四星级宾馆项目建议书.docx

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四星级宾馆项目建议书
一、前言
（一） 本案目的
根据临海市银雁房地产有限公司关于投资兴建江京大饭店的项目意向，2003年1月16日到18日，我们就江京市城市区域、交通网络、人文历史、经济产业、政策导向、旅游资源、客源市场、周边环境等影响投资建造江京大酒店的诸多因素进行了实地调研，采取的主要方法是:一、听取当地市政府有关负责人对整个江京地区总体经济发展纲要、产业政策导向、瓯江沿线江滨区块（江京大酒店所处区域）建设规划与设想、城乡社会概况等有关情况的介绍；二、到江京市旅游局行业管理处、市场开发处、规划处咨询了解相关的旅游客源接待、旅游资源开发、年度统计数据等情况；三、实地考察了江京市区目前最高档次的星级饭店（三星级的江京国际大酒店、香溢紫荆花大酒店和江京飞达大酒店）及其他饭店的实际营业状况，并进一步深入到当地的购物中心、娱乐场所以及风景旅游点，了解了当地市民的消费习惯与水准；四、到江京大饭店拟建地点察看周边环境，分别测量至市中心、火车站、汽车站、金丽温高速公路入口及主要工矿企业等处的实际距离；五、参考江京市政府各相关部门公布的有关数据材料（江京市2002年度统计年鉴、江京市旅游局2002年度统计报表等）。
基于上述材料，本项目建议书主要为江京大饭店的建设，提出投资环境评估、目标市场分析、投资建设定论、投资规模及投资效益预测与投资可行性分析等方面的参考意见。
（二） 项目简述
1、城市概况
江京市位于浙江省的西南部，地处浙闽两省结合部，在东经118°41′～120°26′和北纬27°25′～28°57′之间。总面积1.73万平方公里，总人口250万。全区现辖江京、龙泉二市及缙云、青田、遂昌、云和、庆元、景宁、松阳七县，是浙江省面积最大而人口最稀的地区。它东南与温州市接壤，西南与福建省宁德市、南平市毗邻，西北与衢州市相接，北部与金华市交界，东北与台州市相连。分别距温州126公里、金华122公里、杭州292公里、上海512公里。江京市区因其地形酷似莲花，故称莲城，是浙西南地区的政治、经济、文化中心。
江京市山清水秀、古迹众多。龙泉的凤阳山、庆元的百山祖、遂昌的九龙山等国家和省级自然保护区，风光美不胜收；缙云仙都的鼎湖峰、铁城、青田的石门洞、江京的通济堰、龙泉的哥窑大窑遗址、松阳的延庆寺塔等景点，人文景观和自然景观交相辉映，都是生态旅游、休闲度假与避暑的胜地。江京市地处亚热带季风气候，瓯江水系横贯全区，一年四季雨量充沛，气候湿润，自然条件优越，其中森林、水能、矿产、野生动物等四大资源均占全省首位。
江京市物产十分丰富，著名的有庆元香姑、景宁惠明茶、处州白莲、缙云黄花菜、江京柑桔、云和雪梨、遂昌薯脯以及笋干、木耳、晒红烟等农副产品，曾在全国农业博览会上获得过多块金牌。龙泉宝剑、青瓷、青田石雕等工艺美术品更是在国内外久负盛名。金笔、羽绒制品、宠物用品、木制玩具、洗涤用品、鞋革等新兴工业产品和工艺产品深受中外顾客的赞誉。
江京市的邮电通讯已实现传输光缆化、电话交换程控化，无线寻呼实现全省、全国漫游。556座各类电站已与华东大电网联网供电，使得全区电讯、供电稳定可靠。
2、交通网络
江京市是浙西南的交通枢纽，交通条件十分便利。金温铁路在1997年就已经开通运行；金丽温高速公路也已于2002年底全线贯通；330国道横贯境内；丽浦、丽龙等11条省道干线组成了地区公路交通的骨架，全面形成了以高级和次高级公路为主干的公路运输网络。江京还拥有两座各500吨泊位的温溪港，货轮可直达全国各大港口和香港、澳门等地。江京机场也正在筹划当中。全地区已基本形成良好的交通网络。
3、社会人文历史
