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房地产建筑风水全程策划(纲要)
——在《第二届中国建筑风水文化与健康地产国际论坛》上的演讲提纲
作者：王炳中  来源：本站原创  发布时间：2007/8/16 13:57:22

建筑风水学是人们从建筑风水的角度对生存环境进行选择和处理的学问，是研究建筑环境如何对生活、劳作在其内的人产生吉祥作用的科学。
建筑风水学在中国古代建筑领域具有极其重要的地位，享有崇高的声誉。是中国古代建筑理论的三大支柱之一。建筑风水学堪称中国传统建筑的灵魂。
本世纪六十年代，在现代文明体系下创立的生态建筑学，目前已得到了世界各种文明的认同。其实，生态学的基本原理，就是中国的阴阳五行学说。细观当代生态住宅的标准，与建筑风水的要求如出一辙！
上个世纪末，世界多位科学家曾预言，二十一世纪是东方的世纪，是中国的世纪。因为在二十一世纪中国的天人合一思想在被搁置了一个多世纪后将会重放光芒，在与现代西方文明融合后将会再展雄风。而天人合一思想恰是建筑风水学的基本原理之一。不难想象，不管道路如何曲折，有各界人士的认同和支持，有越来越多的世界文明的青睐，少数国民的“数典忘祖”改变不了文明的回归与前进的脚步，建筑风水学在二十一世纪也必将得到很好的继承、挖掘，以至新的发展，为世界建筑业带来新的亮点。
建筑风水文化在当代的一个重要的研究、应用方向就是在房地产开发方面，本人依据建筑风水文化的基本原理以及房地产开发的特点，结合多年的房地产建筑风水策划经历，对房地产建筑风水策划进行如下概要性的阐述（本人拙著《房地产建筑风水策划指南》预计年底前正式出版上市），请业内师友指正。
一、房地产建筑风水策划的知识基础
(一）建筑风水学的知识储备
1．风水的本质、风水的灵魂是“气”说
气，（古代写作“炁”）是风水的灵魂。要论风水，必须先谈气。要论一处建筑的风水好坏，要观气、感气、论气；要想建一座好风水的建筑，也要先研究气。
那么，什么是气呢？简单说，A．气是物质；B．气相当于现代物理学中的“场”；C．风水学所讲的气，是中国传统文化泛称的气的一种表现； D．气不是风；E．气分吉凶，吉凶由形定。
2．峦头风水论
峦头论风水，就是通过自然山川地势或建筑形态来论风水的方法。“形者气之著，气者形之徵”。气通过形来体现，形反过来又形成、证明气的吉凶。无论是峦头法的审龙、观砂、察水、点穴，都是围绕一个“气”字。气是风水的灵魂，也是峦头论风水的焦点。
现代城市环境与风水学产生时的状态发生了巨大变化，现代城市山水都很少见了，即便有，能够临得上的也是少部分建筑而已。这种背景下，是否风水就不存在了呢？回答当然是否定的。按照“高一寸为山，低一寸则为水”这一风水基本理论，一个建筑周围的其它建筑、高坡、树木等都为山。而建筑周围的低洼地、比建筑居住位低的其它建筑、道路都为水，马路的十字路口可当成河水的三叉口，公共汽车站则相当于河水的发散处，为吉祥之所。建筑前面的空地即为明堂。
同理，建筑的尖角、大烟囱、高压电线、变压器、垃圾场、公共卫生间等等都为山，而这种山就相当于怪石嶙峋、草木不生、剥落破碎、独山孤立等自然之山，其作用是异曲同工的。城市被污染的水源，脏恶的池塘，直冲的道路，反弓的道路等与自然恶形之水，也是如出一辙。有了这一基本认定，研究、规划城市风水就不难了。
3．理气风水论
