如何看住宅的性能.docx

专业购房指南
——住宅性能全方位

序
近几年北京的房地产发展很迅速，相关的信息层出不穷，购房者也越来越理性，但大多数购房者对住宅专业方面的知识仍然知之甚少，目前市面上也没有专业的、系统性的指导信息，尤其是很多人不知道如何了解房子本身的性能。作为房地产业内人士，深知有责任引导住宅理性消费，为广大购房者提供专业的购房指导。
对绝大多数购房者来说，购房是一个复杂艰辛的过程，要求普通购房者掌握很多专业知识，现在各种媒体上对市场、政策法规方面有比较全面的指导信息，但房子性能方面还没有很全面的知识普及。本书将从住宅适用性、安全性、耐久性和居住环境四个方面普及住宅性能的相关知识，让普通购房者对打算购买和已经购买的房子性能方面有全面的了解和甄别。
这几年个人购房已成主流，面对专业的开发商和各式各样的楼盘，购房个人掌握的知识和信息十分有限，处于弱势地位，麻烦和纠纷的出现让势力单薄的购房个人手足无措。尤其是北京目前仍然以期房销售为主，房屋质量在买房和交房时也是最容易产生纠纷的问题之一，其中有房子本身质量的问题，也有购房者对房子质量方方面面不了解的原因。如果购房者对房子性能比较了解，购房者既能选择到合适的房子，也能减少一些不必要的纠纷，购房者还能利用了解的知识监督建筑施工的质量，提高所购买房子的综合品质。
最后，希望本书的面世能够给广大购房者在漫漫的购房过程中提供专业的指导，同时也希望作为住宅卖买双方交易的产品性能方面的依据，从而在市场上形成“建好房，买好房”的风气。
本书由北京中原房地产经纪有限公司、北京晚报、建设部住宅产业促进中心合作，参照住宅产业促进中心《住宅性能评定系统指标》一书编写，针对普通购房群体读者。

住宅的适用性能篇
1、 买塔楼还是买板楼
住宅楼按楼层分为低层住宅（4层以下）、多层住宅（5—7层）、小高层住宅（8-14层）、高层（15层以上）。按建筑形式分为塔楼和板楼，那么塔楼和板楼有什么区别呢？
可以从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。  其实我们在买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高，比较方，板楼比较矮，比较长。   
那么究竟塔楼和板楼哪个好呢？塔楼和板楼各有特点。板楼户型比较方正，朝南户型比较多，南北通风条件好，使用率较高。也不能绝对地说所有的板楼户型都好，大进深的一般不太好。板楼户型取决于两个因素：进深和面宽，一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的，如果进深大了，户内采光就差了。板楼占地面积大，在小区总占地面积中，相对绿地就会少。
塔楼则不可能做到户户朝南，塔楼由于建筑的特点，一般会有不同的房型和朝向，价位也会多样，选择余地也大。和板楼相比，塔楼的使用率较低。价格是主导中的主导，脱离了价格说环境、户型根本不可能，因此，塔楼、板楼优劣的比较离不开市场。 在塔楼与板楼的竞争中，板楼的优势是住着舒适，塔楼的特点是价格相对便宜。但板楼的均好性优于塔楼。
近一时期，市场上相继出现了“塔板住宅”、“塔联板”、“高层板”、“短板联拼”等多种建筑形式 。
2、住宅总体布局和公共空间有哪些标准
在选择所购买的住宅楼时，要考虑住宅楼的平面是否规整，有无过分凸凹现象，从外观可否看出住宅楼有进深、面宽过大或过小现象。除此之外还要考虑住宅公共空间是否能达到标准，比如达到A级标准的住宅：楼梯宽度不小于1.0米，平台宽度不小于1.2米，踏步宽度不小于26公分，踏步高度不大于17.5公分；电梯每层候梯厅深度不小于1.5米，电梯及楼梯直通地下车库；多层住宅底层入口进厅面积不小于4米，高层进厅不小于15米；高层住宅标准层使用面积系数不小于72%，多层不小于78%；入户过道净宽不小于1.2m，其它通道净宽不小于1.0m。

3、 怎么选择好的户型？
（1）户型功能空间包括那些部分？
一般来说，一套户型的平面功能由门厅（玄关）、起居室（客厅）、餐厅、卧室（主卧室、次卧室）、厨房、卫生间、储藏室、阳台（生活阳台、服务阳台）以及过道等部分组成，图示如下：
每户住宅的平面功能组成

公共通道
公共楼梯
住宅大门
门厅
工作室
游戏室
贮藏
厨房
厕所
浴室
餐厅
内过道
卧室
