房地产基础知识64218571.docx

房地产基础知识

第一节 基本概念
一. 与土地有关的概念
三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。
国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。
二. 与住宅有关的概念
公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。
商住住房：商住住房是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集团以及依赖网络进行社会活动的人群。
经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率（3%），故又称经济实用房。
安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。
集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
多层住宅：指四至六层楼房住宅成为多层住宅
小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅
高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅
会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。
复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建筑上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。
错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促。）
三. 与规划有关的概念
进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（开间一般限定在5米左右）
开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3.0-3.9米之间。
层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。
户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。
户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”
户室比=某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数*100%
建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
四. 与产权有关的概念
房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的功能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。
房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋其他权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。
房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，贷借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。
五. 与面积有关的概念
建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共房和管理用房的建筑面积
2.各单元与楼宇公共建筑之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积总和。使用面积大于等于地毯面积。
使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积
辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。
结构面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。
使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公共建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
套内墙体面积=公共墙为水平投影面积一半计入、非公共墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
分摊的公共建筑面积=套内建筑面积*公共建筑面积分摊系数
公共建筑面积分摊系数=公共建筑面积/套内建筑面积总和
公共建筑面积=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积
容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。（总占地面积之比）
建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。

六. 与贷款有关的概念
按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人。（简单说：按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你）
★所需资料
身份证复印件（夫妻双方）；户口本复印件（夫妻双方）；结婚证复印件；学历证明复印件；付款合同复印件；职业收入证明（所在单位出具）；兼职收入证明（所在单位出具）；营业执照复印件（所在单位出具）；其它资产证明（复印件\包括存款\股票等）；借款申请表2份；借款合同6份；一寸照片2张（夫妻双方）；非本市户口须提交外地购房许可证明。
★银行贷款的月利率及月还款额：A=借款额*I*（1+I）＾N/（（1+I）＾N-1）
A：每月等额还款额，I：月利率，N：还款总月数，*：乘号，＾：乘方
公积金贷款
公积金贷款：也叫个人住房担保委托贷款，是由住房资金管理部门用房改资金委托银行向公积金的交存人和汇交单位的离退休职工发放的政策性贷款。
★ 所需资料
户口本、身份证或其它有效居留证件及复印件；购房合同或意向书等有关证明材料；借款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函；售房单位的《北京市商品房销售许可证》复印件；采取抵押或质押方式担保的，提供抵押物或质押物的权属证明；采取保证方式担保的，提供保证人同意担保的书面证明及保证人的资信证明；借款人在受托人处存有不低于全部购房款30%的存款证明，或已交30%以上购房预付款的收据原件和复印件；受托人要求提供的其它材料。
★ 公积金贷款利率及月还款额

组合贷款：是由住房资金管理中心运用政策性住房资金、商业银行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放，用于购买同一套自住普通住宅的个人购房抵押贷款的总称。
优点：
只要是公积金交存人，便可申请组合贷款，大大增加了贷款面；
组合贷款的利率是加权平均利率，要小于商业性贷款利率，减轻了贷款人债务包袱；
增加了贷款额度。单靠很难买下一套房子，借款人可在充分利用公积金贷款的基础上，用商业贷款的推进可以加快住房分配从实物向货币转化，促进个人住房贷款的推行。
★ 贷款程序：
借款人向住房资金管理中心提出申请，并提供相关资料
由住房资金管理中心进行初审，初审通过后，由市住房资金管理中心填《委托调查通知单》内明确了贷款的数额、期限并注明“组合贷款”字样。
受托银行接到北京市住房资金管理中心《委托调查通知单》及相关材料后，要求借款人填写《个人住房贷款申请表》。
由受托银行对借款人进行贷前调查，一般银行会委托律师事务所进行贷款审查，借款人按借款金额的千分之四缴纳律师费。
十天后律师事务所将《个人住房担保贷款审查资料》调查结果交与受托银行。
受托银行将调查结果通知住房资金管理中心。
住房资金管理中心审查后签发《委托通知单》
受托银行凭《委托贷款委托合同》和《委托贷款通知单》与借款人签定《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借贷合同》和《中国建设银行北京分行个人住房贷款借款合同》及相应的贷款担保合同。
银行审批同意，签发《贷款审批表》后放款，将商业性贷款金额与政策性贷款金额同时一次性转入开发商专户内。
★ 注意事项：
组合贷款合同的生效日应为同一天，贷款期限应相同；
尽管公积金贷款可以为房屋总价款的90%，但组合贷款的总额不得超过所购房屋价款的70%；
公积金贷款与商业贷款比例为1：1但根据借款人的还款能力和贷款需求，公积金不足部分，一般都可以由商业性贷款补足；
组合贷款利率分别按政策性贷款利率，商业贷示利率分别执行。贷款银行同时开设两种帐户进行核算；
组合贷款中商业性贷款和公积金贷款购买一份购房综合保险即可，其中办理商业性贷款不必向现在的按揭贷款需向银行提交第三方担保或质押提保以代替暂时停办的保证保险；
组合贷款出现风险时，贷款银行处理抵押物或质押物，或向担保人求偿所得款项时先清偿公积贷款本息。
商业用房如何贷款
★ 申请商业用房贷款应提交的资料
借款人申请商业用房贷款，应填写《商业用房贷款申请表》，并向贷款人提交以下资料：
1、 借款申请书，内容包括：借款人概况、经营及财务状况、借款原因、用途、数额和期限、贷款方式和还款计划；
2、 身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件）原件及复印件；
3、 工商行政管理部门核发的营业执照副本及复印件，税务管理机关核发的税务登记副本及复印件；
4、 财务部门或会计事务所核准的借款前一年度的财务报告、借款前一个季度的财务报表；
5、 贷款认可部门出具的借款人经济收入或偿还能力证明；
6、 符合规定的购买商业用房合同、协议或其它有效证件；
7、 抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价文件；
8、 保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；
9、 贷款人要求提供的其它文件或资料。
贷款人受理借款人申请后，调查借款人是否符合贷款条件，核实抵押物、质押物、保证人情况；对企业法人贷款购置商业用房或办公用房的，贷款人还要按有关规定对其经营、效益及还款能力等方面进行综合评估。银行审查有关资料后，提出审查意见，在此基础上，审批贷款。
