衡各种因素 商业地产选址首先应考虑项目所在地的城市影响力，目前一些地级城市由于交通不完善、旅游资源不丰富、城市影响力弱，开发大规模MALL就值得商榷。其次，项目应考虑交通系统是否完善，因为交通将影响项目的核心商圈辐射半径的大小和物流系统成本的高低。 第三，应考虑核心商圈消费能力，以本地消费为主。第四，应考虑政府对地段的重视程度。作为发展商或代理公司对商业经营了解得太少，所以在进行商业项目选址论证时一定要有商家或经验丰富的商业顾问公司参与；在选址论证上不光靠经验，还要有大量的定量分析，既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家（主力店）有“共同语言”，从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的“单相思”。二、开发规模宜适度 目前，我国商业地产开发好像存在一种误区越大越好，事实上，商业规模受商圈购买力和商圈其他商业设施的制约，所以商业地产的开发规模要通过科学的分析。一般来讲，5万平方米左右的MALL区能基本满足一般二级城市的购物消费功能。三、项目定位应适度超前 在对商业项目定位前，除考虑项目所在地的总体经济环境、产业结构、人口基数、消费能力、消费支出、消费习惯、当地人生活水平、商业布局现状等市场情况外，还要对经济发展趋势、商业发展格局进行详细分析，项目定位要适度超前。四、营造主题特色吸引消费者 没有特色、没有主题的项目就没有生命力。主题一定要有丰富的内涵来支撑，要特别抓住购物群体当中核心的部分，充分考虑本地文化特征，商圈的最为有效的辐射范围主要还在本地市场，受现在的收入条件限制，对外地市场的影响，毕竟有限。 五、专业化经营管理保证投资者利益 有不少商业项目，前期开发推广都非常成功，但经营非常艰难，从而造成投资者信心丧失，因此聘请著名的商业管理机构已经成为我国目前商业地产开发的主要模式。总之，商业地产开发应在科学选址、定位的基础上，确定经营模式、招商对象和业态需求，并请专业商业规划公司进行商业规划设计，最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险。温州人炒商铺六大秘笈一、养旺铺如养肥猪 近年来专注于南京商铺投资的温州人姜友年，40来岁，清清瘦瘦，很有学者气质，被南京炒铺圈内人士公认为“养铺高手”。在许多温州人炒铺一哄而起“捞一把就走人”的躁热中，在短线铺价突上突下的风雨飘摇中，姜友年似乎总能一直稳坐钓鱼台，手头总有七八个铺位不急不躁地慢慢培育着，最后他却取得了比很多短线炒铺者高出数倍的赢利，如今手头的15个商铺总价位在1800万元以上。 但姜友年却自嘲自己“养铺高手”的名头应改为“养猪高手”:你看我投资商铺的过程真还就像养猪，先精挑细选价格便宜但将来极可能“长膘”的商铺回来，然后慢慢而耐心地养着它，不是谁出价高就租给谁，而是精心给它选合适的“食物”，尽心培育着它升值“长膘”，最后在真正养肥升值后再从容卖掉它，然后又进行下一轮的类似饲养过程。 “不过，养铺对我来说真是成功的唯一制胜法宝，且其中诀窍甚多。”他说。 街铺更好养 “投资者想要取得商铺投资的良好收益，养铺是达到这一目标的重要途径，投资者可以通过养铺取得租金、房价双双上升的叠加收益。” 姜友年说。 而时下商铺市场上商铺投资有两种基本的类型可以选择，一种是商场分割式的商铺，另一种是独立式的街铺。哪种商铺投资性更好呢？ 姜友年回答：“我喜欢选择街铺。商场分割式商铺虽然收益确定，但是相邻关系复杂，产权经营管理权等权属概念含糊，不好培育;而街铺虽然收益前景不明朗风险大，但权属明晰，可控制性与自主性都很强，受相邻关系影响较小，投资者可以根据商铺价值变化规律进行养铺，以时间换得(升值)空间，从而使得投资收益最大化。” 