更衣
贮藏
生活
阳台
服务阳台
外过道
起居室
客 厅

（2）好的户型有哪些要求
一套户型有以上各部分组成，由于各套型格局和面积大小不同，或繁或简。对购房者来说，除了要根据自己的居住要求和承受能力选择合适的户型外，更应该清楚什么样的户型是好户型呢？
面积要求
首先是各功能组成部分有相应的要求，根据A级住宅评定的标准，各部分指标如下：
起居室：经济性住宅要求面积不小于14m2，开间不小与3.6 m，可用于布置家具的连续直线墙面长度不小于3 m2；舒适性住宅的相应指标应该达到16 m2、4.2m、4.2m。
卧室：经济性住宅主卧室使用面积不小于12 m2，其它卧室不小于8 m2；舒适性住宅住卧室不小于16 m2，其它双人卧室不小于14 m2，小卧室不小于10 m2。
餐厅：经济性住宅面积不小于8 m2；舒适性住宅不小于12 m2，且有自然通风和直接采光。
厨房：经济性住宅面积不小于5m2，位置靠近户型入口处，有自然采光、通风，操作台延长线不小于2.4 m2，厨房净宽不小于1.8 m2；舒适性住宅相应的指标是7 m2，3.0 m2，2.1 m。
卫生间：经济性住宅单卫生间面积不小于4 m2，双卫生间不小于6 m2，一边净长不小于1.5 m2；舒适性住宅相应的指标是4.5 m2，8 m2，1.8m。
阳台：主阳台进深不小于1.5m，服务阳台进深不小于1.2米
其它：套内过道面积不超过使用面积的1/20；居室净高不低于2.4m，厨房、卫生间净高不低于2.2m；套内同层楼面标高突变高差不大于2公分；经济性住宅储藏空间不小于1.5 m2；舒适性住宅储藏空间使用面积不小于3 m2，还应该设置面积不小于6 m2的工人房。
朝向和功能流线
其次是朝向和功能间的联系。起居室、卧室和生活阳台应取最好的朝向（在我国应朝正南或南偏东或南偏西），工作室和餐室应取次好朝向，而厨房、厕所、浴室和贮藏间可不好朝向。
一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，造成居室面积的浪费，家具的布置也会受到极大的限制。
一个好的户型除了起居室、卧室、厨房、卫生间、储藏室等基本空间齐备外，还应该符合以下要求：套内公共和私密空间分区；户内交通流畅，不穿行起居室、卧室等主要功能空间。
总之，一个好的户型，不但要求各功能齐全，各部分面积合理，还要求相互之间相互区分且连接合理，方便居住的室内各项活动。如何选择到合适你的户型，除了了解以上基本常识以外，还应该根据自己的需求多看多选，有一定的实际经验方能找到对自己合适的户型。

4、 你了解哪些住宅的楼宇配套
大家都知道，买房不只是购买的户型本身，而是以户型为主的一个综合体，那么，您买的住宅供暖方式是什么？整栋楼宇内和户内应该有那些管线、那些设备呢？这些都关系到住宅楼宇配套是否完备，业主入住后能否正常生活等问题。
（1）住宅供暖与制冷
大体上讲，住宅供暖分为两种方式：集中供暖和分户独立供暖方式，目前市场上销售的住宅仍然以集中供暖为主。
集中供暖又分为市政热力集中供暖和小区集中供暖，目前新建的住宅市区内市政管道已经通达的地区主要是市政集中供暖，郊区新建的住宅基本上都是小区集中供暖。集中供暖按采用的燃料不同又可分为燃煤、燃油、燃气供暖。
市政供暖的价格统一，在25元/平方米左右一个采暖季。小区供暖按采用燃料不同价格也不同，燃煤供暖的价格在20元/平方米左右一个采暖季，燃气和燃油的价格在30元/平方米左右一个采暖季。近几年为了响应“清洁能源”的号召，燃煤锅炉尤其是市区将逐渐被取消或被燃气和燃油锅炉所取代，新建小区的供暖一般也要求采用燃油、燃气供暖方式。
分户独立供暖指以户为单位供暖的方式按采用的设备不同分为分户式燃气采暖炉供暖和电采暖（包括蓄能式电采暖设备、热泵、电热锅炉和低温辐射电热膜供暖等），两种方式各有优缺点，燃气采暖成本底、操作方式简易但有一定的安全隐患，电采暖清洁、舒适度高但初装成本高、操作方式较复杂。北京为了推广电采暖，采取了低谷用电计价，在每年11月1日至次年3月31日间享受夜间低谷用电优惠，能够教大幅度的降低电采暖用户的供暖费用。
分户独立供暖是近几年刚刚新起的，目前在北京新建小区中已经开始采用，供暖质量和价格是否优于传统的集中供暖方式还没有定论。但政府已经在着手取消老的福利供暖，以后分户独立供暖和集中供暖分户计量的供暖方式是主流。