七. 其他
五证与两书：
《建设工程开工证》：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划需要的法律凭证。
《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产管理部门 房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。
《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。
房屋预售：房屋还为建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。
契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。
起租期：出租房屋开始计收房租的日期。
免租期：发展商或业主给予客户在租赁期限内免于交纳租金的时间段。发展商一般将免租期分为：1、装修期；2、装修期外做为调节租金价格的时间段，此良种形式均需交物业管理费。
押金：称租人根据租赁合同，为担保承租人的义务的履行向出租人预付一定数量的现金或实物抵押。押金有时亦被称为押租和按金。
抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息，房屋产权仍由产权所有人自行管理，债权人只能按期取息，无使用管理房屋的权利，待还清借款，产权人收回房契，抵押即告终结。（简单说：抵押过程中，房子始终是你的）
国际甲级写字楼评审要求
1、 地理位置：交通便利，基础建设完备，包括公共交通及地下铁路，并在同一地区有数座大厦；
2、 外观形象：建筑设计风格鲜明，气势宏大，外部高质素的装修水准；
3、 停车位：平均每200平米至少一个停车位；
4、 楼层高度：楼层高度逾2.6米；
5、 电梯：平均每五层有一部电梯服务，等待时间不多于三十秒；
6、 电力供应：最少具备50-60瓦/平米，并配备足够的后备电力供应设施；
7、 电讯设备：平均每20平方米总楼面积备有一条电话线，提供或支持DDN、ISDN线路，备有视像会议设备；
8、 空调系统：提供四管式空调系统，并为租户的电脑室提供二十四小时空调供应，并提供楼宇新风系统；
9、 物业管理公司：必须采用声名卓越而有相关经验的物业管理公司；
10、 配套设施：配套设施要齐备，且须以服务于客户为主旨。
第二节 房地产税费常识
房地产交易中购房人需交纳的各项税费：
1. 签订预售合同时需交纳的税费：
税（费）种类
税 率
计税（费）前提
税（费）计算标的
印花税
1‰（买卖双方各0.5‰）
签署房屋预售合同
购房金额
公证费
3‰
合同公证
购房金额
律师费
2.5-4‰
签署房屋预售合同
购房金额
保险费
保险公司确定
财产抵押贷款购房
购房金额
评估费
100万元以下0.5%
公积金政策性贷款
购房金额
100-1000万元0.25%
抵押登记费
0.3元/平方米
财产抵押贷款购房
建筑面积
＊此两项费用不是必须交纳的费用，购房人如不委托律师或不办理公证手续则不需交纳
2. 在申办产权证过程中需交纳的税费
税（费）种类
税率
计税（费）前提
税（费）计算标的
房屋买卖手续费
3元/平方米（暂不收取）
房屋买卖
建筑面积
契税
120平米以内为1.5%
购买房屋
购房金额
120平米以下部分1.5%
120平米以上部分为3%
公共维修基金
房价款的2%

购房金额
房屋产权登记费
0.3元/平米
房屋产权转移
建筑面积
土地使用权登记费
0.13至0.3元/平米
取得土地使用权
占地面积
房屋所有权证
4元/件
取得房屋所有权证
件数
房屋所有权证印花税
5元/件
取得房屋所有权证
件数
国有土地所有证
20元/件
取得国有土地使用证
件数

3. 减免税
在上述由购房人支付的税费中，可获得减免的只有契税。契税的减免条件为：凡全民、城镇集体所有制单位，有当地正式城镇户口的职工，按省、自治区、直辖市人民政府批准的标准价，第一次购买本单位公有住房，在规定的住房标准面积内，可以免交契税，免税照顾每户只能享受一次。
同时，复转军人回乡购房自住和离退休干部购置公房或私房，原则上应交纳税，为体现国家照顾，可由本人书面申请，经县以上征收机关批准给予减免税照顾。
对因国家征用（占用）房产，使用国家给予的房产补偿费所购置的房产，其价格高出补偿费部分的，原则上应纳税，如超出部分不超过补偿费的30%，则可给予免征契税的优惠。
4. 手续
印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所截的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。
对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持凭证到税务机关，采取开缴款书或完税证交纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印税收讫专用章。
房地产开发知识
一. 关于房地产综合开发
1. 房地产综合开发的概念
