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1、 户 型 定 位 建 议 ︵ 初 稿 ︶ 目 录 一、和睦花园周边小区现状（表1） 二、和睦花园周边小区分析及结论 三、和睦花园付款方式对比表 四、和睦花园户型面积建议初案 五、和睦花园主力客户群分析表 注：本报告是在和睦花园的地块环境调研及三种售楼付款方式的对 比分析基础上得出的建议，此建议最终仍需经市调的再次论证。
2、 一．和睦花园周边小区状况表 小区名称 小区位置 小区规模 小区配套 面积跨度（m2） 建造时间 居民构成 和睦南苑 面向衢州路，项目地块正北面，嵌入项目地块中 由3幢7层住宅楼组成 管道煤气、有线电视、自行车棚、电子对讲保安门 61～83 1998 当地年青夫妇为主，私营企业主次之 和睦新村 南靠衢州路，西依莫干山路，隔衢州路与项目地块对望 占地面积15公顷，由54幢6～7层住宅组成 管道煤气、有线电视、一所小学、2个小区内花园、约20个商店 28～80 1983 大多为湖滨、少年宫一带的折迁户，工厂职工次之 华丰新村
3、 南至衢州路，东至运河，西至禾丰桥，北至华丰厂北围墙 占地面积13万平方米，由27幢平、楼房，几十户农宅组成 管道煤气、有线电视、自行车棚、 30～70 1985 华丰纸业有限公司职工及家属 勤丰住宅小区 南靠衢州路，东邻莫干山路，距项目地块150米左右 由10幢7层住宅楼组成 有线电视、管道煤气、自行车棚 60～120 1994 杭州铁路分局、蓝孔雀化学纤维有限公司职工为多，祥符镇镇干部次之 化纤新村 莫干山路花园岗，北邻汽车北站 占地面积4578平方米，建筑面积47494平方米，住宅10幢 有线电视、管道煤气、自行车棚 60～70 1985 杭州
4、化学纤维厂职工及家属 广兴新村 湖墅北路 建筑面积42000m2 ，由10幢7层住宅楼组成。 有线电视、管道煤气、小卖店、自行车棚、车库 38～92 1997 折迁户为主，电视台职员次之。 和睦路住宅区 和睦路南段 和睦路南段两侧，以自建房为主 以小卖店和农贸市场等低档配套为主 1983 打铁弄住宅区 项目地块正南面，距地块10米。 由一些单位的宿舍房和杂乱的农居所构成 步行约10分钟，到达农贸市场。农贸市场周围小配套齐全 1983 当地农民居多，其次为大中型国营企业职工。 墨香苑 莫干山路以西，余杭塘路以北，塘河路以南 由3幢板式小高层
5、公寓及临街商铺、地下车库组成 89.1～237.5 2000 哑吧弄小区 湖墅北路，大关桥下端 由7幢7层住宅组成 有线电视、管道煤气、自行车棚 1994 回迁户、消防队员工、私营企业主 二、和睦花园周边小区分析及结论 由上表可见： 1．周边小区大部分为94年以前的老区，住户60％以上为国营企业的职工，收入在杭城属于中下水平，考虑到城北老区的总体环境和这部分潜在客户的承受能力，和睦花园的户型定位大体上应以中、小户型为主，辅以大面积户型。小面积户型应以平层为主，大面积户型以错层为主。 1． 从
6、该区块的现售商品房和睦南苑来看，户型跨度在61－83 m2之间，全部为小户型，销售率目前为85％左右，但其付款方式单一，仅限一次性付款。若本案采用多样化付款方式，则可相应提升潜在客户对大中套型的价格承受能力，但考虑到本区块内的潜在客户群趋向中年化，他们对银行按揭方式的接受程度有所保留，因此定30％左右的小户型仍是必要的。 2． 本案位于城北工业区内，存在一部分收入水平较高的私营企业主和城郊结合部的农民，他们因工作或生活原因首选城北作居住地，这部分人对户型面积要求高，对总价承受能力强，针对这部分消费群定20％左右的大户型较为妥当。 3． 作为典型的老区平民圈层，他们追求的是经济实惠，
7、紧凑的户型结构、尽量少的公摊面积、经济合理的室内布局是最适合他们的。在本案的户型设计上，如何在有限的套型面积内使结构尽可能紧凑，布局尽可能合理，面积、空间的浪费尽可能减少。 三．一次性付款、商业贷款和公积金贷款的对比分析：（以均价3000元／m2为准） 一次性付款： 面积 付款方式 60 m2 80 m2 100 m2 120 m2 150 m2 一次性付款 18万 24万 30万 36万 45万 商业贷款： 面积 付款方式 60m2
