商业新思路：武汉商业地产迎来发展狂潮.docx

商业新思路：武汉商业地产迎来发展狂潮
  2011年09月14日10:49  新浪商业地产
　　(来源：思锐润业商业经营管理有限公司 张超/文)
　　1、 润业·思考
　　不商业，无土地
　　　　“只要能带去家乐福、沃尔玛，地都好谈，否则就招拍挂拿高价地吧。”
　　一些项目持有者，往往是一些和官员关系密切的公司，他们往往需要和大型零售商捆绑在一起，找到地方政府要价。只要能带来产业和人流，就很容易得到政府支持，随即得到廉价的土地，盖起一个看似不错的综合体，但实际上大多数公司并不具有资金实力和运营能力，他们做商业的初衷仍旧是快进快出。
　　而地方政府“敞开怀抱”，基于长期的税收、就业等考量，地方政府开始热捧集成式的城市综合体，甚至要求在房产之上形成产业生态，带动当地经济可持续发展。因此地产开发不得不“师出商用之名”：若不做商业及配套，甚至连拿地机会都免谈。　在绵阳，万达广场已经开工建设，而宜宾则规划建设四川第一高楼，德阳CBD“希望城”超大体量城市综合体已经破土动工，人口仅70万的自贡，号称要做一个70万平米的南湖综合体……西部众多三四线城市，已开始迎来一轮由商业地产驱动的投资热潮。
　　2、润业·宏观
　　2.1 宏观经济及政策动态
　　《中国城市商业中心等级划分国家标准》意见稿公布
　　【时间】 2011.09.08
　　【来源】北京商报
　　【内容】今后各城市将不能随意放商业中心的卫星了。昨日，商务部公布《城市商业中心等级划分国家标准(征求意见稿)》，将城市的商业规模和城市的商圈规模划分为国际商业中心、都市商业中心、城市商业中心、市级商业中心、区级商业中心和社区商业中心六个不同等级。
　　根据意见稿，不同级别的商业中心将以城区内常住人口、年入境旅游者人次数、在国内外的知名度、城市商业中心内的商业营业用房建筑面积比例、城市商业中心内的百货店等零售业态是否齐全、城市商业中心内所拥有的国际知名大型百货店等业态数量和营业收入情况、客流量和交通情况作为划分依据。其中，国际商业中心必须同时满足所在城市的城区内常住人口在700万以上、年入境旅游者人次数在100万以上、国际知名品牌商品营业收入不低于该城市商业中心商品营业总收入的20%等9个标准。
　　【润业点评】　商业中心级别划分标准的出台有利于不同级别商业中心的含义、范围以及功能，对于规范城市的商业行为，避免一些城市建立‘国际商贸中心’等口号式的盲目发展具有重要作用。商业中心的划分标准，应当符合商业总量的控制，要与城市发展水平相适应，而不能超出城市经济及消费水平的承受能力才有利于城市的持续发展，同时对于商业业态增量的规划要合理安排，为未来的发展空间留有余地。对于既有的商业存量，要进行适当的调整商业质量的优化。
　　奢侈品分层调税达共识 高档奢侈品或增税
　　【时间】2011.09.11
　　【来源】中国经营报
　　【内容】“奢侈品关税调整不能一刀切，要对奢侈品进行界定和细分，分层调整税负：对于与生活密切相关的大众奢侈品，比如化妆品、香水，应该适当降低进口税和消费税；而对于城市居民遥不可及的顶级奢侈品，如贵重名表、珠宝等高档商品，不但不减税，必要时还可以增加进口关税。”
　　近日，在北京举行的“世界奢侈品”论坛上，商务部、财政部、国家税务总局等多部委官员及专家参与讨论，与以往对此问题争论较多不同，这次专家、官员的态度相对一致。业内人士分析认为，这或许反映出有关部门对此问题已有共识。
　　【润业点评】要解决奢侈品税是增还是减的问题，首先要解决“什么是奢侈品”的问题。一直以来，我国对于“奢侈品”这个词就没有严格的管理学界定。奢侈品本身应该是一个动态的概念，三四十年前自行车就算是奢侈品了。目前，需要做的是将商品做好分类，界定奢侈品的界限。应该从三个宏观方面为“奢侈品”定义，以消费者群体不同来定义奢侈品可以成为政府部门将奢侈品消费分层征税的依据。
