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1、 银行担保业务调查报告（新签约银行） （项目贷款·已投产或正在经营） 申请担保人：ⅩⅩⅩⅩ市场投资有限公司 申请时间：ⅩⅩ年8月10日 前 言 申请人ⅩⅩⅩⅩ市场投资有限公司于ⅩⅩ年 8 月10 日向 ⅩⅩⅩⅩ银行江南支行银行申请借款 1000 万元，同时向我公司申请为其借款提供担保。该公司为我公司在保客户，在保额度为500万元(期限ⅩⅩ年6月26日至2012年6月26日)，本次申请为新增贷款1000万元。ⅩⅩ年9 月13 日对该公司进
2、行了调查，通过对该公司的经营情况、财务状况、产品市场前景及市场占有率情况进行调查分析，同时对该公司此笔贷款的风险进行了分析，并提出了相应的处理意见。调查人员的职责是根据所掌握的材料以及所了解到的情况，结合自己的专业知识及经验，对申请人提出客观、公允的调查意见，供公司在担保决策时使用。调查人保证对本调查报告所陈述事实及采集信息的真实性负责。 客户一部 ⅩⅩ年 10月 13 日 第一部分 企业基本情况 申请企业名称：ⅩⅩⅩⅩ市场投资有限公司 地址(办公
3、)：南宁市五一东路19号 邮编：5 1 注册地址：南宁市五一东路19号 联系人：ⅩⅩ 网址及E-mail地址：无 联系电话：13707 3 传真：48 就业人数 50多人 今年上半年纳税： 20.67万元 所属行业：商业 企业性质：有限责任公司 隶属关系：无 注册资本：１０００万元 实收资本：１０００万元 成立时间：２００５年７月７日 工商注册登记号：450000200011751（1-1） 税务登记号：4 75972825 贷款卡号：无 法定代表人：ⅩⅩ 身份证：45 6140214 联系电话： 68 总经理：ⅩⅩ 身份证：452 6140
4、 联系电话：13 68 财务经理：ⅩⅩ 身份证：630 110 4 联系电话： 9 基本帐户开户银行： 中国ⅩⅩ银行南宁市江南支行 帐号：0 64 贷款银行：ⅩⅩⅩⅩ银行南宁市江南支行 帐号：80 68 信用评定等级：无 进出口企业代码：无 经营范围：对市场、房地产、公路、桥梁、旅游业、交通能源、港口、码头、电力、水利、矿产业、餐饮业、种养殖业、纺织业、交通运输业的投资。 股本 结构 出资人名称 出资方式 出资额(万元) 占比例 出资时间 ⅩⅩ 现金 510 51% 2005年7月 冯晓斌 现金 490 49
5、 2005年7月 历史沿革及重 大变更事件 2005年7月ⅩⅩ和冯晓斌共同出资建立ⅩⅩⅩⅩ市场投资有限公司，注册资金1000万元，已由中天银会计师事务所验资{中天银（2005）桂验字第1603号}。 2006年该公司与ⅩⅩ东森投资有限公司和淡村村委合作对淡村农贸市场进行扩建并改造成ⅩⅩ淡村商贸城，已完成一号楼、二号楼、三号楼的建设并已投入经营。 目前该企业正在独资开发商贸城项目（二期）四号楼至八号楼，占地面积50亩，总投资约12000万元，其中5号楼已于2008年12月竣工并且已投入经营，4号楼、8号楼也已办理消防验收并陆续交付租客营业，目前4、8号楼都是正在招商，6号、7
6、号楼已于09年４月开始动工，目前六号楼已封顶，七号楼已建至第六层。 管理团队分析评价 法人代表人ⅩⅩ有一定的管理经验, 1988年3月至2002年8月为ⅩⅩ玉林工商局郊区局局长，于2005年7月成立ⅩⅩ市场投资有限公司，有较丰富的管理经验和经营管理渠道关系。公司财务经理ⅩⅩ具有大专学历且有多年的财务工作经验。 申请担保项目情况 申请贷款金额：1000万元 期限：3年 贷款银行：光大银行桃源支行 贷款种类：项目贷款 年担保费率：2.16% 贷款用途 主要用于淡村商贸城六号楼、七号楼的主体工程建设，总建筑面积共约70800㎡（不含地下停车场10000平方米）,总投资约700