至于应选择什么样的街铺进行“养铺”，姜友年认为：投资者应该选择有区域发展规划、升值潜力尚未完全体现出来的商铺来实施“养铺”计划。 而姜友年自己去年选购的5个小商铺，全在南京市城西的一个新开发居住区内的商业街。 精心制订“养铺”计划 姜友年一般把自己的“养铺”计划分为三个阶段： 在居住区刚建成的两年里，他会选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。因为在这一个时期里，商圈内最有效、最迫切的商业需求是家庭装饰的配套服务，此时提供与居家装饰相关的服务能使商铺变得有价值，并可取得一定的租金收益。 而在两年以后，家居装饰进入尾声，人口入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际，人们需要的是零售业的服务，而此时大型零售企业尚未进入。这时姜友年会把商铺出租给便利店，因为此时的便利业态最适合社区内服务需求，其提供的服务最有价值，而且租金向上提高，超过建材装潢行业的租金水平，他的商铺的使用价值会得以体现，市场价格会开始向上攀升。 而当商业街市进入成市阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，姜友年会给商铺设定个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店。这样做除了避免与主力商业正面竞争，减少出租风险之外，更重要的一条是为了提高商铺的产租能力而引进边际利润高、租金承受能力强的业种，在他取得较高的租金收益的同时，还间接地提升了商铺的市场价格，因为此时商铺市场上一般的定位方法就是以租金收益作为参数来研究、分析、制订商铺的市场价格的。 姜友年自信地说：“最后我这5个商铺的情况肯定如以前我操作过的商铺一样， 租金呈稳定的曲线上升，低开高走、逐渐推升，而升高的租金不但指示着我商铺投资的年租金收入在增加，而且提示着我的商铺售价在上涨。”二、商铺投资进入“技术时代” 从2005年的市场情况来看，全国各大城市越来越多的新商铺投入使用，同时越来越多的投资人关注着商铺投资中的宝藏，显然商铺投资已告别了“能轻易买到原始股的童话时代”，所以我们的投资者需要有基本的投资技巧和赚钱门道。 介绍商铺投资技术的资料开始大量涌现，但商铺投资最基本三个黄金法则是：1，人气；2，位置；3，供求关系。 告别“童话时代” 香港人把投资分为“金、银、铜、铁”四个档次，而把商铺投资列为“金”。在1995-1997年之间，临近香港的广州人得香港人投资真传之先，他们中一些人率先悄悄投资商铺，取得了“驴打滚”式的令人匝舌的极高投资回报率。 1999年后，温州、永康、金华等地的浙江人，开始续写中国商铺投资的早期童话。他们在江浙、上海等地购买的商铺在短短二三年里，价格翻了好几倍。 2000年后，商铺投资获得高额利润的普遍现象开始被越来越多的人关注，“买股不如买铺”、“一铺养三代”等投资格言开始出现。 然而在2003、2004这两年里，全国商铺投资悄然升温，越来越多的投资人开始关注买铺机会，同时全国各大城市新建投入的商铺也越来越多，一些还抱着“逢铺就买、买了就赚”观念的投资人开始遭遇商铺投资风险： 风险之一，是在全国某些偏僻区域出现了商铺开发过热、投资者非理性跟风被套的现象。比如在山东某个以炒作“黄牛”而闻名的农业小城，加上农业人口全县不足40万人，却大建商贸城80万平方米，结果那些不闻不问、逢铺就买的外地投资者，商铺闲置； 风险之二，是在全国各大城市中都出现了少量“死铺”。这些“死铺”，有的地势太偏没有人气，有的在某商业区商铺数量太多而被“轮空”，有的是在城市改造过程中被大量人口迁出的二手商铺。 然而从目前2005年的市场情况来看，虽然商铺投资开始告别“买了就赚的原始股童话时代”，但是仍大有可为，一些有利因素也令投资者怦然心动: 其一是中国商业每年高速发展，刺激着商铺需求。