　　奢侈品分为三个层次：第一类，以私人飞机、游艇、豪华车为奢侈品消费的最高层次，界定为A类奢侈品；第二类，以名牌手表、珠宝、首饰为中间层次，界定为B类奢侈品；第三类，以高级时装、箱包化妆品、香水为基本层次，界定为C类奢侈品。层次划分清楚后，可以根据不同层次制定不同奢侈品税率。
　　3、润业·城市
　　3.1      武汉市市政规划及重点项目资讯
　　东沙路网月底通车双湖桥出发5分钟抵长江隧道
　　【时间】2011.09.10
　　【来源】中国商业地产网
　　【内容】东沙连通工程范围东至水果湖、西至沙湖；南至公正路、白鹭街，北至乐业路，总面积约1.7平方公里。据武汉地产集团统计，近年来，在这样一个并不算大的片区内，共新建了8条道路、6座桥梁，打造了一张全新的东沙路网。
　　8条新建道路(本文均采用工程名)分别是：东沙大道，西接沙湖大桥接线段，东至东湖路(双湖桥)，全长1821米；汉街南路，西起沙湖南环路，东止沙湖大道，道路全长414米；沙湖三路，北起沙湖南环路，南止公正路，道路全长224米；沙湖南环路，西起沙湖三路，东止乐业路，接沙湖大道，道路全长1119米；沙湖大道，南起公正路，北止东沙大道，道路全长403米；东一路，南起白鹭街，北止乐业路，道路全长591米。另外还有沙湖路、乐业路。
　　6座桥分别是：沙湖大桥，中北路高架桥，另外还有4座跨楚河桥，即东一路、中北路、沙湖大道、沙湖南环路跨楚河桥。
　　据悉，除沙湖路、乐业路外，其余路桥均在本月底或以前通车。
　　【润业点评】东沙路网通车后，武昌路网系统容量将比目前增加约三成，武昌地区交通情况将显著改善。
　　武昌地区受沙湖阻隔，东西向干道比较稀少。目前与中北路垂直的东西向干道，只有徐东大街、秦园路、公正路等少数几条。沙湖大桥、东沙大道通车后，在秦园路至公正路之间增加了一条东西向干道，加密了武昌路网，沟通了二环与内环，拉近了武昌中心区与汉口中心区的距离。这条路通车后，从双湖桥到长江隧道武昌入口只要5分钟时间，到汉口大智路也不过10余分钟。东沙路网通车后，长江隧道车流将增加，友谊大道车流有所减少，徐东大街、秦园路、公正路车流也会适当下降。但中北路、东湖路车流会明显增加。
4、润业·视野
　　中心百货变身“潮店”引入110多个国际潮牌
　　【时间】2011.09.08
　　【来源】联商网
　　【内容】中心百货大楼是武汉资格最老的百货商场，一度是武汉商业的潮流窗口，但在新时代的商业竞争中却渐显“老迈”。为了让“年迈”的中心百货“潮”起来，今年6月下旬商场开始了闭馆改造。
　　中百百货董事长程军昨介绍，商场外立面改造并不大，但场内品牌更新称得上是颠覆性，原有的240多个品牌，只保留了阿迪达斯和NIKE，其余全被淘汰。
　　新中心百货将主打客群定位为年轻人及时尚潮人：心理年龄在18-38岁之间，追求潮流文化的潮一族。此次一口气引进了110多个潮流品牌，其中，世界第三大珠宝品牌pandora、法国的AGATHA配饰、意大利的morellato、日韩的randa、inyeah、pink mars、benetton等，都是首次进入武汉市场。
　　【润业点评】中心百货只有5层楼，营业面积不足2万平米，此次虽将原来的6、7、8楼办公楼层改造为卖场，面积增至近3万平米，但与我市一些七八万平米的商场、一、二十万平米的大型商业摩尔相比，中心百货有着“体量小”的先天不足。为此，新中心百货刻意削减品牌数量，主打店中店模式，在小百货里开大门店。在这里，品牌店中店面积大，上货商品数量会更齐全、款式更新更迅速。
　　【大武汉1911】招商会
　　【时间】2011.09.08
　　【来源】新浪房产
