新形势下城市更新的工作重点.pdf

月度聚焦城市，在更新中高质量发展近期，由中国房地产业协会主办的“2023 中国城市更新创新发展（北京）峰会”在北京召开。与会专家指出，城市发展已经从“大开发”进入“存量时代”，实施城市更新行动是推动城市高质量发展的必然要求。现阶段还需进一步完善城市体检评估、规划设计管理、土地供给等制度设计，推动城市更新高质量可持续发展。当前，我国城市发展已经进入城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明指出，随着经济、社会的发展和人民群众生活质量的提高，实施城市更新行动，将是城市高质量发展永恒的话题。以此为背景，本刊“月度聚焦”栏目特别策划“城市，在更新中高质量发展”选题，精选了“2023中国城市更新创新发展（北京）峰会”上部分嘉宾的演讲，以飨读者。此外，本刊编辑部还组织了部分城市更新案例，比如北京什刹海的微更新、意大利都灵的工业遗产更新、大学主导的城市更新等，邀您关注。26月度聚焦 MONTHLY FOCUS新形势下城市更新的工作重点文_杨保军党的十九届五中全会提出了推进以人为核心的新型城镇化，实施城市更新行动。住建部作为牵头部门正在起草相关文件，目前，第三部关于稳步实施城市更新行动的意见已经到各省市去征求意见。按照计划，至少在今年之内会下发。在此背景下，笔者从五个方面阐述新形势下如何稳步实施城市更新行动。一是明确一个目的稳步实施城市更新行动，首先要明确一个目的，也就是“一改善三提升”。“一改善”，就是要改善人民的生活。把城市更新视作一个民生工程，但又不只是民生工程，还是一项发展工程，因此要通过城市更新来做到三个提升。一是提升城市的魅力。包含内在的气质和外在的颜值都要提升。凡是更新成功的案例大体都能够做到“近者悦，远者来”，也就是当地的居民能够获益，对外来的游客和企业也构成了吸引力。二是提升城市的活力。这一点尤其重要，也是目前经济复苏和振兴的重要驱动力。城市更新后的功能要尽可能复合化而不要单一化，业态要尽量匹配好，空间要多样化，要规避过去单一功能、单一用途、管控过死的问题。三是提升城市的竞争力。通过城市更新，对吸引人才、吸引资金，对激发创新创业的能力热情，对进一步提高城市能力都能起到重要的作用。二是把握一个原则“不是简单地推倒重来，而是要留改拆增并举。”这是在推进城市更新行动中要牢牢把握的一个重要原则。“留”的不仅仅是经济价值，还包括社会价值、文化价值、情感价值、记忆价值、历史价值，让城市留下成长的年轮。“改”是根据风貌特色的需要，对内外住房和城乡建设部总经济师 杨保军27MONTHLY FOCUS 月度聚焦 都进行修缮改造，赋予新的功能。“拆”主要针对危房，还有违法的私搭乱建。“增”主要瞄准的是补短板、强弱项，注入新的动力，重新恢复活力。三是了解八个特点要了解城市更新的几个特点。一是党中央提出来的实施城市更新行动，不是权宜之计，也不是一项简单的任务，而是城市走向高质量发展的战略部署，要从战略的角度来理解和把握。过去城市拉大框架，大开发区、大园区、大楼盘这种时代画句号了，现在要练内功，以全局的思维、系统的方法来推动城市更新。二是不要把城市更新当成单一的工程，而应该作为系统工程，整合各部门和社会各界的力量，才能做得更好。三是城市更新跟新区建设不一样，存量时代的产权极其复杂，需要认真整理。四是避免大刀阔斧，城市更新一定是慢工细活，也就是绣花工，绣出未来的希望和活力。五是要把工夫放在后面的运营端。城市更新的时候，我们更关注使用价值，这个空间、房子、地段做什么用途最合适，把闲置变成有效，把低效变高效，而且要考虑持续性，要从建设端走向运营管理，并且要找到商业模式。六是要建立起一个理念，放弃过去那种一谈到城市更新就是算账、拆迁、容积率的做法，现在要考虑的是场地增容、场景重塑，要把握需求的变化，现在人们对城市空间的青睐已逐步转向对美和艺术的追求、对空间背后鲜活文化的情感共鸣、对个性化地方特色元素的追捧，对深度参与和互动的体验性需求。七是城市更新过去都是单一开发主体，现在更加强调多方的合作，要把各种力量动员起来。大家都参与进来了，他们就会更珍惜这个成果，会自觉地维护。八是从过去单一地看经济价值，转向多元价值。四是划分十个任务从全国角度来看，城市更新面临十个方面的任务，但不是所有城市都要做这十个方面，不同的城市有自己的排序。具体来看城市更新的十个任务：一是实施城镇危旧房改造和抗震加固；二是实施城镇老旧小区改造工程；三是完整社区的建设；四是实施活力街区打造，把区位价值，历史文化价值挖掘出来，形成品牌和亮点；五是实施城市生态修复；六是实施城市功能完善；七是基础设施更新改造；八是新型城市基础设施，主要讲的数字化、网络化、信息化；九是生命线工程；十是实施城市历史文化保护和风貌修补工程。五是抓住五个重点城市更新最大的困难不是技术，也不完全是资金，而是针对城市更新缺少制度的供给，要在制度上进行大胆改革，围绕推动高质量发展，要敢担当、敢作为，要通过试点、通过制度政策性的障碍，鼓励各个地方尝试。因此，做好城市更新工作要抓住五个重点。一是城市体检评估制度要完善，体检一定要坚持问题导向，坚持目标导向。二是要建立城市更新的规划设计管理制度，各地要能够编制实施城市更新的规划和年度的实施计划，要统筹推进城市更新，要改革现行的详细规划，要建立起城市设计的管理制度，提出城市更新地块的建设改造的升级条件，要逐渐研究建立起适应城市更新要求的一个建设工程审批管理制度。三是要完善存量用地的政策。通过城市的试点，建立以需求定供给，以效益定供给，对建设用地进行优化，探索一种主导功能、混合用地，用负面清单的方式来管理。四是要建立房屋全生命周期安全管理长效机制，建立房屋的定期体检制度，以市场化手段来推动完善工程质量和房屋安全监管机制，为房屋提供全生命周期的安全保障。五是要健全多元化投融资机制。包括希望国家能够将城市更新作为专项的支持领域，加大中央预算内投资和中央财政预算资金的投入，采取以奖代补的方式来支持城市更新项目。也鼓励地方政府设立专项资金，以资本金注入投资补助、贷款贴息等方式来推进城市更新项目，在更大的尺度范围内统筹资源。优化地方政府债务内的计算方式，支持通过发行地方政府专项债券为城市更新来融资，还要进一步完善城市更新的相关税费优惠政策。要完善与城市更新相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理的时候予以差别化的对待。更要创新市场化投融资模式，推广政府和社会资本合作的PPP，探索设计城市更新专项基金，推进发行城市更新不动产的投资信托基金，支持符合条件的发行企业贷款融资拓宽渠道等。文章摘编自作者在“2023 中国城市更新创新发展（北京）峰会”上的演讲编辑：马晓信