购房者在购房时不但要考虑供暖的方式和价格，还要考虑入住后供暖是否有保障，比如小区供暖的锅炉房或市政热力管道是否能在交房时建设、安装到位，尤其是年底入住的小区能否及时供暖。另外，分户供暖所采用的燃气采暖炉和电采暖设备是否有明确的生产厂家、合格证明、维修承诺等。
住宅制冷
北京住宅只能一般指安装空调，自2001年起北京的新建住宅要求留有空调机位，机位可以预留在阳台上、阳台侧面墙上、阳台分隔板上、窗下位置等，要统一设置直径5厘米的排冷凝水立管，同时考虑到住宅楼整体空调安置的美观性。
（2）、住宅供水
住宅供水在您买房时可能容易忽略一个细节，很多购房者认为住宅供水就是自来水，其实不然，供水方式的不同对购房者入住后的生活用水会产生很大影响。北京住宅社区的供水方式大体有两种方式：郊区的一些住宅社区由于没有市政供水管线的连接，采用的是社区的深井采水，独立式净化的方式入户：而城区高层住宅普遍采用“二次供水”的方式，也就是利用社区水泵将市政自来水抽到每个楼座的水箱中，再送到每个住户家中。 二次供水虽然解决了高层住宅居民的用水问题，但随之而来的是水箱的水在保 存的过程中容易造成“二次污染”。 
你了解变频供水吗？
　　而目前一些社区普遍采用的变频供水方式在水箱供水的基础上更进一步。这两者之间的差别在于变频供水只按住宅消防要求在每个楼座的水箱之中保留紧急用水，社区生活用水则直接通过变频水泵通入家中，降低了二次污染的风险。 
除此之外，很多新建住宅在住宅中又增加热水、分质供水和中水等供水方式。 热水供应指以一个小区或一栋楼为单位，利用管道将热水通达每户，一般在高档住宅中采用，所用的热水主要是小区锅炉加热或地热、温泉等，一般另外设水表，按每户所用的量收取费用。
你了解分质供水吗？
分质供水是指在一栋或一个小区内，除设有供生活用的自来水供水系统外，还设有供人们直接饮用的纯净水管道系统(简称直饮水系统)。直饮水是对自来水进行以饮用为主的再次净化处理，通过专用管道输送给各用户。用户可以直接取水生饮，也可根据不同需要，配置适合直饮水系统的饮水机，提供热水、冰水、常温水。
你了解中水吗？
中水就是将下水处理后，达到比下水尚高的水质，比上水（饮用水）稍差的水质，不排放而将它重复使用，是一种节约用水的系统。一般来讲，中水利用另外的排水管道和水处理设备对厨房、洗浴、洗衣等用过的水进行处理，然后回收作为冲厕、小区绿化等用水。中水在健康生态住宅小区中得到了应用，而在一般的小区中却很少使用。
 在买房中除了要关心小区供水方式以外，水质也是很值得购房者关注的问题。目前市区内的住宅主要是市政自来水，水质有保障。如果购买郊区住宅，很大一部分是小区深井采水，应该特别关注地下水处理后的水质。
（3）、住宅楼管道、管线设置
住宅中的各种管道和线路可谓错综复杂，大体上包括了水、暖、电气、煤气、通讯、通风等几大类
　　这些管道、管线就像人的各种器官一样，分布在各个部分，起着重要的作用。如果不注意合理布置营造，致使各种管道各行其是，杂乱无章，常见到厨房、卫生间中的管道有如树杈一般，给我们装修时造成困难，功能使用当然也受到很大的限制。除此而外，造成房屋的渗漏、结露、水管中的噪音，甚至处理不当会造成安全事故(如煤气泄漏)等重大事故。因此，住宅的管道问题是一个极重要的问题。提高住宅的品质，管道的布局是极重要的因素，不可忽视。
　　未来住宅管道的布局趋势是怎样的呢？由于现代建材的发展，各种新型化学管材替代了钢管和铸铁的材料，使得住宅设计和施工的方便性加大，所受的限制减少了，管道布置的任意性加强，各种过去不能做到的节点和构造也变得简单易行，这为我们提高住宅管道布置的合理性和功能性提供了可能。
　　较高档次的住宅的管线布置应该遵循两个技术原则：一、自家的管道不到邻居家去；二、各种共用压力干管出户。
自家的管道不到邻居家去，是商品住宅属性的基本要求，是根据产权归属需要划分的。其次是以往造成卫生间渗漏的现象，80%属于管道随意穿楼板和材料、施工工艺不过关造成的。不穿楼板使防止渗漏的现象有了保证。以往发生因维修渗漏而产生的邻里矛盾，自然就会消失了。要做到管道不穿楼板，就必须在改进以前的住宅设计和应该新的管线部件、技术。