房地产综合开发是指开发工作的全过程，从项目的筹划开始至计划立项、规划设计、项目审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。它德要求、内涵和目标包括如下几方面：房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域的市政设施和公共建设实行统一规划，综合配套，协调建设。在城市基础设施方面，要对交通道路、供水、排水、供电、供热、供气、邮电通讯等实行综合开发，供应量要和需求相适应。在建筑物功能方面，则要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房，以及庭园绿化、道路交通，实行配套建造。房地产综合开发还要求在建设程序上严格按照客观规律办事，严格地按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、道路交通、主体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用管理……的程序进行，做到各个建设环节互相衔接、层层扣住、协调发展，从而实现以最少的投入获得最大的建设收益，并为使用管理、日常服务奠定良好的基础。
2. 房地产综合开发的方式
房地产综合开发的方式一般有单项开发，小区开发和成片开发三种：
A. 单项开发
单项开发的项目一般规模比较小，功能单一，配套设施简便。这种项目往往在新区总体开发或老城改造中形成一个相对独立的项目。但其风格、外貌等要与整个开发区取得协调，并以较快的时间完成。单项开发包括房屋及其配套设施的建设，即供水、供电、供暖、煤气（或天然气）、雨污水处理、通讯、消防等。这要求有很强的计划性，要求各个单项工程密切配合，共同行动，按照“先地上，后地下”的顺序安排各项施工。
B. 小区开发
在新城开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善，配套项目齐全，基础设施完善。在旧城改造中，则是指局部改建，即某一个相对独立的街坊的更新改造。
小区开发从功能上分有综合性和单一性两种：综合性的有经济贸易区，科技开发小区等。这些小区往往以经济技术开发项目为主，兼顾居住、文化福利设施。单一的卡法小区则是指居住小区，一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业、市政、文教福利等配套项目建设。
一个现代化的居住小区的开发还要照顾到建成后的社区建设。一个方便舒适的文明小区要在文化、福利、娱乐、教育、卫生等方面配套。至于一个经济技术开发区或综合性开发区在配套方面要求更高，关系更为复杂、涉及面更广。总之是综合性更强，要求开发者既具有全局观念、全过程效益思想，同时又善于做好协调工作。
C. 成片开发
一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到可以相近于开辟一个新城区，如海南洋浦开发区、上海浦东新区等都属于这种多功能的大规模开发。在成片开发中，房地产开发往往成为基础和先行项目，发挥其启动和引导作用。
这种情况随着城市综合开发的进展、卫星城镇的建设、区域功能的置换、立体交通和市政设施配套的完善，已使人们的观点有了很大的变化。城市房地产综合开发的目标正向城乡一体化，生态平衡，建设园林化城镇方向进展。
二、 房地产综合开发和程序
无论是单项还是小区开发，都必须严格按照综合开发的客观进程办事。房地产综合开发的程序按工程进程依次是决策论证、前期准备、工程管理、销售管理等四个阶段。
1. 决策阶段
这是房地产开发公司寻找开发基地选择开发项目，进行市场调查可行性研究，直至决定实施开发建设的阶段，主要工作环节有以下几个：
A. 寻找开发基地：房地产开发公司获得卡法基地的渠道（或途径）一般有以下几种：
（1） 征地：通过征用土地取得开发基地；
（2） 批租：通过协议、投标等方式取得开发基地；
（3） 土地使用功能置换；
B. 规划摸底：即了解城市总体规划对拟开发区域的要求，以便研究开发建设的可能性。
规划摸底时一般需要了解以下几个方面的情况：
（1） 用地性质（土地的规划用途）
（2） 规划红线要求；
（3） 建筑密度与建筑面积（容积率）的要求；
（4） 道路及绿化要求；
（5） 市政、公建配套及要求；
（6） 其他特殊条件及要求。
C. 市场调查：市场调查就是要对房屋商品市场的需求、供求关系变化以及市场未来的走势等问题进行调研，通过系统收集、了解、记录房地产市场的变化情况，对拟开发项目的市场前景进行预测作出评估。
D. 经济分析：它是通过对投入产出的系统分析，从经济上评估拟开发项目的价值。
房地产投资经济分析一般应包括以下几项内容
（1） 投资估算；
（2） 成本及成本效益分析；
（3） 融资分析；
（4） 资金偿还及投资回报。
E. 领导决策
完成了上述工作后，房地产开发公司的领导可以最后确定对该项目投资与否。
2. 前期阶段
即开发建设项目决策之后，从申报立项直到完成建设准备工作的阶段。
主要工作内容包括以下几项：
A． 申请立项。负责立项审批的是各房地产开发公司所属的区、县、局、委办的计划主管部门。如果房地产开发公司申报的项目投资规模超过了各主管部门的审批权限，则由各主管部门报市计划委员会审批。
B． 编制建设计划方案。建筑设计方案的编制必须符合城市总体规划的要求，须报市或区规划建筑管理部门批准。同时，还应征询水、电、煤、市政、消防、通讯等配套单位意见。
C． 申请建设用地。房地产开发公司报送设计方案，并取得建设用地规划许可通知后应及时向土地管理部门申请建设用地手续，经批准后方可用地。
D． 委托设计。不能立用地手续后，可以通过招标委托进行工程设计。参加设计招标者必须具有一定资格的设计单位。
