土地开发项目评估要点.doc

土地开发项目评估要点一、借款人资信评价（一）借款人及其关联机构概况主要调查借款人的历史沿革、隶属关系、组织结构或企业类型、产权结构、经费来源、注册资本、经营范围、经营期限和主体资格及其开办资金、注册资金、政府拨入的财政资金的性质。对企业法人性质土地开发机构，重点分析其注册资本的到位情况和净资产的数量；事业法人性质土地开发机构，重点分析政府的财政实力及信誉状况。对借款人关联机构如土地储备管理委员会、国土局、国有资产经营公司、土地资产经营公司、城市建设投资有限公司、开发区、工业园或科技园（以下简称园区）管理委员会等进行分析。（二）经营者素质主要调查借款人的法人代表和高层管理人员的年龄、文化程度、行业经历、信誉、工作能力及历史业绩、有无不良记录等，评价借款人的经营管理水平和运作能力。（三）借款人经营管理模式和业务开展情况主要调查借款人的机构设置模式、职能界定、土地收购、储备和开发的运作模式、资金运作流程，分析贷款资金的投入能否做到专款专用，土地出让收入如何分配，出让收入能否用于归还贷款等。调查借款人的土地收购储备量、土地主要来源、收购成本、储备土地的出让量、出让价格等情况，分析借款人开展土地开发业务情况。（四）借款人财务状况分析事业法人性质土地开发机构的财务相对较为简单，大都采用事业单位财务报表，在财务分析时注重调查其主要科目的资金流向，着重分析其收购资金的构成、收入的流向，贷款期限内需要偿还的债务和偿债能力，机构成立以来的经营效益等。企业法人性质土地开发机构财务状况评价主要包括以下内容：1、资产负债分析主要调查借款人的财务管理模式和企业近3年资产负债情况，评价借款人的长短期偿债能力和营运能力。着重调查借款人近1年的总资产、总负债、所有者权益、货币资金、存货、应收账款、无形资产、预收账款、应付账款、银行借款、担保及其他或有负债的规模、构成和增减变动情况，分析增减变动原因和财务处理的真实性、准确性、合理性。对于异常变化的科目要重点分析。借款人财务状况评价指标主要有资产负债率、利息保障倍数等。2、盈利能力分析调查借款人的经营收入、经营成本、经营税金及附加、财务费用、经营利润的增减变化情况，评价借款人的盈利能力。借款人盈利能力的评价指标主要是销售利润率、总资产利润率。3、现金流量分析分析借款人近3年现金流入和现金流出的构成及增减变动趋势，判断影响借款人现金净流量的主要业务活动，衡量借款人的偿债能力。（五）借款人信用状况评价主要调查借款人基本账户、信用等级、借款总额和还本付息情况、在我行存款和借款总额及还本付息情况，评价借款人在我行存量贷款的风险状况，并对借款人与我行的合作情况进行说明。评价指标主要是到期贷款偿还率、到期贷款付息率、存贷比率和销售款归行率。（六）根据上述评价情况编制“借款人基本情况表”。二、项目基本情况（一）项目概况项目概况分析主要包括：项目地理位置、用地规划用途、道路系统设计、基础设施规划、储备土地的规模、收购土地的来源（区分新增建设用地和存量国有土地）。（二）项目合法性分析主要调查土地的收购、征用是否取得有权部门的批文和批复；是否符合所在地的城市总体发展规划、土地利用总体规划、土地利用年度规划和城市控制性详细规划；用地性质的变更是否符合规定；是否签订相应的国有土地使用权收购合同；储备土地的出让计划和控制性详细规划是否已经落实。是否已根据当地政府要求取得项目的立项批复和可研报告批复。（三）项目的进度分析调查土地收购、征用、配套基础设施建设实际进度安排情况，对已开始收购和建设的项目，要调查投资完成情况和各项资金使用情况。（四）根据上述评价情况编制“项目基本情况表”。三、项目投资估算和资金筹措评价（一）项目总投资估算土地开发项目总投资是指取得土地、开发土地、出让土地过程中投入的全部费用总和，主要包括土地取得费用、前期工程费用、土地开发费用、财务费用、管理费用、不可预见费用等。土地取得费用主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、拆迁补偿费、其他地上附着物补偿费和耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费等征地相关税费。前期工程费用主要包括勘查设计费、规划设计费和工程监理费等。土地开发费用是指将生地变成熟地的费用，主要包括：供水、排水、排污、供气、供电、通讯、通路和场地平整等方面的费用。财务费用是指借款人为筹集资金而发生的费用，主要是指土地收购、储备、出让期间的银行贷款利息。管理费用是指借款人为组织管理土地收购、开发、储备活动而发生的各项费用。不可预见费主要是指土地收购储备过程中发生的不可预见的各种费用。对于园区土地开发贷款项目还应分析借款人或园区管委会在招商引资过程中发生的各项费用。 