　　【内容】2011年9月6日，“大武汉1911全国招商大会暨主力商家签约仪式”在武汉锦江国际大酒店圆满举行，江汉区区长李强先生、武汉市招商局局长杨德华先生出席了本次大会，并发表了讲话，美克美家、金逸院线等数十家品牌商家与大武汉1911项目成功签约。
　　大武汉1911项目在今年8月举行的第七届中国商业地产博览会上，荣获“2011中国商业地产地标形象金奖”。项目地处中国武汉江汉区新华西路与发展大道交汇处，占地3.3万平方米，总建筑面积约10.6万平方米，包括高端商业、5A级LOFT写字楼和顶级商务酒店，项目以1911辛亥革命历史为街区主题，以“中西合璧”的民国建筑为风格，以“现代商业”设计元素为装饰，将城市肌理融入街区环境，将历史片段重新组织到街区之中，并结合商务、休闲、购物、休憩等新的要求，形成城市生活的“时尚之心”、“活力之源”。该项目商业街预计2011年11月底封顶，2012年5月试营业
　　【润业点评】商业项目要成功的最关键的三个环节是地段、定位和运营管理，大武汉1911地处武汉商业核心，周边人口质量高，是一个十分难得的好地方，其次大武汉1911以主题餐饮、娱乐和零售为主，不同于传统的商业，定位准确，大武汉1911项目从项目开始就成立了商业运营管理公司，实现统一运营、统一招商、统一管理、统一推广，为项目的成功运营提供了保障和支持。
　　太平洋百货关店警示：传统百货业危机来袭
　　【时间】2011.09.11
　　【来源】21世纪经济报道
　　【内容】9月8日，北京太平洋百货盈科店的会员纷纷收到发自太平洋百货的群发短信，消费者被告知，太平洋百货北京盈科店门店将于10月25日关闭，消费者须尽早对预付卡余额进行消费，以免受到不必要的损失。
　　不仅如此，除了太平洋百货盈科店，太平洋百货的五棵松门店也即将关闭。北京太平洋百货在国内的母公司台湾远东控股集团设在上海总部的相关人士证实了关店的消息，但否认了太平洋百货撤出中国市场的说法，“我们在上半年还在成都开出了一家门店，而且，运营状况也不错”。
　　太平洋百货盈科店店长陶玉聪被任命为北京地区处理关店事务的新闻发言人，他表示，关闭门店的原因，是物业租赁到期，对方提出的租金大涨，公司不再与盈科中心续签。
　　10年前豪言占据1/4北京市场份额，10年后或面临败走京城的命运，太平洋百货仅是当下商业企业的一个缩影一家全球知名的零售企业副总裁称，“用工成本上升，物业租金大涨，供应链上游的采购成本上升，商业企业又肩负稳定物价的社会职能，现在企业普遍难做。”
　　【润业点评】随着综合大型购物中心摩尔业态的发展，消费者已经更趋向于消费、休闲、餐饮、娱乐一体化的这种消费模式。而传统的百货卖场由于购物职能单一，并无法有效吸引客流量，会逐渐走向衰落。然而，北京市场被认为是商业企业必争的城市市场。太平洋选择关闭在北京的2家门店，被业界揣测为退出中国市场。传统百货业，面对商业地产的物业租金高涨，未来的方向，只会选择自建物业或者走大型购物中心。
　　太平洋咖啡靠加盟扩大赢面 “死磕”星巴克
　　【时间】2011.09.11
　　【来源】中华工商时报
　　【内容】太平洋咖啡正在努力地拓展国内市场，他们的理想是开设1000家门店。 就在近日，太平洋咖啡北京国贸店正式对外营业，这是其自今年4月在上海开设首家内地咖啡连锁店之后的第13家直营店。
　　显然，太平洋咖啡目前的店面实际数量距离梦想中的1000家还相差甚远。
　　这家来自香港的咖啡品牌，自1992年成立，几经易手。2005年，其士泛亚控股有限公司斥资2.05亿港元将其收购。2010年，华润创业又以3.27亿港元的现金交易从其士泛亚手中收购太平洋咖啡80%的股权，收购以后，全权交给旗下全资子公司华润万家打理。