7、0万元。其中六号楼为15层，1至6层为铺面，总建筑面积为31200㎡，7至15层为酒店及办公楼，总建筑面积为21600㎡，七号楼为6层，1至3层为铺面，总建筑面积为9000㎡，4-6层是廉租房。 目前六、七号楼已完成地下停车场的建设,其中七号楼已经封顶，六号楼主体工程已建至第6层，预计仍需投入资金2200万元用于归还七号楼、六号楼主体建设工程款及六号楼的装修费用。自筹资金及四号楼，五号楼，六号楼、八号楼、已收的部分租金解决1200万元，计划由我公司担保向银行货款1000万元。 还款来源 租金收入 还款方式 分期还款 第二部分 项目介绍、主要经营模式和市场竞争状况分析 一
8、项目介绍 1、项目概况 （1）项目建设依据 2006年11月中国投资行业研究发展中心对淡村商贸城改扩建项目进行投资价值分析评估报告，并在2006年11月，南宁市商务局在关于“淡村农贸市场项目改造申请报告”（南商务复{2005}19号）上出具了意见，具体是：经研究批复此项目是在原“淡村农贸市场”的基础上进行改造的，符合我市商业网点建设的规划定点，同意进行改造建设。” （2）项目建设必要性 淡村农贸市场地处江南区最繁华的商业区域，商业网点密集，周边住宅稠密，地理位置优越，交通十分便利，形成商品云集、产品多样和以大宗农产品、农副产品批发为主零售的大型农贸市场。淡村商贸城是在原淡村农贸市场
9、的基础上改造扩建而成，是南宁市江南区政府旧市场改造工程的重点项目之一，它是南宁市唯一集休闲、族游、娱乐和购物于一体的商贸城，它既是农副产品和工业品的集散地，又是方便市民的购销点和中外人士的旅游点。因此，必将吸引更多经营者入驻经营和更多的消费者进场消费，从而使淡村商贸城保持长期繁荣。 （3）项目建设内容 2005年12月，淡村农贸市场的土地使用权南宁市江南区淡村村民委员会与ⅩⅩⅩⅩ市场投资有限公司及ⅩⅩ东森市场投资有限公司签署合同[（2005）桂公明律见字第068号]，由ⅩⅩ东森市场投资有限公司和ⅩⅩⅩⅩ市场投资有限公司共同投资开发淡村农贸市场，致力打造成为ⅩⅩ淡村商贸城。投资开发合同约定期
10、为50年，从2006年5月1日起，头7年每年交纳南宁市江南区淡村村民委员会租金848万元，ⅩⅩ和东森分别每年承担租金424万元，从2013年起每5年以6%-9%不等递增租金。 该项目分三期进行投资建设，用地１２５亩，建筑面积约２４万平方米，总投资约3亿元，是南宁市的重点“菜篮子”工程，是解决民生问题的重要工程。第一期工程３万平方米（一号楼至三号楼）由ⅩⅩ东森市场投资有限公司独资开发，已完工投入使用。目前商贸城已有3000多个体户进场经营，有高达十万人进场交易，日交易额达到1500万元。在后续商贸城二期、三期的建设由ⅩⅩⅩⅩ市场投资有限公司独立负责四号楼至八号楼的投资开发与管理（四号楼和农贸市
11、场管理区由两家公司共同经营和管理，其中东森占4号楼面积为1154平方米，ⅩⅩ占3794平方米），占地面积约50亩,楼高均为5层，1-3层为商铺，4、5层为宿舍楼出租给个体户，建筑面积约８００００平方米，总投资达1.2亿元。 （4）项目建设工期及进度计划 商贸城五号楼已于２００８年１１月底竣工投入使用，一层、四层、五层已完成招商工作，二层、三层正在招商。四、八号楼的主体基建现已完工，目前完成消防验收，部分楼层已交给租户进行二次装修。六，七号楼也于今年四月动工建设，目前七号楼已封顶，六号楼主体工程已建至第六层，预计2010年初所有基建主体工程全部完工。 2、投资估算及来源 （1）项目投资
