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基础知识篇
第一章 房地产行业
一、房地产概念及特点
1． 房地产的概念
房地产是房产和地产的总称， 房地产也称不动产，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。
房地产在物质上有三种存在形态：
l 单纯的土地
l 单纯的房屋
l 土地房屋的综合体
2． 房地产的特点
特点：位置的固定性；地域的差别性；房地产的高值耐久性；房地产的增值保值性
a) 房地产位置的固定性
土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到的地理位置的制约和影响。
b) 房地产地域的差别性
房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。
c) 房地产的高值耐久性
建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。
d) 房地产的保值和增值性
房地产商品在国家政治、经济形势稳定情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市的土地性质决定的，土地的有限性和不可再生性是城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，是房地产产品价格呈上升趋势.
3．房地产业的概念和内涵
房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业是一个巨大的产业体系，房地产业的主要内容是：
（1）土地开发和再开发；
（2）房屋开发和建设；
（3）地产经营：包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；
（4）房地产经营：包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；
（5）房地产中介服务：包括咨询、估价、测量、服务、律师、公证等
（6）房地产物业管理服务：包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；
（7）房地产金融：包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。
4．房地产业的发展前景
房地产业一直以来做龙头产业受到举世瞩目的关注。住宅建设是房地产业的主流，而且住宅产业的发展将对推动国民经济的增长起到愈来愈明显的作用：
●城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求
●流动人口的增长对住宅形成巨大的需求
●居民消费结构变化形成对住宅的需求
●旧城改造的速度加快，安置居民住宅大量需求
●深化改革与市场发展刺激了对住宅的需求
A．政府行为：扩大内需，深化住房改革制度；
B．取消福利分房，实行住房分配货币化；
C．开放二手市场，以存量房流动带动住房消费；
D．下调存贷利率，吸引大量投资性及消费住房的积极性；
E．下调税费，出台相关政策、法规，刺激住房消费。
二、房地产的开发与经营
房地产开发
房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
1、 房地产开发经营的主要阶段和过程
l 建设工程项目设立和企业组建：
l 房地产建设工程项目规划与审批
l 土地使用权的取得：
l 征地与拆迁；
l 工程建设与管理：
l 房地产的租售管理；
l 房地产的物业管理。
2、房地产开发经营的基本程序
虽然房地产业具有区域性特点使得各地区或各城市情况不完全相同，但是房地产业运行的规律和阶段基本相同。
提出立项意见书，向市规划部门进行咨询

向市计委提交立项报告书，申请立项。

市计委同市规划办审批，发立项批复意见书，

申请者向市计委、市建委提交项目可行性研究报告

市计委、市建委与各专业局审查报告，下达批复文件、规划设计任务书

根据批复办理征地及前期规划准备工作，再到市规划局领取规划设计任务书通知单，并办理征地意见书

到土地局及原土地使用部门征求意见

新征土地，即农村所有的土地
旧城改造范围地区土地，即城市国有土地

到当地的区县土地管理部门征求意见
到区县土地局、规划局及用地乡政府、村公所征求意见

将征求意见结果报市房地产管理局
将征求意见结果报市土地管理局

规划局审查后，下达规划条件通知单
持规划设计条件到市公用局、供电局、环保及电信管理局征求意见
申请确定规划设计条件
第一部分
将以上结果报市政府审批后，正式办理用地手续
收到市政府关于土地使用权的批文后，同时进行三部工作
到规划局办理规划用地许可证

第二部分
方案图批准后，到城市建设档案馆交保证金，到规划局领取建设工程施工许可证
将规划设计方案图送规划局审图通过后进行施工图设计，并报规划局审图
规划局对规划方案进行审查，并提出对方案审查的意见
到规划局领取设计方案送审书
委托或采用招标投标方式，选择规划设计单位进行规划设计并提出规划设计方案

画桩位，并给出打桩条件
持规划许可证，完成以下各项工作
持规划许可证，完成以下各项工作

画桩位，并给出打桩条件
将打桩收集到的数据提送设计单位
委托测绘院钉桩并进行测绘

第三部分

持规划用地许可证和征地意见书，以及用地申请报告，经市计委、市建委、省规委批准的项目可行性报告、规划设计方案、设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等，到市土地局办理征地手续

征地方式根据建设用地性质的不同，分别采用拍卖方式、投标招标出让方式、协议出让方式以及划拨方式等。如果占用耕地，还需交纳耕地占用税

立项报告批准后，即可到建设项目所在地的区县地政管理部门办理户口冻结等工作

地政部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证

对建设用地进行“三通一平”