理气论风水，重在一个理字，即以“理”论气。也就是如何通过各种原理，给“气”营造一个良好的运行路径，从而达到创造吉祥风水的目的。关于坐向的问题，开门的问题，住何房间吉祥的问题等，都属理气范畴。理气法从空间和时间两个角度论风水。八卦九宫、二十四山等的引入，多半是为理气服务的。
理气论风水方法很多，常用的方法有八宅法、八卦法、玄空法、金锁玉关法、三合法等。在这些方法中，虽也不失峦头的内容，但主调还是理气范畴。理气论风水是从空间和时间两个角度加以应用。
(二）房地产策划的知识储备
1．房地产策划在房地产开发建设中的地位
在房地产开发市场日趋成熟的今天，房地产项目策划具有重要的意义。首先，对于项目本身越来越成为不可缺少的环节；其次，对于项目开发企业的后续发展，也有着不寻常的战略意义。
房地产策划是连接开发商与建筑规划单位、建筑设计单位、园林设计单位、建筑风水策划单位、施工单位，以及销售公司、广告公司、物业管理公司等中介服务部门的桥梁和纽带，是项目战略意图的制定和贯彻的灵魂。
随着我国房地产业的发展，策划显得越来越重要，离开了策划，可以说寸步难行。现在的房地产开发，已不再是简单的盖房子，没有绿化，没有水景，没有品位，没有概念的房子是很难想象能卖得动的。策划，可以选准地块；策划，可以定准档次；策划，可以产生卖点；策划，可以定准价格。策划，可以使销售期缩短；策划，可以产生最大的效益。策划，可以使您立于不败之地……
2．房地产开发常用基本名词概念
在进行房地产建筑风水策划时，经常要和房地产开发的基本概念打交道，如果不了解房地产开发的基本知识、基本名词，房地产建筑风水策划是很难进行的。如“七通一平”、“五 证”、“土地出让金”、“建筑容积率”、“建筑密度”、“绿化率”等等名词概念，再如象“TOWNHOUSE”“SOHO”、“SOLO”等外来词，都是常用的术语，必须掌握。
3．房地产策划的范畴房地产项目策划主要包括如下范畴：选址策划、融资策划、项目定位策划、档次品位策划、规划设计策划、建筑风水策划、价格策划、营销策划、广告策划、物业管理策划等等。在这些策划内容中，建筑风水策划当是不可或缺的一部分。而营销策划是核心，从开发商的角度说，开发的主要目的是效益最大化，所以，如何以最快的速度，理想的价格把好房子卖出去，就成了一切策划的中心，所以说，其它的策划都是为营销策划服务的。
二、房地产建筑风水策划的原则、依据与程序
(一）房地产建筑风水策划的原则
进行房地产建筑风水策划，当确立如下策划原则：
1．确保园区的开发对企业董事长及经营者有利的策划原则。
2．立足策划对园区的销售价位和速度产生直接促进作用，同时
造福未来业主的策划原则。
3．确立建筑风水策划是房地产开发综合策划当中的一部分的策划原则。
随着中国房地产业的发展、成熟，百姓和开发商对风水的需求也日益深入，因此，在房地产开发中完全忽略风水因素的现象当越来越少。但另一方面，过份夸大风水，在规划、设计时百分之百地依赖传统风水，而忽略了现代建筑学的基本要求，忽略了自然地理状况，规划部门的要求，建筑设计的习惯，视觉的美观等，把风水与自然环境，人文心态及当代科技搞得格格不入的作法都是不可取的。
4．确立房地产建筑风水策划是全程策划的策划原则。
房地产建筑风水策划是全程策划，不是某一个环节或某两个环节的策划。只注重选址，而忽略了后续策划，是建筑风水学在房地产开发中的初级应用。
5．确立尊重国家建筑规划规范，与建筑规划、设计部门紧密配合的策划原则。