江京地区历史悠久，文化积淀深厚。据考古发现，早在4000多年前就有人类活动。隋朝开皇九年（公元589年）建处州，592年改为括州，607年改为永嘉郡。唐朝武德四年（公元621年）复改为括州，779年改为处州。元朝至元十三年（公元1276年）改为处州路，1359年改为安南府，随后又改为处州府。明朝景泰三年（公元1452年）起，处州府辖江京、松阳、缙云、青田、遂昌、庆元宣平、云和、景宁10县。1911年辛亥革命后设立处州军政分府。民国元年（1912年）撤销处州军政分府，先后由瓯海道和江京、第九、第六、第七行政督查区管辖，辖江京、松阳、缙云、龙泉、庆元、宣平、景宁、云和8县。1949年5月解放，10月设江京专区，1952年撤销专区，各县分别划入温州、金华、衢州专区管辖。1963年5月恢复江京专区，辖江京、青田、缙云、遂昌、云和、龙泉6县。1968年改称江京地区，1978年设立江京地区行政公署。其中：1973年恢复庆元县，1982年恢复松阳县，1984年设立景宁畲族自治县，1986年撤销江京县，设立县级江京市，1990年撤销龙泉县，设立县级龙泉市，2000年撤销县级江京市，设立莲都区。2000年7月19日撤销行署建制，设江京市，辖莲都区、龙泉市和青田、缙云、云和、庆元、遂昌、松阳、景宁7县。自古以来,江京就是浙西南地区的历史重镇，青田更是全国著名的侨乡。
4、项目位置特征
江京大饭店项目位于江京市区的南部，瓯江的南岸，与市区隔江相望，处于未来几年市政府计划重点开发地区的核心区块。它座落于江京市江滨公园南岸之尽端，面对公园和宽阔的水面，与公园天然地熔为一体。它背靠著名的南明山风景区和建设中的未来的绕城公路，正在扩建的小水门大桥和规划中的紫金大桥一左一右地将酒店与市区紧密相连，分别距离市中心4公里、老长途汽车站6公里、火车站8公里，可以说是处在自然风景秀丽、周边环境优雅、地域视线开阔、城区交通便捷的良好环境之中，是一块典型的“闹中取静”的世外桃源和风水宝地，非常符合建造园林式综合性酒店的地理要求。
二、现阶段江京市场总体概况及投资环境分析
（一） 社会政策环境
进入新世纪，江京市政府明确提出了“秀山江京、浙江绿谷”的发展口号，全面制定实施了可持续发展战略，在坚持以市场为导向、以科技为先导、以产品为龙头、以工程为依托、以效益为中心、以企业为主体的原则指导下，强化政策导向，依靠科技进步，培育规范市场，加强监督管理，加大环境保护力度，逐步建立与社会主义市场经济体制相适应的产业宏观调控体系和统一开放、竞争有序的产业市场运行机制，促进全地区经济产业的健康、快速发展。
同时，江京市政府还特别提出要加大利用外资的力度，进一步拓展第三产业，力争在城市基础设施、旅游、商贸、文化、教育、卫生、体育等方面有新的突破。尤其把旅游业的发展摆到重要的位置。
并且，市政府明确提出及实施了提高行政办事效率，改善服务环境，简化审批手续，下放审批权限，减少收费项目，各级办事机构落实行政公示制和服务承诺制，减少审批环节，方便客商投资，强化社会信用等一系列配套政策，有力地改进了投资环境，建立了良好的投资政策导向。正是由于政府的重视，目前江京地区已经形成了良好的投资市场环境。
（二） 经济产业发展状况
1、经济总量
近年来，江京地区国民经济呈整体快速增长态势，综合经济实力明显增强。去年国内生产总值达到158.97亿元，与前一年相比增长了12.8%，其中市区的增幅更是达到了17.6%。全市人均GDP达到6393元，折合美金为780元，其中市区达到10687元，折合美金为1303元。全地区产业结构调整加快，第三产业所占比重明显增加，现已占到国内生产总值的35.35%，累计完成产业增加值56.18亿元，发展速度明显超过平均经济增长速度，2002年比上一年增长了15%，其中市区的增长比例更是达到了19.2%。
去年全市财政一般预算收入为17.95亿元，比前一年增长了39.8%，其中上划中央收入6.22亿元，增长19.35%；地方财政收入11.73亿元，增长53.8%。财政收入占国内生产总值的比重由上一年的9.39%提高到了11.29%。城乡居民收入增长超过31.04%，城乡居民储蓄存款年末余额首次突破100亿元，达到创记录的109.32亿元。城乡居民食品支出占消费支出的比例（即恩格尔系数）也由前一年的43%降到了去年的41%。全地区已经初步具备了小康社会富裕的生活条件。
