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开征物业税的研究与思考

1、物业税的背景
中国人民银行行长周小川在“2003中国企业领袖年会”上表示，中国将在适当时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其他与房地产有关的税费。接着，广东省财政厅负责人在2月份广东省财政工作会议上透露，广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。而香港文汇报7月21日报道，北京市开征物业税的制度设计及前期调研工作进展顺利，物业税改革的试点工作具体推行时间待定。上海甚至传出7月份将向人大提交物业税的有关具体方案，但是至今没有这方面政策出台。
从年初周小川提出可能开征物业税以来，对房地产关注的各方面都在探讨物业税开征的利弊以及对房地产市场可能产生的影响。究竟物业税的开征对房地产市场产生什么样的影响呢？本文将结合国外物业税的经验和国内房地产市场的发展现状就开征物业税对上海房地产市场可能产生的影响进行探讨。
物业税，又称“财产税” （property tax）、“房地产税”或“不动产税” （Real Estate Tax），是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税款额度随房产的变化而变化。从目前媒体的报道看，物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。把现在开发商一次性缴纳土地出让金的政策改为土地出让金主要由消费者在购房后分次缴清。这将完全改变现有房地产市场的格局和消费者的购房预期，所以引起广泛关注。
2、对市场的影响
对房价的影响
目前房价一路高涨，普遍认为土地成本过高是主要原因。因此，开征物业税的一个目的就是通过把房地产开发过程中一次性所缴纳的税金在物业持有期间分年缴纳来达到降低房价的目的。目前房地产售价当中，土地出让金大约占到10%，拆迁补偿约占到15%，各项收费占16%左右，税约占到9%，土地成本与各项税费合计约占房地产价格组成的50%，建筑安装成本约占30-35%，开发商利润占15-20%。而国外发展中国家的地价及税费三项仅占价格的20％，建筑安装成本却占73％，利润只占7％。相比之下，上海房地产市场价格组成不合理。现行的土地出让制度中，开发商在拿到土地时要一次性缴纳土地出让金、拆迁补偿费、房地产税、契税等，由于土地资源的稀缺性和政府控制土地供应量，土地价格存在较高的虚拟价值，以至于在房地产价格组成中，土地出让金占到10%之多。通过开征物业税，把获取土地时一次性缴纳的土地出让金、各种税费分摊到业主持有期间分期缴纳，相当于房屋售价的35%部分（拆迁补偿费不可能分年支付）一次性缴纳的费用被分摊到70年（住宅用地使用年限，以下仅讨论住宅）或50年缴纳，理论上开发成本可以降低35%-35%/70=34.5%。按上海市区住宅均价8000元/平方米计算，房价可以降至8000×（1=34.5%)=5240元/平方米！

图1 上海房地产价格组成

图2 国外发展中国家房价组成

而实际上，由于房价的决定在于市场的供求，尽管房地产开发成本降低了，房价也不会降低34.5%,因为房价下降后需求会增加，在供应不变得情况下，需求的增加反而会引起房价的上升。如图3所示，在开始征收物业税时，由于房地产开发周期较长，短时间内市场供应量不会有较大变化。随着房地产开发成本的降低，房地产行业的进入门槛也降低了，行业竞争将会加剧，长期趋势必然是房价下降，反映在供给曲线上就是供给曲线右移。在需求方面，由于征收物业税后房价下降，买房门槛降低，购房者需求增加（尤其是高档住宅会比较明显），但从长期趋势看，征收物业税是把当前的支付转化成一系列的支付，总支付并没有多大变化，因此，长期需求基本不变。图4反映了开征物业税后长期供需变化。
图3 开征物业税的短期供需变化

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图4 开征物业税长期供需变化S
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图3反映了开征物业税的短期内，由于供应量基本不变，而需求随着房价下降而增加，需求曲线右移，房价有上涨的趋势，在一定程度上抑制了房价的下降。因此，短期内房价不会有太大的下降空间。图4反映了开征物业税后由于房地产开发成本的大幅下降，供应曲线右移，市场竞争使得房地产价值回归，房价下降接近上面计算的理论极限。
对产品结构的影响
由于物业税降低买房门槛而增加养房压力，形成所谓的“买房容易养房难”的局面。对于中低档物业，由于房价下降，买房的门槛降低，需求将会更加旺盛。此外，酝酿中的物业税对于第一套住宅或者居民自住用房很可能免征，税收政策向低端市场倾斜势必刺激中低档物业的需求和供给。而对于高档物业，在短期内，开征物业税后房价的下降有限，并不能大大刺激豪宅等高端产品的购买需求。从长期来讲，由于住宅使用成本的大大提高高端市场的远期开发会受到一定程度的压抑。
从某种角度看，物业税的征收标准与物业的面积或总价有一定关系，如果像个税一样征收则必然出现多个不同建筑面积下税率的临界点，这些临界点下将积压大量面积或总价接近的单位，设计师在进行户型设计时将考虑税费因素。如果采用统一的税率，户型面积区间将压缩在一个功能和价格比较合理的范围内。同时，由于税费的征收，居住成本上升，楼盘的质量也将成为楼盘竞争的热点。
3、对政府的影响
我国现行的土地出让制度为买地后需一次性付清地价。这样一来，每一届政府就会希望在任职期间尽量多卖地以快速大量地筹集建设资金，缓解资金压力。卖地筹集的大量资金可能导致各个地方的政府性投资出现不正常的增长，也给下届政府造成很大压力。 物业税一旦开征，以往在房价当中一次性交纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制。政府虽然可能由于物业税开征顿时少了较多的土地出让收入，但是能够为政府带来持续稳定的长期收入，这有利于遏制为求短期政绩的卖地行为，并将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，改变目前寅吃卯粮的不正常局面。