8、80m2 100m2 120m2 150m2 首付 月供 首付 月供 首付 月供 首付 月供 首付 月供 二成 十年 3.6万 1568.5 4.8万 2091.32 6万 2614.15 7.2万 3136.99 9万 3921.24 二十年 997.08 1329.43 1661.79 1994.15 2492.69 三十年 824.86 1099.81 1374.76 1649.72 2062.15 三成 十年 5.4万 1372.43 7.2万 1829.91 9万 2287.39 10.8万
9、 2744.86 13.5万 3431.08 二十年 872.44 1163.25 9万 1454.07 10.8万 1744.82 13.5万 2181.10 三十年 721.75 962.34 9万 1202.92 10.8万 1443.50 13.5万 1804.38 五成 十年 9万 980.31 12万 1307.08 15万 1633.85 18万 1960.62 22.5万 2450.77 二十年 623.17 830.90 1038.62 1246.34 1557.93 三十年 515.54 68
10、7.38 859.23 1031.07 1288.84 公积金贷款： 面积 付款方式 60m2 80m2 100m2 120m2 150m2 首付 月供 首付 月供 首付 月供 首付 月供 首付 月供 三成 十年 5.4万 1531.91 7.2万 2042.54 10万 2431.60 16万 2431.60 25万 2431.60 二十年 1006.95 1342.61 1598.34 1598.34 1598.34 三十年 832.95 1109.27 1320.56 11
11、09.27 1109.27 注：公积金贷款首付须3成，金额不得高于20万，且利息逐月递减，十年期贷款利息逐月递减3.19元/10万元，二十年期贷款利息逐月递减1.59元／10万元，三十年期贷款利息逐月递减1.06元/10万元。表中所列公积金贷款月供均为首月月供。 通过以上对比可见，五成二十年、三十年的商业贷款比较适合和睦花园的潜在消费群，第一，趋向中年化的工薪阶层一般有一定积累，但月供能力不强，这比较符合五成商业贷款的首付和月供金额；第二，货币分房政策已经出台，对于那部分符合政策的青年夫妇来说，15万左右的首付比较合适。另外，有住房公积金的还可采取公积金贷款，其比一般的商业贷
12、款的月利率低0.83--0.975个千分点. 四．和睦花园户型面积建议初案表： 面积（m2） 户型 比例 单价模拟 总价模拟 60－80 二室一厅、二室二厅 30％ 均价3000元／m2 18万－24万 80－100 二室一厅、二室二厅、三室二厅 30％ 24万－30万 100－120 三室二厅、四室二厅 20％ 30万－36万 120－140 三室二厅、四室二厅 20％ 36万－42万 五．和睦花园主力客户群分析表： 面积（m2） 比例 客户群分析 主力客户群体 家庭结构及生活方式 可能选择的
13、主要付款方式 80以下 30％ 收入中下的年青夫妇 初巢或满巢阶段，希望拥有属于自己的小家庭 二成或三成商业贷款或公积金贷款 80－120 50％ 效益较好的企事业单位员工、 企业中层管理人员、 个体工商户 初巢或满巢阶段，追求生活的舒适品位和情调 五成商业贷款或一次性付款 120以上 20％ 私营企业主、 城郊结合部的农民 满巢阶段，追求生活享受和财富炫耀 五成商业贷款或一次性付款 下阶段工作简介 1、[市场调研报告] 在市场完整调研的基础上，将从杭州市商品住宅市场整体供求现状出发，对杭州市场尤其是和睦花园所处市场环境进行
14、分析，透视杭城商品住宅之操作水准，评判杭城消费者目前之消费意识和行为方式，人而深入发掘本项目之可借鉴点。 包括 1）杭州市商品住宅市场整体现状调研 2）项目类比个盘分析 3）杭州市商品住宅消费行为分析 2、[市场定位分析报告] 在对本项目考察和进行市场调研分析的基础上，提炼本项目所具备的地产因子，并结合本项目所处之区块的商品住宅供给需求分析。 ·总体市场定位 ·主力客户群定位 ·产品定位 3、[市场价值分析报告] 在对本项目考察和进行市场调研定位的基础上，阐述商品住宅项目价值分析的方法――类比可实现价值分析法，并对项目价值提升和实现各要素进行量化对比和分析，综合评判本项目的可实现价值。 ·商品住宅项目价值分析的基本方法和概论 ·项目价值类比分析 4、[定价模拟] 在对本项目的价值判断基础上，根据类比可实现价值确定项目均价，并运用“差异性系数定价法”对项目不同朝向、楼层的单位进行价格模拟。 ·均价的确定 ·具体单位的定价模拟
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