工程设计一般分三个阶段：（1）设计方案；（2）扩初设计；（3）施工图设计。扩初设计完成后，必须分别征询环保、人防、消防、自来水、市政、供电、煤气、绿化、卫生防疫等部门的意见。
E． 筹措建设资金。筹措资金的渠道主要有四个方面：
（1）. 自有流动资金；
（2）. 向银行或其他金融机构贷款；
（3）. 向社会发行融资债券或股票；
（4）. 预售（或预租）商品房。
F． 拆迁
G． 三通一平。三通一平指施工临时用水、用电、道路及场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后即可向供水、供电部门申请用水、用电。
上述工作完成后，房地产项目的施工条件基本具备。
前期工作某些项目往往与决策论证交叉进行，需要妥善安排好相互关系。
3. 工程管理，即项目建设施工阶段
这是开发项目的实施阶段，一般包括现场清理、材料准备、施工队伍招投标、合理管理、施工管理、工程监理等方面工作。本阶段要妥善处理好工程竣工的各项善后工作，主要有验收、场地清理、开发工程财务决算和资料归档等几方面。
本阶段工作按程序排列则有以下七项：
A． 组织施工招标。通过招标，选定中标单位后，必须在规定的时间里与中标单位签订施工合同。
B． 控制施工进度。工程开工以后，建设单位必须在施工现场派驻甲方代表，督促施工单位按计划施工，保证施工进度。
C． 加强质量监理。工程质量监理是对工程施工质量进行全过程专业化的监督与管理。
D． 竣工验收。
E． 市政公建配套，应按规划要求，与房屋施工同步进行。积极做好配合工作，以保证水、电、煤等配套工作的尽快完成。
F． 交付使用。
G．资料汇总归档。
三、 房地产开发审批手续
1. 项目建议书及可行性报告（由计委审批）
房地产开发项目立项和可行性研究批复是一系列证件中首要证件，有了这个证件才能进行项目建设，才能申请领取其他证件。
北京市计划委员会和各区、县计划委员会是本市房地产开发计划和基本建设计划的编制审批实施的主管部门。
根据北京市的规定，只有经市建委批准，具有在北京从事房地产开发资格的企业或具有房地产开发企业参加才能在北京从事房地产开发项目的建设。
可行性研究报告报批应提供的文件
开发商在项目建议书获得批准后，即可着手编制可行性研究报告，可行性研究是对拟建设项目在技术上和经济上（包括微观效益和宏观效益）是否可行进行的分析、论证和评价。经过对项目在技术上是否先进、适用、可靠在规模上是否合理，特别是在经济上是否能得到预期效益（包括经济效益、社会效益）等各方面进行系统的分析、论证，通过多方案比较，提出评价意见。通过可行性研究报告，向政府推荐最佳方案。在编制的同时还要与市政、公用、供电、电信等部门共同确定“四源”（供水、煤气、热力、污水处理）供应的可能性；根据规划局初步规划设计条件，作出可行性规划方案。
2. 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证（由规划局审批）
房地产开发的规划设计阶段要领取两个证件，即建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
市规划局是本市城乡规划行政主管部门，区（县）规划局在市规划局业务领导下，依法管理本区（县）的城乡建设管理工作。因此核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的工作由市及各区（县）规划局负责。
设计的审批机关是北京市及各区（县）规划管理局、北京市首都规划委员会和首艺委。
3. 建设用地批准证书（房屋土地管理局）
北京市区县房屋土地管理局是全市土地主管机关。
4. 房屋拆迁许可证（房屋土地管理局）
进行房屋拆迁的，应取得北京市房屋土地管理局核发的房屋拆迁许可证（以下简称拆迁证）。市房地局主管全市房屋拆迁工作。区、县房地局主管本辖区、县内房屋拆迁工作。
5. 建设工程开工证（城乡建设委员会）
房地产开发单位领取的建设工程开工证（以下称开工证），是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
6. 土地证书（北京市、区县人民政府）
7. 商品房销售证书（房屋土地管理局）
四、 房地产项目投资构成及投资分析
1. 房地产项目投资构成
A． 土地成本
a. 土地出让金
b. 土地补偿及拆迁安置费
c. 市政配套及集资费
B． 前期费用
a. 规划、勘察、设计费
b. 三通一平费
c. 工程招标及办理各项开工手续费
C． 建安有关费用
a. 建安费：多层约为1000元/平方米、高层约为1500元/平方米
b. 四源费、电贴费
c. 工程监理及质量监督费
d. 小区配套建设及绿化等费用
D． 项目销售及交易税费
E． 项目管理费、不可预见费、开发企业利润、税金及利息
2. 房地产项目投资分析
A． 房地产项目投资经济效益的静态评价
房地产项目投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法。因其计算简单、方便，在项目的机会研究阶段、初步可行性研究阶段，以及建设期较短的小型项目评价上有广泛的应用。具体方法有：
投资收益率法
投资收益率又称投资利润率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。其计算公式如下：
投资收益率=收益额 / 项目投资额 × 100%
式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资；
收益额是房地产开发商品的销售净收入。如商品房销售净收入，土地使用权的转让净收入等。