进行项目总投资估算时，不得漏项，投资估算的取费标准和依据必须符合国家或地区的规定，不得扩大和压低投资。（二）项目资金筹措分析了解项目资金来源构成，调查各项资金来源、出资方式和筹资成本是否可行，各种资金来源是否可靠并落实，投资进度安排是否合理。还要对自筹资金的真实性和可靠性进行分析，对财政投入的资金，分析是否需要偿还，是否可认定为自筹资金；对使用其他金融机构贷款的项目，要通过人民银行的信贷管理系统进行查询。（三）土地储备项目投资计划评价主要分析项目投资计划与项目实施进度计划是否吻合，资金使用计划是否与项目实施进度相衔接，用款计划安排是否与资金来源相适应。（四）根据上述测算编制“项目投资概算表”和“项目资金来源与运用表”。四、项目市场分析对于政府土地储备机构贷款项目主要调查：（一）项目所在城市情况：城市的国内生产总值（GDP）、财政收支状况、人口总量、城市土地利用总体规划和土地储备制度规定等情况。根据城市经济总量、经济增长指标、城市化发展趋势，分析土地储备量是否合理，有无过度开发问题；（二）近几年城市土地出让情况主要分析该城市近几年土地出让量、土地出让价格是否合理，有无供应过量、价格过高问题；（三）分析所收购土地的区位情况，受国家政策和城市发展规划的影响情况，比较同一区位同类用途土地的出让情况。根据以上分析，预测该项目土地的出让前景。对于园区土地开发贷款项目主要调查：（一）园区所在城市（或区）的经济发展情况；（二）园区的发展情况，主要了解园区的规划建设面积和已建成面积，园区的功能定位，园区近几年的GDP、工业产值、技工贸收入、财政收入、税收收入情况，近几年园区的招商引资情况，已入园的知名企业和项目，在谈的招商引资项目，政府在招商引资方面的优惠政策，主要包括在土地出让金减免和税收减免方面，分析园区的现状及发展前景；（三）竞争性园区的发展情况，主要分析竞争性园区招商引资情况和相同用途土地的出让情况，分析各自的竞争优、劣势。根据该园区土地开发情况、近期出让情况、招商引资情况和竞争性园区的出让情况分析预测该项目土地的出让前景。五、偿债能力分析（一）项目财务效益预测根据对项目市场情况的分析，确定土地出让价格和可出让用地比例，计算土地出让收入，在扣除上缴国家的土地出让金、经营期的财务费用、各种税费和项目总投资，并考虑政府承诺的财政补贴、税收返还等因素后测算项目的利润和净利润，计算项目的投资利润率和投资净利润率。（二）项目现金流量和财务指标分析根据项目的现金流入与现金流出，测算项目的现金流量，计算项目的内部收益率、财务净现值、成本利润率、投资回收期、贷款偿还期等指标（土地开发项目的基准内部收益率的取值为1012）。在基准内部收益率情况下，财务净现值大于或等于零的项目可以接受。对于出让前景明朗、期限在一年以内的土地开发项目，可以不进行现金流量分析、动态财务指标分析及不确定性分析。（三）不确定性分析计算分析项目总投资、出让价格的变动对项目的内部收益率、财务净现值、投资回收期、贷款偿还期的影响程度，确定敏感因素。计算当项目处于盈亏平衡状态时的土地出让价格和土地出让比例。（四）编制“项目损益测算表”、“项目财务指标测算表”、“贷款偿还期预测表”和“敏感性分析表”。六、银行效益及贷款风险分析（一）银行效益评价银行效益评价主要包括流动性评价和银行相关效益评价。流动性评价，主要分析借款人在农行开户及资金分流情况，并计算存贷比率指标；银行相关效益评价，主要分析该笔业务能否带动农行其他业务的发展、带来更多的效益，提高农行社会知名度和业务竞争能力等。（二）贷款风险及防范措施综合分析国家宏观政策、房地产市场、承贷主体资格、土地开发和资金的运作模式、项目偿债能力、资金筹措、储备用地合法性、土地出让前景等方面对借款人和项目的影响及风险，提出具体风险防范措施。七、贷款方式风险分析（一）信用贷款方式贷款如采用信用贷款方式，要评价借款人是否符合农业银行有关规定的信用贷款条件。（二）保证担保贷款方式贷款如采用保证担保方式，要分析保证担保的合法性及保证人的担保能力。（三）抵押担保贷款方式贷款如采用抵押担保方式，首先要分析抵押担保的合法性；其次要调查抵押物的现状、处置难易程度和变现能力等情况，确定其评估价格。根据农业银行房地产贷款要求的抵押率，评价抵押担保的可行性和充足性。八、项目总体评价总结以上七个方面的分析评价结果，提出是否贷款、贷款额度、贷款期限、还款方式和风险防范措施等方面的结论和建议。注：1、其他土地开发项目的评估参照该评估要点。2、评估报告的格式和管理可参照中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法。附表：1、借款人基本情况表2、项目基本情况表3、项目投资概算表4、项目资金来源与运用表5、项目损益测算表6、项目财务指标测算表7、贷款偿还期预测表8、敏感性分析表