12、估算 商贸城项目建设期为3年，根据投资规模的测算，合计投资总额为3亿元，在十年的经营活动中将累计净利润总额4.5亿元，累计现金流量3.5亿元。其中该企业独立投资经营的四号楼至八号楼预计总投资达1.2亿元,如果顺利投入经营，4号楼至8号楼预期每年的租金收入达3000万元。 （2）资金筹措 目前五号楼已经于2008年12月竣工投入使用，招商已基本完成，四、八号楼已完成消防验收，今年8月已交给租户进行二次装修，目前部分租客已投入经营。六号楼、七号楼总投资约7000万元，已经完成工程量约4800万元，仍需投入约2200万元完成七号楼的主体建设及装修，目前租金收入及自筹资金约1200万元，计划向银
13、行贷款1000万元。 （3）实际工程进度及资金使用情况 截至今年八月份为止该企业按工程进度累计支付工程款7280万元，其中五号楼1400万元、八号楼850万元、四号楼700万元、六号楼2900万元, 七号楼900万元。 六号楼和七号楼，预计投资7000万元，已于今年四月动工，其中六号楼为15层，1至6层为铺面，总建筑面积为31200㎡，7至15层为酒店及办公楼，总建筑面积为21600㎡；七号楼为6层，1至3层为铺面，总建筑面积为9000㎡，4-6层是廉租房，总建筑面积为9000㎡。目前总投入约4800万元，已完成地下停车场建设，七号楼已封顶，六号楼主体工程已建至第六层，需流动资金约22
14、00万元，计划由我公司担保向银行贷款1000万元，如果工程进度如常，预计2010年初所有基建主体工程全部竣工。 二、主要经营模式及资金结算方式描述 主要经营模式 供应阶段 无 生产阶段 无 销售阶段 出租 资金结算方式 采购阶段 无 销售阶段 收取租金 三、主要产品结构 序号 企业主要产品名称 使用商标 设计生产能力 实际产量 (吨) 部份价格 （元/吨） 占销售额比例% 无 无 无 无 无 无 产品分析：该企业主要经营市场出租业务。 四、市场竞争状况及成长性分析 ⅩⅩ东森市场投资有限公司和ⅩⅩⅩⅩ市场投资有限公
15、司共同投资开发淡村商贸城，投资开发合同约定期为50年，从06年5月1日起，头7年每年交纳南宁市江南区淡村村民委员会租金848万元，每家公司每年承担租金424万元，从2013年起每5年以6%-9%不等递增租金。 目前四号楼、五号楼、八号楼正在进行招商，六、七号楼已建至第三层，未进行招商。以下附表（１）为四号楼、八号楼招商情况说明（截止于09年8月15日）； （附表１） 楼号 楼层 建筑面积（㎡） 租赁面积（㎡） 平均租价（元/㎡/月） 租赁年限 预收租金年限 每年租金收入（万元） 预计年均租金收入（万元） 4 1 3819 3579 115 10年 1-3年
16、 493.90 500 4 2 3819 0 45 无 无 无 200 4 3 3819 392 33 5年 无 15.52 150 8 1 3300 1000 100 3年 1年 120 400 8 2 3300 0 400 0 0 0 1600 8 3 3300 0 30 0 0 0 120 合计 629.42 1530 备注：6家客户正在洽谈整层租四号楼的2、3层楼，8家客户正在洽谈整层或半层租八号楼的1、2、3层。
17、 行业成长性分析 淡村商贸城是集大型超市、农副产品交易、服装批发、小商品集散等多位一体的综合型商贸城，且地理位置优越，有较大的发展空间。 五、经营环境分析 行业政策 无特殊政策 法律环境 无特殊条款规定和限制。 环保政策 市场开发经营公司，无生产过程 产业政策 无生产开采活动，不受相关产业政策所限制。 信贷政策 无限制。 税收政策 一般税收政策，无特殊优惠。 第三部分 企业资信情况分析 一、企业开户情况 帐户 银行(分支机构)
18、 帐号 月均结算量(万元) 月均存款 余额(万元) 基本结算帐户 ⅩⅩ银行江南支行 020301040000364 83.61 14.24 一般结算帐户 中国建设银行 45001604950059166166 180 35 其他情况说明：核对ⅩⅩ年7至9月银行对账单及明细账。 二、银行借款情况 单位：万元 银行名称 借款金额 借款期限 信贷品种 担保方式 贷款状况及分类结果 ⅩⅩⅩⅩ银行江南支行 500 ⅩⅩ年6月26日至2012年6月26日 项目贷款 我公司担保 正常 分析：无