在中国各大城市，尽管目前多已商铺林立，但近十年来商业销售额每年都以至少8%的幅度递增，而每年商铺总量的增长却低于此速度，揭示着总体而言中国商业的发展仍需要新建更多的商铺; 其二是土地市场正在规范，限制商铺开发与供应过热。如国务院下达了规范土地市场通知，而上海市在此之前已开始实施类似的“127号文件”，限制随意更改土地性质为商业用地，这无疑保护着商铺价格健康平稳地上升。 “技术时代”的赚钱机会 中国商铺投资告别“童话时代”而进入“技术时代”之时，我们只有从实战中摸索出真本领，才能以理性和智慧稳赚！ 那么 “技术时代”的赚钱机会在哪里呢？ 首先，虽然各地的商铺投资被一致看好，但商铺是一种地域性、个性化十分强的产品，不同区域商铺的独立特征很明显，所以在同一时期肯定“有的商铺是海水，有的商铺是火焰”，投资价值大相径庭，决不能不作比较地“逢铺就买”。 其次要关注各地的动态发展，特别是宏观经济、城市发展、规划方面的信息，商铺价值的改变往往隐藏这些变化之中。 比如上海商铺为什么能在近年升值幅度最大且上升平衡？这显然与其国际大都市的进军步伐和政府部门的合理城市规划这两点变化密不可分。再如近年广州、北京两地商铺价值为什么会较长低迷、最近上扬，这显然与以下三个变化密不可分：当时商业活动受SARS打击较大;其后政府推出了多项扶植政策;最近吸引了大量国际投资客涌进。 与此同时，交通环境的变化也是影响商铺投资的一个重大因素。比如最近一些城市的交通改善明显，催生了不少新的商业热点和商业旺地，如主题商场、shoppingmall（大型购物中心）、地铁商铺、大型小区商铺、专业市场商铺等。特别是最近一些城市的地铁建设热潮，使地铁商铺的行情一浪高过一浪，带给了很多投资者赚钱机会。 “技术时代”的赚钱要点 在商铺投资的技术时代里，短期投资的操作要点是“跟行情、跟庄家、押黑马”。 商铺短期投资，其投机成份更多一些，这就要求投资人要具备良好的市场敏感度和准确判断力才能赚钱，否则很可能反被套住，或割肉放血。其实就商铺的投资特性来说，短期投资风险大、回报低，不适宜“玩短线”。 而最理想的商铺投资是中长期投资，才能做到充分享受“租金提升，商铺升值”的双重收益，真正实现“一铺养三代”。 为此我们需要更加讲究投资技巧，而商铺投资最基本的三个黄金法则是：1，人气；2，位置；3，供求关系。 只有做好以上3个要点的功课，我们才能真正把本钱下在一个黄金铺位上，不久的将来也才能看着它给我们带来滚滚财源！三、如何考察店铺价值 时至今日，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量准备开店的投资者。然而，由于缺乏专业指导和对市场的盲从，在商铺投资方面普遍存在很大的失误，给投资人带来较大的潜在风险。 什么是好的商铺物业 好的商铺一般具备如下特性:适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。在这个意义上，一些甲级商厦的底层或低层商铺是最佳的商铺，因为甲级写字楼的大量人流代表较高的消费力量;而成熟的商业街也是不错的商铺，有着天然的人流量事实上，一些含金量高的商铺物业往往被发展商保留作为长期投资，能够进入市场流通的较少。 应当认识到，能够在市场以出售形式换现的商铺，往往已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位；同时，要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等；人气也是另外一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等；值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多；商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面接触顾客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。 