投资回收期法
投资回收期就是用拟建项目的净收益来补偿全部投资所需要的时间，即项目开发建设投放资金的回收时间。
投资回收期=项目总投资 / 项目年平均收益额
式中的项目投资额一般也应考虑投资贷款利息。项目的年平均收益额是由项目的年平均营业收入（租金收入）扣除年平均经营成本（不含折旧）及各种税金后的金额。
房地产项目投资经济效益的动态评价
动态评价分析方法是考虑资金时间价值的分析方法。常用的动态分析方法有净现值法和内部收益率法。
房地产项目投资经济效益的不确定性分析
在房地产投资项目的经济效益评价分析中，引用了大量的技术经济数据，如销售单价、成本、收益、贷款、利率、工期等。由于这些数据都是分析人员根据资料对未来的可能性作出的某种估计，所以分析中就带有某种不确定性因素。不确定性分析就是借助于盈亏平衡分析、敏感性分析及概率分析等数学方法对项目投资效益做更进一步分析。
写字楼基础知识
一. 北京商务区总体状况
1. 商务中心区—CBD
CBD即英文Central Business District的缩写，中文译为商务中心区，最早产生于二十世纪二十年代的美国。大多数城市的CBD都经历了“小商业点（以商业为中心）--传统商业中心（商业、办公业混杂）--现代CBD（以商务办公为中心）”这样一个由初级向高级过度的过程。
国际上著名的CBD：纽约的曼哈顿、东京的新宿、法国的拉德方斯、香港的中环以及上海的陆家嘴等。
多功能综合性的现代化商务中心区，一般占地三至五平方公里，甚至更大规模，而且建筑容量相对较高。建筑量至少在四五百万平方米以上，多的甚至超过 千万平方米，商务中心区应该是一个城市现代化的象征与标志，聚集着规模宏大、错落有秩的建筑群，实力雄厚的企业王国，还有众多创造财富神话的精英。
商务中心区主要由商务办公、金融和服务类三大只能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统商业零售类职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。
现代DBD可以概括为：
A． 市的功能核心，城市的经济、科技、文化等在此高度集中；
B． 交通便利，人口流动量大；
C． 白天人口高度密集，昼夜人口数量变化大；
D． 位于城市黄金地带，地价最高。
1993国务院批准的《北京城市总体规划》中明确提出，在西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路，总占地面积约3.99平方公里的范围内建立—北京商务中心区。
北京商务中心区可开发用地约2平方公里，可建房屋约1000万平方米左右，为了远期长期的需要。可适当向周围扩展。可增建房屋约1000万平方米，加上其它大型公共建筑约为500万平方米，北京CBD总建筑量可达2500万平方米，与世界大城市的CBD规模类似。
北京CBD现集中了60%以上的外企驻京机构，半数以上的星级酒店，以及第一、第二、第三使馆区，写字楼、公寓及商业服务配套项目40多个，总建筑面积超过700万平方米，其中写字楼占42.99%，公寓约占30.82%，其他商业配套设施占26.20%，可提供车位约1.5万个，总建筑面积已接近CBD的一般标准（1000万平方米），在建和待建项目基本上是工厂用地。
关于“24小时CBD”
发达国家的CBD，由于写字楼比例高达70%-80%，且建筑物间连接性差，而造成的缺少人性化氛围，一到晚上就形成“死城”的情况。北京CBD在总体规划中，已经根据北京的现实，将写字楼、公寓、酒店娱乐设施的比例分别确定为50%、25%和25%，这种建筑比例的组合，更大程度地体现生活和人是CBD地关键。“24小时CBD”意即8小时之外，CBD仍有跃动的生气，而不是一座灯熄人无的“死城”。美国约翰逊斐恩建筑规划公司的CBD规划设计能获得一等奖，正是因为其巧妙地体现了“24小时社区”的主旨。
各区争夺CBD
从国际上著名的CBD来看，中央商务区作为国际化都市的重要标志，负担着现代化都市的商务贸易中心和信息交流中心的重要角色。是否成为北京的CBD，不仅仅意味着政府部门在发展政策上有所扶持，更会由此带来房地产尤其是商务办公楼、娱乐等多方面的商机，并以更好的环境吸引外商投资。CBD正是有这种特殊的“身份”，使得北京CBD的建设牵动着朝阳区、东城区、西城区和海淀区的每一根神经。
四大区“凑热闹”各有缘由。东城区和西城区有着传统商务方面的优势，近年来北京东城区王府井商务街的改造和西城区西单商业街的改造，更是使得这两个老“名区”焕发出新光彩，要说商业中心区，还有谁比得上这两家？再说海淀区，近几年由于中关村的迅速崛起，海淀区仿佛成了高新技术产业的代名词，离开高新技术产业还谈什么CBD？这么说来海淀区也有胜算的可能。然而最终胜出的是朝阳区。
北京市朝阳区区委书记蒋效愚说，CBD落户朝阳区是综合各种比较的结果。90年代初，北京城市规划的专家们曾就北京的CBD放在哪个区做过多个方案的比较。但是考虑到北京城市特点和建设条件，旧城内的王府井、西单和前门外三大 传统商业区受地域条件的制约，特别是受古都风貌保护、建设用地的交通条件的影响较大，难以成为北京最大的CBD，参照国外的经验，结合北京现有设施状况和调整改造的余地，1993年，国务院批准在朝阳区建CBD。
其实，除此以外，还有一点原因不能不提，这就是北京市有关领导在本届国际商务节上说的，西城区和东城区从历史以及目前来看，商业形态相对单一，主要以传统产业尤其是零售业为主，而纵观国外著名的CBD，其功能则主要是金融、保险、信息、咨询、