4、对开发商的影响
资金瓶颈迎刃而解
现行的房地产操作方式，从获取土地到开始销售，虽然税费计入成本最后都分摊到消费者身上，但是开发商在前期为了获取土地而垫付的成本仍然很高，很难脱离开银行的支持。而宏观调控对房地产项目的信贷影响很大，除了少数优质项目外，多数房地产项目都很难从银行申请到大额贷款。而房地产信托和房地产基金还处于起步阶段，尚不能满足开发商庞大的资金需求。实行物业税后，开发商所需预先支付的成本就能大大降低，从目前情况看，可以降低40%左右，许多项目基本就不需要贷款，开发商的资金瓶颈问题迎刃而解。
行业利润率下降
短期来看，征收物业税后，开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低，开发商可以获取较多的超额利润。从长期看，房地产行业这些年所显示出的巨大利润空间由于行业进入壁垒降低必然会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，房地产行业的平均利润将大幅度下降。
5、对消费者的影响
对消费者而言物业税带来最大的变化就是能够带来房价的下降，尽管房价下降到预期的幅度还需要较长的时间，但是对当前持续上涨的房价，能够降下来是多数消费者所乐意看到的。上海的房价已经保持在较高水平，消费需求还是很强劲，重要的原因在于居民对住房的“刚性需求”还没有得到完全释放，动迁、改善住房条件与新增人口的住房需求量还很大。但是潜在的需求还不能很快就转化为有效的需求，因为这部分群体的购买力有限，数据上反映出来就是房价-收入比太高。根据2004年上海统计年鉴数据计算出来的上海房价-收入比为12.47（按100平方米/套计算）。如上面理论分析所述，物业税开征后，房价长期（一两年后）来看会有较大幅度下降，最多可望下降三分之一，房价-收入比则下降至8，处于居民承受能力范围之内。此外，对于贷款买房者来说，物业税导致房价下降除了购房门槛降低外，可以减少利息支出。
图5 2000-2003年上海房价/收入走势图

对于出租类物业，物业税的征收最终转嫁到物业的使用者上，即最终由租客承担，因此租金必然上涨。但为了利于物业税的征收，政府有关部门可能会对物业的转让和出租手续控制的更为严格。

6、开征物业税的意义与存在的问题
物业税会随着土地或房产市值的变化而变化，可以通过税率对房地产市场的炒卖、虚高、泡沫等情况进行调节，由于物业税增加了物业持有成本，减少了房地产投机和投资的利润空间，能够有效的遏制房地产投机泡沫，减少炒房带来的市场风险。对高档物业提高持有成本，对居民自用或者中低档住宅实行减征或免征的政策，有利于缩小社会贫富差距，促进社会健康稳定发展。
但是，我国还没有物业税的有关立法，物业税的实行只可能首先从部分房地产市场比较成熟的城市试点，然后择机推而广之。目前开征物业税还面临着诸多问题，主要有：如何征收物业税、对于存量物业该如何征收物业税、征收物业税后土地供应方式该如何变化以及评估体系不完善等。
在物业税征收的过程中难题不只是关于征收的法律、法规的制定，还有一个可操作性的难题.在实际执行中，如何有效地征收才是最重要的，这其中的不易，从个人所得税的艰难征收历程，以及现在花样繁多的逃税方式就可见一斑。面对全社会每家每户的征收，目前的征收力量和办法是难以应付的。由于物业税征收长达７０年久，一旦出现拒交、逃税或者无力交纳，征收机关的执法成本将是巨大的。
由于已购房屋已经缴纳土地出让金和有关税费，再缴纳物业税就会出现重复征收的问题。因此，国家在制订新的税收政策时会充分考虑已购房屋人的利益，在新税法实施的一定期限内，会对老的房地产物业采取过渡措施。目前，财税专家提出了几种解决方案，其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素等。
现在实行的土地拍卖制度是完全市场经济条件下获取土地使用权的公平竞争，其实也是一个资金门槛，把很多实力弱小的开发商拒之门外。一旦不需要一次交清地价，那些小企业甚至不是房地产行业的公司就可能来到这个利润丰厚的产业。就拿目前每个城市几百家甚至上千家的开发商而言，如果在土地管理制度上不设堤防，会使大量的机会主义者借机与政府拍卖的土地叫板，有随时冲垮市场的可能。另外，如何公平获得土地，土地资源如何配置等问题同样引人注目。
开征物业税后，在物业的整个保有阶段都要课税。房地产的评估价值在不断变化，这就给我们的房地产评估市场提出了更高的要求。但是，目前我国的房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求，其资质也参差不齐，尚没有建立起在业主心目中的信用基础。 因此，完善我国评估体系将成为征收物业税必须面临的一大课题。