现在，较多出售的是位于商厦内部的分割铺位，记者认为，这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。 四、地铁商铺投资要诀 独特的商铺形式 为什么地铁商铺会受到投资者的关注？原因是商铺的价值建筑在人气上，比如上海目前两条地铁加上轨道明珠线的每日流量大概100万人次，而地铁一号线的远景运能是每日流量268万人次，二号线为223万人次，数年后上海每天轨道交通流量将达到700人次！ 如今中国各大城市也正在拟建或扩建地铁系统，其中的赚钱机会吸引了不少商铺投资者关注。比如2003年上海浦东某地铁商铺开盘，曾开出1.8万元/平方米的高价，但数百个铺位一售而空。 地铁商铺一般分为三大部分：地铁过道商铺、地铁商业街（城）、地面物业。地铁过道商铺是指建造在地铁过道或地铁售票站附近的商铺，这种类型的商铺各个地铁站到处可见。地铁商业街（城）是指在地铁车站附近，通过地下通道连接的地下商铺群，如上海地铁1、2号线交汇的人民广场站的迪美商场、美食广场等，1号线的徐家汇站的徐家汇地铁商场等。地面物业是指建造在地铁车站地面以上的商铺，如上海1号线莘庄站的华联吉买盛超市等。 需要说明的是，这三类商铺中真正属于地铁公司的商铺只局限在地铁售票站附近的地铁过道商铺。人们通常把地铁过道商铺与地铁商业街（城）称为地铁商铺，而没有把地面物业包括其中。 投资致胜要诀 第一，各地铁站点由于地段不同，客流量存在明显的差异。因而，投资时应瞄准目标顾客，寻求合适站点进行商铺投资。 第二，即使同处一个站点，站厅、过道的租金也不同，地铁过道商铺相对比较便宜。 第三，投资地铁商铺能否取得理想的回报，首先要注重大环境，即选址应挑选市口、地段好和人流量集中的地方，这是使铺面价格能够上升的首要保证。其次也要注重选择好小环境，即在一个商场内，挑选一个道路通畅，相对能留住人流的好铺位也至关重要。 最后，投资者还需要注意地下商铺与地铁商铺的区别，一般认为，在地铁车站旁，与地铁车站相连的地下商铺才可以称为地铁商铺，而另一些与地铁有一定距离并且没有与地铁相连通道的地下商场并不是地铁商铺，比如上海浦东世纪公园附近的亚太盛汇虽然有地铁概念在里面，但它并不是真正意义上的地铁商铺。五、慧眼识专业街商铺 什么是专业街商铺 专业街商铺是指同类及相关经济活动高度聚集，并能形成一定区域影响力的城市商铺。 而常见专业街按其经营内容共分五大类: 服饰类专业街，如女人街等； 建材装饰类专业街，如各地的建材一条街、装潢材料一条街、家具一条街等； 餐饮类专业街，如各地的小吃一条街、美食街、海鲜一条街、水产市场街等； 机电用品类专业街，如机电设备一条街、汽配一条街、建筑五金一条街、通讯产品一条街等； 休闲旅游类专业街，如各地的休闲一条街、旅游一条街、文化一条街、古玩一条街等； 文化用品类专业街，如各地的文具文化用品一条街、小商品市场一条街等； 其他类专业街，如婚纱一条街、国际汽车城、殡葬用品服务一条街等。 “慧眼识街”是投资成功的前提 每个专业街的发展前景都受政府规划的很大影响，如某市的建材一条街，其前期发展由于有政府优惠的税收政策，一度发展得如火如荼，但是随着优惠政策的到期和政府道路规划的改变，逐渐冷淡下来。 专业街在城市规划成形过程中虽有较大的政策风险，但同时具备巨大的投资增值价值。比如上海新七浦服饰市场在2001年刚开业时底层的平均售价是6万元/平方米，但至2004年却涨到了17万元/平方米。 