2、产业特征
江京地处浙西南山区，自古以来物产富饶，森林覆盖率高居浙江省第一位，是我省的林业大市。地区近年来积极推进农业产业化进程，2002年农业总产值已完成57.66亿元。工业生产则保持了自1999年底以来年平均20%以上的高速增长，增长幅度继续保持全省十一个地区的第一位，规模企业产值增幅高出全省平均增速的11.3个百分点。
近年来，江京市明显加快了经济结构调整步伐，着力培育发展特色经济，成效已初步显现。从2002年的发展情况看，一是培育壮大的四大行业发展势头强劲，其中化学原料及化学制品制造业产值增长29.7%、电力工业增长15.5%、文教体育用品制造业增长32.98%、木材加工及竹藤棕草制品业增长13.94%。二是优先发展的四大行业中，皮革毛皮羽绒及其制品业增长111.08%、医药工业增长13.15%、非金属矿采选业增长42.35%，食品工业增长20.35%。三是块状特色经济增长迅速，新的经济亮点闪烁。青田鞋革实现产值5.26亿元，同比增长143.5%,外贸服装增长82.31%,云和木制玩具实现产值3.0亿元，同比增长50.5%，缙云环形灯管和缝纫机械及工刃具三大行业增长93.0%，龙泉太阳伞增长12.0%，庆元竹木加工业和塑料制品业分别增长20.5%和33.2%，都呈现出了较强劲的发展态势。产业特征明显，增长势头良好。
同时，非公有制经济也成为拉动工业增长的主要力量。去年一年，除股份合作企业外，外商及港澳台投资企业产值增长42.3%，股份制企业增长30.0%，联营企业增长20%，其他企业增长28.5%，这五类企业实现产值达50.75亿元，占全部规模企业的91.54%，比上年同期提高了0.71个百分点。这表明江京市主攻个体私营等非公有制经济发展的政策已显成效。
外贸仍然保持较高的发展水平，工业品出口势头强劲，拉动市场销售作用明显，表明在加入WTO后，江京市的出口生产企业基本能抓住机遇，工业外向度进一步提高。
建设工业园区也是江京市“十五”期间加快工业经济发展的主要切入点，有效地促进产业集聚。市政府采取加大政策扶持引导、加快基础设施建设、加大招商引资力度等措施，使园区建设步伐明显加快，云和木制玩具工业园区、遂昌凯恩高科技纸业园区、庆元竹木制品工业园区、缙云新碧仙都五金工业园区、龙泉太阳伞园区、青瓷宝剑园区、青田外贸服装工业园区、景宁食品工业园区和松阳西屏特色工业园区等各具特色，发展潜力巨大。

（三） 旅游资源现状
1、旅游资源
江京群山连绵，林海氤氲，峡谷众多，溪流密布，奇峰耸立，瀑泉飞挂，洞壑幽深，可谓是汇“峰、林、洞、瀑”于一城，集“奇、峻、清、幽”于一地。江京是浙江省森林、水能、矿藏和野生珍稀动植物资源最丰富的地区，森林覆盖率达到79.1%，素有“浙江林海”、“天然氧吧”、“天然的动植物园”之称，被誉为“难得净土”。
江京是一个清新秀美的世界。在全市1.73万平方公里的土地上，分布着国家AAAA级的仙都风景区和AAA级的青田石门洞旅游景区及一批国家AA级旅游景区（点）；国家和省级风景名胜区4处；市级风景名胜区6处；国家和省级自然保护区3处；省级森林公园8处；国家级文保单位5处和省级文保单位17处；省级历史文化名城2个和省级历史文化保护区4处。江京是浙江省首个国家级生态示范区建设试点地区，是瓯江、钱塘江、飞云江、灵江、闽江、福安江等六大水系的发源地；江京是21世纪人类所崇尚的“休闲养生，返朴归真”的生态旅游休闲度假胜地。
江京还是全国最大的畲族聚居地，景宁是全国惟一的畲族自治县，多姿多彩的畲族传统文化和民俗风情引人入胜，让人流连忘返。
总之，江京丰富的自然山水与人文景观，形成了特色鲜明的旅游资源，日益引起了众多游客的响应与神往。
2、饭店概况
江京地区目前建有各类旅游饭店39家，其中三星级酒店2家，二星级酒店20家，一星级酒店15家，按照三星级标准建造但尚未评星挂牌的