19、 三、所有者(法定代表人/股东)借款情况 单位：万元 银行名称 借款金额 借款期限 信贷品种 担保方式 贷款状况及分类结果 无 分析：未发现 第四部分 企业财务状况分析 该公司报表未审计 一、企业资产负债情况 企业近三年及当期资产负债表 单位：万元 企业资产负债状况 项目 前三年末数据 ⅩⅩ年 9月 2006年 2007年 2008年 一、资产总额 795.37 883.72 2915.48 7615.78 1、流动资产 641.14
20、 639.32 1645.21 5802.60 货币资金 2.75 5.63 46.92 271.24 应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00 应收票据 0.00 0.00 0.00 0.00 预付账款 0.00 0.00 888.27 4310.58 其他应收款 638.39 633.69 709.70 1219.94 存货 0.00 0.00 0.00 0.00 2、长期投资 96.00 96.00 96.00
21、 96.00 3、固定资产合计 54.06 145.27 148.54 257.83 固定资产净值 1.07 92.28 95.55 204.84 4、无形及递延资产合计 4.18 3.13 1025.72 1459.35 二、负债总额 12.63 154.15 2288.61 6367.35 1、流动负债合计 12.63 154.15 2288.61 5867.35 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 应付账款 0.00 0.00 0.0
22、0 0.00 应付票据 0.00 0.00 0.00 0.00 预收账款 0.00 0.00 242.15 87.70 其他应付款 12.63 153.19 2045.31 5773.53 2、长期负债合计 0.00 0.00 0.00 500.00 长期借款 0.00 0.00 0.00 500.00 三、所有者权益 782.74 729.57 626.86 1248.43 1、实收资本 1000.00 1000.00 1000.00 10
23、00.00 2、资本公积 0.00 0.00 0.00 0.00 3、盈余公积 0.00 0.00 0.00 0.00 4、未分配利润 -217.26 -270.43 -373.14 248.43 ★或有负债 未发现 未发现 未发现 未发现 说明：该报表未经会计师事务所审计。 重要科目的核实分析(当期) 1．资产情况核实分析 单位：万元 流 动 资 产 货币资金 270.74万元为银行存款,0.5
24、万元为现金。 应收帐款 (前五位) 对方单位 金额 帐龄 结算周期 估计坏帐金额 说明 无 无 无 其他应收款 (前五位) 对方单位 金额 帐龄 结算周期 估计坏帐金额 说明 ⅩⅩ淡村商贸城（往来款） 610 1年 1年 无 总余额1219.94万 元，其它应收款包括应收的租金。 70 1年 1年 无 25 1年 1年 无 10 1年 1年 无 10 1年 1年 无 存货 分类 数量 金额 占比 说明：无存货 无 预付帐款 对方单位 金额 帐