压力管道出户的原则是为了净化室内的竖向管道，减少干扰和管道引起的危害，更主要的是提高厨房、卫生间合理功能，有利厨房、卫生间标准化和集约化目标的实施。 压力管道主要由竖的主干管和分支水平干管系统构成。主干管设置在户外公共交通道或公共场合的管道井内。井内布置有水、暖、热水、电气、通讯等各种干管，煤气干道在做适当分隔后也可放置其中。各种表具，水表、电表、热水表、煤气表，也均应随之放在集中管井内，因此，需要适当放大管井的尺寸。
另外要求管道、管线布置采用暗敷，布局合理，燃气管道及计量仪器暗敷时采用相应的安全措施。
（4）、住宅电气、信息设施：
建设部出台了有关住宅用电设施的国家新标准规定：一般2居室住宅的用电负荷为4.0千瓦，电表规格为10（40）安，电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方法配线，导线应采用铜线，每套住宅进户线截面不应小于10毫米，每套住宅的空调电源插座与照明应分路设计，厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路。除空调电源插座外，其它电源插座电路应设置漏电保护装置，每套住宅应设总的断路器。
对于电源插座的数量和类型也有一定的要求，卧室及起居室要有一个单相三线和一个单相二线的组合插座两组，厨房、卫生间要有防溅水型一个单相三线和一个单相二线组合插座一组，洗衣机、冰箱、排气机械及空调器要有专用单相三线插座各一个。
另外，要求设有电视、电信系统定型接口，主要居住空间各有一套接口。
5、 住宅的装修
　　　　现在很多的商品房都是以精装修的标准交付房子，那么装修材料的好坏及装修的质量我们怎么能来断定那？
　　　　装修时最关键的材料就是装修用的腻子，内墙乳胶漆和外墙的涂料，这三种材料要符合最基本的要求就是环保，最简单识别这些材料是否环抱的标准就是气味识别法，含有刺激性气味的材料质量很差是有害于人的身体健康的，不符合国家的建筑材料的标准，是不能使用的．
你了解乳胶漆吗？
随着人们对居家装饰环境要求的提高，作为装饰材料的乳胶漆发展非常迅速，它的淡雅的色彩，可擦洗和无污染受到大众的偏爱．乳胶漆可以起到一定的装饰效果，装饰效果除了和整体设计有关及色彩选择有关外，和乳胶漆的性能也有很大的关系，乳胶漆的流平型，光型，手感好坏，色彩均匀等性能都会影响装饰效果，如果色彩搭配好，会给家庭提供一个温馨的环境．另外施工的重要性也不容忽视，如果装修好的房子出现如下问题：第一，墙面开裂；第二，墙面花，颜色不均匀；第三，表面粗糙；第四，起皮．这几个方面都属于施工时的质量问题，也就是说乳胶漆的装修不合格．
你了解地板的种类吗？
起居室和客厅装修往往会选用铺地板，地板的种类很多，市场上常见的有强化木地板，实木地板，复合地板，实木复合地板，竹材地板．强化木地板多用于商场，办公室，舞厅等等地方，一般的住宅常用实木地板或者复合地板，或者是结合两者优点的实木复合地板．又由于树种不同，地板取材最为珍贵的有花梨木，柚木；一般的有槭木、柞木、水曲柳、甘巴豆；价廉的有杉木、松木等．对于开发商已经装修好的房子我们在评定木地板的质量及安装的好坏时主要看以下两个方面：第一，木地板是否有虫眼、开裂、腐朽、死节等缺陷，当然对于小活节、色差不能过于苛求，这是木材的天然属性，这点反映地板本身质量的好坏,第二, 看其加工质量精度、光洁度是否平整、光滑，安装缝隙、抗变形槽等拼装是否严丝合缝，这点反映地板的施工质量情况．还有现在市场中新出现了一种石塑地砖，这种地砖刚开始被人们认为是地板隔的一种改良产品，其实不然，地板革是塑料制成的；而石塑地砖，其主体部分是由天然大理石粉与天然树脂黏合而成，其表层加贴进口的耐磨层和印花膜．他具备了结实耐用、防滑防潮、施工快捷、保养方便等优点，因此其的销售速度逐步加快。其实，除色彩美观外，最吸引消费者的地方，当属其防滑防潮的特性，最适于给老人和儿童房间地面铺装。此外，由于它的重量较轻，应用到高层建筑的底层或顶层部位，都有较好效果。
厨房卫生间装修注意点
厨房卫生间的装修常常会用大量的瓷砖，瓷砖的价格从几十元到几百元每平方米的价格不等，因此尽量从经济及性能方面综合考虑．从瓷砖的表面现象如：色泽图案及花纹清晰，工艺细腻无明显漏色，无错位，无断线或深浅不一现象，我们可以断定这类瓷砖多为好砖．而又因为厨房卫生间区域易有水，因此要特别注意瓷砖的防滑性及不易吸水性，我们可以在瓷砖上滴一些水来测试瓷砖的防滑型，滴水后用脚踩在上面，脚感越涩防滑性越好，并且会给我们今后的使用带来方便，而吸水率大的瓷砖密度稀疏，耐久性差，易吸油，脏色不容易处理，时间长了就破坏了表面效果，破坏了房屋的整体效果．因此我们可以从瓷砖的外观及用水测试的方法来看厨房卫生间瓷砖的好坏．