具体工作如下

到园林局申请伐树许可证
到供电局申请用电报装做正式供电方案申请施工临时电
燃气、道路、上下水等现状管线改路
了解线路情况并与供电局协商改造、移线方案

到税务局领取税单并持年度计划、税单到区计委领取投资许可证登记卡登记并取得许可证
完成以上各项工作后，即可进行施工前的准备工作
第一部分

第二部分

到市计委申请列入计划（此申请须经建委会签）

到市建委工程处领取开工审批表

持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程报装工作

报装工作完毕，在开工证上加盖公章，并交纳四源费（按建筑平方米收取）

到市建委主管部门核实任务

到市建委工程处办理招标审批手续

填写招标申请书，并到市招标办办理招标工作

组织招标办及投标单位到现场勘察

对施工单位进行资格预审

建立预算审查处审查标底

招标办审查标底

建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议

编写评标报告，经开标评标确定最佳建设单位，发出中标通知书

经招标办同意正式确定施工单位

施工准备工作即进尾声，还需以下工作

委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督
到市统计局落实任务
到市开发办秘书处登记备案
市审计局审核资金来源任务来源及一切手续

到市建委领取开工证，进入项目施工

土建工程完工后，建设单位组织各项市政配套工程的施工，全部完工后组织施工单位、设计单位、质量监督单位及其他相关管理部门进行联合验收，验收合格后即可交付使用
建设施工单位进驻施工现场后，建设单位应召集上下水、道路、煤气、电力、热力及设计单位，召开市政工程设计协调会，确定各管线位置、高程；确定市政管线综合图

3． 房地产开发经营企业的类型：
l 开发经营管理企业
l 中介组织企业
l 物业管理企业
l 房地产金融企业
4． 房地产开发经营风险
（一）房地产开发经营风险的成因
任何经营管理风险都是有风险的。所谓营管理风险，就是经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响无法实现预期目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性。
l 房地产位置的固定性在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性；
l 房地产投资时间的长期性决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性；
l 房地产投资经营的固定性决定了房地产投资经营的不易变现性；
l 房地产市场信息的分散性决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性。
（二）房地产开发经营风险的类型
为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产风险的管理，根据一定的标准可以把房地产经营管理风险划分为不同的类型。
1) 房地产经营管理自然风险
房地产经营管理自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。
2) 房地产经营管理社会风险
房地产经营管理社会风险，大体上来自两个方面：一是由于政治方面的原因引起的，如国家政治情况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险；二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，如盗窃、抢劫、欺诈等形成的风险等。其中对房地产经营管理影响最大的是国家政治变动和政策法律法规的变动。
3) 房地产经营管理经济和市场风险
经营管理经济和市场风险是由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的。国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动都会影响到房地产市场的运行。
4) 房地产经营管理经济和市场风险
房地产经营管理技术风险是由于科学技术的进步引起的风险。科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等。从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成了房地产经营管理的技术风险。
5) 房地产经营管理企业内部风险
由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营管理风险。经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等。
（三）房地产经营管理风险管理方法
风险管理是一种要求比较高的管理。由于引起风险的原因是多方面的和极其复杂的，有时甚至是不可避免的，因此在风险管理中，主要采取以下一些方式和方法：
u 回避风险。
要求企业在经营决策时，尽量回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避经营管理风险的目的。
u 转移风险。
是将经营可能发生的或者已经发生的风险全部或部分的转移出去。一般来说，采取的主要方法是将可能发生风险的经营项目转移出去，或者将有经营奉贤的项目与其他单位合作或合资经营，从而达到分散风险或减少风险的目的。
u 减轻风险的损失。
经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施，力求减少风险带来的损失。
5.项目开发有关单位说明
1、 发展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。
2、 投资商：实际向该项目投入资金的单位。
3、 承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。
4、 监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的
5、 代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介机构。
6、 银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内以月供（连本带息）形式向银行偿还贷款。
三、房地产价格
房地产价格的影响因素
a) 供求状况
b) 自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、土地面积、日照、通风风向、风力、气温、湿度、降水量、天然周期性灾害、建筑物外观、建筑物的朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等。
c) 环境因素：声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境
d) 人口因素：人口数量、人口素质、家庭规模
e) 经济因素：经济发展、物价、居民收入、
f) 社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化
g) 行政因素：土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地租用规划、税收政策、交通管制
h) 心理因素：购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码、楼层数字或土地号数；讲究风水、价值观的变化
i) 国际因素：国际经济状况、政治对立状况、国际竞争状况
影响楼价因素
a) 地区：基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物休闲等设施较完善。
b) 交通： 一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均较方便。
c) 楼层：一个位于高层的住宅单位，一般都会比底层的同样单位卖贵一点。原因是位于高层的单位，比底层单位更远离地面，所以较少受到街上人车喧闹的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较清新。且高层单位享有更加视野，天然光线吸纳较多，也会使单位阳光十足。
d) 朝向：这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。加上中国人传统认为南向较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，所以南向物业价格一定较高。
e) 景观：景观也不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、海景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。
f) 配套：若楼宇有周围环境及设施的配合，其价值也将相应提高。如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。
此外，物业用料、楼龄、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等因素，均可影响物业价格高低。
四、房地产的分类
a) 按用途分
l 住宅用房地产：住房
l 生产用房地产：工厂厂房
l 经营用房地产：商场
l 行政用房地产：各大部委
l 其他专业房地产：医院、学校
b) 按收益性划分
1、收益性房地产 2、非收益性房地产
c) 按市场性划分
1、 出售的房地产2、出租的房地产3、营业的房地产4、自用的房地产
d) 按开发程度划分：
l 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农田；
l 毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；
l 熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；
l 在建工程 ：指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；
l 现房：地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，可能是新的，也可能是旧的；
e) 按土地使用权出让年限划分：
l 居住用地：（70年）；
l 工业、教育、科技、文化、卫生、体育：（50年）；
l 商业、旅游、娱乐：（40年）；
l 综合或其它：（50年）；
土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签定土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）。须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”