建筑风水策划要严格在上述规范下展开。同时，要与规划设计部门紧密配合，过不了规划设计关的风水策划不是好策划。
6．确立传统和现代有机结合的策划原则。
建筑风水策划要现代。不能与时俱进，与时代接轨，腐朽、迷信的现象是建筑风水策划所排斥的。在当代进行风水策划、调整的行为中，抱残守缺，食古不化的现象屡见不鲜，“石敢当”、八卦镜，甚至在一些庄严的场所也时有所见，难道解决路冲的风水问题就非得千年流传下来的“石敢当”吗？
7．确立园区建筑风水“均好性”的策划原则。
部分吉祥，不是建筑风水策划的标的，“均好性”是房地产规划设
计的一大原则，也当是建筑风水策划的一大原则。
8．确立把地域、水文等差异融汇其中的策划原则。
比如，为北方的房地产园区进行风水策划，在水系的使用上就要
考虑到冬季的问题；为枯水地区进行风水策划，在水系的使用上也要
有不同的考虑，水系的面积不可太大。
(二）房地产建筑风水策划的依据
进行房地产建筑风水策划，不能千篇一律，应该紧密结合开发商
的自然状况，地块的特点，楼盘的档次，园区的品位等，具体当以如
下素材为依据：
1．开发商的自然状况
A．开发商的生命结构场，是进行房地产建筑风水策划的重要一环。
B．开发商的楼盘运作经验，是建筑风水策划级别的依据之一。
2．地块素材
地块确定后，开发商需配合提供如下素材：
A．地块平面图
B．地块东西南北周边建筑的情况
包括周边的道路情况（道路方位、级别），周边建筑的高矮情况，周边建筑的用途，政府机关、医院、殡仪馆、监狱、寺庙、电视台、电台、烟囱、变电所、变压器等等要尤其注意。
C．地块东西南北周边的特殊环境
有否高压线路从地块及近旁通过，有否铁路从地块近旁通过。地块周边有否河流、公园、大块绿地、树林、桥梁、砖场、垃圾场、公墓等。这些特殊的东西，对于待建园区的风水都会产生明显的影响，如果有，需很好规划。吉则趋之，凶则避之。
D．周边近几年的规划蓝图
3．开发设想
包括A．园区档次定位；B．总建筑面积以及楼座摆布的初步思路；C．园区中是否带有商业。
(三）房地产建筑风水策划的程序
如上所述，房地产建筑风水策划是一个过程，一般当遵循如下程序：
1．现场考察收取资料
建筑风水策划的第一项工作是实地考察，收集第一手资料。现场考察要重点掌握如下内容：
A．地块的形状。地块是正方形、长方形、梯形、三角形，还是不规则形。
B．地块的地势。地块是平地、坡地还是山地。哪面高，哪面低？
C．地块过去的用途。地块是否“干净”？是普通用途，还是风水
上的特殊用途？
D．地块周边的道路。地块东南西北周边道路的等级状况，道路是平直还是弯曲不平？
E．地块周边的建筑。地块周边建筑的情况需掌握。有否风水上的特殊建筑？
F．地块四周道路对面的状况。有否大门、变压器、烟囱、锐利的建筑墙角等。
G．地块周边的特殊环境。如有否河流、山脉、沟壑、林地、铁路、墓葬、砖场等等？
除了现场感观考察之外，还需向开发商和有关部门收集的资料包括：
A．开发商的出生时间等个人资料；
B．地块的标准平面图；
C．地块区域的水文情况；
D．近几年地块周边的规划情况；
E．政府部门对该地规划设计的特殊要求；
F．开发商对地块的建设设想，包括建筑的类型、高度、品位以及有否商业建筑等；
G．所开发地区的建筑风水策划形势及上佳楼盘。
2．研究、论证、策划，提交策划报告
需要强调的是，这项工作应该在建筑规划设计着手之前，而不是规划设计方案拿出来之后。《建筑风水策划报告书》应该作为整个楼盘建筑规划设计的依据之一。
3．参与规划设计单位的招标论证