另外，厨房内的台面和吊柜都有一定的高度要求，装修好台面的高度大概在85cm-91cm之间，而吊柜的高度大概在175cm 左右，只有满足这些要求才会使工作起来方便舒适．这也是台面和吊柜装修的基本要求．厨房的台面经常用石材来做，过去高档的橱柜台面有花岗岩，大理石等天然石材，但由于天然石材的长度有限，做台面有接缝，又由于它的渗透性强，现在不主张用天然石材，一般都用人造石材，石材的好坏也不容忽视．一般来说从下面几个方面能判断石材的好坏：先从石材的表面看:一般来说表面质感光滑，细腻的石材为上等石材，反之，颗粒较大，质感较为粗糙的石材质量相对较差．其二敲击的声音：用手指敲击石材清脆的敲击声表明石材致密坚固,而粗哑和发闷的声音表明石材内部有裂纹．最后用墨水检测：滴一滴墨水到石材的背面,如果很快分向四周并同时浸出,表明石材质量不好，如墨水在原处不动，说明石材致密，质地好．好的石材能延长其使用时间及效果．
厨房橱柜的材质是由基材和面材两部分组成，基材主要有刨花板，中密度板，实木板和不锈钢．实木板造价相对高，所以在高档橱柜多用此材料，而刨花板和中密度板是现在橱柜的主流材料，且刨花板优于中密度板，因材质不同，价格不同，进口和国产的差价也很大，有时候能相差３—５倍，这要根据选择装修的档次来看橱柜所选用的材质及品牌．
厨房卫生间的吊顶相对很重要，因为卫生间的湿气大，厨房的油烟异味也很大，在家装时多用铝扣板和PVC板材来用做吊顶的材料。铝扣板的优点是防火防潮，防腐抗静电，吸音隔音，而PVC板的优点是价格便宜，也防水防潮防蛀，而且PVC在制作过程中也加入了阻燃材料，因此使用起来很安全。
从五金件看装修的档次
另外，家装当中的五金件可以明显的看出装修的好坏及档次，先说水管，一般来说，塑料管材成本最经济，金属管材性能最优，以价格来分金属类最贵，其次是衬塑管，最经济的是塑料管，从安全可靠性来讲，和他们的价格成正比。塑料管由于强度及温度的限制，有一定的使用范围，而金属管具有良好的韧性，抗冻胀和抗冲击性能。再说水龙头，现在家用水龙头经常用的是混水龙头，所谓混水龙头就是将冷热水混在一起，并能调节水温的龙头,其内部采用高精度陶瓷片或钢质阀芯控制出水流量，出水口配有不锈刚网罩，放出的水不四溅，这种龙头多数为单手柄开启,操作使用非常方便，左右旋转变可调节水温．
你可以选择哪些洁具呢？
最后要说的就是卫生间的洁具，目前在北京市场上销售的知名卫浴品牌有２０多个，如ＴＯＴＯ、科勒、美标、劳芬、乐家、英陶、和成、科马、东陶、伊奈、法恩沙等。从消费者的角度来说，认为这些知名品牌质量应该都差不多，区别就在于价格和款式。
例如： 科马，来自澳大利亚的科马洁具属于高价位、个性设计的产品，虽然其价格高人一等，但产品极具个性魅力。其产品价格较高，别墅、高档公寓等纯高档装修使用的比较多；和成，来自台湾的和成洁具，其纯色系列设计比较大气，实用性和功能性考虑也比较周全。和成洁具的个性设计主要取材都很中国、很民族化，出水荷花，红花配绿叶，带有浓郁的东方文化色彩，给人独特的感觉。成熟的产品，不俗的品位，良好的口碑和知名度，外加国内生产的价格优势，使和成洁具在中高档洁具市场上如鱼得水；TOTO，日本的TOTO洁具是国人最早接触的国外品牌，作为与日本合资的品牌，其产品质量稳定，种类齐全，可选性较强。但其中低价位产品款式的个性不突出，造型也略显保守。而其高档价位产品在价格上与同档次洁具相比又失去价格优势，所以其产品比较适合中档装修。
卫生间洁具的牌子和款式也是一眼就能看出装修的标准，现在一般中档水平的装修多选TOTO，因为其较早的进入国内市场而且价格又比较合适，被人们所认可．而高档的装修多用劳芬和科马．
对于装修好的房子，从上面的这几点我们可以衡量装修的质量及装修用材用料的好坏，

6、 住宅物理性能
住宅保温、隔热、采光、通风等物理性能将成为今后对住宅的一个重要的要求。在建筑设计时应充分考虑气候因素和场地因素，如地区、朝向、方位、建筑布局、地形地势等。比如，寒冷地区的围护结构设计要考虑周边的不利影响，同时应注意加强围护结构的保温；在夏季炎热地区，应充分考虑屋顶保温、遮阳、夜间通风等隔热降温措施的使用。