这个最高年限是一次出让签约的最高年限。土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以继续中申请使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。
第二章 房地产的相关概念
一、与土地有关的概念
1．“三通一平”：即路通、水通、电通、场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路、给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
2．“七通一平”：道路通、上水通、雨污水通、电通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。
3．国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。
4．地籍：指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
5．宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
6．宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
二、与土地所有权相关的概念
1. 土地使用权:是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的有关规定,对国家或集体所有的土地享有占用、使用、收益和处分的权利.
2. 土地使用权出让：是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。土地使用权出让有成“批租”,属于房地产一级市场。
3. 土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。
在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权，同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。
4. 土地使用权出让的方式：协议、招标、拍卖。
A) 协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。
B) 招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面招标形式，竟投某块土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者较高技术性要求的建设用地。
C) 拍卖出让：又称竞拍，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竟投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。主要适用于投资环境好，赢利大，竞争性很强的金融业、旅游业、商业和娱乐用地。
5. 取得建设用地的方式：行政划拨或有偿转让
土地使用权的转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
土地使用权的划拨：是指政府无偿将土地拔发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
三、与面积有关的概念
1. 建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
2. 建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。
3. 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。
4. 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积
5. 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
6. 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入，非公用墙为水平投影面积计入。
7. 套内使用面积：室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
8. 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。
9. 结构面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。
10. 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产活动使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。
11. 公摊面积：
（1） 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
（2） 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%；
12. 分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
13. 使用面积系数：用百分率表示。等于总套内面积之和除于总建筑面积。
14. 建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有的建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
15. 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。
16. 实用率：套内建筑面积与住宅面积之比，用百分数表示。
17. 容积率：指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
18. 绿化率：指规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比。而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。
19. 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目、规划用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
20. 建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底面积与规划用地之比。
21. 人均总占地面积（平方米/人）=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
22. 人均住宅用地面积（平方米/人）=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
23. 人口毛密度=小区内总居住人数÷小区内占地面积
24. 1平方米=10．765平方英尺
25. 公用建筑面积=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积
26．公用建筑面积分摊系数=公共分摊面积÷套内建筑面积总和
四、与住宅有关的概念
公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坡和车库的独院平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的的标准，一般为高收者购买。
商品房：是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。按销售对象分为：
内销商品房：指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括港、澳、台）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
外销商品房：指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。
商住住房：商住住房是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。
SHOPPING MALL：直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场，强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气；相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流；购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。
经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住宅设计及其建筑标准上强调住房的效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3%），故又称经济适用房。
公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。
廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非赢利性住房。
集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的。拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
TOWNHOUSE：也称联排别墅，其中包括双拼别墅、叠拼别墅等。是处于独立别墅和低层住宅之间的产品。