4．与规划设计单位对接，策划交底
5．参与楼盘的奠基仪式
6．施工现场指导
7．参与营销策划文案的撰写
8．售楼处与样板间的建筑风水摆布
9．参与楼盘的开盘仪式
三、房地产建筑风水策划的内容
房地产建筑风水策划包括建筑风水选址策划、地块使用前的建筑风水策划、建筑风水园区规划策划、具体楼座的建筑风水策划、商业建筑的建筑风水策划、户型设计建筑风水策划、园区奠基与施工过程的建筑风水策划、名称建筑风水策划以及营销建筑风水策划等等。
　(一）房地产建筑风水选址策划
房地产建筑风水选址策划是房地产建筑风水策划的第一步，简单说当从如下六个方面进行选择：1．由地块形状选择；2．由地势高矮选择；3．由周边环境选择；4．由地气好坏选择；5．由地块过去的用途选择；6．由地域的人文、经济、文化、政治等结构和状态选择。
（二）地块使用前的建筑风水策划
针对有风水欠缺的地块，在使用前首先要进行如下两个方面的处理：1．不规则形状的处理；2．不吉土质的处理。
（三）建筑风水园区规划策划
伴随着中国步入小康社会的步伐，国人对住房的需求已不再是只满足于作为安身之所，而是融入了更高的精神需求。故此，开发商越来越重视园区景观的建设，有的不惜投入巨资，来营造园区的景观环境、风水环境。入住的百姓满意了，开发商也得到了不蜚的回报。风水投资获得了可观的边际利润。园区规划策划大体包括如下五个方面内容：
1．园区主门及副门的确定；2．园区大门的建筑风水设计；3．园区地势建筑风水策划；4．园区楼座布局的建筑风水策划；5．园区景观建筑风水策划。景观包括：假山、水景、植物、雕塑、塔楼、长廊、碑林、甬路等等。
（四）具体楼座的建筑风水策划
此方面包括：1．楼座地势的建筑风水策划；2．楼座形状的建筑风水策划；3．楼座颜色的建筑风水策划；4．楼座外立面材质的建筑风水策划；5．楼座朝向的建筑风水策划；6．楼座内部结构的建筑风水策划等。
（五）户型设计建筑风水策划
户型设计建筑风水策划有如下要点：1．户型要具备建筑风水的广泛适应性；2．单元房重要的部分，应回避外部的煞气；3．单元房的几何中心不可设计于本户的外边；4．户型内部结构设计不要出现风水问题。
（六）园区名称的建筑风水策划
1．目前房地产园区命名的几种方式
目前房地产园区命名主要有如下几种方式：
A．        意象命名法
这种命名方式主要从名称的意义和象征的角度入手，适当结合其
它方面。在当今房地产园区命名中多半采取这种方法。应该说，这也是中国的传统命名法。
如：沈阳的“天龙家园”，有“飞龙在天”之象，主园区业主事业有成；上海的“凯旋花苑”，胜利而归，花的世界；香港的“君临天下”，为君子所住的地方，等等，不一而足。
B．         五格数理命名法
这种方法是近十几年来在中华大地风行的一种起名方法，此方法
主要是以名称的笔画数为依据，而不同的笔画数有不同的诱导作用。用所起之名的总笔画数和简称笔画数对照相应笔画数的寓意，就可知该名的好坏吉凶了。当然，这种方法只是起名的一种参考方法而已，不可过于拘泥。

C．        五行命名法
五行命名法就是结合开发商的个性特征、五行喜忌，在名称上直接体现五行状况。如北京的“水木天成”、重庆的“水木青华”，五行“水”“木”特点清晰；沈阳的“鑫丰花园”，五行“金”气浓重。
2．名称策划的要素
一个好的名字应该具备多种要素。结合名称的艺术性、吉祥性、诱导性、宣传性，现总结归纳名称策划的八大要素，简述如下：