一般来说，专业街商铺在大批商家入驻之前价格都比较低，如今后整条专业街发展态势良好，投资者一本万利；但是如三年内都难聚人气，则投资者损失惨重。 所以投资专业街商铺，需要有“慧眼识街”的本领，对专业街的特点和趋势要有一个全面的把握。 慎选换手率较高的专业街商铺 专业街红火的经营状况，使其中的经营者受益匪浅，必然也会引起其他竞争者争先恐后地前来分得一杯羹，专业街商铺就不可避免地出现了供不应求的局面，这也是商铺租金、售价飞涨的直接原因。 在这种情况下，老经营者的退出无疑是新经营者入驻专业街的大好机会，但是如果出现短时期内老经营者大量退出，也就是商铺换手率较高的现象，就应该引起商铺投资者的重视了。 如果在专业街中出现一半左右商家退出，就说明在这里的租金涨幅使很多老商家难以承受，老的经营者都承受不了的高租金，新的承租者也将面临着很严峻的挑战; 到最后一旦出现无人接盘的局面，商铺价格必然下跌，下跌的趋势容易引起投资者观望的心理，专业街商铺的持续空置会给投资者带来难以弥补的损失。而且大量商家的转移，会影响整条专业街的特色，也不利于专业街的长远发展。 所以，投资者一定要选择稳定性较好的专业街商铺，才可能选对“黑马”。六、别墅配套商铺成投资新贵 近两年别墅作为房地产市场中的高端产品，备受政府、房地产投资者的关注。 别墅市场的异常活跃必然要求更多的商用房产与之配套。最近，已有很多商铺投资者开始咨询与别墅配套商铺相关的信息。 如果我们仔细研究某区域别墅的分布及价位，就能从中发现该区别墅商铺的投资价值。 由于别墅是住宅房地产市场的高端产品，其别墅的使用者、拥有者一般都拥有较高的社会地位和较佳的经济实力，其生活品质也较高。这些都要求周边有更加完备的生活配套设施。 但是由于别墅具有私密性，别墅区中的商业经营场所很少。从调查中可以看到，与别墅配套的购物场所、休闲娱乐场所、就医场所、子女教育场所离别墅所在地都有一定距离。消费者通常需要驱车10-30分钟至休闲、购物场所。 看来我们可以选择在地图上标志出几个别墅的位置，并且将别墅用弧线连接起来，购置成简单的圆形，选出圆心，通常这是几个别墅的消费中心，相信此处的商用房产拥有较高的商业价值和较大的升值空间。五、慧眼识专业街商铺 什么是专业街商铺 专业街商铺是指同类及相关经济活动高度聚集，并能形成一定区域影响力的城市商铺。 而常见专业街按其经营内容共分五大类: 服饰类专业街，如女人街等； 建材装饰类专业街，如各地的建材一条街、装潢材料一条街、家具一条街等； 餐饮类专业街，如各地的小吃一条街、美食街、海鲜一条街、水产市场街等； 机电用品类专业街，如机电设备一条街、汽配一条街、建筑五金一条街、通讯产品一条街等； 休闲旅游类专业街，如各地的休闲一条街、旅游一条街、文化一条街、古玩一条街等； 文化用品类专业街，如各地的文具文化用品一条街、小商品市场一条街等； 其他类专业街，如婚纱一条街、国际汽车城、殡葬用品服务一条街等。 “慧眼识街”是投资成功的前提 每个专业街的发展前景都受政府规划的很大影响，如某市的建材一条街，其前期发展由于有政府优惠的税收政策，一度发展得如火如荼，但是随着优惠政策的到期和政府道路规划的改变，逐渐冷淡下来。 专业街在城市规划成形过程中虽有较大的政策风险，但同时具备巨大的投资增值价值。比如上海新七浦服饰市场在2001年刚开业时底层的平均售价是6万元/平方米，但至2004年却涨到了17万元/平方米。 一般来说，专业街商铺在大批商家入驻之前价格都比较低，如今后整条专业街发展态势良好，投资者一本万利；但是如三年内都难聚人气，则投资者损失惨重。 所以投资专业街商铺，需要有“慧眼识街”的本领，对专业街的特点和趋势要有一个全面的把握。 慎选换手率较高的专业街商铺 专业街红火的经营状况，使其中的经营者受益匪浅，必然也会引起其他竞争者争先恐后地前来分得一杯羹，专业街商铺就不可避免地出现了供不应求的局面，这也是商铺租金、售价飞涨的直接原因。 