多层住宅：指四层至六层楼房住宅称为多层住宅。
小高层住宅：指七层至十层的楼房住宅称为小高层住宅。
高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅。
会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层，一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。
复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米)上层供休息\和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的利用率。
错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）。
跃复式住宅：是在复式住宅设计功能上的一种创新，其特点是其中一层层高在2.2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在3.8-4.9米之间，客厅为共享式。
退台式住宅：又称为“台阶式”住宅，其外形类似于台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可作花园使用。目前，国内建造的退台式住宅都通常属于中高档住宅。
“毛坯型”住宅：是指住宅在交房时未经装修，也不附过多的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土土面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管道。
现楼：已经交付使用的商品房客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。
准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。
楼花（期楼）：处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。
CBD：城市中央商务区
CLD: 中央生活区
群楼:从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。
架空层：指由地面至标准层或群楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。
情景洋房：“情景洋房”是万科的“专利产品”，正式名字为“户户带花园或露台的住宅”，也就是说，尽管是多层住宅，每户都能拥有一个宽大露天的私有室外空间。从外表上看，它很像联排别墅，高四层。设计为一梯两户，第一、二层为平层，三、四层是复式单位。“情景洋房”与一般多层住宅的最大区别在于采用了“退台式”设计，即每上一层都有一个退缩位，在牺牲面积的前提下，使其楼下的单位都能有一个露台或是花园。无论是外观还是内部布局都让人感到相当新颖。加上配合着一梯两户的设计，使“情景洋房”能南北对流通风，也相当符合目前消费者注重的健康概念。
板楼与塔楼：板楼从建筑物本身来说，反映的是一个建筑物的长、宽、高之比。”业内专家指出，“从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长，南北短的建筑。板板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。在南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。而目前市场上有许多所谓板楼的户型却达不到南北通透，甚至有的板楼还有纯北向户型。这与塔楼其实没有太大区别。有的户型虽然做到了南北通透，但进深却达到了17米，甚至更大，使室内出现了暗厅。这样板楼通风采光效果都大打折扣。
板楼以其通风透气、日照采光，特别是高得房率的优势，受到市场的认可。板楼的进深受限制一般不会超过15米，而塔楼则是边长十几米甚至是几十米的围合建筑，所以同一长度的楼体，由于厚度的不同，塔楼所出的面积要比板楼大得多，同时受楼间距和控规的影响，随意加大覆盖率也不现实。项目需要增加面积，增大容积率，塔楼是很好的选择。此外，塔楼的方正使户型设计的难度降低，更容易设计出优秀的户型。 建安成本的降低是开发商选择塔楼的又一个主要原因。就塔楼而言，开发商获得了更多的建筑面积，却留给住户过多的分摊面积和更低的使用率，购房者的需求和开发商利益最大化之间的矛盾很难调和，而价格是调和这一矛盾的最有效、最直接方式。比板楼低得多的价格是塔楼最基本的生存之道。
智能型写字楼（5A级标准）：
（BAS）楼宇管理自动化系统
A. 楼宇设备监控系统
B. 停车场管理系统
C. 广播音响系统
（SA）保安自动化系统
（FA）消防自动化系统
（OAS）办公自动化系统
（CAS）信息自动化系统
A. 网络通讯系统
B. 电视通讯系统
C. 无线通讯系统
D. 程控电话用户交换系统
五、与产权有关的概念
房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。
房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
房屋产权登记：房屋所有权登记通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记个房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。
共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。
房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。
押金：承租人根据租赁合同，为担保承租人义务的履行向出租人预付一定数量的现金或实物抵押。押金有时亦被称为押租和按金。
过户：即更换房屋承租人姓名。
契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。
六、与规划有关的概念
1、开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
2、 进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效的节约用地但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（进深一般限定在5米左右）
3、 层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。
4、 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。
5、 居住区：是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。
6、 居住小区：一般称为小区，是指被城市中居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。
7、 居住用地内容：
住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅帝旁绿地、宅间小路、家务院等）
公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。
道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。
公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。
配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
8、 住宅用地规划设计
（1）日照间距
住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。
（3） 日照间距系数
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。
在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。
（2）住宅朝向
住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照。

最佳朝向
适宜朝向
不宜朝向
北京地区
以正南至偏东30度以内
南偏东45度以内，南偏西45度以内
北偏西30度-60度
（3）住宅群体的组合形式：行列式、周边式、点群式、混合式
9、 户室比：各种户型在总户数中所占的比例。户室比=某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数*100%
10、 建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内的所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
11、 房屋层数：是指房屋的自然层数。一般按室外地坪以上计算。采光窗在室外地坪以上的半地下室，室内屋高在2.2米以上的计算层数,在2.2米(含2.2米)以下的不计算层。地下室（包括层高在2.2米以下的半地下室）、附层（夹层）、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及突出层面的楼梯间、水箱间不计层数。层数按照一栋房屋的最高层数填写。按照划分栋号的原则，一栋房屋可以由同一结构，不同的层次组成，但在认定房屋层数时，一栋房屋只按层高一层确定层数。
12、 封顶：指项目已完成最顶层的结构工程。
七、与房地产销售有关的概念：
第一节 房地产市场
房地产市场：
房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的时常。出让的土地，