A．        名称要有韵味
作为房地产园区的名称首先要有韵味。有韵味的名称才会使人心动，才会印象深刻。如沈阳“百合园”、“格林梦夏”、“诗波特生活园”等等。
B．         名称要讲究阴阳、清浊、刚柔、燥湿、气势
房地产园区的名称和个人的名字是一样的，要讲究阴阳、清浊、刚柔、燥湿、气势等。如中海地产开发的“阳光棕梠园”，刚柔适中；沈阳的“欢乐人家”清浊适度。
C．        名称的大小要与园区的大小相配套
当代房地产园区的名称可谓名目繁多，常见的有：花园、家园、绿园、庄园、人家、园、城、村等等。一个不足五万平米的园区叫城、村等显然是不相称的。一个普通的市区园区叫“庄园”也是不合适的。反之亦然。
D．        名称要体现园区的主调，体现园区的品位
一个园区一般都有主调。园区的名称当然要围绕这个主调展开。比如，沈阳的“黎明西部风情”，西方特色浓郁；沈阳的“金色高尔夫外商生活区”，特色不言而喻；鞍山的“欧华庄园”，欧式庄园味道十足；北京的“炫特区”，青年特色淋漓尽致，等等。名称与园区的主调都很协调，完全可以达到“听其名而知其园”的理性效果。
E．         名称的五行属性最好与开发商的五行喜好相一致
名称的五行属性与开发商的五行喜好相一致，对开发企业的后续发展，打造企业品牌，扩大企业及老板的经济总量，都会起到积极的促进作用。如沈阳的“新家源”等。
F．名称可与园区所在区域的市政、经济、习俗、人文、文化等相协调。
有些园区的名称可从园区所在区域的市政、经济、习俗、人文、文化等角度重点着眼，再结合其它因素定夺。如沈阳的“河畔花园”、“中街北苑”、“山地艺墅”等等，脉络清晰。　　
F．         名称要有时代感
在个人名称和企业名称中都有一个时代感的问题。名称要有时代特色，时代感要暗含其中，现在的园区绝不会再出现象“三好花园”、“跃进家园”等味道的名字。而北京的“UNH国际村”，沈阳的“阳光2000”等都具有极强的时代气息。
G．        名称不可言过其实，离题太远
言过其实，离题太远是房地产园区命名之大忌。有的园区离河足有三公里远，却叫什么“水岸人家”；有的园区根本谈不上什么智能，却叫什么“**智能公寓”，如此等等，不一而足。这样的名称对房地产园区的销售以及企业的后续发展只能起到相反的作用。
（七）营销建筑风水策划
1．售楼处的建筑风水策划
售楼处是销售阶段房地产开发机构或专业营销机构的核心，是房地产开发企业的窗口，是房地产企业内涵的外在昭示，更是房地产开发的产品——所售园区品位的直观体现。正是由此，开发商越来越不惜巨资在售楼处上大做文章。
售楼处的建筑风水状况，是售楼处十分重要的一个方面，会直接影响楼盘的销售状况。从某种角度说，其风水的重要性不次于园区。因此，策划出售楼处旺财旺运的风水形势，是营销策划的重要部分。
2．样板间的建筑风水策划
样板间是展示户型内部结构魅力，激起客户签单购买欲望的重要场所，因此，样板间的布局策划一定要符合建筑风水的要求。
另外，园区开盘仪式的建筑风水策划以及建筑风水其它一些行之有效的营销手段，都是营销建筑风水策划的重要内容。
把建筑风水学原理应用于房地产策划目前只处于初、中级阶段，房地产建筑风水策划是一项方兴未艾的事业，还需要业内人士的不断研究、不懈努力。剔除传统风水中的糟粕，发挥建筑风水在当代的合理内核，造福百姓，是我们这一代人的使命，也是对中华祖先的一个时代交代。

二00五年　十一月于广州