在这种情况下，老经营者的退出无疑是新经营者入驻专业街的大好机会，但是如果出现短时期内老经营者大量退出，也就是商铺换手率较高的现象，就应该引起商铺投资者的重视了。 如果在专业街中出现一半左右商家退出，就说明在这里的租金涨幅使很多老商家难以承受，老的经营者都承受不了的高租金，新的承租者也将面临着很严峻的挑战; 到最后一旦出现无人接盘的局面，商铺价格必然下跌，下跌的趋势容易引起投资者观望的心理，专业街商铺的持续空置会给投资者带来难以弥补的损失。而且大量商家的转移，会影响整条专业街的特色，也不利于专业街的长远发展。 所以，投资者一定要选择稳定性较好的专业街商铺，才可能选对“黑马”。六、别墅配套商铺成投资新贵 近两年别墅作为房地产市场中的高端产品，备受政府、房地产投资者的关注。 别墅市场的异常活跃必然要求更多的商用房产与之配套。最近，已有很多商铺投资者开始咨询与别墅配套商铺相关的信息。 如果我们仔细研究某区域别墅的分布及价位，就能从中发现该区别墅商铺的投资价值。 由于别墅是住宅房地产市场的高端产品，其别墅的使用者、拥有者一般都拥有较高的社会地位和较佳的经济实力，其生活品质也较高。这些都要求周边有更加完备的生活配套设施。 但是由于别墅具有私密性，别墅区中的商业经营场所很少。从调查中可以看到，与别墅配套的购物场所、休闲娱乐场所、就医场所、子女教育场所离别墅所在地都有一定距离。消费者通常需要驱车10-30分钟至休闲、购物场所。 看来我们可以选择在地图上标志出几个别墅的位置，并且将别墅用弧线连接起来，购置成简单的圆形，选出圆心，通常这是几个别墅的消费中心，相信此处的商用房产拥有较高的商业价值和较大的升值空间。 商业地产模式 234 2是指两个基本模式 开发商的短期效益和长期效益考虑模式 地产思维和商业思维的模式 3是三个气场 地气 商气 人气 4是指四个元素和四个定位 四个元素：开发商、投资者、经营者、消费者 四个定位：即四个元素的环节节点上的定位透 析 商 业 地 产从开发商的角度看商业地产，商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说，狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所，广义应该包括商场、酒店、写字楼、住宅，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。 对住宅而言，开发商以及销售商是通过造梦的过程吸引消费者，反过来在商业地产这个阶段，不论是产权式酒店还是商铺市场，尤其在商铺的开发和运作，完全不是造梦的过程，而是完全面对残酷现实的过程。 那些将商业地产按照普通房地产运作的操作思路和想法的开发商们，在商业地产经营的后期阶段，会陷入物业的建筑结构、业态的局限、招商难度及经营管理上左右为难的困境。 商业地产在开发和运营中一般要涉及到三个层面，即资本运营的层面、市场开发的层面，以及经营管理的层面，因此上说，商业地产广意内涵远远比住宅市场要深，从另一方面上讲商业地产发展潜力远远大于地产市场。 目前在国内商业地产项目的运作当中，还属于一个简单的资源开发配套的阶段，缺乏专业的商业管理人才，策划人才和经营人才。 尤其是缺乏商业地产的复合性专业人才，在很多地产策划营销公司中，缺乏商业人才储备，也没有岗位设置，以至于在同开发商合作的商业地产项目中，服务过程只能完成常规的市调定位策划销售的程序。 而在上述的流程中，一方面，简单套搬房地产开发运作的模式，因此在商业地产的市场、商业、业态定位及策划和销售上，同商业整体运营相比存在着较大风险；另一方面，在商业招商、经营、管理上的重头戏，则采用就重避轻的操作手法，或者简单套用，或者转包，或者向开发商推荐其他商业管理公司来接手操盘等等，使项目在总体经营连贯性上，对开发商极为有害，后遗症很多。 