25、龄 结算周期 估计坏帐金额 说明 ⅩⅩ地大建设有限公司7号楼 100 1年 1年 无 总余额4310.58 万元，为未结算工程款。 ⅩⅩ地大建设有限公司6号楼 200 1年 1年 无 中国建筑技术集团ⅩⅩ分公司 22.3 1年 1年 无 淡村村委 478 1年 1年 无 南宁市力冠商贸公司 290 1年 1年 无 长期投资 企业名称 投资期限 投资金额 股权比例 说明 ⅩⅩ淡村商贸城 3年 96万元 54% 总余额96万元。 固定资产 名称 原值 已用 年限 累计 折旧 现值 是否 抵押
26、是否 查封 权证号码 捷豹小轿车 86.8万元 1年 13万元 73万元 否 否 无形资产 土地使用权 评估值 面积㎡ 土地性质 地点 是否抵押 是否查封 权证号码 无 无 无 无 无 无 可转让的其他权利 无 长期待摊费用 1458.53万元。 资产分析 该公司2006年，2007年资产规模较小, 由于该公司为项目投资公司，前期投入较多，工程结算时间较长，所以导致２００８年结算入账后资产总额大幅增加，总资产规模达2915万元，其中预付账款为888万无，其它应收款为709万元，说明部分投资已竣工并对外出租，预付账款主要包括预付
27、工程款，其它应收款主要为应收租金。ⅩⅩ年9月总资产达7615.78万元, 流动资产为5802.60万元占总资产76.19%，资产负债率为83.61%。 2．负债情况核实分析 单位：万元 流 动 负 债 短期借款 无 应付帐款 对 方 单 位 金 额 帐龄 结算周期 说明 无 所有应付帐款都列入其它应付款 其他应付 款 对 方 单 位 金额 帐龄 结算周期 说明 ⅩⅩ 864 1年 1年 总余额5773.53万元。主要是预收租户的保证金、预
28、收租金和股东借入款。 ⅩⅩ地大公司 50 1年 1年 30 1年 1年 30 1年 1年 150 1年 1年 预收帐款 对方单位 金额 帐龄 结算周期 说明 订金转租金 103.61 1年 1年 总余额87.70万元，主要为管理费、租金。 预提费用 无 长期负债 长期借款 银行借款500万元, 由我公司担保。 长期应付款 无 3．所有者权益(净资产)核实分析 单位：万元 实 收 资 本 出资人 出资方式 金额 占比（%）
29、 增减变化趋势 真实性和稳定性分析 (与实收资本比较) 2006年 2007年 2008年 ⅩⅩ 现金 510 51 无 无 无 已经验资，稳定性较强 冯晓斌 现金 490 49 无 无 无 已经验资，稳定性较强 资本 公积 资本溢价 无 其他 无 盈余公积 无 未分配利润 合理性增减变化趋势分析：2006年净亏损202万元,累积净亏损为217万元;2007年净亏损53万元, 累积净亏损为270万元;2008年净亏损103万元, 累积净亏损为373万元;ⅩⅩ年9月净利润621.58万元, 累积未分配利润为248.43万元。 二
30、企业收入及利润状况分析 重要科目的核实分析 单位：万元 企业主要经营指标 项目 前三年度 ⅩⅩ 年9月 2006年 2007年 2008年 一、主营业务收入 0.00 0.00 96.62 828.33 二、主营业务成本 0.00 0.00 36.25 0.00 三、主营业务税金及附加 0.00 0.00 5.36 8.43 四、主营业务利润 0.00 0.00 55.01 792.05 五、营业费用 0.00 0.00 0.00
31、 0.00 六、管理费用 201.73 53.21 146.49 165.88 七、财务费用 -0.11 -0.05 0.23 3.99 八、营业利润 -201.62 -53.16 -91.71 622.18 九、投资收益 0.00 0.00 0.00 0.00 十、利润总额 -202.12 -53.16 -102.71 621.58 十一、所得税 0.00 0.00 0.00 0.00 十二、净利润 -202.12 -53.16 -102.71 621.58 说明