（1）住宅保温隔热
什么是内保温，什么是外保温
房子的保温隔热性能的好坏，主要取决于墙体的保温层。房子的墙体保温层主要有两种：外保温层和内保温层。外墙外保温层是指在垂直外墙的外表面上建造保温层。该外墙即外保温层的基底，用砖石或混凝土建造，必须满足建筑物的力学稳定性的要求，能承受垂直荷载、风荷载，并能经受撞击而保证安全使用，还应能使被覆的保温层和装修层得以牢牢固定。
在进行外保温后，由于内部的实体墙热容量大，室内能蓄存更多的热量，使诸如太阳辐射或间歇采暖造成的室内温度变化减缓，室温较为稳定，生活较为舒适；也使太阳辐射热、人体散热、家用电器及炊事散热等因素产生的“自由热”得到较好的利用，有利于节能。而在夏季，外保温层能减少太阳辐射热的进入和室外高气温的综合影响，使外墙内表面温度和室内空气温度得以降低。可见，外墙外保温有利于使建筑冬暖夏凉。室内居民实际感受到的温度，既有室内空气温度又有围护结构内表面温度的影响。
　　目前，市场上绝大部分建筑墙体采用了内保温，而内保温的基本做法，是在比较松软的保湿层上，再罩一层纸面石膏板、其他板材或做上抹面，形成硬质面层。内保温层是指外墙内表面层加入内部松软的保温层，墙体的保温性能会大大加强。阻止了室内的大量热能向室外散发，从而起到了节约热能的作用。
其次，门窗密闭性要好。决定门窗保温性能的是玻璃、窗框型材、密封材料和五金件。购房者在选择住宅的时候尽量选择保温性能好的门窗。
因此，人们在购买住宅时，不仅要关心户型、朝向和环境等因素，也要关心房子是否节能，这直接关系到使用成本的问题。
（2）住宅隔噪音的防止
周边环境和户型布局
整个小区和所选择的楼座周边的环境会对住宅产生噪音，特别是空地和大面积的绿化地带。临近区边缘的楼、靠近道路的房子，毗邻的空地以后的建筑会对住宅都可能有噪音影响。比如道路是小区内部的还是整个城市的交通干道？大的草坪、花园是否永久保存还是有重新开发的可能？小区的绿化带是否能满足对外界的隔音作用。绿化带与楼群间的分布是否合理，楼群不封闭，不密集，才不会形成一个回音的空间。
住宅楼户型布局一般是风车型或蝴蝶型的就比较合理，减少邻里间相互影响的可能，也可以增加景观，扩大视野。 每一户内部的娱乐区与休息区分离开来，卧室区域不要靠近邻单位的“发声区”。
墙体及窗户
看楼时观察窗户玻璃，一般的夹层玻璃既有着隔音性能，又有防紫外线、保温隔热节能等功用。楼板的厚度一般要求是１０—１２ｃｍ，好的楼板能大大地增强了楼房的隔音能力，减少撞击声，延长使用寿命和增加抗震能力。
装修隔音材料
装修时选用一些隔音和吸音的建筑材料,也可以起到很好的隔音效果,可以选用以下的材料:
天花板用布料和吸音板，因为布料一般都有很强的吸引能力，而放在天花上的布料，还可以对灯光起到漫反射的功能，室内柔和的光线可以降低人对噪音的敏感程度，从另一个侧面增强住户对噪音的抵抗能力； 墙壁不宜过于光滑，可以采用文化石，尽量将墙壁弄得粗糙点，使音波在室内产生多次折射，以此削弱噪音；一般木地板可以防撞击防噪音，铺地毯的房间也可以吸音；如有琴房或者家庭影院的人家，可以考虑采用独立空间，用吸音装饰板包装起来，这样既能将吸音和装饰结合起来； 木质纤维家具的多孔性可以吸音，布艺装饰品也能消除噪音。
墙体隔音指标
建设部住宅产业促进中心《商品住宅性能评定方法和指标体系》中对达到A级住宅要求：
分户墙空气声计权隔声量不小于40分贝，套内分室墙空气计权隔声量不小于30分贝；
外门空气声计权隔声量不小于20分贝，含窗外墙空气声计权隔声量不小于30分贝；
楼板隔声性能计权标准化撞击声压级不大于75分贝，楼板空气声计权隔声量不小于40分贝；
卧室、书房、起居室昼夜间噪省A级不大于50分贝；排水管道的平均噪声量不大于50分贝。

（3）住宅采光及通风换气
住宅采光的设计是否科学，不但影响居住身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。影响住宅采光的因素主要有：住宅小区周围建筑、住宅楼朝向、住宅楼间距，在购买住宅时要考虑到这三个方面。首先看所选择的楼座周边已有的或未来将建成的建筑是否会造成遮挡；其次要看住宅楼的朝向以及所选户型朝向，一般来说，板楼的户型采光只与整栋楼的朝向有关，而塔楼的朝向主要由户型自身决定；最后还有看楼间距是否合理，如果楼座特别密，间距小，南向或东向的住宅楼对后排的住宅采光会有影响，但一般的新建住宅小区在规划审批时会严格按照日照间距执行。