问题在于，很多开发商，有些还是初次涉及房地产行业的，本身对房地产的开发和销售系统工程，还存在的认识问题。现在又出现了一个商业地产的概念和运营，再加上项目诱惑力和市场上的存在的人为等因素，导致目前商业地产市场项目一哄而起，危机四伏。 可笑的是，商业地产市场上很会捉弄人，有的开发商还没搞清楚商业地产是什么，就稀里糊涂的赚到了大桶的金子；而有的开发商处世小心谨慎，瞻前顾后，却在商业地产项目上，把自己给套了进去。 就目前而言，绝大部分的开发商，在人力资源上未设商业地产的岗位和部门，即便存在，也形同虚设，这就是刚才所提到的商业地产复合性的专业人才特别的奇缺。有的只是涉世商业不深，或懂点房地产策划或操过几个简单商业项目的外延人员。商业运营的元素中，包含了开发商，投资客、商户、消费者。还有一点，是现在绝大部分开发商所忽略的，也是很多营销策划公司所缺少的，那就是商业的经营管理，只有这一点补充完了以后，我们认为它才是一个完善的完整的商业运营方式。从最近接触的商业地产项目来看，开发商目前最缺的也就是这类既懂招商、又懂管理的人员。 在现实的商业地产的实操中，最核心的问题是商业招商和运营，而不是项目中的策划和销售（包括商铺、住宅、写字间等形态）。不了解这个核心，所经营的商业地产项目就会出现很多问题，甚至是影响企业的形象和生命力。 商业地产的经营，从大量的实践上总结，最好的操作是沉淀商业投资资金，长期持有商业物业，稳坐江山收取租金，成为商业地主。坐享长期商业利润的回报。 而国内的大多数房地产开发商，由于开发项目的资金多数是融资所得，个人自有资金较少，在运作项目的过程中，不可能沉淀，回款就成了第一需要。无论是酒店、商务写字楼，还是商场、步行街等，都希望快速回笼资金，这对商业地产上的经营，也就会带来根本上的变化，风险也就随之而来。 商业地产项目中的商业建筑，开发商必须要长期持有，这个商业才有价值，如果卖成散户，再由这些散户经营的话，一定会成为城市商业中的“牛皮癣”。 现在市场上的商业地产项目，有很多都是开发商急于变现资金，一卖了之，最后闲置在那里。政府无能为力，开发商由于事先估计不足，也无能力去组织经营活动（有时受其限制，没法介入）。最终的办法也只能大家共同坐下来，协商解决。 值得注意的是一些城市的政府有关部门，已开始要求当地开发商在实操商业地产项目中，不能一卖了之，然后走人。必需开业经营半年或一年以上才行。虽不能从根本上解决问题，但意识已经走在前面了。 现在很多开发商开始考虑经营了，这是好的方向，但对很多开发商要做起来困难还非常大，开发商不可能是三头六臂，他既要做规划、施工、策划、销售；又要招商、管理、商业运营，这显然是不可能的。 社会化的分工，使其行业内的专业越来越明细化、专业化，要想按过去的套路打包天下的事情，也是不现实的。唯一可行的做法就是专业化的分工由专业化的公司去对接完成。 从商业地产经营运作的思路上考虑，可以尝试探索两种模式： 1发掘、委托专业的商业地产管理公司和专业人才去实施项目。但从国内专业商业地产管理公司上看，掌握商业和地产复合性的管理公司还比较缺乏，只能在最好的地产全程管理公司和商业全程管理中进行比较、选择，找出互补性最强的予以组合，共同承担商业地产项目的重任和责任。最终实现商业地产一体化销售经营管理的社会需求。 2组建商业地产资产管理基金会。这个团体不是商业物业管理公司，应属于投资性商业整合管理基金委员会。目的整合散户、投资商等的资源，把这些社会游资集中起来，需要有这样一个资产管理公司来配置这些社会资源，通过这样一个商业性的资产管理公司来接盘，搭建这些资源的平台，来实现在商业地产中开发商解决不了的问题，满足商业经营需求，从而达到多方面的共赢局面。