32、2006年和2007年为企业投资阶段，无实际收入。2008年8月,五号楼竣工开始对外出租, 开始有少部分租金收入。截止于ⅩⅩ年9月, 4号楼、5号楼、8号楼累计已收租金为3500万元，其中廉租房收入为2451.49万元, 但该企业未把租金计为收入, 将所收租金再投入到项目建设。如果该项目顺利投入经营，4至8号楼每年预期的租金收入约为3000万元。 1．收入情况的核实分析 单位：万元 反映收入项目 2008年 ⅩⅩ年1至6月累计 备注 月均 合计 纳税申报表(发票) 无 无 20.67 已核查营业
33、税纳税申请表 银行对账单(存折、信用卡) 无 无 无 销售合同(发票) 无 无 3341 已核查部分合同 销售部门(仓库部门)出货单 无销售 无销售 无销售 销售总账、明细账 无 无 无 2．成本、费用的核实分析 单位：万元 项目 趋势分析 2006 年 2007年 2008年 ⅩⅩ 年 9月 销售成本率 无 无 无 无 费用率 无 无 无 20.51% 费用 营业费用 无 无 无 0.00 管理费用 202 53 146.46 165.88
34、财务费用 -0.1 0.05 0.23 3.99 分析：费用率仍然比较高，主要由于项目仍处于投资阶段和招商阶段，收入较少。 3．税收及利润情况核实分析 单位：万元 项目 趋势分析 2006年 2007年 2008年 ⅩⅩ 年9月 销售税金及附加 无 无 无 8.43 所得税 无 无 无 0.00 利润总额 -202 -53 -102 621.58 净利润 -202 -53 -102 621.58 三、现金流量分析 1．企业近三年及当期现金流量表(
35、调整后) 单位：万元 项目 前三年 ⅩⅩ年9月 2006年度 2007年度 2008年度 现金流入总量 1,012.93 147.55 2,241.35 5,075.91 现金流出总量 1,010.18 144.67 2,200.07 4,851.59 现金净流量 2.75 2.89 41.29 224.32 经营活动现金流入量 12.93 146.51 2,241.35 4,575.91 经营活动现金流出量 840.62 53.21 1,164.26 4,294.8
36、9 经营活动现金净流量 -827.69 93.30 1,077.09 281.02 投资活动现金流入量 0.00 1.04 0.00 0.00 投资活动现金流出量 154.41 91.46 1,035.81 556.69 投资活动现金净流量 -154.41 -90.41 -1,035.81 -556.69 筹资活动现金流入量 1,000.00 0.00 0.00 500.00 筹资活动现金流出量 15.15 0.00 0.00 0.01 筹资活动现金净流量 984.85 0.00 0.0
37、0 499.99 说明：企业2006年,2007年现金净流量为别为2.75万元和2.89万元,现金流规模较小,由于没有实际收入并且工程尚未结算。ⅩⅩ年9月现金净流量为现金流入224.32万元, 其中经营活动现金净流量为净流入281.02万元，主要是其它应付款增加流入3728.22万元所致。投资活动现金净流量为流出556.69万元，主要是长期待摊费用增加432.80万元导致现金流出。筹资活动为现金净流入500万元,主要为银行长期借款。 2．现金流量的预测 经营 活动 现金 流量 预测销售回款 预计年均租金收入达3000万元。 购货 赊购 无采购。 现购 无采购。
38、 费用 控制 2006年费用为201万元，2007年费用为53万元，2008年费用为146万元，ⅩⅩ年9月169.87万元。 折旧 企业固定资产少，折旧费用相对很小，每年变化不大，数额也很小。 投资 活动 固定资产购置、处置 无 长期投资 长期股权投资96万元。 筹资 活动 现金 流量 借款 银行借款 计划由我公司担保向银行申请贷款1000万元。 民间借款 无 股利发放 无 直接融资计划 无 分析：截至ⅩⅩ年8月15日该项目总招商面积为5945.59㎡, 已收租金约3500万元, 目前六号楼、七号楼仍未进行全面招商，该两号楼于今年四月开工，由我