北京地区最佳朝向为正南至南偏东30度以内；适宜朝向为南偏东45度范围内和南偏西35度范围内；不宜朝向为北偏西30度至60度之间。
建设部住宅产业促进中心《商品住宅性能评定方法和指标体系》中对达到A级住宅要求：
卧室、起居室、书房、厨房迎光面面积比为1/7；主要居住空间前无明显采光遮挡，每套住宅至少有一个居住空间获得日照当有4个居住空间时，其中有2个以上居住空间获得日照；楼道等公共部位的自然采光的窗地面积比不小于1/10。
通风换气要求

主要功能空间在自然状态下具有室内穿堂风，且室内无通风死角；厨房、暗卫生间通风设施位置合理，厨房设竖向或水平烟（风）道，暗卫生间设竖向风道。
住宅安全性能篇
1、 建筑结构基础知识
什么是建筑结构
建筑结构是指对整个建筑物起支撑作用的部分，由于它的存在，才使得建筑的各项功能得以实现。它相当于人体的骨骼系统，是建筑安全性中最为重要的部分，向来受到有关方面的高度重视。因此，了解建筑结构不仅仅是工程人员的职责，普通购房者也应当有所了解。
建筑结构包括那几部分
全部的结构问题包括上部结构、基础和地基，其中基础和地基位于地面以下（如下图所示）。上部结构承担来自地面以上的全部荷载（包括风、雪、居住的人、相关物品以及建筑自身重量）通过特定的途径向下传递，到达地面以下的基础部分，最终作用于基础附近的相关土壤----地基。上部结构和基础均为人工建造，地基一般为天然土壤，当勘测计算表明天然土壤承载力不足时，还需要人工完成地基处理。
地基部分
基础部分
外界荷载
上部结构
地平线
传力途径

什么是砖混结构
在我国几乎所有的城市砖混结构随处可见，多为5-6层的居民楼、办公楼。这种结构形式的缺点也是很明显的：首先是自重大，一般只能用于低层住宅，偶有8-9的出现，但其基础的宽度已然太大，高层建筑中是不会看到砖混结构身影的；同时砖混结构施工速度慢，抗震性能差；再次，生产粘土砖大量破坏耕地，污染环境，不利于可持续发展。建设部多次申明取消粘土砖的使用，但因廉价、大量、易于取得等优点，在多数地方还有相当的市场。要实现真正的取缔还需时日，更关键的是要出现性价比更高建筑材料来取代粘土砖的地位。
混凝土结构包括那几种
水泥的发明可以说是一次革命，建筑结构因此发生了根本的变化，出现了框架、剪力墙、框架剪力墙、筒体等等丰富多彩的结构形式；建筑的高度也大大突破了砖混结构的限制，高层、超高层建筑层出不穷；建筑的空间跨度的提高也是前所未有，大跨度商场、写字楼、工业厂房、展览馆等等大量出现，实现开阔空间的功能要求。
框架结构
具体来讲，框架结构的特点是没有承重墙，用一定数量的柱子支撑整个楼面系统，所有的荷载通过柱子传递给下部基础。因此可以实现较大的空间跨度，内部及周边墙体仅仅起到分割和维护的作用，拆除后并不影响建筑结构本身。目前数目众多的商厦、购物中心等等均采用此种结构形式。但框架结构的柱子不能很好抵抗来自水平方向的荷载，比如刮风和地震，因此框架结构不能用于建造高层结构。
剪力墙结构
剪力墙结构是使用多片钢筋混凝土墙体支撑整个系统，剪力墙同时承担来自竖向和水平方向的荷载。由于剪力墙在水平作用力下良好的受力特性，在高层、超高层混凝土结构中必然有它的身影。但是剪力墙结构的缺点也是明显的，由于承载力的要求，剪力墙的数量有一定的要求，而且剪力墙上不能开挖过大的孔洞，更不允许拆除，因此其开间受到较大的限制，一般仅仅用于小开间的公寓和住宅。纯剪力墙结构在实践中并不多见。
框架--剪力墙
框架--剪力墙结构可以说是集合框架结构和剪力墙结构的共同优点：框架实现大开间的空间要求，配合相应的剪力墙抵抗水平外力，珠联璧合。因此它是目前混凝土高层结构的通用形式。剪力墙结构中的分布一般要满足均匀、周边、对称的要求，这样有利于水平荷载抵抗力的发挥，因此在结构内部部分墙体和周边部分外墙受到较大限制，开间和采光会受到影响。但是聪明的建筑师和工程师相出更加完美的主意，他们将剪力墙围合成为一个封闭的筒，多片剪力墙成为一体，协同工作，极大地提高了抵御外部水平荷载的能力。更为巧妙的是，这一剪力筒与楼内电梯井合二为一，既节约了建筑空间，为大开间留下余地，同时提高了抗载能力。这种结构形式中的筒体进一步发展成为筒中筒、筒束，用于更大体量的高层建筑。