　　【润业点评】中国的咖啡消费市场并非像经营者们设想的那么好。毕竟，咖啡对于国人来说，还只是一种时尚消费。中国咖啡市场基本分为在家喝速溶和到店里喝两类。很少有人会在家里用咖啡豆制作咖啡。店里一杯特别调制的咖啡能卖到45元，对很多中国人来说，这是笔不小的开销。虽然对中国的爱好者来说，去咖啡店喝咖啡稍显奢侈，但咖啡店正逐渐成为都市青年和城市新富日常生活的一部分。
　　海底捞牵手华为开“IT味火锅” 餐饮业涉足信息化
　　【时间】2011.09.11
　　【来源】新浪网
　　【内容】近日，海底捞已于近期和IT业龙头老大华为合作，耗资数千万元全套应用其信息化系统，这也是华为首个餐饮行业IT服务项目。据知情人士向TechWeb透露，海底捞餐饮已经与华为达成合作，应用后者研发的企业信息化系统，其中包括基于华为智真视频会议的高端定制服务，这也意味着，不久后在海底捞的消费者可以在用餐的同时进行在线视频。
　　【润业点评】信息化的噱头好听，但就目前来看，餐饮业信息化的部署成本不菲，只有具备定制化需求的大型企业才会作出巨额投入。当然投入的前提是会给整体运营和管理带来良性改善。作为传统服务业，很显然餐饮企业在信息化建设方面必须从自身的实际情况和管理需求出发，更要有长远的发展眼光。在选择信息化方案时，充分评估产品提供者及其产品十分必要。要知道，不是每个饭馆与IBM挂上钩就能成为与之匹配的行业巨头。
　　越来越多的餐饮企业将目标定在成为服务标准化、规模连锁化的层面。巨额的信息化投入似乎成为通往目标的唯一捷径，反而忽视了餐饮企业的本质——饮与食。
　　5、润业·市场
　　5.1 曼哈顿商业中心
曼哈顿商业中心
　　【项目区位】
曼哈顿商业中心项目区位
　　【交通概况】
　　公交系统：7路 533路 581路 601路电车2路 7路 24路通宵线 24路 38路 45路 301路 402路 520路 533路 548路 553路 559路 581路 588路 592路 598路 608路 622路 707路 711路 727路 801路等几十条线路通达武汉三镇
　　轨道交通系统：轨道交通2号线
　　【经济指标】
　　容积率：5.49
　　绿化率：37.30%
　　开盘时间：2010-07
　　入住时间：2010-8
　　占地面积：36000平方米
　　建筑面积：45000平方米
　　地上停车位数量：102个
　　地下停车位数量：1050个
　　是否可分割：是
　　开发商：武汉世纪华宇置业有限公司
　　投资商：武汉世纪华宇置业有限公司
　　物业管理公司：戴德梁行(广州)物业管理有限公司
　　【产品规划】
　　4万方核心商业靓舰 国际 STREET MALL规划
　　年轻态、时尚态、主流化的风情商业步行街，串起五大购物商城、奢侈品店；主力店……无论漫步内街还是外街先进意识的业态定位，无不引人驻足，流连忘返。为购物消费提供一个愉悦之城，格调之城，接轨国际潮流，打造愉悦消费新高度。
　　体验式情景街区
　　开放、体验、主题、个性的商业模式，极大增强目的性消费，充分挖掘消费者潜在需求，填补江汉路市场空白。现代情景休闲主题商业步行街，构成自由生活的美丽梦想；情致波尔多，缤纷品牌服饰、剔透精品橱窗、高品位人群，构成城市独特风景线，大大提高顾客的滞留时间，使商铺价值大幅提升，确保可持续发展。
　　【润业点评】江汉路唯一的商业项目曼哈顿商业中心，其商铺价格早已突破10万元大关，远远领先于其他同类型商铺的价格，可以说是武汉“最值钱的铺面”，这从侧面反映了江汉路的价值。
　　可惜的是，江汉路商业项目一直很少，从某种程度上来说，座落于江汉路核心位置，拥有步行街交汇、地铁站口等多重利好因素的曼哈顿商业中心，填补了这一区域的空白。其临街铺王一经推出即受到了投资资本的热烈追捧，一些长期以租铺为主的国际零售品牌商户也纷纷抢购，一口气买下千余平方米的临街铺王，如此大手笔购买在商界实属罕有。这也看出武汉的商业地产投资者的潜力是巨大的，地段好的项目是不缺乏投资者。