39、公司担保向银行借款500万元，ⅩⅩ年8月末已完成地下停车场10000㎡，六号楼已封顶，七号楼已建至第六层，若资金到位，预计明年初将竣工。由于所处地理位置较好，预期的租金收入较大。 四、企业主要财务指标分析 项目 前三年数据 ⅩⅩ年9月 2006年度 2007年度 2008年度 偿债能力 资产负债率 1.59% 17.44% 78.50% 83.61% 流动比率 5074.56% 414.74% 71.89% 98.90% 速动比率 5074.56% 414.74% 33.07% 25.43% 现金比率 21.75% 3.65%
40、2.05% 4.62% 利息保障倍数 177404.05% 109951.25% -44693.37% 15676.32% 债务清偿率 无短期借款 无短期借款 无短期借款 无短期借款 短期债务偿还比率(经营净现金流量/流动负债) -6551.15% 60.53% 47.06% 4.79% 盈利能力 总资产利润率 -50.82% -6.33% -5.41% 11.80% 销售利润率 无销售 无销售 56.93% 95.62% 净利润率 无销售 无销售 -106.30% 75.04% 成本费用利润率 -50.82% -6.33%
41、 -5.41% 314.37% 营运能力 总资产周转率 0.00% 0.00% 5.09% 15.73% 应收帐款周转率 无应收帐款 无应收帐款 无应收帐款 无应收帐款 存货周转率 无存货 无存货 无存货 无存货 净资产利润率 -51.64% -7.03% -15.14% 66.29% 分析：从偿债还能力方面分析，企业在2006年、207年总资产负债率波动不大，2008年与ⅩⅩ年当期由于部分商铺开始招商，预收了租户3个月至1年的租金，造成负债较多，因此2008年与ⅩⅩ年当期总资产负债率均高于标准值；流动比率和速动比率数值较低，表明企业的长短期偿债
42、能力一般：主要原因是企业流动负债较多，其它应付款占比较大。 由于企业尚未正式有稳定收入，故盈利能力不能反映实际情况，但从企业现已落实的租赁合同及预收的部分租金来看，企业的预期效益较好。因为企业处于发展初期，所以目前的营运能力指标较弱。 综上所述，企业处于发展初期，各项指标表现较弱，但预期经营效益较好，有良好的发展空间。 第五部分 无关联企业部分 第六部分 风险控制措施分析 一、风险控制措施清单 一、要求该公司将位于南宁市五一东路7号淡村农贸市场四、八号楼的经营权（铺面已出 租总面积为4971㎡，租赁期3年至10年，每年租金收入为628万元，未出租总面积为16
43、386㎡，每年预计租金收入为900万元）质押给我公司，反担保债权为1000万元。 见以下附表为截至09年8月15日四、八号楼的招商情况明细： 楼号 楼层 建筑面积（㎡） 租赁面积（㎡） 平均租价（元/㎡/月） 租赁年限 预收租金年限 每年租金收入（万元） 预计年均租金收入（万元） 4 1 3819 3579 115 10年 1-2年 493 500 4 2 3819 0 45 无 无 无 200 4 3 3819 392 33 5年 无 15 150 8 1 3300 1000 100 3年 1年 120
44、 400 8 2 3300 0 40 0 0 0 160 8 3 3300 0 30 0 0 0 120 合计 628 1530 二、要求企业从贷款发放的第13个月起按月等额本金归还。 三、要求企业法人代表ⅩⅩ及其配偶为该笔担保贷款承担连带责任。 四、要求企业自愿按担保金额的5%缴纳保证金存入我公司专门账户。 二、抵押物情况 单位：万元 抵押物名称 淡村商贸城4、8号楼 抵押物位置 南宁市五一东路7号淡村农