开发模式的缺点开发模式的转变是影响商业地产发展的决定性因素。近两年推向市场的商业地产项目，多数采用“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁商铺全零售”模式。在一些已开业的项目中暴露了许多问题，比如各租户都重视自家营业面积内的形象，却忽视了公共空间的重要性、项目整体推广后劲不足、业态调整与品类调整引发纠纷等等，很多项目由于这类短期操作模式而停止营业。另外，有的开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用，但我国内地商业地产市场发展还很不成熟，这种策略不能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受巨大损失，也对开发商造成重大伤害。伴随中国城市化和住宅商品化的进程，由房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、SH OPPINGM ALL、社区底商以销售为目的，普遍在规划设计乃至施工阶段并没有确定日后的经营企业。这种地产开发与商业经营完全脱节的模式是造成上述问题的根本原因。由此不难发现，由出售向持有经营的开发模式转变是产业发展和市场优化的必然趋势。同时，现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，应该是多功能相协调的。但目前国内绝大多数商业地产项目采用了所谓“模块化”的运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。商业面积不均衡与发达国家相比，我国目前人均商业面积仍然不足1平方米，中西部地区人均商业面积相对东部沿海地区较少，城市人均商业面积相对农村而言较少；就城市而言，城市中央商业区商铺过剩，而区域性商业中心，特别是新兴城市社区商业网点相对不足；从供给而言，粗放型店铺较多，许多店铺可以用来卖什么都可以，而精细化的专业型店铺不足，许多商铺不适应商品的特性，需要重新装修。商铺表面上供过于求，而实际情况是过剩与不足同时存在。一方面表现为产权式商铺的过剩，城市中央商业区商铺的过剩；另一方面仍存在不足。虽然我国现有近1800万个商家，但相对而言，渠道并非较宽，多渠道并没有完全满足，具体表现为农村商铺结构的不合理与不足并存，城市社区商业网点不足和一些业态空白的存在。长期以来，我国人均商业面积不足07平方米。这种现象随着20世纪末外资的进入开始改观，大量外资进入中国抢滩，引起内资商业企业也纷纷圈地，从而带动了商业地产的迅速发展。在发展过程中，某些城市出现商铺过剩现象，如大连人均3平方米商铺，北京人均2平方米商铺。在一些一二线城市，尤其是东部沿海地区存在局部、短期的过剩现象。但从总体上看，我国商铺面积仍然不足。商业地产开发过量近年来，很多中小城市大力发展商业地产，不少二三线城市甚至提出购物中心的招商标准是世界500强企业。由于此前出台的宏观调控措施目标多指向住宅市场，对商业地产的相关调控措施暂未出台，尚无过多的开发限制，所以一些寻求出路的住宅项目开发商将投资重点转向了商业地产领域，在某种程度上导致我国商业地产建设出现过热，商用地产开发过量，空置率居高不下。如2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的271，空置面积同比增长232，增速比商品住宅的空置面积增速还要高出75个百分点。一些商业地产开发商盲目追求新的投资盈利模式，引发大型商业网点建设热潮。很多商业地产项目采取了先开发后招商的方式，最终造成项目损失巨大，经常引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点。