钢结构
混凝土结构千好完万好，但绝对不是无懈可击。由于其自重过大，因此其建筑高度受到自身重量的限制，建造最高建筑是混凝土结构所不能；另外由于混凝土楼板所能承受的跨度有限，所以要求超大空间的体育场馆、娱乐设施等也是混凝土结构所不及的。这样客观上产生了一种功能的需要，目前只有钢结构这一结构形式可以担此重任。
钢结构是一种轻质高强材料，同时具有很好的延展性，可以做成超高层建筑以及大跨度的空间网架和桁架。北京京广中心、上海金茂等超高层建筑均为钢结构，奥运主体育馆“鸟巢”也是大跨度钢结构的典型。但总的来讲，钢结构造价较高，而且受钢产量的制约，此种结构形式目前还很难普及。911事件美国双子塔的倒塌使得钢结构的另一致命弱点进入人们的视野----防火性能差。导致双子塔倒塌的罪魁祸首并不是撞击本身，而是之后的大火，钢结构在受力状态下预热升温很快发生流淌，导致整个结构的迅速垮落。
轻钢结构
轻钢结构住宅主要是指以镀锌轻钢龙骨为结构件建造的住宅，这种结构明显区别于采用型钢等厚壁钢材的传统结构，因而称为轻钢结构。
它具有性能好、自重轻、工厂化程度高、建造速度快、劳动强度低等优点，在国外已有近30年的历史，成为许多发达国家普遍采用的成熟住宅建筑技术。
轻钢结构住宅有着许多方面的优点首先是施工周期短。所有构件均可以由工厂制作现场拼接安装，施工速度快，缩短工期。其次，抗震性能好。由于钢结构属于柔性结构、自重轻，因而能有效地降低地震影响及灾害影响程度，利于抗震。再次，有利于环保。可干式施工，节约用水，施工占地少，产生的噪声小、粉尘少；二是由于自重减轻，基础施工取土量少，对土地这一宝贵资源破坏小；三是大量减少混凝土和砖瓦的使用；四是建筑使用寿命到期，结构拆除产生的固体垃圾少，废钢可回收。
楼面与基础介绍
以上所述为结构最主要的分类方法，着眼于整体支撑系统。下面简要介绍一楼面和基础。
楼面系统包括楼板和梁。目前楼面多为现浇混凝板，板下是梁。楼面的发展经历了主梁--次梁结构、无主次差别的井字梁结构，后来有无梁蜂窝楼板结构，每一次技术的进步，都降低了楼面系统的高度，极大地节省空间，降低了造价。
基础因为处于地面以下，所以很难进入一般消费者的视野，但他担负了上部传来的全部荷载，同时在地震发生时构成第一道屏障，减少上部结构的破坏。在此仅做简要介绍。砖混结构多用条形基础。高层混凝土结构形式较为多样：桩基、筏片基础、箱型基础等等。根据不同的上部结构和地质条件，因地制宜。

2、 住宅防火
人类要居住就要面对火灾，尤其是现代高层、超高层建筑出现后火灾的危险性进一步加大。针对不同的建筑类型，国家对建筑防火设计也有不同的要求，有各自相应的设计规范。就住宅来讲，很多问题集中于高层建筑，也是本文主要的论述对象。国家在这一方面的标准主要是基于《高层民用建筑设计防火规范》，《高规》对建筑防火做了多方面的规定。
建筑防火是一项相对庞杂的工程，涉及到规划、建筑、结构、给排水、暖通、电气等建筑的所有方面。各专业紧密配合，从整体出发，全面提高建筑的防火功能至关重要，任何设计细节的疏忽都可能埋下火灾隐患。
许多司空见惯的内容在建筑上有特定的功能和名称，一般不为购房者所注意，但它的的确确关系到建筑的性能，同时也为更好地理解本文所必须。所以在开始本文之前，这些建筑术语有必要解释一下。
专业名词解释
小区内的道路用于交通天经地义，但是有一部分道路要满足火灾时消防车的出入，它被称为消防车道；高层住宅中居民的垂直交通由电梯承担，但楼梯间也是必不可少的，在建筑上它被称为疏散楼梯间，相应地楼内过道被称为疏散通道，其宽度被称为疏散宽度，从户门到楼梯口的距离被称为疏散距离；楼内部分墙体除分割、承重作用外，在火灾发生时可以阻挡火势蔓延，被称为防火墙。

（1）建筑规划设计的防火要求
建筑间距
也有要求
建筑1
建筑2
消防车道很重要

消防车道要求
区内应合理设置消防车道，在火灾发生时便于消防车辆的通行和作业。
具体来讲：每栋建筑周围应设消防车道，至少应在两个长边设置消防车道；建筑物临街长度超过150米，或总长度超过200米时应在适中位置设置穿越高层住宅的消防车道，穿越高层住宅物的门洞，其净宽与净高均不小于4米，消防车道宽度不小于4米，车道距离建筑物外墙宽宜大于5米；建筑内院或天井，当其短边长度超过24米时，宜设有进入天井或内院的消防