45、贸市场 所有权人 ⅩⅩⅩⅩ市场投资有限公司 权证号码 购入价格 购入时间 已使用年限 3年 剩余使用年限 50年 目前使用 状态 自用 无 目前法律 状态 查封 无 出租 无 抵押 无 空置 无 违章 无 处置 无 瑕疵 无 评估价值 强制处理价值 (拍卖价值) 本公司确认价值 1000万元 抵押率的确定 100% 抵押能力及变现能力分析 四号楼、八号楼已验收完毕,消防验收已通过。四号楼一层至三层建筑面积为11458平方米，已出租3971㎡，租赁期3至10年，每年租金为500万元，未出租面积为748
46、7㎡，每年预计租金收入为350万元，八号楼一层至三层建筑面积为9956㎡，已出租1000平方米，租赁期为3年，每年租金收入为120万元，未出租面积为8956㎡，每年预计租金收入为560万元。 淡村商贸城所处的地理位置较好，是南宁市的重点“菜篮子”工程之一，市场前景较好，如不遇到国家特殊政策的变化，淡村商贸城的租金收入较稳定。 三、第三方保证情况 自然人反担保 姓名 身份证号 家庭住址 财产情况 家庭成员 联系方式 ⅩⅩ 4525 40214 ⅩⅩ玉林市玉州区人民东路449号 良好 13 68 ⅩⅩ 45 07070222 ⅩⅩ玉林市玉州区人民东路449
47、号 良好 企业反担保情况 无 第七部分 风险综合分析 风险 因素 分析 借款人风险分析 注意贷款资金是否用于实际申请用途。 风险控制措施风险分析 经营权的抵押在落实好与合作方的协议下较有保障。 其他因素风险分析 长期来看，政府城市规划对市场现有的土地格局有一定远期影响 风险应对措施分析 设计避险方案 经营上出问题产生风险，为其找出风险源泉，采取补救措施控制风险继续扩大，同时密切注意风险发展情况，做好诉讼应对措施及财产保全措施。 担保前提条件 落实好设定的反担保措施。 保后监管重点 国家行业宏观调控政策的变化和行业市场的变动、贷款资金
48、实际的使用情况、租金收入的回笼、月均还款的监控。 综合风险度分析 目前该项目已接近完成，4号楼、5号楼、8号楼已竣工，并且已办理消防验收。南小吃街、北小吃街、8栋已都竣工并交付租客装修。该项目的最后两栋楼6号楼和7号楼目前已完成地下停车场的建设，已建至第六层， 若资金到位，年底将竣工验收。 整个项目截至09年8月15日，4、5、8号楼已招商5945.59㎡, 已收租金3500万元,目前6、7号楼未投入招商， 如整个项目完成并投入经营,预期每年租金的铺面收入达2000万元。随着6、7号楼年底竣工进入招商阶段，企业的还款来源较为稳定，另外，该企业将四号楼及八号楼的经营权质押给我公司作
49、为本次申请的反担保措施之一, 反担保措施尚可。综上所述，该项目的风险不大。 第八部分 授信评分 由于该公司属于租赁土地再出租经营楼层和商铺的企业，而且处于发展初期，尚无稳定的经营收入，无法套用我公司对商业企业和工业企业的评价体系标准，因此对该公司不做评分。 第九部分 结论 客户部门意见 鉴于目前借款企业提供的反担保物价值，财务状况及经营状况，建议为该公司向银行申请的贷款提供担保，担保额度1000万元，期限 3 年，担保费率2.16%。
50、 项目主办人： 项目协办人： 部门负责人： 年 月 日 审查部意见 1、 该公司会计报表未经会计师事务所审计，财务数据衔接。 2、 本次贷款的用途不够明确，资金的实际缺口应重新核实，本次提供的报 建手续属文件性资料较多，仅有土地证和建设用地规划许可证。
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